某某年連云港某國(guó)際商務(wù)大廈項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告(參考版)
2025-01-03 20:38本頁(yè)面
【正文】 周到的服務(wù)，那簡(jiǎn)直是難以想象的。 只要不是相當(dāng)重要的商品，不是穩(wěn)健踏實(shí)地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。小企業(yè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。 協(xié)調(diào)以及控制。 沒(méi)有什么比忙忙碌碌更容易，沒(méi)有什么比事半功倍更困難。 魔鬼存在于細(xì)節(jié)之中。做小生意，在于勤 。 卓有成效的管理者善于用人之長(zhǎng)。 人生的選擇決定一切。 202 3/1/19 2023/1/. 19 將良品率預(yù)定為 85%，那么便表示容許 15%的錯(cuò)誤存在。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動(dòng)，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。 光靠?jī)r(jià)格便宜的產(chǎn)品能夠長(zhǎng)久地存活下來(lái)。 08:31:2208 :31:220 8:3123. 決不能在沒(méi)有選擇的情況下，作出重大決策。 觀察才行。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 2 023/1/192023 /1/19 積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂患。 軍隊(duì)無(wú)放任，學(xué)校無(wú)放任，此今日世界各共和國(guó)之道例。 無(wú)法評(píng)估，就無(wú)法管理。 浪費(fèi)時(shí)間。如果沒(méi)有贈(zèng)品，就贈(zèng)送“笑容”。 銷售進(jìn)度表（按 ，銷售周期約 12個(gè)月） End 。 總銷售面積 2023平方米以上 強(qiáng)銷期 一期銷售完成，二期達(dá) 90%以上。如果在前期對(duì)參會(huì)進(jìn)行精心的準(zhǔn)備和籌劃，選取優(yōu)勢(shì)展區(qū)，精心設(shè)計(jì)安裝展位，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)包裝，配合設(shè)計(jì)發(fā)放各種主題鮮明的推廣資料、紀(jì)念品，實(shí)施精彩多樣的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，再結(jié)合貴司仕方花園城項(xiàng)目的完美設(shè)計(jì)和優(yōu)良品質(zhì)，必然贏得良好口碑，為產(chǎn)品的推廣銷售打下堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 A 推廣策略：推廣階段劃分 // 各階段推廣部署 總體思路 傳播重點(diǎn) 寫字樓 傳播核心 項(xiàng)目形象推動(dòng) 企業(yè)品牌建立 傳播次重點(diǎn) 項(xiàng)目、規(guī)劃、 配套等 具體利益點(diǎn) 目標(biāo)客戶群行業(yè)背景 2023行業(yè)發(fā)展年會(huì) 目標(biāo)客戶群生活喜好 高爾夫球賽 立體傳播架構(gòu)樹(shù) 區(qū)位及項(xiàng)目品牌傳播 城市 CBD規(guī)劃發(fā)展高峰論壇 系列入駐簽約儀式 政府職能部門、外資企業(yè)總部入駐歡慶儀式 聯(lián)誼酒會(huì) 政府要員參加的開(kāi)盤、封頂儀式 具體推廣細(xì)節(jié) 具體推廣細(xì)節(jié) 日期 媒體 主題 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬(wàn)元） 蒼梧晚報(bào) 半版 項(xiàng)目形象及開(kāi)盤廣告 連云港日?qǐng)?bào) 蒼梧晚報(bào) 半版 項(xiàng)目形象及開(kāi)盤廣告 6 SP活動(dòng) 開(kāi)盤儀式 1 SP活動(dòng) 名企入駐簽約儀式 1 蒼梧晚報(bào) 半版 名企入駐簽約儀式 合計(jì)： 形象導(dǎo)入期 平面表現(xiàn)主推方案 【房展會(huì)整體推廣】 我市每年的五月中旬都安排了 “連云港市春季房展會(huì)”，本市市民的參與熱情相當(dāng)高，有潛在購(gòu)房意向的消費(fèi)者也會(huì)趁此收集資料，為購(gòu)房作參考。 媒體廣告 (報(bào)紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、 DM直投 ) 我們認(rèn)為 ， 推廣方式應(yīng)為： 三位一體 聯(lián)合推廣方式 SP活動(dòng)（開(kāi)盤、封頂、簽約 合理投入 —— 指本案綜合推廣費(fèi)用的成本控制。 開(kāi)盤均價(jià)： 7500元 /㎡ 銷售率達(dá)到 20%后：每㎡提價(jià) 500元，達(dá)到 8000元 /㎡ 銷售率達(dá)到 40%后：每㎡提價(jià) 500元，達(dá)到 8500元 /㎡ 銷售率達(dá)到 60%后，每㎡提價(jià) 500元，達(dá)到 9000元 /㎡ 銷售率達(dá)到 80%后，每㎡提價(jià) 500元，達(dá)到 9500元 /㎡ 推廣策略 根據(jù)目前市場(chǎng)形式，銳思認(rèn)為本案未來(lái)的銷售在很大方面將取決于前期蓄勢(shì) —— 企劃與推廣，兩者互為穿插并互相作用，貫穿于整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程之中。 定價(jià)方法 A成本利潤(rùn)定價(jià)法 B市場(chǎng)比較定價(jià)法 C客戶感受定價(jià)法 限于篇幅這里不一一贅述，由于產(chǎn)品本身的詳細(xì)狀況（設(shè)施、配套、標(biāo)準(zhǔn)等）尚未明確，在這里我們主要依據(jù)市場(chǎng)，而沒(méi)有依據(jù)產(chǎn)品本身成本利潤(rùn)率判斷，我們認(rèn)為本項(xiàng)目寫字樓部分的平均銷售價(jià)格應(yīng)在7500~9500元 /㎡之間。 共贏全球戰(zhàn)略 海景辦公室 行政區(qū)是我們產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)，與政府通關(guān)行政場(chǎng)所一同辦公，不僅僅是企業(yè)辦事效率提升這么簡(jiǎn)單，更重要的是企業(yè)形象得到質(zhì)的提升！ 旗艦是權(quán)力的象征，蘊(yùn)涵高端企業(yè)船大沖大洋的氣魄； 隱含該項(xiàng)目由政府權(quán)力機(jī)關(guān)和企業(yè)總部權(quán)利機(jī)關(guān)進(jìn)駐。 國(guó)家政策層面上，早已將連云港推向了開(kāi)發(fā)開(kāi)放的最前沿， CBD核心高級(jí)寫字樓客戶從事的業(yè)務(wù)應(yīng)是面對(duì)全球的，面向國(guó)際的。 CBD核心 國(guó)際化行政商務(wù)旗艦 【產(chǎn)品定位】 CBD核心 國(guó)際化行政商務(wù)旗艦 【產(chǎn)品定位】 區(qū)位上看，金港灣大廈是當(dāng)之無(wú)愧的 CBD核心原點(diǎn)。而在本項(xiàng)目上，我們認(rèn)為首先是產(chǎn)品形象和企業(yè)形象的同步樹(shù)立，同時(shí)，達(dá)到銷售速度和企業(yè)效益的雙贏。 我們認(rèn)為，在首先爭(zhēng)取時(shí)間，盡快、盡力爭(zhēng)取物流企業(yè)自用的前提下，還應(yīng)當(dāng)把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，納入一部分投資者，畢竟我們項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)存在，眼光獨(dú)到者購(gòu)買之后出租給相關(guān)企業(yè)，也是很現(xiàn)實(shí)的事情。根據(jù)前述幾家大型樓盤的客戶資料分析，我們無(wú)法忽視投資客的存在。 Ⅶ 、在產(chǎn)品規(guī)格同質(zhì)化情勢(shì)下，通過(guò)設(shè)置一些人性化、便利的設(shè)施（如大屏幕信息發(fā)布系統(tǒng)等），實(shí)實(shí)在在地給予使用者方便，以此爭(zhēng)取更多注重細(xì)節(jié)的客戶。 Ⅴ 、聯(lián)合同類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商，著力營(yíng)造政府大力推動(dòng)的氛圍，力求消除購(gòu)買者的觀望情緒。 Ⅳ 、準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)定位。 不僅要強(qiáng)調(diào)商務(wù)的便捷性，更要使?jié)撛诳蛻粽J(rèn)同“與政府部門共同辦公對(duì)公司形象的至關(guān)重要”。 Ⅱ 、充分利用產(chǎn)品的高端定位，著力營(yíng)造高級(jí)商務(wù)環(huán)境的銷售氛圍，引導(dǎo)潛在購(gòu)買者認(rèn)同高端商務(wù)環(huán)境對(duì)企業(yè)發(fā)展的推動(dòng)力。 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 利用機(jī)會(huì) Ⅰ 、充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，利用政策導(dǎo)向的利好。 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 威 脅 競(jìng)爭(zhēng)激烈 Ⅰ 、據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解，工程進(jìn)度上，金海國(guó)際與本項(xiàng)目基本一致； Ⅱ 、而在銷售上，金海國(guó)際已經(jīng)開(kāi)始準(zhǔn)備申領(lǐng)銷售許可證的前期工作，除銷售價(jià)格外，廣告推廣、接待、登記、預(yù)銷售等詳細(xì)計(jì)劃已經(jīng)出臺(tái)；而貴項(xiàng)目即使本月確定營(yíng)銷計(jì)劃，確定接待中心，那么裝修、建立銷售隊(duì)伍、培訓(xùn)等工作至少也需要兩個(gè)月時(shí)間。預(yù)計(jì) 該項(xiàng)目至今大約投
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