【正文】 4001－5000元占42％，5001－6000元占23％，6001－7000元占7％，7001－8000占2％，8000元以上占2％。量入為出的月供　　購房者首供能力31萬以上占8％，21－30萬占12％，16－20萬占14％，11－15萬占25％，5－10萬占41％?！　≠彿空咴鹿┲饕性?0002500元/月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù)M0=1950元。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素?！　?zhǔn)備購房者以單身人士居多，購房是單身人士準(zhǔn)備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊藏著許多充滿期盼、跳動的心靈。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。年輕購房者的教育背景絕大多數(shù)在大中專以上，顯示高素質(zhì)的居民將在未來的購房群體中占據(jù)中堅地位?！　囊陨险{(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。由此看來，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來的自然是交通的便利?！　〖訖?quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。從中也可以看出，置業(yè)者對涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高。其中，約30%的被訪者提及萬科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨秀。在所有提及當(dāng)中，約36%提及世聯(lián)，35%提及中原，形成品牌第一集團；其他代理商則相當(dāng)分散。中國加入WTO后將會有越來越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國的窗口城市，將會成為外籍人士的置業(yè)熱點。另外可看出深業(yè)花園成交客戶通過網(wǎng)絡(luò)獲得購房信息的較少。 保值或升值、“買來放著”、216。 部分客戶“以大換小”購買理由（賣點）216。 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場、會所、幼兒園、216。 有多次置業(yè)經(jīng)歷，對戶型、采光、朝向、景觀要求較高，且多數(shù)有自己的審美觀；有些甚至成了行家，對市場上流行的戶型設(shè)計、外墻顏色、施工材料非常了解；216。 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點宣傳區(qū)域，對價格反而不太在意；216。 非常關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量；尤其關(guān)注治安防范、樓宇智能化等216。 注意健康及運動，尤其喜愛網(wǎng)球、高爾夫球、健身等216。（堅尼系數(shù)越接近1，貧富懸殊越嚴重），目前香港人均月收入中位數(shù)為1萬元。信息來源：216。港人置業(yè)的影響因素216。 選擇樓盤趣味，最關(guān)心的是周邊自然環(huán)境，其次是生活配套、交通狀況和與關(guān)口的距離。對中小面積的需求仍為主流　　總體看，客戶希望購房面積在600800尺之間和8001200尺比例近似，對超過1200尺需求變??；客戶對超過1200尺面積的需求變化范圍的選擇有1200尺到3000尺之間。但在小面積方面，即對待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關(guān)度。多數(shù)希望帶裝修　　香港置業(yè)者在深圳買樓理想的收樓標(biāo)準(zhǔn)基本希望帶裝修，在希望帶裝修當(dāng)中，有63%的客戶希望豪華裝修，搬進去就可以直接住；約37%的客戶希望櫥衛(wèi)帶裝修，其他部分可以由自己裝修。這對不同收入層面的客戶考慮收樓標(biāo)準(zhǔn)有較高借鑒意義，如口岸面積較小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標(biāo)準(zhǔn)，可以參考。這可能與計劃購置100萬以上的住宅的客戶在香港也可以很好置業(yè)有關(guān)。理性置業(yè)區(qū)間　　從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預(yù)算70萬以下占49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預(yù)算中位數(shù)=74萬。從比例上看，家庭月收入與購房預(yù)算之間的差異比較大。競爭片區(qū)判斷：高檔住宅競爭區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林口岸競爭區(qū)域：皇崗口岸價格競爭區(qū)域：景田、景田北都市競爭區(qū)域：羅湖CBD及周邊、上海賓館環(huán)香蜜湖片區(qū)中心區(qū)泛華僑城片區(qū)深圳灣區(qū)羅湖CBD、環(huán)CBD前后海藍色鹽田樓盤規(guī)模區(qū)域外相關(guān)樓盤統(tǒng)計表項目名稱項目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商水榭花都新天國際名苑國際房地產(chǎn)安柏在華僑城、香密湖、紅樹林以海景、山景、人文環(huán)境等手段同時沖向中心區(qū)（根據(jù)相關(guān)樓盤客戶分析及訪談，以上幾項為同檔次樓盤選擇的最重要的幾項因素），景田、景田北、皇崗口岸等同質(zhì)樓盤以較高的價格優(yōu)勢重向我們，在本項目在中心區(qū)內(nèi)不占優(yōu)勢的情況下，如何保持我們的項目的競爭力，降低競爭風(fēng)險，提高物業(yè)價值是我們必須直面的問題。華僑城美荔園：傲立深圳金融中心區(qū)絕版地段，獨享荔枝公園全景觀從目前來講，CBD的片區(qū)價值在這里更真實！附件4：羅湖要建華爾街中心區(qū)：深業(yè)花園：中心區(qū)首腦地段，有水景綠化，商業(yè)配套及幼兒園已將落成，155兆極速上網(wǎng)；風(fēng)景好，綠化率高，配套齊，環(huán)境優(yōu)越，交通便利黃埔雅苑：他們的將來可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑，深圳中心區(qū)將成為特區(qū)明日發(fā)展主要基地培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)新一代綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間為追求更高層次的生活公元前605年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園 中心區(qū)目前并沒有一個真正的形象，各樓盤的推廣來自于周邊與自身的資源。附件2：相關(guān)樓盤調(diào)研五、中心區(qū)市場調(diào)研與分析部分中心區(qū)之路1986年《深圳經(jīng)濟特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設(shè)新的城市中心“福田中心區(qū)” 　　1992年中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 　　1993年完成中心市政工程設(shè)計 　　1994年深圳市城市規(guī)劃設(shè)計院編制《福田中心區(qū)城市社會》　　1995年深圳城市規(guī)劃委員會提出進行市中心區(qū)城市設(shè)計國際咨詢 　　1996年7月，深圳市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室成立，負責(zé)貫徹中心區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè) 　　1996年8月，深圳市市中心城市設(shè)計國際咨詢評議會召開，國際評委從來自法國、美國、新加坡、香港的四家設(shè)計機構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務(wù)所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認 　　1997年10月，舉行了中心區(qū)建設(shè)項目設(shè)計方案匯報暨國際評議會，會議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設(shè)計匯報，并對中心區(qū)的四個住宅開發(fā)項目及深圳電視中心的招標(biāo)方案進行了評議。CBDCBD即英文ＣＥＮＴＲＥＬ ＢＵＳＩＮＥＳＳ?。模桑樱裕遥桑茫缘暮喎Q，最早產(chǎn)生于本世紀二十年代的美國， 中文譯為商務(wù)中心區(qū)。 中心區(qū)項目調(diào)查 深圳市中心區(qū)項目分布圖中心區(qū)各項市政工程進展概況表項目名稱位置占地面積建筑面積計劃投資額設(shè)計單位建設(shè)單位工程狀況高交會會館深南大道與益田路交界處西北側(cè)——中建（深圳）設(shè)計公司深圳市建設(shè)局包括擴建工程在內(nèi)，已經(jīng)全部竣工并投入使用深圳市市民福中三路與福中路之間，金田路與益田路之間11萬21萬20億元美國李名儀/延丘勒建筑師設(shè)計事務(wù)所，深圳市建筑設(shè)計研究總院第二設(shè)計院深圳市市民中心建設(shè)辦公室東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中段主體已經(jīng)并投入使用，正在進行裝修工程，預(yù)計于2002年底竣工深圳市文化中心（中心圖書館、音樂廳）益田路與紅荔路交界處東南側(cè)，圖書館3萬15..97億元日本磯琦新設(shè)計室，北京市建筑設(shè)計研究院深圳市文化中心工程指揮部主體已經(jīng)封頂，預(yù)計2002年9月竣工深圳市少年宮中心區(qū)金田路與紅荔路交界處西南側(cè)5億元深圳市宗灝建筑師事務(wù)所深圳市少年宮籌建辦公室主體封頂，建筑外裝飾工程在建深圳市電視中心深南路與新洲路交匯處東北側(cè)，中心區(qū)3112地塊201327328333380萬元機械工業(yè)部社鎮(zhèn)設(shè)計研究院，中國廣播電視部設(shè)計研究院深圳市電視臺主體封頂。住宅分別為24層、12層、8層、9層）共10棟高層（2棟33層，2棟27層，6棟18層）戶型與面積110150平方米以110160平方米的大戶型為主計劃總投資額11000萬元30000萬元開工日期2001年9月雨季竣工日期2003年10月工程狀態(tài)樁基礎(chǔ)階段樁基礎(chǔ)、地下室等基礎(chǔ)工程尚未拆遷打樁預(yù)計銷售日期2002年下半年2002年下半年2002年10月2002中心區(qū)南區(qū)在建住宅項目一覽表（二）項目名稱嘉麟豪庭風(fēng)華盛世港麗豪園龍福居地理位置深南大道與彩田路交匯處西南側(cè)福華三路與彩田路交匯處西北側(cè)186地塊福華四路與濱河路之間，彩田路與海田路之間福華四路與濱河路之間，彩田路與海田南路之間，20地塊開發(fā)商深圳市中嘉麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市恒立冠投資有限公司、深圳市皇崗實業(yè)股份有限公司港麗實業(yè)深圳有限公司深圳市皇崗實業(yè)房地產(chǎn)有限公司設(shè)計單位中建（深圳）設(shè)計公司中建（深圳）設(shè)計公司深圳市清華苑建筑設(shè)計有限公司深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院占地面積——————建筑總面積66790平方米32556平方米層數(shù)與棟數(shù)1棟28層2棟26層2棟39層1棟14層戶型與面積————70100平方米占70%，外銷傾向——計劃總投資額15000萬元4000萬元19998萬元1900萬元開工日期工程狀態(tài)基礎(chǔ)完成主體15層左右主體10層主體10層預(yù)計銷售日期開始內(nèi)部認購個案分析：黃埔雅苑二期規(guī)模：8棟，其中6棟高層和2棟小高層，總戶數(shù)654戶。在小區(qū)的主入口，有一個跳躍的音樂噴水池，進入內(nèi)部有西班牙式的迷宮園林，大草坪、觀景回廊、藝術(shù)走廊、雕塑、太陽廣場，小高層配觀光電梯。據(jù)了解，主力戶型在180220平方米左右。從產(chǎn)品上來看有6棟亦商亦住的別墅，目前基本上已有了定向客戶。中心區(qū)總住宅供給量大，開發(fā)商壓力增加，；中心區(qū)北快南緩，今年年底附近，北區(qū)基本成型，而南區(qū)各項目開發(fā)者觀望者較多；中心區(qū)目前沒有一個明確的形象，各項目的推廣以周邊和內(nèi)部直接資源與素質(zhì)相關(guān)；中心區(qū)南北各位置資源相差較大，但各項目推出時間相近，會形成集中性的供給。占地面積：類 別：住宅（商?。╉椖克诘乜偨ㄖ娣e： m2其中住宅部分： m2商業(yè)部分：2620 m2容 積 率：建筑覆蓋率：%？綠化系數(shù)：56%總 戶 數(shù)： 944戶?總停車位：2240個二、項目地盤解析 項目北：泰華購物公園 項目東：會展中心 項目西：城中雅苑 項目南：建安項目現(xiàn)狀地塊北面：中心區(qū)社區(qū)購物公園——建筑高度2—3層，景觀、視野佳 為本項目提供商業(yè)及休閑配套——深圳市未來重要的商貿(mào)發(fā)展區(qū)集中在福田中心區(qū)購物公園和羅湖區(qū)的東門商業(yè)改造區(qū)。——，包括商業(yè)購物、餐飲以及環(huán)球全景影院、室內(nèi)游泳等文體設(shè)施。本項目的視野受到待開發(fā)項目的影響。主要車行方向主要人行方向小區(qū)車行線小區(qū)人行線人行次入口車行出口主入口車行入口交通分析圖景觀分析圖項目東面將來純都市建筑景觀，景觀條件一般；目前基本為空地，視野較開闊，景觀資源一般。三、項目規(guī)劃設(shè)計方案評析總體規(guī)劃布局及空間布局分析 四房 花園三房 138155三房+工人房 11 120三房 二房 總平面圖 剖面圖216。 空間整體性強，有利于環(huán)境塑造；216。 綜合性功能，底層商業(yè)、架空層園林、住宅塔樓。 主力戶型面積評析戶型統(tǒng)計表戶型面積（M2）面積比（%）套數(shù)套數(shù)比（%）2*2*1856．310811．73*2*23*2*211 12013．316263217．668．53*2*2+工人房13815521．321223．03*2*2+工人房（多功能房）+入戶花園15817829．725828．04*2*3+工人房+入戶花園23026．816818．2復(fù)式2192942．5141．5合922100216。 230 M2帶花園四房為具有代表性的亮點戶型；世紀村︵二期︶如詩美地城中雅苑嘉里華庭黃埔雅苑︵二期︶天健世紀花園水榭花都波托菲諾碧海云天主力戶型面積（M2）（House除外）項目金地翠堤灣本項目 300 25