【正文】 5 一、 一季度房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)處于較為景氣區(qū)間 ………………………………………………………………………… 5 二、 一季度房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)泡沫化傾向 ………… …………………………………………………………………… 6 三、 市場點評 —— 整體市場處于理性回落調(diào)整階段 …………………………………………………………………… 6 四 、 熱點問題分析 —— 政策解讀?????????????????????????????????? 7 中觀篇（姜堰） …………………………………………………………………………………………… 9 一、 長期供大于求，競爭壓力較大 …………………………………………………………………………………… 9 二、 商業(yè)投資較熱，后期經(jīng)營尚待檢驗 ………………………………………………………… …………………… 11 三、 案例解讀…………………………………………………………………………………………………………… 12 四、 在售項目分析??????????????????????????????????????? 13 客戶分析篇 ??????????????????????????????????????????? 14 結(jié)論及市場建議篇 ………………………………………………………………………………………… ??? 21 金湖灣富城匯下階段營銷推廣策略 …………………………………………………………………………… 22 前 言 ……………………………………………………………………………………………………… 23 營銷策略 …………………………………………………………………………………………………… 24 一、 推出組合優(yōu)惠政策????????????????????????????????????? 24 二、 進行事件營銷??????????????????????????????????????? 26 三、 加強銷售管理??????????????????????????????????????? 30 四、 客戶關(guān)系維系????????????????? ?????????????????????? 31 五、 房源調(diào)整建議??????????????????????????????????????? 31 六、 定向推廣????????????????????????????????????????? 31 七、 20xx 年 7 月中旬 — 8 月份工作計劃 ……………………………………………………………………………… 32 姜堰房地產(chǎn)市場報告 前 言： 房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)， 20xx 年是中國房地產(chǎn)市場不平靜的一年， 在強力的宏觀調(diào)控下， 20xx 年中國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了不同于往年的鮮明特征。 在目前姜堰西區(qū)大規(guī)模開發(fā)趨勢下，為了對姜堰房地產(chǎn)市場有一個科學(xué)準(zhǔn)確的市場把握，同時也為了使開發(fā)商對該地區(qū)的整體開發(fā)狀況了解，及對其開發(fā)物業(yè)有準(zhǔn)確的市場判斷，以達到項 目的成功運行，我司將從全國房地產(chǎn)市場的運營狀況、姜堰房地產(chǎn)市場運營狀況及客戶狀況等幾個方面對開發(fā)項目做市場分析，以達到冷靜客觀地評價開發(fā)項目現(xiàn)狀，從而為開發(fā)項目的下步策劃及銷售工作給予準(zhǔn)確地市場指導(dǎo)意見，相信本次調(diào)研所得出的科學(xué)結(jié)論必能對項目開發(fā)有較大的指導(dǎo)作用。完成住宅投資 1533 億元，增長 %，占全部投資的比重為 66%.其中，完成經(jīng)濟適用房投資 60 億元，下降 %，所占比重由去年同期的 %下降到 %. （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資 金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化 一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計為 4521 億元，同比增長 %，增幅同比回落 個百分點。但通過對施工面積、商品房空置面積及全國商品房銷售價格三大指標(biāo)分析后得出結(jié)論：我國房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)泡沫化傾向。房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩；今年后期的房價將以漲勢漸落漸穩(wěn)為主，整個房地產(chǎn)市場處于理性回落調(diào)整階段 四、 熱點問題分析 —— 政策解讀 針對非理性繁榮的房地產(chǎn)市場，中央政府在短短兩個月內(nèi)連出三道金牌，被人們稱為“房地產(chǎn)新政”。與此同時，投資者的市場心理預(yù)期也發(fā)生了變化，投資性購房短期內(nèi)明顯減少。配套細則制定的內(nèi)容都明確了房產(chǎn)新政策中最受人們關(guān)注的兩點：享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)和新營業(yè)稅政策。前一時期，商品住房價格上漲過快，帶來了一系列風(fēng)險和隱患。 金融政策變化對房地產(chǎn)市場有著舉足輕重的影響。這次房價的調(diào)控目標(biāo)也要回歸到一個理性上來。 （二） 市場點評：從數(shù)量上可以看出，西區(qū)整體房地產(chǎn)供大于求，并且隨著時間的推進，西區(qū)各個房地產(chǎn)項目的啟動，將產(chǎn)生強烈的房地產(chǎn)市場競爭，會給本項目造成較大的競爭壓力。 （四） 市場點評：姜堰房地產(chǎn)市場投資過熱，已出現(xiàn)一個端倪，商業(yè)用房空置現(xiàn)象嚴重。富城匯 . 26 78 5000 33 % 錦都國際花園 27 40004300 2 37% 濱河坊 42 57006480 10 % 市場點評：本項目現(xiàn)階段遭遇的銷售壓力，是由整體房地產(chǎn)市場處于一個理性回落階段所帶來的，但從上表中，可以看出，本項目在目前階段的銷售率及銷售套數(shù) ，是遠高其他兩個項目的，所以，本項目目前銷售狀況處于一個合理的市場銷售范圍。 從區(qū)域選擇上，可以看出， C 區(qū)成交的套數(shù)比 B 區(qū)高出 7 套，占總成交率的 %，可見，目前為止，成交客戶多選擇靠近本項目的中部，即 D 區(qū)，所以，可從數(shù)據(jù)中得出，靠近 D 區(qū)的位置，成交率較高。 （四）外地客戶的投資特 征 —— 異地商鋪投資比例下降 本項目一期商鋪未成交客戶中，有部分的異地投資者，如上海，但由于其中大部分未留下聯(lián)系方式，故沒有列入上述一期未購買客戶中，但為準(zhǔn)確科學(xué)地分析本項目銷售現(xiàn)狀，我司將以下資料提供給開發(fā)商，以便于做市場判斷。另外，還有少數(shù)人明確表示有意投資產(chǎn)權(quán)式酒店、旅游度假物業(yè)、工業(yè)園區(qū)、工廠倉庫。 四、 VIP 客戶分析 V I P 客 戶 分 析成交客戶29%未購買客戶29%無意向客戶7%觀望客戶35% 從 VIP 客戶發(fā)現(xiàn)，有意向未購買客戶與觀望客戶占到了 VIP客戶的 64%，而其中沒有成交的主要原因是：對于本項目日后的投資價值是否能得到體現(xiàn)沒有信心，其中具體表現(xiàn)為：關(guān)注日后本項目商鋪回報率，可目前，這些是本項目銷售所不能提供的，對此，本項目日后的銷售需要有一個招商公司的協(xié)助，這樣，有助于加強客戶對本項目的消費信心。開盤后的銷售情況卻和預(yù)期有一定差距，出現(xiàn)市場反映平淡，客戶信心不足，對項目的關(guān)注度降低等現(xiàn)象。 營銷策略 一、推出組合優(yōu)惠政策 目前房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，客戶投資熱情逐步降低。 1．老客戶轉(zhuǎn)介紹優(yōu)惠 以暑期購房優(yōu)惠為由頭，結(jié)合 7 月底的業(yè)主聯(lián)誼活動推出老客戶轉(zhuǎn)介紹優(yōu)惠