【正文】 地處新區(qū)，市政規(guī)劃、環(huán)境好，因此可做生態(tài)社區(qū)、高檔樓盤，以推動價位，擴大利潤。 地塊競價同比較高，致使價格定位只能走高。 綜合評分 = 通達性得分 + 可視性得分 配套還未成熟。 周圍都為新建小區(qū)，品質(zhì)高、外立面美觀，有助于提升本區(qū)域檔次。 交通發(fā)達。 北依我市政治、文化中心 —— 市政府大樓、博物館、市婦兒中心、市政廣場、市民廣場等 教育環(huán)境優(yōu)良。 A、 東側(cè)與 80 米寬的東鹽河相鄰，且河的兩岸有寬約 250～ 700 米、長約 20xx米多米的河濱綠化帶，計劃于 20xx 年建成； B、 南接約 400 多畝的垂釣公園和規(guī)劃面積約 平方公里的鳳凰湖； C、 東可觀云臺山脈，為孫悟空的老家 —— 國家著名 AAAA 級風(fēng)景區(qū)花果山。 （ 四）本項目機會點分析 我們通過以上的調(diào)查分析總結(jié)出以下幾點： 項目優(yōu)勢的分析： 本項目地處新浦區(qū)規(guī)劃新區(qū)，在本地消費者抽樣調(diào)查中反映區(qū)位最佳，升值潛力大。 達到理想狀態(tài) 5 合計 23 評價：得分： 23 權(quán)重： 5，因為環(huán)境的可視性對住宅來說非常重要 總評分： 115 （滿分 125 分） 評分標準：同上 綜合評分 = 259 分 滿分 = 345 分 小結(jié)： 一般綜合評分達到 240 分的為優(yōu)等地塊。 達到理想狀態(tài) 5 環(huán)境美感 無視覺障礙 環(huán)境優(yōu)美 開發(fā)新區(qū)，規(guī)劃較好； 周邊自然環(huán)境優(yōu)雅，東側(cè) 80 米寬東鹽河，兩岸有寬約250～ 700 米河濱綠化帶，計劃于 20xx年建成；該地塊南接約 400 多畝的垂釣公園和規(guī)劃面積約 平方 公里的鳳凰湖；東鄰云臺山脈，為孫悟空的老家 —— 國家著名 AAAA 級風(fēng)景區(qū)花果山。低于正 常水平 =2；遠低于正常水平 =1。 遠低于正常水平 1 3 3 到達便民購物場所的距離 500 米 目前本地塊周圍 500 米內(nèi)沒有便民購物場所，附近在售樓盤也無規(guī)劃購物區(qū) 遠低于正常水平 1 5 5 到達大型購物中心的距離 20xx 米/4 站路 西北向蒼梧路與郁州路交會處有商業(yè)較繁華，在20xx 米內(nèi) 達到理想狀態(tài) 5 2 10 到達銀行、郵局的距離及數(shù)量 500 米內(nèi)3 家 附近無銀行；但 500 米內(nèi)規(guī)劃有寫字樓，不久應(yīng)有銀行進駐 低于正常水平 2 2 4 到達醫(yī)院的距離 20xx 米 20xx 米內(nèi)有鹽場醫(yī)院 達到理想狀態(tài) 5 4 20 到達餐廳的距離 500 米 目前周圍無餐廳 遠低于正常水平 1 3 3 到達廣場的距離 500 米 規(guī)劃中有景觀大道、 市政廣場、市民廣場 等 達到理想狀態(tài) 5 3 15 到達小學(xué)距離 1000 米內(nèi) 規(guī)劃中 48 班小學(xué)在 500米內(nèi) 高于正常水平 4 5 20 距離中學(xué)距離 3000 米內(nèi) 北向新海高級中學(xué)，市重點中學(xué) 達到理想狀態(tài) 5 5 25 合計 36 136 評價：得分： 36 分 權(quán)數(shù)：各權(quán)數(shù)按消費者抽樣調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果為依據(jù) 總評分： 136 分（滿分 220 分） 評分標準：達到理想狀態(tài) =5。 達到理想狀態(tài) 5 5 25 到達車站的距離 300 米 目前主要集中在蒼梧路上，距離項目較遠；但此項目所在為規(guī)劃新區(qū)，規(guī)劃中將增加公交車站。通過與競爭樓盤的比較，估計本項目的市場份額和預(yù)測項目入市時的價格，為可行性研究中的經(jīng)濟技術(shù)分析打下基礎(chǔ)，也為策劃提供關(guān) 鍵數(shù)據(jù)，是市場分析的最重要的內(nèi)容。同時，人們對新區(qū)的認識還相對薄弱，加之開發(fā)時間短，周邊配套尚不完善，在此形勢下，要想做好一個項目的運作，更要注重項目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，準確的價格策略和獨特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。 20xx，連云港市在崗職工均年收入僅為 11262 元。但同時，風(fēng)險也相應(yīng)存在。大量的土地出讓勢必會造成新區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價值也逐漸顯出。新區(qū)規(guī)劃人口將達到 30 萬人以上，按平 均 人 /戶計算，僅住宅需求就在需求就在 13 萬套以上。開發(fā)商和消費者之間的雙熱效應(yīng)會給新區(qū)帶來無限的活力。房價的上漲促進了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。結(jié)合連云港實際情況，通過對房管局等政府部門的走訪，我們認為，新區(qū)開發(fā)的實施會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如下幾方面影響： 新區(qū)拉動連云港市整體房價 新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施起點及開發(fā)水平更高，房價較老區(qū)高出 300400 元 /㎡，帶動了全市的房地產(chǎn)市場的開發(fā)，對于拉動連云港市整體房價起到顯著作用。恒利金茂花園已進入前期施工階段，總面積 萬平方米，預(yù)計售價 2600 元/平方米。此外華陽公司和新電公司位于寧連公司西的別墅群項目，目前也正在積極進展之中。該區(qū)目前正在熱中的項目主要是南通臺聯(lián)三通公司的“金秋情緣”項目，總規(guī)劃面積 14 萬平方米， 一期推出 萬平方米，多層售價為 2300 元 /平方米，多層售價為 2300 元 /平方米，陽光排屋售價為 3000 元 /平方米。通泰公司的“名人居”和興業(yè)公司的“金色家園”也已進入收尾階段，“名人居”的高層售價為 2500 元 /平方米，“金色家園”的四躍層式洋房現(xiàn)售價為 3000 元 /平方米。 在售項目情況： 目前該區(qū)的住宅房平均價格為 2375 元 /平方米，比去年底上漲了%。 ? 區(qū)級商業(yè)中心：巨龍路與朝陽路、連云區(qū)行政中心西側(cè)。 ? 市級行政、文化中心：東鹽河以東，學(xué)院路以西，朝陽路兩側(cè)。 ? 大學(xué)城：寧連公路東、西兩側(cè)，北起凌州路，南至公園南路。 （二）新區(qū)規(guī)劃 ? 新浦區(qū)重點向東向南拓展 23 平方公里的新城區(qū)，居住人口 30 萬人。東部城區(qū)以墟溝為中心，連云港港位于此區(qū)，國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) —— 連云港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于新浦區(qū)與連云區(qū)之間，距連云港港口約 5 公里，距新浦區(qū)約 22 公里。全市共有 16 個街道辦事處、 272 個居民委員會、 52 個鎮(zhèn)、 51 個鄉(xiāng)、 2116 個村。 同時房價漲幅也會隨著供需關(guān)系的轉(zhuǎn)換而回落，在土地價格不斷攀高的前提下，開發(fā)利潤將被壓縮。 05 年的市場供應(yīng)量超過去化能力近一倍，房地產(chǎn)開發(fā)壓力驟然增加，即使政府加快舊城改 造，帶來部分拆遷購房需求，也無法消除供大于求對于市場價格及銷售周期的影響。 供應(yīng)量預(yù)測從 05 年一季度土地供應(yīng)分析中也得到充分論證，連云港市僅第一季度出讓土地產(chǎn)生的商品房供應(yīng)量已達到 140 萬平方米。 供應(yīng)分析： 050100150200250300350商品房施工面積 新開工面積 竣工面積 批準預(yù)售面積 實際銷售面積20xx年 20xx年 圖上數(shù)據(jù)分析： 0304 年是連云港房地產(chǎn)開發(fā)起步放量的兩年，合計總開發(fā)量為 萬平方米，總銷售面積為 萬平方米，累計剩余 萬平方米需要 05 年的市場消化。 本章小節(jié) 需求分析： 連云港市經(jīng)濟環(huán)境決定房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展初期，消費者的商品房購買需求剛剛被喚起，加上舊城改造將帶來部分拆遷人群購房需求，此階段求大于供，會呈現(xiàn)開發(fā)量及銷售量猛增的市場狀態(tài)。 競爭加劇 供需關(guān)系的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，發(fā)展商更加注重產(chǎn)品品質(zhì)的市場競爭力，利潤空間將被打壓，銷售周期將延長，產(chǎn)品定位不準的項目必然會遇到一定的困難。同時隨著城區(qū)面積的擴大，城區(qū)人品的增多以及舊城改造進程，需求市場將繼續(xù)保持旺盛。 03 年起，規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)展開，多種類型物業(yè)進入市場，如小高層電梯公寓、花園洋房、聯(lián)排別墅、酒店式公寓、海景豪宅等，滿足了不同層次消費者的需求，房地產(chǎn)開發(fā)也進入了產(chǎn)品品 質(zhì)競爭階段。 04 年連云港人均 GDP8861 元，較上年增長 %，居民人均可支配收入 8872 元，較上年增長 %，勢必使得房地產(chǎn)市場本身的系統(tǒng)性風(fēng)險和金融風(fēng)險加大。 房價短期內(nèi)漲幅過快 連云港價格走勢圖116311871206123512641328137715271675175518411955208605001000150020xx250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度 20xx 年，連云港住宅均價為 2086 元 /平方米，同比上漲 %，其中東區(qū)（包括新城區(qū)）住宅價格為 2375 元 /平方米，中心區(qū)為 2310 元 /平方米，均比上年上漲近 30%。 同時， 20xx 年也是新盤上市的一個高潮，供不應(yīng)求的狀況已經(jīng)大為改善，供 應(yīng)量的增加也使房價從高增長逐步趨向平穩(wěn)。 （二） 20xx 年連云港房地產(chǎn)市場主要特點 供應(yīng)大幅增長 經(jīng)歷了 20xx 年住宅供求矛盾突出情況后，政府進行了較大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。其中住宅銷售 萬平方米，同比增長 %。商品房登記備案面積 萬平方米， 6228 宗，其中住宅 萬平方米，非住宅 萬平方米。 商品房批準預(yù)（銷）售面積： 20xx 年，全市商品房批準預(yù)售面積 萬平方米，為歷史新高，比 20xx 年增加 萬平方米，增長幅度為 %。全市公開出讓土地 31 宗，面積 平方米，比 20xx 年增加 平方米；其中居住用地 22宗，面積 平方米。房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展需要宏觀上對節(jié)奏的理性把握，否則有可能給項目開發(fā)帶來相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。由此會出現(xiàn)的大幅度招商引資及一系列發(fā)展經(jīng)濟的舉措，對于拉動當(dāng)?shù)胤績r及市場的成熟有一定的促進作用。從年初政府 12 塊黃金地塊拍賣中可見一斑。大三環(huán)路網(wǎng)建成后，城區(qū)將擴大 10多平方公里，日車流量達 2 萬輛。 ? 路網(wǎng)建設(shè)： 新浦及海州區(qū)建成三環(huán)路。 ? 經(jīng)濟環(huán)境： 連云港 20xx 年城鎮(zhèn)投資增幅在全省各市中居于末位，城鎮(zhèn)投資完成額也由 20xx 年的第 8 位下滑到 20xx 年的第 11 位。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 目前連云港總體上正處于由工業(yè)化初期階段向中期階段加速推進時期，第一產(chǎn)業(yè)比重偏高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯不如全國水平 (::)，導(dǎo)致 連云港經(jīng)濟發(fā)展速度不夠快，經(jīng)濟運行質(zhì)量不夠高，發(fā)展后勁不夠足。 ? 開發(fā)總量在當(dāng)年及后年被全面消化，顯示出旺盛的購買力，呈現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)市場初級階段求大于供的市場形態(tài)。 ? 無收入的支持，對房價上漲的承受能力 不高。 ? 與周邊城市相比，處于經(jīng)濟大省江蘇的低地。 經(jīng)濟