太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案(已修改)
2025-07-15 21:30 本頁面
【正文】 太極景潤花園中庭廣場 ?招商策劃方案 ? 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 河南焦作太極景潤花園項目組 二 00 五年四月六日 目錄 第一部分 項目定位 一、 項目分析 二、 項目定位 三、 項目經(jīng)營分區(qū)策略 第二部分 市場招商總策略 一、 招商的整體原則和目標(biāo) 二、 租金策略 三、 招商政策策略 四、 招商執(zhí)行策略 第三部分 招商執(zhí)行計劃 一、 開業(yè)時間 二、 正式招商時間 三、 招商工作安排 四、 招商風(fēng)險分析 五、 招商中存在的問題及規(guī)避方法 第四部分 招商準(zhǔn)備工作 一、 招商資料 二、 媒體運用 三、 相關(guān)文件 第五部分 銷售建議 一、 投資者與開發(fā)商利益平衡點分 析 二、 銷售策略建議 三、 年度中旬推廣 第一部分 項目定位 一、項目分析 項目周邊環(huán)境 項目東臨焦作通往省會鄭州的主要交通要道塔南路；南隔人保大廈與人民大道相望；西與市委、政市府毗鄰，北靠焦作電信綜合大樓。 周邊商業(yè)配套情況： ■ 焦作客運總站：位于塔南路南端，距本案 600 余米，是焦作通往省內(nèi)各市縣的主要車站。 ■ 公交路線：共有 9 路公交車通過本案，分別是： 7 路，萬方電廠至長途總站； 13 路，影視城至車管所； 16 路，閆河至龍源建材； 18 路，人民廣場至焦作大學(xué)新校區(qū)； 20 路，市旅游客運站至蒙牛集團； 21 路，李封新村至長途 總站； 23 路，馬村西站至焦作西關(guān)建材； 27 路，公交汽校至車管所； 37 路，縫山公園至高新區(qū)。 ■ 銀行：緊靠本案的塔南路郵電儲蓄所、塔南路與人民大道東北角商業(yè)銀行、建設(shè)銀行及農(nóng)發(fā)銀行，距本案緊 30 米。 ■ 郵局、電訊：緊臨本案北面的電信大樓、郵電網(wǎng)點、聯(lián)通網(wǎng)點；位于山陽商廈內(nèi)的移動網(wǎng)點，距本案 50 余米。 ■ 商業(yè)建筑：本案東對面正在籌建的摩登市商業(yè)街，南面已經(jīng)形成商業(yè)氛圍的山陽商廈，東南角正在籌建的丹尼斯大賣場，西面正在籌建的五星級酒店。 項目優(yōu)勢分析 ■ 區(qū)位地段優(yōu)勢。本案位于塔南路與人民大道的交匯處，緊鄰市委市府，處 于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。焦作市政府有力的扶持及城市 未來規(guī)劃的政策傾斜，使商家增長了更明確地認識和投資的信心，成為本案推廣的重要支柱之一。隨著政府的引導(dǎo)，新區(qū)正快速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費態(tài)勢正漸漸擴大，這將給本區(qū)域商業(yè)帶來強大的購買力。同時，隨著新區(qū)人流的擴增和政府的規(guī)劃藍圖、大型工廠的進駐，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力。 ■ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢。本項目近 1 萬平米的休閑廣場，將吸引大量的娛樂、休閑、購物人流，這為商業(yè)的經(jīng)營帶來相當(dāng)數(shù)量的顧客。同時，社區(qū)內(nèi)近千戶高端消費群體相對 于投資于中庭商業(yè)者而言是一個相當(dāng)?shù)恼T惑力。 ■ 商業(yè)形象優(yōu)勢。隨著時間推移，工程竣工時間臨近，中庭建筑形態(tài)逐漸明朗，能夠給消費者一個直觀的感受，有利于在實物上造勢、推廣運作。 ■ 品牌優(yōu)勢。通過前期推廣運作，整個太極景潤花園項目品牌為焦作人熟知，并得到消費者的一致認可。 有利于后期商業(yè)推廣宣傳。 ■ 臨街門面的帶動優(yōu)勢。臨塔南路門面已經(jīng)基本售磬，它們的快速經(jīng)營將對廣場內(nèi)商鋪起到有效的帶動及烘托。 項目劣勢分析 ■ 根據(jù)“賣商鋪就是賣地段”的行業(yè)規(guī)律，中庭內(nèi)商鋪較臨街商鋪在區(qū)域地段上存在較大的先天劣勢。 ■ 區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局處 于初步成型階段，同時本案商業(yè)建筑形象還未形成，商業(yè)氛圍還不成熟。投資者對于商業(yè)前景不明確的物業(yè)很謹慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見到效益的物業(yè)。 ■ 產(chǎn)品本身與中庭內(nèi)商業(yè)定位中產(chǎn)品需求（空間、面積、格局劃分）存在不合理之處。根據(jù)我司以往對商業(yè)運作的經(jīng)驗，以及對焦作及周遍城市 的市場調(diào)查，從經(jīng)營者入手，了解到諸如 裝飾小品店，游藝廳，工藝品店，音像圖書屋，西點屋、鮮花店，藥品店，士多店 ，干洗店等店面需求僅幾十平方米，而我們的產(chǎn)品大多超過了一百、甚至二百平方米，這樣，我們對商鋪內(nèi)的商業(yè)定位與經(jīng)營者對商鋪的需求存 在矛盾。 ■ 投資者對本案的建筑規(guī)劃形態(tài)在未來能否形成一個成熟的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境持懷疑態(tài)度，即對未來廣場內(nèi)商業(yè)經(jīng)營能否“火”，人氣是否“旺”信心不足。 項目機會點分析 ■ 城市規(guī)劃機遇。隨著市委、市政府南遷，焦作南區(qū)各類住宅及商業(yè)物業(yè)興起，商業(yè)格局處于初步成型階段，給本案的準(zhǔn)入提供了低門檻。 項目威脅分析 ■ 競爭威脅。區(qū)域內(nèi)各類商業(yè)建筑興起，對本案構(gòu)成最大威脅的即是項目正對面的“摩登市商業(yè)街”。其規(guī)模較大，定位為集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)步行街，且該項目即將開始內(nèi)部認購。 ■ 市場容量威脅。 據(jù)媒體報道，焦作 市商業(yè)面積與總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)超過了其他大中城市，如此龐大的商鋪供應(yīng)量，市場競爭激烈程度勢必達到“你死我活”的境地。 對策（如何放大優(yōu)勢、抓住機遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）： ★ 突出市場的地理位置，以焦作市的“黃金新商圈的商業(yè)制高點”來提升市場的商業(yè)價值； ★ 突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“ 10000 平米的購物、休閑廣場”來突出其它商業(yè)無可媲美的市場經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模； ★ 突出市場的交通優(yōu)勢，以“客運站旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環(huán)境； ★ 前期，項目取得了市政府及市民的高度贊許與評價，后期，則在工商、稅務(wù)等方面爭取市 政府更多的支持
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