【正文】 近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 到 2021年 8月，東?；▓@的園林已全部展現(xiàn)，一期銷售接近尾聲，業(yè)主陸續(xù)入伙，居住氛圍開始形成。 借助一期的成熟硬件和環(huán)境，可有效推動銷售。沒有江景支持。 與藍灣比較 所處區(qū)塊環(huán)境較差，附近殘舊民居、廠房林立 地理位置在市場上印象較差，心理距離較遠。 位于東海花園北部靠路面位置，南向望東海花園北部園林，北向可望遙遠江景。將具備幼兒園、小學、中學等教育配套，并擁有 40000平方米的商 業(yè)配套。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 豪宅定位，目前可見部分外立面風格類似歐洲沿海小城的建筑風格。 以 120~130平方 米的 四房為主、均采用一 梯一 戶或一 梯兩 戶設計 以三房和四房為主力戶型，單位面積從100300平方米，一梯一戶。 由上表可見，麗江、東?；▓@的江景單位相對較受歡迎，均價高出總體均價500~1000 元，而銷售量則占總體銷售的 1/3~3/4 之高。 洛溪板塊主要競爭對手 其中，麗江花園、東?；▓@均有大量的江景高層洋房單位： 戶型面積（m2）數(shù)量（套）比例兩房 84 48 11%三房 99150 192 46%四房 128135 180 43%95 以下 167 15%95~ 111 208 19%三房 115 ~ 135 649 60%四房及以上255 ~ 265 36 3%200 以下 3 0%200 以上 21 2%兩房 75 144 13%三房90、1 0110692 65%四房 139 170 16%五房 186 45 4%復式 210 18 2%3800（裝修套餐有550 、950 兩種選擇）一期8棟 200 3年5月海龍灣東?；▓@占地120畝，總建約21萬平米一期 200 3年12 月占地12. 7萬平米,總建平米推出時間 均價（元/m2 ）戶型3800（帶裝修）兩房復式麗江花園占地81萬平米,總建150 .03萬平米左岸三期 200 3年10 月4300（帶裝修）樓盤名稱 規(guī)模 推售范圍戶型面積（m 2 ）數(shù)量（套）比例95 以下 13 %9 5 ~ 1 1 1 0 %三房 1 1 5 ~ 1 3 5 522 %四房及以上2 5 5 ~ 2 6 530 %200 以下 1 %200 以上 18 %兩房 75 144 19%三房9 0 、1 0 1 1 0368 49%四房 139 170 23%五房 186 45 6%復式 210 18 2%東?；▓@一期江景單位2 0 0 3 年1 2 月約4 8 0 0（帶裝修）麗江花園左岸三期望江單位2 0 0 3 年1 0 月樓盤名稱 范圍 推出時間均價（元/ m 2 ）大致銷售率（截至2 0 0 3年1 1 月）488 0（裝修套餐有5 5 0 、9 5 0兩種選擇）745占總貨量的6 9 . 7 %內部認購期約 20 ％戶型總套數(shù)兩房584占總貨量%約 45 ％復式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 華南板塊主要競爭對手 戶型面積（m 2 ）數(shù)量（套）比例三房 114172 546 70%四房 186199 187 24%五房 338345 39 5%六房 357 8 1%兩房 60100 52 11%三房 80150 234 50%四房 120150 174 37%復式 1 5 0 以上 14 3%兩房 6080 320 28%三房 80120 524 46%四房 120150 222 20%復式 1 5 0 以上 64 6%兩房 6080 76 40%三房 100150 82 44%四房 100150 6 3%復式 120150 24 13%約 90 ％樓盤名稱 規(guī)模 推售范圍 推出時間 均價（元/ m 2 ）戶型 大致銷售率（截至2 0 0 3年1 1 月）星河灣占地6 9 . 7萬平米，總建1 2 0萬平米3 期薈心園2 0 0 3 年5 月5500（帶豪華裝修）約 70 ％總套數(shù)780華南新城占地平米，總建2 9 0 萬平米南區(qū)山水云天約 50 ％祁福新村占地平米天湖居 2 0 0 3 年5 月4000（帶裝修）約 65 ％47411302 0 0 3 年2 月30004400（帶裝修）南奧占地6 8 萬平米, 總建1 5 0 萬平米北京奧運村二區(qū)部分單位2 0 0 3 年1 0 月4100（帶裝修）188 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 濱江西 —洲頭嘴板塊 該區(qū)塊以 “江景 ”為主要賣點，且其所望江段為 “白鵝潭 ”一段，景觀上遠勝于洛溪的江景，另一方面由于處于舊城區(qū)，交 通、配套極為成熟，因此 對打江景牌的藍灣而言也會造成較大影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 小結： ? 華南板塊 無論在板塊形象和發(fā)展前景上均遠勝于洛溪板塊，因為同屬于番禺區(qū)，因此在共同面對廣州市區(qū)的競爭上，華南板塊對洛溪起到了帶動的作用，但在自身兩者間，卻 始終是洛溪板塊的主要 威脅 。 E 濱江西－洲頭咀板塊 ? 環(huán)島路構筑新豪宅區(qū)域，江景媲美濱江東 環(huán)島路是海珠區(qū)的 “七大 ”重點工程項目之一，該路全長 40 多公里，寬 30~60米，既是一條交通主干道，將海珠區(qū)與周邊地區(qū)連接起來，又是一條 觀光景觀道，沿途可以欣賞珠江前后航道的風光。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中期交通： 已 經(jīng)動工的新光快速干線和地鐵三號線， 直通海心沙島。 ? 交通規(guī)劃路網(wǎng)四通八達 ? 對消費者而言，心里距離遠遠超過實際距離 ? 具有良好的開發(fā)價值 琶洲在消費者在消費者心 目中的形象仍是周邊環(huán)境較為雜亂的區(qū)域，仍屬 “偏遠 ”的郊區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B 華南板塊 優(yōu) 勢 劣 勢 ? 地域發(fā)展前景極佳 ? 市政配套相對落后，短期難以跟上 ? 成功締造了板塊形象 由于近年住宅市場的瞬間膨脹，居住人口劇增，市政配套設施遠不能滿足需求，部分小區(qū)配建設施沒能跟上。 2 競爭 市場 分析 競爭板塊分析 A 洛溪板塊 優(yōu) 勢 劣 勢 ? 緊鄰廣州市區(qū)，交通便利 ? 板塊形象老化，吸引力力減弱 洛溪板塊位于廣州市區(qū)與番禺區(qū)的連接樞紐 ——洛溪大橋南岸，距離廣州市中心和番禺中心均不遠，且交通便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而廣州郊區(qū)是外來人口購房較多的區(qū)域，外來人口數(shù)量的上升，必會促進郊區(qū)樓市的進一步繁榮。 2021 年樓市展望 ? 整體規(guī)模將繼續(xù)保持 隨著廣州城市環(huán)境、市政、交通的改善，如珠江兩岸工程，琶洲會展中心的建設，地鐵二號線的投入使用等市政利好，廣州樓市發(fā)展將繼續(xù)保持 “高位運行 ”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 品牌樓盤優(yōu)勢明顯 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)將不斷進行優(yōu)勝劣汰，品牌優(yōu)勢將有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。 在廣告量及在售樓盤數(shù)量上也占有相當比例。 代。 ? 廣州房地產(chǎn)市場進入大眾消費時代 目前，廣州人的住宅面積已達小康水平，廣州房地產(chǎn)市場個人買家的比例已超過九成， 76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說廣州住房進入了大眾消 費時 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一部分 市 場 篇 1 廣州市整體住宅市場情況分析 2021 年宏觀分析 ? 成交量上升，供應量減少 成交量 （萬平米） 同比 增長 成交金額 （億元） 同比 增長 批準預售面積（萬平米） 同比增長 廣州 10區(qū) ％ ％ 246 ％ 原 8 區(qū) ％ ％ 211 ％ 2021 年上半年數(shù)據(jù) ? 二手成交活躍， 二次 、多次置業(yè)興 起 成交金額 （億元） 同比增長 成交面積 （萬平方米） 同比增長 廣州 10 區(qū) 75 ％ 267 ％ 二手市場的活躍，從一定程度上反映了一手市場中，二次或多次置業(yè)的興起。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以上幾點對樓市的影響在于： 整體樓市有堅定的支持力。隨著地鐵二號線延長線的投入使用，新港西 —赤崗 —琶洲一帶成為后起之秀。在 “非典 ”的考驗下，大集團、知名品牌在消費者心目中的地位得到了體現(xiàn)，并體現(xiàn)到具體的購房行動中去，因此知名品牌開發(fā)商的樓盤業(yè)績相對其它開發(fā)商樓盤業(yè)績要好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 開發(fā)模式同質化 目前廣州房地產(chǎn)市場開發(fā)尤其是郊區(qū)物業(yè)開發(fā)模式正趨向高度的同質化 ,例如 A 盤建有會所興辦了學校， B 盤也跟著配備； C 盤開通交通車開設便利店，則 D 盤 也會跟緊籌備。 ? 二手成交比例繼續(xù)上升 二手房成交量的上升 ,意味著有大量的客戶放出原有住房進行二次置業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 近年來，華南板塊的紅火無疑帶旺了洛溪板塊，但在風頭上長期處于下風，卻也無可否認地使得洛溪板塊的形象魅力有所減弱。 ? 交通條件日漸改善 廣州大道拓寬、地鐵三號線、華南快速、新光快速等 ? 居住氣氛開始成型 ? 缺乏宏觀調控的建設規(guī)劃指引 隨著各大樓盤業(yè)主的陸續(xù)入住，華南板塊的生活氣氛日 益濃厚。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 未來不以居住為主，稀缺性提升競爭力 D 海心沙板塊 ? 未來豪宅新天地 目前，在海心沙 ——海怡半島的一江兩岸已有 4 個樓盤 ——南面是和黃珊瑚灣畔、星河灣海怡項目，北面的是珠江御景灣和羅馬家園。海心沙島將是國內首個城市軌道交接站出口所在地，其地鐵出口將成為地鐵廣佛線和廣珠線的終點總站。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前，已完成洲頭咀至廣州大橋段市政道路的全面建設改造，整個路段，看起來就像是幾年前的濱江東路。 ? 琶洲板塊 在地理位置上與洛溪板塊有相似，都緊靠海珠區(qū)，存在比較性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 結論： 舊有的老對手的威脅仍然存在，多個以 “江景 ”為主要賣點的新興板塊又將帶來新的更直接的競爭威脅，而洛溪的板塊競爭力也正在日漸減弱。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 預計同期項目分析 尚未動工 豪宅定位 處于前 期規(guī)劃階段 星河灣海怡項目 9幢首期單位正在施工，其中 6幢 1011層單位位于東北組團的正中央，另外 3幢（ 2幢 30層， 1幢 19層）是一線臨江單位。 75 兩 房 占25％， 90110三房占 70％，180以上 為五房和復式 戶型面積 海