【正文】 0 200 150 100 50高級(jí)白領(lǐng)私營(yíng)業(yè)主私企老板官員自由職業(yè)者公務(wù)員投資者港人由以上分析可以看出，本項(xiàng)目主力戶(hù)型面積分布較廣，如果將近期大量面市和即將面市的高端項(xiàng)目主力戶(hù)型進(jìn)行分析，主力戶(hù)型面積較為集中區(qū)間為110200平方米之間，本項(xiàng)。 從戶(hù)型比看，138155 M2帶工人房三房和158178帶花園三房為主力戶(hù)型；216。 整體而言158178花園三房擁有的景觀、朝向資源不如138155三房；216。 亮點(diǎn)突出，設(shè)計(jì)了部分一梯二戶(hù)南北通透的豪華戶(hù)型，北有購(gòu)物公園景觀，南有無(wú)遮擋庭院景觀；216。 自由半圍合式布局，中間大庭院，北圍、南開(kāi)，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)；216。項(xiàng)目北面購(gòu)物公園正在建設(shè)中，視野開(kāi)闊，低層現(xiàn)代建筑，公園景觀，景觀、視野良好目前基本為空地，視野較開(kāi)闊，景觀資源一般。地塊以南：濱河路——濱河路形成的隔斷，彰顯本項(xiàng)目區(qū)位和交通的優(yōu)勢(shì) 昭示性強(qiáng) 噪音污染嚴(yán)重——濱河路形成的隔斷，將濱河路以南的住宅區(qū)與中心南區(qū)切斷，在區(qū)位和交通上顯示本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)?！?，設(shè)有公共停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)、地鐵人行出入口及設(shè)備用房等。——社區(qū)購(gòu)物公園是作為居住區(qū)與商務(wù)中心區(qū)之間的緩沖。中心區(qū)的部分項(xiàng)目將在本次房地產(chǎn)交易會(huì)亮相，進(jìn)一步了解中心區(qū)項(xiàng)目的推廣形象定位可以使項(xiàng)目的推廣更清晰。嘉麗豪園本項(xiàng)目距離口岸較近，既有口岸概念又有中心區(qū)概念，為了適應(yīng)周邊地區(qū)白領(lǐng)和來(lái)往港人的置業(yè)特點(diǎn)，戶(hù)型主要控制在70100平方米以?xún)?nèi)，以二房、三房為主，約占了70%總結(jié)：中心區(qū)已售樓盤(pán)利用了中心區(qū)、地鐵等的利好因素，吸引了當(dāng)時(shí)的富裕階層，推售時(shí)期望價(jià)值一般不高，主力戶(hù)型為3房、4房，但平均面積偏小，銷(xiāo)售較好，在目前二手房報(bào)價(jià)中可以看到房產(chǎn)價(jià)值基本保持穩(wěn)定，附帶裝修有一定貶值。天健世紀(jì)花園天健的項(xiàng)目位置與嘉里、深業(yè)等極為相似，目標(biāo)客戶(hù)的同質(zhì)性很強(qiáng)，天健地產(chǎn)不斷的邀請(qǐng)客戶(hù)參與對(duì)戶(hù)型的品評(píng)和修改，可以看出天健的重視程度。銷(xiāo)售推廣：本項(xiàng)目采取了集中性報(bào)紙廣告宣傳的形式，主打自身及周邊教育配套，取得了一定知名度，吸引了較多的人群到樓盤(pán)看房，但客戶(hù)流失率相對(duì)較高，通過(guò)訪(fǎng)談了解，流失主要原因排序是：同檔次（150平方米）戶(hù)型選擇較多、價(jià)格較高、黃埔一期鬧事引起客戶(hù)擔(dān)憂(yōu)。朝向景觀：二期有較大改進(jìn)，基本沒(méi)有向西的單位，所有單位分別朝南看小區(qū)景觀或北望蓮花山、西南觀高爾夫。預(yù)計(jì)于2002年2月竣工深圳會(huì)議展覽中心中心區(qū)南片區(qū)11號(hào)地塊，福華路與金田路交界處西南側(cè)25萬(wàn)25億元德國(guó)GMP國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司，中國(guó)建筑東北設(shè)計(jì)院深圳分院深圳市會(huì)議展覽中心籌建辦，深圳市建設(shè)局土石方及撞擊出工程在建。城市規(guī)劃基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》GBT5028098中對(duì)CBD的定義： CBD是大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)高度集中，并附有購(gòu)物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心地區(qū)。南北分區(qū)中心區(qū)南北劃分明顯，北區(qū)以市政、文化、居住為主，具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，由于政府的原因，北區(qū)的建設(shè)已有了大模樣，其建設(shè)速度遠(yuǎn)高于南區(qū)，北區(qū)的市政、文化設(shè)施建設(shè)已基本完成。分析：高檔樓盤(pán)的廣告戰(zhàn)已經(jīng)處在一種爆發(fā)的邊緣，眾多的高檔住宅同時(shí)在近期推出，定位相似、總價(jià)趨同必然會(huì)導(dǎo)致部分樓盤(pán)陷入廣告大戰(zhàn)，這是本項(xiàng)目必須要注意的。羅湖CBD、環(huán)CBD：金眾水榭花都：市中心低密度超大自然生態(tài)社區(qū)碧海云天：深圳灣濱海、僑城南，深圳人居形象大使波托菲諾海濱城2002年下半年招商地產(chǎn)碧海云天30萬(wàn)M2內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，五一前開(kāi)盤(pán)京基地產(chǎn)紅樹(shù)西岸25萬(wàn)M22003年初百仕達(dá)地產(chǎn)金域藍(lán)灣萬(wàn)科地產(chǎn)泰華地塊25萬(wàn)M2未推出泰華地產(chǎn)金地四、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分本區(qū)域與外區(qū)域樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)上是片區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)，在這里我們重點(diǎn)分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。我們也可以預(yù)見(jiàn)，隨著深港一體化進(jìn)程的推進(jìn)，港人在深圳置業(yè)的選擇范圍擴(kuò)大，深圳的居住環(huán)境讓港人感到切實(shí)放心，深圳的樓市也將得到良好的支撐。價(jià)格與景觀的選擇趨向于平衡與理性　　港人對(duì)于價(jià)格和景觀的選擇中似乎于內(nèi)地人的選擇不同，在取景觀，還是價(jià)格低的選擇上，被訪(fǎng)者比較多傾向于選擇景觀一般，而價(jià)格低的單位。從比例上看。反映家庭月收入的不同，希望的收樓標(biāo)準(zhǔn)還是有少許差異。教育程度高的客戶(hù)希望購(gòu)置8001200平方尺單位要比教育程度低的客戶(hù)比例要高很多。希望購(gòu)置面積越大與家庭月收入關(guān)系越弱　　從數(shù)量上，被訪(fǎng)者家庭月平均收入在5萬(wàn)以上和5萬(wàn)以下人數(shù)分別占全部被訪(fǎng)者46%和54%。 香港居民對(duì)深圳地產(chǎn)商的認(rèn)知程度很低，僅中海外的綜合提及率超過(guò)10%，樓盤(pán)也僅有百仕達(dá)華源的提及率超過(guò)5%，總體上來(lái)說(shuō)對(duì)深圳發(fā)展商不了解。整體上對(duì)深圳的社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)上的信譽(yù)有隱憂(yōu)。 各種報(bào)章媒體中，閱讀率最高的是時(shí)事新聞、財(cái)經(jīng)和娛樂(lè)信息；216。置業(yè)區(qū)域置業(yè)人群分析根據(jù)香港規(guī)劃署的官方調(diào)查報(bào)告港人內(nèi)地置業(yè)的人群81%是男性；年齡中位數(shù)為41歲，%；，其中48%的人月收入在1萬(wàn)元港幣以下；教育程度54%屬于中專(zhuān)或預(yù)科，%行業(yè)劃分：%從事批發(fā)、零售、進(jìn)出口貿(mào)易，%從事制造業(yè)。人口持續(xù)老化，人口年齡中位數(shù)有91年的31歲上升至36歲。 有車(chē)族，且以進(jìn)口名牌車(chē)居多216。 對(duì)會(huì)所要求較高，尤其關(guān)注游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施；216。 對(duì)地段及居住環(huán)境要求極高，不愿毗鄰工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房聚居區(qū)；216。 戶(hù)型置業(yè)特征216。 市政配套完善：六大工程、小學(xué)中學(xué)齊備，萬(wàn)佳、飲食、娛樂(lè) 蓮花二村216。 送人（深港家庭）216。 自住216。有許多關(guān)外本地居民或工廠(chǎng)的企業(yè)主為了子女能就讀于市內(nèi)的好學(xué)校而買(mǎi)房。交易案例客戶(hù)總結(jié)——深業(yè)花園成交客戶(hù)分析 居住地取樣106個(gè)地區(qū)羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)關(guān)外香港外地（含外籍）個(gè)數(shù)2155310125百分比%51%%%%%由表可見(jiàn)，%權(quán)重的非深圳人。由此看來(lái)，萬(wàn)科長(zhǎng)期的品牌建設(shè)，在置業(yè)者心目中已開(kāi)花結(jié)果，其他開(kāi)發(fā)商則仍須努力。由此看出，目前置業(yè)者對(duì)發(fā)展商倡導(dǎo)的建筑風(fēng)格認(rèn)同度比較低或者基本不認(rèn)同。如對(duì)有車(chē)的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對(duì)于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。1各種置業(yè)因素加權(quán)排序　　被訪(fǎng)者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒(méi)有排序的；經(jīng)過(guò)加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。以后發(fā)展商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)環(huán)境因素應(yīng)予充分的關(guān)注。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施?！　≠?gòu)房者的年齡段主要集中在2529歲之間，占46%；其次是3035歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。1工作在福田　　調(diào)查顯示：被訪(fǎng)者的工作地中，羅湖占28％，福田占58％，南山占12％，香港占1％，其他占1％。購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。1環(huán)境因素很重要　　在促成購(gòu)買(mǎi)的因素中，環(huán)境占重要位置。整體首供中位數(shù)M0=。按揭付款是主流　　頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占81％，一次性付款占19％。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；　　選擇三房的購(gòu)房者希望面積在90130平米占較大比例，也有不小比例選擇7090的小三房。由此看來(lái)，三房是各類(lèi)客戶(hù)首要心水之選。這可能源于深圳城市的人口特殊性對(duì)房型選擇的影響，來(lái)自外地的單身人士購(gòu)房考慮組建家庭后，接父母過(guò)來(lái)同住或照顧小孩，因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。這顯示人們?cè)谑杖敫叩臈l件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。更喜歡自己裝修　　在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占40％，廚衛(wèi)裝修占34％，普通裝修占19％，精裝修占7％。最?lèi)?ài)的是小高層　　頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞?！　烧呓徊娣治鼋Y(jié)果表明，在羅湖工作的人士，喜歡的居住區(qū)域在羅湖的只有40%?！　挠?jì)劃購(gòu)買(mǎi)時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶(hù)約占四分之三。這一方面說(shuō)明深圳置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。GOLF，等等這些，都加強(qiáng)了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨(dú)特，成了眾多的樓盤(pán)的選擇。相較之下比2000年的片區(qū)推廣更進(jìn)一步。這是一種地產(chǎn)泡沫正在形成而體現(xiàn)出來(lái)的表象。2001年小盤(pán)的廣告量在變少、變小，而中高檔次的樓盤(pán)動(dòng)則就是幾個(gè)整版，小了不行呀，沒(méi)形象，美廬錦園開(kāi)盤(pán)就是五個(gè)整版，、商報(bào)、南方都市報(bào)共發(fā)布了29次28版廣告。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的白熱化?？墒牵覀円环矫婵梢钥吹侥承潜P(pán)價(jià)格很低甚至頻頻優(yōu)惠促銷(xiāo)卻少人問(wèn)津、銷(xiāo)售困難，而有樓盤(pán)價(jià)格卻逆市出現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭，行情一路看漲。大盤(pán)時(shí)代到來(lái)上圖是2001年新推樓盤(pán)的項(xiàng)目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來(lái)看項(xiàng)目的規(guī)模，％。 在批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅上漲的同時(shí)，新樓住宅銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)是有限的和不明顯的，說(shuō)明目前還有較多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有較大的不成熟成分，造成新產(chǎn)品積壓。政府各項(xiàng)政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。小結(jié)：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都顯示年內(nèi)我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。房地產(chǎn)政策 深圳市規(guī)劃國(guó)土局于2001年1月份內(nèi)連續(xù)推出了三項(xiàng)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的公告（深規(guī)土告[2001]0003號(hào)），分別對(duì)建立土地有形市場(chǎng)、提高預(yù)售門(mén)檻兩項(xiàng)內(nèi)容作出了規(guī)定：要求嚴(yán)格執(zhí)行限期交清地價(jià)款；禁止未獲得預(yù)售許可證前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；未交清地價(jià)款以前的土地嚴(yán)格限制拍賣(mài)。產(chǎn)品銷(xiāo)售與企業(yè)盈利房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中持續(xù)位居高位，且在不斷提高。居民消費(fèi)水平提高，商品房、旅游、小汽車(chē)成為消費(fèi)的熱點(diǎn)，2001年汽車(chē)銷(xiāo)售量增長(zhǎng)3成，百戶(hù)居民家庭小汽車(chē)擁有量比上年度翻了一翻。2001年當(dāng)年實(shí)現(xiàn)全市GDP總值1908億元，%。消費(fèi)指數(shù)自2000年第一次超過(guò)GDP增長(zhǎng)速度后與之持平。各項(xiàng)貸款余額2861億元，%，其中包含了企業(yè)、項(xiàng)目和個(gè)人貸款的增長(zhǎng)，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。利率的不斷調(diào)低，為開(kāi)發(fā)商降低融資成本，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力提供了良好的金融條件。這6項(xiàng)措施在2001年逐漸實(shí)施，落到實(shí)處，在2002年逐漸成熟，這將提高深圳市的外來(lái)人口增長(zhǎng)速度，人口的增長(zhǎng)將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)（60年代的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)就是依賴(lài)于人口高速膨脹）。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長(zhǎng)表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長(zhǎng)，大件消費(fèi)、趨前消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。 銷(xiāo)售面積與預(yù)售面積比值的降低說(shuō)明銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)落后于預(yù)售面積的增長(zhǎng)，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機(jī)，可能會(huì)造成市場(chǎng)的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。隨著成熟地段的土地的稀缺性的加強(qiáng)，區(qū)域配套極為成熟的樓盤(pán)對(duì)應(yīng)客戶(hù)的時(shí)間觀念的進(jìn)一步加強(qiáng)，工作生活節(jié)奏的快捷成為都市白領(lǐng)的新選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階層化供給不均衡今年以來(lái)，關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題一直受各方關(guān)注，降價(jià)呼聲也很高。地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)在2002年達(dá)到了又一個(gè)高峰，報(bào)紙廣告中頻頻出現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告商大量招人的消息，萬(wàn)科、金地、天鴻、天安、招商、風(fēng)火、同路……。營(yíng)銷(xiāo)成本兩極分化報(bào)紙廣告在2001年對(duì)報(bào)社和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是痛苦的，報(bào)社說(shuō)，我們今年的廣告費(fèi)少收了20%，聽(tīng)了這話(huà)，開(kāi)發(fā)商是有苦說(shuō)不出，廣告的量雖然在少，我掏的錢(qián)沒(méi)少呀，效果也差了。 麗晶 天然居黨校2001年——安柏麗晶、天然居全面滲透策略（燈箱）新興酒店這種營(yíng)銷(xiāo)手法的變化不無(wú)讓人擔(dān)憂(yōu)，房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)逐漸從產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、形象營(yíng)銷(xiāo)、概念營(yíng)銷(xiāo)、整合營(yíng)銷(xiāo)到今天，我們又嗅到了純包裝式營(yíng)銷(xiāo)的味道。片區(qū)推廣、聯(lián)合推廣趨勢(shì) 在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候，媒體不甘寂寞，在特報(bào)的推動(dòng)下，中心西區(qū)、海灣戰(zhàn)爭(zhēng)等片區(qū)、聯(lián)合推廣的大旗已經(jīng)豎了起來(lái)，香密湖全景觀、紅樹(shù)林海岸線(xiàn)、華僑城大社區(qū)等名稱(chēng)在人們的心目中逐漸定格。華僑城購(gòu)置新房情有獨(dú)鐘　　調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占86％；二手房占7％，尚未決定占7％，主要以選購(gòu)新房為主。潛在需求旺盛　　以計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間來(lái)分析：計(jì)劃最近購(gòu)買(mǎi)的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，兩年以后占9％。在喜歡的房子地點(diǎn)的回答中，福田占了多數(shù)；在何處工作的回答中，福田占58％，羅湖占28％，南山占12％，香港占1％，其他占1％，福田的比例也是最多。（注：在調(diào)查問(wèn)卷中，亦有相當(dāng)比例復(fù)選南山作為喜歡居住區(qū)域，因本次統(tǒng)計(jì)對(duì)復(fù)選未計(jì)入統(tǒng)計(jì)，若按以上統(tǒng)計(jì)，羅湖、福田的工作人士對(duì)南山的關(guān)注比例是不夠的）?！　〗徊娣治霰砻?，喜歡多層的消費(fèi)者中，平層占67％，躍式占15％，復(fù)式占18％；喜歡小高層的消費(fèi)者中，平層占56％，躍式占25％，復(fù)式占19％，兩者對(duì)平層、復(fù)式單位的鐘愛(ài)比例是不同的；喜歡高層建筑消費(fèi)者中，平層占44％，躍式占18％，復(fù)式占38％，選擇復(fù)式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費(fèi)者中，選擇復(fù)式單位則不十分突出。分析表明收入越高的家庭，選擇毛坯房作為交樓標(biāo)準(zhǔn)的比例越高?！　∩鲜鼋Y(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上：1房占5％，2房占25％，3房占58％，4房占12％；二口之家的，1房占3％，2房占36％，3房占51％，4房占10％；三口之家的，1房占2％，2房占10％，3房占68％，4房占20％；二代同堂的：1房占4％，2房占19％，3房占55％，4房