【正文】 4001－5000元占42％，5001－6000元占23％，6001－7000元占7％，7001－8000占2％，8000元以上占2％。量入為出的月供　　購(gòu)房者首供能力31萬以上占8％，21－30萬占12％，16－20萬占14％，11－15萬占25％，5－10萬占41％?！　≠?gòu)房者月供主要集中在10002500元/月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù)M0=1950元。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購(gòu)買前三位的因素?！　?zhǔn)備購(gòu)房者以單身人士居多，購(gòu)房是單身人士準(zhǔn)備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊(yùn)藏著許多充滿期盼、跳動(dòng)的心靈。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。年輕購(gòu)房者的教育背景絕大多數(shù)在大中專以上，顯示高素質(zhì)的居民將在未來的購(gòu)房群體中占據(jù)中堅(jiān)地位?！　囊陨险{(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對(duì)其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。由此看來，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來的自然是交通的便利?！　〖訖?quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價(jià)格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。從中也可以看出，置業(yè)者對(duì)涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高。其中，約30%的被訪者提及萬科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨(dú)秀。在所有提及當(dāng)中，約36%提及世聯(lián)，35%提及中原，形成品牌第一集團(tuán)；其他代理商則相當(dāng)分散。中國(guó)加入WTO后將會(huì)有越來越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國(guó)的窗口城市，將會(huì)成為外籍人士的置業(yè)熱點(diǎn)。另外可看出深業(yè)花園成交客戶通過網(wǎng)絡(luò)獲得購(gòu)房信息的較少。 保值或升值、“買來放著”、216。 部分客戶“以大換小”購(gòu)買理由（賣點(diǎn)）216。 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園、216。 有多次置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)戶型、采光、朝向、景觀要求較高，且多數(shù)有自己的審美觀；有些甚至成了行家，對(duì)市場(chǎng)上流行的戶型設(shè)計(jì)、外墻顏色、施工材料非常了解；216。 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點(diǎn)宣傳區(qū)域，對(duì)價(jià)格反而不太在意；216。 非常關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量；尤其關(guān)注治安防范、樓宇智能化等216。 注意健康及運(yùn)動(dòng)，尤其喜愛網(wǎng)球、高爾夫球、健身等216。（堅(jiān)尼系數(shù)越接近1，貧富懸殊越嚴(yán)重），目前香港人均月收入中位數(shù)為1萬元。信息來源：216。港人置業(yè)的影響因素216。 選擇樓盤趣味，最關(guān)心的是周邊自然環(huán)境，其次是生活配套、交通狀況和與關(guān)口的距離。對(duì)中小面積的需求仍為主流　　總體看，客戶希望購(gòu)房面積在600800尺之間和8001200尺比例近似，對(duì)超過1200尺需求變小；客戶對(duì)超過1200尺面積的需求變化范圍的選擇有1200尺到3000尺之間。但在小面積方面，即對(duì)待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關(guān)度。多數(shù)希望帶裝修　　香港置業(yè)者在深圳買樓理想的收樓標(biāo)準(zhǔn)基本希望帶裝修，在希望帶裝修當(dāng)中，有63%的客戶希望豪華裝修，搬進(jìn)去就可以直接?。患s37%的客戶希望櫥衛(wèi)帶裝修，其他部分可以由自己裝修。這對(duì)不同收入層面的客戶考慮收樓標(biāo)準(zhǔn)有較高借鑒意義，如口岸面積較小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標(biāo)準(zhǔn)，可以參考。這可能與計(jì)劃購(gòu)置100萬以上的住宅的客戶在香港也可以很好置業(yè)有關(guān)。理性置業(yè)區(qū)間　　從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預(yù)算70萬以下占49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預(yù)算中位數(shù)=74萬。從比例上看，家庭月收入與購(gòu)房預(yù)算之間的差異比較大。競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)判斷：高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林口岸競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：皇崗口岸價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：景田、景田北都市競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：羅湖CBD及周邊、上海賓館環(huán)香蜜湖片區(qū)中心區(qū)泛華僑城片區(qū)深圳灣區(qū)羅湖CBD、環(huán)CBD前后海藍(lán)色鹽田樓盤規(guī)模區(qū)域外相關(guān)樓盤統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商水榭花都新天國(guó)際名苑國(guó)際房地產(chǎn)安柏在華僑城、香密湖、紅樹林以海景、山景、人文環(huán)境等手段同時(shí)沖向中心區(qū)（根據(jù)相關(guān)樓盤客戶分析及訪談，以上幾項(xiàng)為同檔次樓盤選擇的最重要的幾項(xiàng)因素），景田、景田北、皇崗口岸等同質(zhì)樓盤以較高的價(jià)格優(yōu)勢(shì)重向我們，在本項(xiàng)目在中心區(qū)內(nèi)不占優(yōu)勢(shì)的情況下，如何保持我們的項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，提高物業(yè)價(jià)值是我們必須直面的問題。華僑城美荔園：傲立深圳金融中心區(qū)絕版地段，獨(dú)享荔枝公園全景觀從目前來講，CBD的片區(qū)價(jià)值在這里更真實(shí)！附件4：羅湖要建華爾街中心區(qū)：深業(yè)花園：中心區(qū)首腦地段，有水景綠化，商業(yè)配套及幼兒園已將落成，155兆極速上網(wǎng)；風(fēng)景好，綠化率高，配套齊，環(huán)境優(yōu)越，交通便利黃埔雅苑：他們的將來可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑，深圳中心區(qū)將成為特區(qū)明日發(fā)展主要基地培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)新一代綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間為追求更高層次的生活公元前605年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園 中心區(qū)目前并沒有一個(gè)真正的形象，各樓盤的推廣來自于周邊與自身的資源。附件2：相關(guān)樓盤調(diào)研五、中心區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分中心區(qū)之路1986年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設(shè)新的城市中心“福田中心區(qū)” 　　1992年中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細(xì)規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 　　1993年完成中心市政工程設(shè)計(jì) 　　1994年深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制《福田中心區(qū)城市社會(huì)》　　1995年深圳城市規(guī)劃委員會(huì)提出進(jìn)行市中心區(qū)城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢 　　1996年7月，深圳市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室成立，負(fù)責(zé)貫徹中心區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè) 　　1996年8月，深圳市市中心城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢?cè)u(píng)議會(huì)召開，國(guó)際評(píng)委從來自法國(guó)、美國(guó)、新加坡、香港的四家設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務(wù)所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認(rèn) 　　1997年10月，舉行了中心區(qū)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案匯報(bào)暨國(guó)際評(píng)議會(huì)，會(huì)議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設(shè)計(jì)匯報(bào)，并對(duì)中心區(qū)的四個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目及深圳電視中心的招標(biāo)方案進(jìn)行了評(píng)議。CBDCBD即英文ＣＥＮＴＲＥＬ ＢＵＳＩＮＥＳＳ?。模桑樱裕遥桑茫缘暮?jiǎn)稱，最早產(chǎn)生于本世紀(jì)二十年代的美國(guó)， 中文譯為商務(wù)中心區(qū)。 中心區(qū)項(xiàng)目調(diào)查 深圳市中心區(qū)項(xiàng)目分布圖中心區(qū)各項(xiàng)市政工程進(jìn)展概況表項(xiàng)目名稱位置占地面積建筑面積計(jì)劃投資額設(shè)計(jì)單位建設(shè)單位工程狀況高交會(huì)會(huì)館深南大道與益田路交界處西北側(cè)——中建（深圳）設(shè)計(jì)公司深圳市建設(shè)局包括擴(kuò)建工程在內(nèi)，已經(jīng)全部竣工并投入使用深圳市市民福中三路與福中路之間，金田路與益田路之間11萬21萬20億元美國(guó)李名儀/延丘勒建筑師設(shè)計(jì)事務(wù)所，深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院第二設(shè)計(jì)院深圳市市民中心建設(shè)辦公室東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中段主體已經(jīng)并投入使用，正在進(jìn)行裝修工程，預(yù)計(jì)于2002年底竣工深圳市文化中心（中心圖書館、音樂廳）益田路與紅荔路交界處東南側(cè)，圖書館3萬15..97億元日本磯琦新設(shè)計(jì)室，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院深圳市文化中心工程指揮部主體已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)2002年9月竣工深圳市少年宮中心區(qū)金田路與紅荔路交界處西南側(cè)5億元深圳市宗灝建筑師事務(wù)所深圳市少年宮籌建辦公室主體封頂，建筑外裝飾工程在建深圳市電視中心深南路與新洲路交匯處東北側(cè)，中心區(qū)3112地塊201327328333380萬元機(jī)械工業(yè)部社鎮(zhèn)設(shè)計(jì)研究院，中國(guó)廣播電視部設(shè)計(jì)研究院深圳市電視臺(tái)主體封頂。住宅分別為24層、12層、8層、9層）共10棟高層（2棟33層，2棟27層，6棟18層）戶型與面積110150平方米以110160平方米的大戶型為主計(jì)劃總投資額11000萬元30000萬元開工日期2001年9月雨季竣工日期2003年10月工程狀態(tài)樁基礎(chǔ)階段樁基礎(chǔ)、地下室等基礎(chǔ)工程尚未拆遷打樁預(yù)計(jì)銷售日期2002年下半年2002年下半年2002年10月2002中心區(qū)南區(qū)在建住宅項(xiàng)目一覽表（二）項(xiàng)目名稱嘉麟豪庭風(fēng)華盛世港麗豪園龍福居地理位置深南大道與彩田路交匯處西南側(cè)福華三路與彩田路交匯處西北側(cè)186地塊福華四路與濱河路之間，彩田路與海田路之間福華四路與濱河路之間，彩田路與海田南路之間，20地塊開發(fā)商深圳市中嘉麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市恒立冠投資有限公司、深圳市皇崗實(shí)業(yè)股份有限公司港麗實(shí)業(yè)深圳有限公司深圳市皇崗實(shí)業(yè)房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)單位中建（深圳）設(shè)計(jì)公司中建（深圳）設(shè)計(jì)公司深圳市清華苑建筑設(shè)計(jì)有限公司深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院占地面積——————建筑總面積66790平方米32556平方米層數(shù)與棟數(shù)1棟28層2棟26層2棟39層1棟14層戶型與面積————70100平方米占70%，外銷傾向——計(jì)劃總投資額15000萬元4000萬元19998萬元1900萬元開工日期工程狀態(tài)基礎(chǔ)完成主體15層左右主體10層主體10層預(yù)計(jì)銷售日期開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)個(gè)案分析：黃埔雅苑二期規(guī)模：8棟，其中6棟高層和2棟小高層，總戶數(shù)654戶。在小區(qū)的主入口，有一個(gè)跳躍的音樂噴水池，進(jìn)入內(nèi)部有西班牙式的迷宮園林，大草坪、觀景回廊、藝術(shù)走廊、雕塑、太陽(yáng)廣場(chǎng)，小高層配觀光電梯。據(jù)了解，主力戶型在180220平方米左右。從產(chǎn)品上來看有6棟亦商亦住的別墅，目前基本上已有了定向客戶。中心區(qū)總住宅供給量大，開發(fā)商壓力增加，；中心區(qū)北快南緩，今年年底附近，北區(qū)基本成型，而南區(qū)各項(xiàng)目開發(fā)者觀望者較多；中心區(qū)目前沒有一個(gè)明確的形象，各項(xiàng)目的推廣以周邊和內(nèi)部直接資源與素質(zhì)相關(guān)；中心區(qū)南北各位置資源相差較大，但各項(xiàng)目推出時(shí)間相近，會(huì)形成集中性的供給。占地面積：類 別：住宅（商住）項(xiàng)目所在地總建筑面積： m2其中住宅部分： m2商業(yè)部分：2620 m2容 積 率：建筑覆蓋率：%？綠化系數(shù)：56%總 戶 數(shù)： 944戶?總停車位：2240個(gè)二、項(xiàng)目地盤解析 項(xiàng)目北：泰華購(gòu)物公園 項(xiàng)目東：會(huì)展中心 項(xiàng)目西：城中雅苑 項(xiàng)目南：建安項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊北面：中心區(qū)社區(qū)購(gòu)物公園——建筑高度2—3層，景觀、視野佳 為本項(xiàng)目提供商業(yè)及休閑配套——深圳市未來重要的商貿(mào)發(fā)展區(qū)集中在福田中心區(qū)購(gòu)物公園和羅湖區(qū)的東門商業(yè)改造區(qū)。——，包括商業(yè)購(gòu)物、餐飲以及環(huán)球全景影院、室內(nèi)游泳等文體設(shè)施。本項(xiàng)目的視野受到待開發(fā)項(xiàng)目的影響。主要車行方向主要人行方向小區(qū)車行線小區(qū)人行線人行次入口車行出口主入口車行入口交通分析圖景觀分析圖項(xiàng)目東面將來純都市建筑景觀，景觀條件一般；目前基本為空地，視野較開闊，景觀資源一般。三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析總體規(guī)劃布局及空間布局分析 四房 花園三房 138155三房+工人房 11 120三房 二房 總平面圖 剖面圖216。 空間整體性強(qiáng)，有利于環(huán)境塑造；216。 綜合性功能，底層商業(yè)、架空層園林、住宅塔樓。 主力戶型面積評(píng)析戶型統(tǒng)計(jì)表戶型面積（M2）面積比（%）套數(shù)套數(shù)比（%）2*2*1856．310811．73*2*23*2*211 12013．316263217．668．53*2*2+工人房13815521．321223．03*2*2+工人房（多功能房）+入戶花園15817829．725828．04*2*3+工人房+入戶花園23026．816818．2復(fù)式2192942．5141．5合922100216。 230 M2帶花園四房為具有代表性的亮點(diǎn)戶型；世紀(jì)村︵二期︶如詩(shī)美地城中雅苑嘉里華庭黃埔雅苑︵二期︶天健世紀(jì)花園水榭花都波托菲諾碧海云天主力戶型面積（M2）（House除外）項(xiàng)目金地翠堤灣本項(xiàng)目 300 25