【正文】 部分 調(diào)查設計與組織實施 第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)整理分析 二、 規(guī)劃建議 三、 經(jīng)濟指標 市場調(diào)查報告 位于京滬東線與新大陸橋交匯處的連云港具有很多優(yōu)勢，相鄰沿海發(fā)達地區(qū)的諸多有利因素在向連云港轉移，西部大開發(fā)給連云港提供了廣闊的市場。 （二）調(diào)查內(nèi)容 對連云港市宏觀環(huán)境的調(diào)查 （ 1）宏觀經(jīng)濟及市政規(guī)劃 （ 2）連云港房地產(chǎn)現(xiàn)狀 項目自身 情況調(diào)查 （ 1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析 ? 項目的地理位臵（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境） ? 項目地塊物理特性（關聯(lián)性、可視性、高差、地基） 需求市場調(diào)查 ? 未來三年內(nèi)市民臵業(yè)意向 ? 購買偏好（地段、價位、戶型與結構、面積、建筑風格設計、裝修檔次、配套設施重要性） ? 購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序） ? 購買行為（適宜臵業(yè)時期、銷售行為主動性、付款方式） ? 價格支付能力 ? 對物業(yè)配套的需求 ? 購買人群 競爭市場調(diào)查（個案對比） （ 1）基本情況 ? 樓盤位臵、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投 資、開工竣工日期、容積率 ? 類別、檔次及整體布局 ? 裝修材料、水平 ? 硬件設備 ? 配套服務功能及功能分區(qū) ? 公開銷售日期 ? 銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率 ? 付款方式、銀行按揭安排 ? 車位配備 ? 物業(yè)管理公司及費用 （ 2）營銷策略 ? 目標客戶選擇決策 ? 市場定位與宣傳重點 ? 營銷組合策略 （三）調(diào)查方法 宏觀調(diào)查 ? 房管、土地、規(guī)劃等相關部門訪談 ? 報刊文獻資料收集與分析 項目自身情況調(diào)查 ? 項目現(xiàn)場考察 ? 有關人員訪談 ? 相關資料收集整理 需求市場調(diào)查 ? 專項訪談問卷（ 50 人次） ? 隨機訪談問卷（ 100 人次） ? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)交 叉分析（分類進行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析） 競爭市場調(diào)查 ? 現(xiàn)場踩點調(diào)查 ? 報刊文獻收集與分析 ? 深度訪談 二、調(diào)查組織與實施 調(diào)查時間安排表 時 間 安 排 工 作 內(nèi) 容 20xx 年 3 月 20日 就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會。 第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 一、連 云港宏觀經(jīng)濟情況調(diào)查 （一）連云港概況 連 云港市位于江蘇省東北部，東經(jīng)１１８度 24 分－１１９度４８分和北緯３４度－３５度 07 分之間。新材料產(chǎn)業(yè)的骨干企業(yè) — 中復連眾集團去年玻璃鋼產(chǎn)品占全國市場 ％的份額。無外地人口遷入，自然增長緩慢。 ? 開發(fā)總量在當年及后年被全面消化，顯示出旺盛的購買力，呈現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)市場初級階段求大于供的市場形態(tài)。大三環(huán)路網(wǎng)建成后，城區(qū)將擴大 10多平方公里，日車流量達 2 萬輛。全市公開出讓土地 31 宗，面積 平方米，比 20xx 年增加 平方米；其中居住用地 22宗，面積 平方米。 （二） 20xx 年連云港房地產(chǎn)市場主要特點 供應大幅增長 經(jīng)歷了 20xx 年住宅供求矛盾突出情況后，政府進行了較大的結構性調(diào)整。 03 年起，規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)展開，多種類型物業(yè)進入市場，如小高層電梯公寓、花園洋房、聯(lián)排別墅、酒店式公寓、海景豪宅等，滿足了不同層次消費者的需求，房地產(chǎn)開發(fā)也進入了產(chǎn)品品 質競爭階段。 供應分析： 050100150200250300350商品房施工面積 新開工面積 竣工面積 批準預售面積 實際銷售面積20xx年 20xx年 圖上數(shù)據(jù)分析： 0304 年是連云港房地產(chǎn)開發(fā)起步放量的兩年，合計總開發(fā)量為 萬平方米，總銷售面積為 萬平方米，累計剩余 萬平方米需要 05 年的市場消化。全市共有 16 個街道辦事處、 272 個居民委員會、 52 個鎮(zhèn)、 51 個鄉(xiāng)、 2116 個村。 ? 市級行政、文化中心：東鹽河以東，學院路以西，朝陽路兩側。該區(qū)目前正在熱中的項目主要是南通臺聯(lián)三通公司的“金秋情緣”項目，總規(guī)劃面積 14 萬平方米， 一期推出 萬平方米，多層售價為 2300 元 /平方米，多層售價為 2300 元 /平方米，陽光排屋售價為 3000 元 /平方米。房價的上漲促進了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。但同時，風險也相應存在。 達到理想狀態(tài) 5 5 25 到達車站的距離 300 米 目前主要集中在蒼梧路上，距離項目較遠；但此項目所在為規(guī)劃新區(qū)，規(guī)劃中將增加公交車站。 達到理想狀態(tài) 5 合計 23 評價：得分： 23 權重： 5，因為環(huán)境的可視性對住宅來說非常重要 總評分： 115 （滿分 125 分） 評分標準：同上 綜合評分 = 259 分 滿分 = 345 分 小結： 一般綜合評分達到 240 分的為優(yōu)等地塊。 交通發(fā)達。 項目機會點： 地處新區(qū)，市政規(guī)劃、環(huán)境好，因此可做生態(tài)社區(qū)、高檔樓盤，以推動價位，擴大利潤。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。由此說明連云港房地產(chǎn)市場不規(guī)范，短時間內(nèi)房價上揚的幅度大頻率快，使部分購房者開始觀望，寄期望于通過開發(fā)商競爭平抑房價。 ? C\樓型需求分析 在人們對期望樓型的選擇上，選擇多層的占 80%，其次是小高層為 20%。 購買行為（銷售行為主動性、付款方式） 人們采取按揭貸款方式付款的比率較其他城市高，所占份額占 80%，分期付款占 10%，一次性付款占 10%。 受訪者結構 ? 受教育程度，在被調(diào)查者中大專學歷的 占 40%，大專以下為 50%，本科為 10%。 東區(qū)：贏州路與解放路連接線以東。 1— 北部區(qū)域 區(qū)位： 海連西路與解放西路和民主路連接線以北的城區(qū)范圍。 產(chǎn)品：多層、小高層 價格： 多層： 2420 元 /M2小高層： 4000元 /M2 代表個案： 華陽景都、銀城國際公寓 區(qū)域概述： ● 該區(qū)主要以經(jīng)濟適用房為主。 ● 東區(qū)的各項事業(yè)迅猛發(fā)展，從而帶動了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的大踏步前進；東部城區(qū)開發(fā)量逐年走高。 ● 道海寧大道通車加快了本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。 連云港目前市場大致有三個檔次 高檔次：（ 2500 元 /M2） 8 個 中檔次：（ 2200— 2500 元 /M2） 4 個 低檔次：（ 2200 元 /M2以下） 3 個 從以上可以看出，高檔產(chǎn)品數(shù)量在市場上占 5 成以上 中心區(qū)域 城市杰作 2480 東盛名筑 20xx 南部區(qū)域 華陽景都 2420 銀城國際公寓 4400 東部區(qū)域 公園一號 4000 金盛花園 2750 海連新天 2600 怡景苑 2900 金秋情緣 2600 東方之珠 2200 港利新城 2100 北部區(qū)域 中房新天地 2200 新站花園 2080 名典公 寓 2950 朋來源財富廣場 3000 5－ 中心區(qū)域個案分析： ● 中心區(qū)域為老城區(qū)。 ● 東部城區(qū)的綠化以及居住環(huán)境優(yōu)越。 ● 價格集中在 2200— 3000 元 /M2。東區(qū)的各項事業(yè)迅猛發(fā)展，從而帶動了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的大踏步前進；東部城區(qū)開發(fā)量逐年走高。東部城區(qū)開發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項目集中于此。 南部區(qū)域 產(chǎn)品主力面積： 1R： — 45% 2R： 102— 115 14% 3R： 115— 176 41% 該區(qū)域的在售樓盤集中在靠近中心區(qū)域的朝陽路上，并且該區(qū)域內(nèi)開發(fā)的商品房不多，多以經(jīng)濟適用房為主，因此該區(qū)域內(nèi)大小戶型產(chǎn)品比例相當。 ● 東部城區(qū)開發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項目集中于此。 ● 繁華的商業(yè)，生活便利，認可度比較高的區(qū)域，但是市政設施以及配套設施匱乏。 ● 小規(guī)模的開發(fā)項目集中在南部、北部和西部區(qū)域，大規(guī)模項目具有較強的競爭力和可塑性，憑借自身條件的提高，能改善周邊生活機能等配套不完善的欠缺。 ● 東部城區(qū)開發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項目集中于此。 2 市場概述： ● 市委、市政府確定了舉全市之力加快東部城區(qū)建設和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。 ● 人員流動多，開發(fā)量少，競爭項目多。 西區(qū)：海連西路與解放西路連接線以南、鹽河路以西城區(qū)范圍。 ? 受訪者的工作單位性質：在 10個樣本中，三資、私營企業(yè)占比例最大為40%，其次是其他非機關、事業(yè)單位占 30%，國有、集體企業(yè)占 20%。 小結：由購買行為分析得出，受經(jīng)濟能力所限，客戶付款方式 分化較大，年輕層面多做按揭，中老年這一層面人群貸款消費觀念相對落后，以一次性付款和分期付款占多數(shù)，除一部分具有此經(jīng)濟實力原因外，主要是對償還能力沒有信心，對貸款所付利息非常在意。而相對高層和小高層，多層物業(yè)分攤面積較少，人們經(jīng)濟條件能夠較輕松的承擔物業(yè)費，所以對多層依然偏愛。并有近三分之一的人打算進行房地產(chǎn)投資，對新區(qū)的未來發(fā)展?jié)摿ζ谕岛芨?，認為其將成為連云港市新城區(qū)，選擇投資新區(qū)房產(chǎn)的占到二分之一。 街訪隨機問卷 取樣單位 取樣人群 取樣數(shù)目 有效問卷 備 注 各項目售樓部 教師、機關單位 33 33 連云區(qū)藥廠 中層管理人員、職員 13 11 2 份無效 對外貿(mào)易加工廠 私營業(yè)主 11 10 1 份無效 政府機關 公務人員 27 26 新浦區(qū)步行街 隨機抽樣 16 16 共回收問卷 100 份，有效 97。 消費者抽樣調(diào)查顯示，目前高檔樓盤消費者群體主要集中在中年人，且十分重視子女教育，因此可以借用本地距高校較近的優(yōu)勢， 作好文化概念。 周圍都為新建小區(qū)，品質高、外立面美觀，有助于提升本區(qū)域檔次。 （ 四）本項目機會點分析 我們通過以上的調(diào)查分析總結出以下幾點： 項目優(yōu)勢的分析： 本項目地處新浦區(qū)規(guī)劃新區(qū)，在本地消費者抽樣調(diào)查中反映區(qū)位最佳，升值潛力大。 遠低于正常水平 1 3 3 到達便民購物場所的距離 500 米 目前本地塊周圍 500 米內(nèi)沒有便民購物場所，附近在售樓盤也無規(guī)劃購物區(qū) 遠低于正常水平 1 5 5 到達大型購物中心的距離 20xx 米/4 站路 西北向蒼梧路與郁州路交會處有商業(yè)較繁華，在20xx 米內(nèi) 達到理想狀態(tài) 5 2 10 到達銀行