【正文】 ● 北部和西部城區(qū)居住條件較差，相應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展比較滯后。東部城區(qū)開發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項(xiàng)目集中于此。東區(qū)的各項(xiàng)事業(yè)迅猛發(fā)展，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的大踏步前進(jìn)；東部城區(qū)開發(fā)量逐年走高。 總價(jià)分析 產(chǎn)品 中心區(qū)域 南部區(qū)域 東部區(qū)域 西部、北部區(qū)域 1R — 16— 暫無(wú) — 2R 20— 26 — — 44 — 3R 25— 30 — — — 45 3R 以上 本區(qū)域暫無(wú) — 61 以上 45 以上 ● 中心區(qū)域生活較便利，認(rèn)可度高，商業(yè)發(fā)達(dá)，可開發(fā)土地資源少，面對(duì)群體為中高檔臵業(yè)者。主要原因 是市政以及配套設(shè)施的到位，加上政府對(duì)新區(qū)的大力扶植，促使本區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)上漲速度迅速，升值空間較大。 南部區(qū)域 產(chǎn)品主力面積： 1R： — 45% 2R： 102— 115 14% 3R： 115— 176 41% 該區(qū)域的在售樓盤集中在靠近中心區(qū)域的朝陽(yáng)路上，并且該區(qū)域內(nèi)開發(fā)的商品房不多，多以經(jīng)濟(jì)適用房為主，因此該區(qū)域內(nèi)大小戶型產(chǎn)品比例相當(dāng)。 ● 價(jià)格集中在 2200— 3000 元 /M2。 ● 工廠以及有污染的企業(yè)密集，不適合居住，整體居住檔次較低。 5－ 北部、西部區(qū)域個(gè)案分析： ● 由于靠近火車站、汽車站，大型的批發(fā)行業(yè)集中于此，但是到目前為止還沒有開始正式的運(yùn)做起來(lái)。 ● 東部城區(qū)開發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項(xiàng)目集中于此。 ● 東部城區(qū)的綠化以及居住環(huán)境優(yōu)越。 5－ 東部區(qū)域個(gè)案分析： ● 市委、市政府確定了舉全市之力加快東部城區(qū)建設(shè)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。 ● 道海寧大道通車加快了本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。 ● 繁華的商業(yè)，生活便利，認(rèn)可度比較高的區(qū)域，但是市政設(shè)施以及配套設(shè)施匱乏。 連云港目前市場(chǎng)大致有三個(gè)檔次 高檔次：（ 2500 元 /M2） 8 個(gè) 中檔次：（ 2200— 2500 元 /M2） 4 個(gè) 低檔次：（ 2200 元 /M2以下） 3 個(gè) 從以上可以看出，高檔產(chǎn)品數(shù)量在市場(chǎng)上占 5 成以上 中心區(qū)域 城市杰作 2480 東盛名筑 20xx 南部區(qū)域 華陽(yáng)景都 2420 銀城國(guó)際公寓 4400 東部區(qū)域 公園一號(hào) 4000 金盛花園 2750 海連新天 2600 怡景苑 2900 金秋情緣 2600 東方之珠 2200 港利新城 2100 北部區(qū)域 中房新天地 2200 新站花園 2080 名典公 寓 2950 朋來(lái)源財(cái)富廣場(chǎng) 3000 5－ 中心區(qū)域個(gè)案分析： ● 中心區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)。 ● 別墅為連云區(qū)的金海岸和青島花園，青島花園已經(jīng)銷售完畢，而金海岸在連云區(qū)的風(fēng)景旅游度假區(qū)，位臵偏僻。 4－ 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品 數(shù)量（項(xiàng)目數(shù)量） 比例（ %） 多層 13 80 小高層、高層 5 別墅 1 ● 產(chǎn)品中以多層為主，未來(lái)小高層比例會(huì)逐漸增加，尤其是東部大規(guī)模項(xiàng)目，但是短時(shí)期內(nèi)多層為絕對(duì)主力。 ● 小規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目集中在南部、北部和西部區(qū)域，大規(guī)模項(xiàng)目具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和可塑性，憑借自身?xiàng)l件的提高，能改善周邊生活機(jī)能等配套不完善的欠缺。 ● 道海寧大道通車加快了本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。 ● 未來(lái)發(fā)展的空間不大，主要還是要依靠工廠的搬遷來(lái)改善該區(qū)域面貌。 ● 本區(qū)域內(nèi)交通方便，但是相應(yīng)的帶來(lái)了噪音。 ● 東部城區(qū)開發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項(xiàng)目集中于此。 ● 東區(qū)的各項(xiàng)事業(yè)迅猛發(fā)展，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的大踏步前進(jìn)；東部城區(qū)開發(fā)量逐年走高。 南區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)1056 1067 1087 11031135 1152 117912801350161017131913205005001000150020xx250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度 3 區(qū)域概述： 3中心區(qū)域： ● 商業(yè)集中地，未來(lái)可開發(fā)項(xiàng)目較少。 ● 東部城區(qū)的綠化以及居住環(huán)境優(yōu)越 ● 新市政府的東遷，促使本區(qū)域的配套設(shè)施和公共設(shè)施逐步完善。 2 市場(chǎng)概述： ● 市委、市政府確定了舉全市之力加快東部城區(qū)建設(shè)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。 產(chǎn)品：多層、小高層 價(jià)格： 多層： 2420 元 /M2小高層： 4000元 /M2 代表個(gè)案： 華陽(yáng)景都、銀城國(guó)際公寓 區(qū)域概述： ● 該區(qū)主要以經(jīng)濟(jì)適用房為主。 ● 青島花園屬于別墅區(qū)。 產(chǎn)品：多層 價(jià)格：多層： 1950 元 / M2 代表個(gè)案： 新?；▓@二期、東方紐約城、青島花園 區(qū)域概述： ● 該區(qū)域土地供應(yīng)量較大，同時(shí)市政配套設(shè)施投入較大，開發(fā)呈上升趨勢(shì)。 ● 人員流動(dòng)多，開發(fā)量少，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多。 1— 北部區(qū)域 區(qū)位： 海連西路與解放西路和民主路連接線以北的城區(qū)范圍。 產(chǎn)品：多層、小高層 價(jià)格：多層： 2400元 /M2 小高層：3800 元 /M2 代表個(gè)案： 公園一號(hào)、金盛花園、海連新天、日月花園、怡景園、金秋情緣、東方之珠、港利新城 區(qū)域概述： ● 新市政府中心將于 20xx 年上半年正式起用，該區(qū)域在市總體規(guī)劃中 的新行政，文化、教育核心區(qū)的功能已經(jīng)形成。 區(qū)域市場(chǎng) 1— 市中心區(qū)域 區(qū)位： 民主路以南，鹽河路以東，贏州路以西，朝陽(yáng)路以北 。 西區(qū)：海連西路與解放西路連接線以南、鹽河路以西城區(qū)范圍。 東區(qū)：贏州路與解放路連接線以東。 通過單樣本檢驗(yàn)，臵信度在 95%左右。 本地主流媒體：揚(yáng)子晚報(bào)、連云港日?qǐng)?bào)、蒼梧晚報(bào)。 ? 受訪者的工作單位性質(zhì)：在 10個(gè)樣本中，三資、私營(yíng)企業(yè)占比例最大為40%，其次是其他非機(jī)關(guān)、事業(yè)單位占 30%，國(guó)有、集體企業(yè)占 20%。 受訪者結(jié)構(gòu) ? 受教育程度，在被調(diào)查者中大專學(xué)歷的 占 40%，大專以下為 50%，本科為 10%。 小結(jié)：購(gòu)房者越來(lái)越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，影響人們購(gòu)房的最主要因素依次排序?yàn)?建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶型；尤其對(duì)物業(yè)管理、區(qū)內(nèi)的景觀和公共配套提出較高要求和個(gè)性化需求。 套設(shè)施要求 消費(fèi)者購(gòu)房的影響因素80% 80%70%30%50%30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%區(qū)位 交通 環(huán)境 綠化 物業(yè)管理 周邊配套消費(fèi)者學(xué)歷現(xiàn)狀50%40%10%大專以下大專本科及以上 由人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)感興趣的調(diào)查可知， 80％的人希望社區(qū)內(nèi)有綠地；超市及診所的需求排在第二位， 60%購(gòu)房者希望社區(qū)周圍有相應(yīng)的配套； 第三位需求是與運(yùn)動(dòng)相關(guān)的如健身房、網(wǎng)球場(chǎng)及兒童室外活動(dòng)設(shè)施等。 小結(jié)：由購(gòu)買行為分析得出，受經(jīng)濟(jì)能力所限，客戶付款方式 分化較大，年輕層面多做按揭，中老年這一層面人群貸款消費(fèi)觀念相對(duì)落后，以一次性付款和分期付款占多數(shù)，除一部分具有此經(jīng)濟(jì)實(shí)力原因外，主要是對(duì)償還能力沒有信心，對(duì)貸款所付利息非常在意。 購(gòu)買行為（銷售行為主動(dòng)性、付款方式） 人們采取按揭貸款方式付款的比率較其他城市高，所占份額占 80%，分期付款占 10%，一次性付款占 10%。 ? E\戶型結(jié)構(gòu)偏好分析 人們期望的臥室數(shù)量中，選擇 3 室的最多，占總量的 60%，選擇 2 室的占 30%。 ? D\戶型偏好分析 對(duì)戶型性質(zhì)來(lái)說(shuō)，選擇平層的居多，消費(fèi)者對(duì)戶型要求分析60%40%平層 錯(cuò)層樓型需求分析78%12%5% 5%多層 小高層 高層 別墅占 60%，次之錯(cuò)層為 40%。而相對(duì)高層和小高層，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所以對(duì)多層依然偏愛。 ? C\樓型需求分析 在人們對(duì)期望樓型的選擇上，選擇多層的占 80%，其次是小高層為 20%。 ? B\需求面積分析 被調(diào)查者中需求面積在 8090平方米之間的占 38%， 100120平方米之間的占 60%，他們的比例為2： 3。 購(gòu)買偏好（價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性） ? A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析 購(gòu)房者最可能購(gòu)買的房?jī)r(jià)平均值范圍在 2200元 /㎡ 2500元 /㎡之間，買房者的最高承受能力均值在 3000元 /㎡。并有近三分之一的人打算進(jìn)行房地產(chǎn)投資，對(duì)新區(qū)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿ζ谕岛芨?，認(rèn)為其將成為連云港市新城區(qū)，選擇投資新區(qū)房產(chǎn)的占到二分之一。由此說(shuō)明連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的幅度大頻率快，使部分購(gòu)房者開始觀望，寄期望于通過開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)平抑房?jī)r(jià)。 ? 連云港市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 由數(shù)據(jù)分析，調(diào)查者中認(rèn)為連云港三年內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)升高的 50%，認(rèn)為會(huì)保持現(xiàn)狀的占 30%，不清楚的占 20%。 ? 購(gòu)房區(qū)域選擇 從居民對(duì)在新浦區(qū)購(gòu)房意愿分析來(lái)看，購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析50%40%10%首次購(gòu)房 二次購(gòu)房改善居住條件 用于出租0102030405060愿意 不愿意 不確定在被調(diào)查者中，打算在新浦區(qū)購(gòu)房者占到 40%，而不確定的購(gòu)買者占到 60%。 街訪隨機(jī)問卷 取樣單位 取樣人群 取樣數(shù)目 有效問卷 備 注 各項(xiàng)目售樓部 教師、機(jī)關(guān)單位 33 33 連云區(qū)藥廠 中層管理人員、職員 13 11 2 份無(wú)效 對(duì)外貿(mào)易加工廠 私營(yíng)業(yè)主 11 10 1 份無(wú)效 政府機(jī)關(guān) 公務(wù)人員 27 26 新浦區(qū)步行街 隨機(jī)抽樣 16 16 共回收問卷 100 份，有效 97。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。 五、房地產(chǎn)需求調(diào)查 我們采取集中訪談問卷調(diào)查、入室主體問卷調(diào)查和報(bào)紙公開問卷調(diào)查的方式，共采集樣本 150 份，對(duì)規(guī)劃最具現(xiàn)實(shí)意義也是消費(fèi)者最關(guān)心的各類購(gòu)房因素（可接受戶型、面積、房?jī)r(jià)、配套、物業(yè)等）進(jìn)行了客觀詳細(xì)的調(diào)查。如香溢世紀(jì)花園的窗戶產(chǎn)品質(zhì)量差、層高不足 米，有些樓盤房間內(nèi)儲(chǔ)藏室偏大、無(wú)預(yù)留太陽(yáng)能接口等，購(gòu)房者對(duì)此反映強(qiáng)烈。 消費(fèi)者抽樣調(diào)查顯示，目前高檔樓盤消費(fèi)者群體主要集中在中年人，且十分重視子女教育，因此可以借用本地距高校較近的優(yōu)勢(shì)， 作好文化概念。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：