【正文】 住宅平均層數(shù)高層住宅比例%10層及以上戶型中高層住宅比例%8層戶型商業(yè)及配套建筑㎡建筑占地面積㎡人防面積㎡新建建筑十層及以上及十層以下埋深超過(guò)三米的建筑底層建筑面積，其余民用建筑面積的4%建筑密度%25%居住戶數(shù)2373戶居住人數(shù)7594人綠地率35%集中綠地面積7960㎡按＞㎡/人計(jì)算地面汽車停車率%機(jī)動(dòng)停車位地上310983輛按住宅＞＞50輛/萬(wàn)㎡半地下82地下591非機(jī)動(dòng)車停車地上7856285輛按住宅＞＞500輛/萬(wàn)㎡地下5500輛：項(xiàng) 目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）土地獲得價(jià)款及稅費(fèi) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)成本合計(jì) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目存問(wèn)題及建議：，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時(shí)清理。該地塊南臨建設(shè)東路，北靠朝陽(yáng)路，東連杰瑞花園，西接巨龍路。07′、東經(jīng)118176。作為江蘇唯一大型海港的連云港，是國(guó)家重點(diǎn)戰(zhàn)略港和中西部最便捷出海港，目前已與全球160多個(gè)國(guó)家和地區(qū)近1000個(gè)港口開展了貿(mào)易往來(lái)。區(qū)內(nèi)還盛產(chǎn)板栗、銀杏、核桃等干果以及櫻桃、杏、李等水果。同時(shí)，由于這兩年國(guó)家加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，連云港市也在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅(jiān)持重點(diǎn)發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。2007年9月20日我公司在連云港市招投標(biāo)中心以XXXXXXXX萬(wàn)元拍得該地塊。同時(shí)，當(dāng)前我市正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。城市居民人均可支配收入11476元，農(nóng)民人均純收入4250元，%和10%。近幾年來(lái)，我市大力發(fā)展旅游業(yè)，已經(jīng)成為我市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。%。預(yù)計(jì)2007年：1）、約新增家庭3000戶，以每戶新增家庭需90平方米計(jì)算，市區(qū)新增家庭對(duì)住房需求約為27萬(wàn)平方米；2）、預(yù)計(jì)戶口開放政策對(duì)住房消費(fèi)的拉動(dòng)將保持在9萬(wàn)平方米；3）、拆遷居民住房約6000戶，約120萬(wàn)平方米；4）、據(jù)房產(chǎn)部門測(cè)算，二手房市場(chǎng)對(duì)住房的需求約為40萬(wàn)平方米；上述四項(xiàng)合計(jì)為196萬(wàn)平方米，另外由于房地產(chǎn)市場(chǎng)外部刺激因素的影響，需求量將大大增長(zhǎng)。目前市場(chǎng)上仍存在著巨大的銷售潛力。北區(qū)由于是老城區(qū)，總開發(fā)量不是很大，可開發(fā)地塊稀少。部分房?jī)r(jià)有可能突破4500元/平方米，主要客戶群為政府機(jī)關(guān)工作人員，效益好的企業(yè)職工以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主。該部分客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多。，項(xiàng)目位于朝陽(yáng)路、建設(shè)路、巨龍路圍合范圍內(nèi)，21路、23路、3路公共汽車從基地經(jīng)過(guò)，出行十分便捷。，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。實(shí)力團(tuán)隊(duì)高品質(zhì)生活保證小區(qū)主要以低多層為主，容積率低，保證了居民的生活質(zhì)量。滿足多層次需求花園洋房，多層，小高層和高層多樣化的產(chǎn)品形態(tài)滿足了不同人群的消費(fèi)需求。大開間客廳XXXXX實(shí)力蓋好房先蓋高級(jí)會(huì)所后蓋房，對(duì)于體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力和消除客戶對(duì)遠(yuǎn)期房的抗性都有很大的促進(jìn)作用。成熟高尚小區(qū)集教育、休閑、運(yùn)動(dòng)、園藝、建筑為一體，體現(xiàn)了小區(qū)高尚的生活品質(zhì)，同時(shí)也兼顧了小區(qū)生活環(huán)境的全齡化。連云港市處于溫暖帶與亞熱帶過(guò)度地段，氣候溫和濕潤(rùn)，常年平均氣溫為14攝氏度，7月平均氣溫27攝氏度。 該項(xiàng)目基地地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通。目前，燃?xì)夤艿谰W(wǎng)已到該地區(qū)周邊，區(qū)內(nèi)居民生活用氣接入燃?xì)夤芫W(wǎng)即可。建筑污水經(jīng)沉淀池沉淀后排入項(xiàng)目區(qū)原有道路排水主管；生活污水經(jīng)設(shè)置的靜化池?zé)o害化處理后排出?？傆?jì) 根據(jù)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，項(xiàng)目可建建筑總面積（地上及地下）：，其中：，中心會(huì)所面積5427M2，半地下車庫(kù)1800M2。當(dāng)開發(fā)成本下降5％以上時(shí)，％以上；當(dāng)銷售價(jià)格變動(dòng)在5％以上時(shí)，％以上。以下內(nèi)容與本文檔無(wú)關(guān)?。?！以下內(nèi)容與本文檔無(wú)關(guān)！?。??！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。只要把問(wèn)題想透徹了，才能找到問(wèn)題到底是什么，才能找到解決問(wèn)題最有效的手段。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關(guān)鍵作用的小部分，通常就能主宰整個(gè)組織的產(chǎn)出、盈虧和成敗。對(duì)手，可以讓你時(shí)刻提醒自己：沒(méi)有最好的，只有更好。身處激烈的競(jìng)爭(zhēng)之中,一名高效能人士應(yīng)當(dāng)注意工作中的調(diào)節(jié)與休息,這不但于自己健康有益,對(duì)事業(yè)也是大有好處的。及時(shí)化解人際關(guān)系矛盾與人際交往是一種藝術(shù),如果你曾為辦公室人際關(guān)系的難題而苦惱,無(wú)法忍受主管的反復(fù)無(wú)常,看不慣主管的假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化解人際矛盾的能力。一位哲人曾經(jīng)説過(guò)：“好習(xí)慣是一個(gè)人在社交場(chǎng)合中所能穿著最佳服飾。工作壓力會(huì)給我們的工作帶來(lái)種種不良的影響，形成工作狂或者完美主義等錯(cuò)誤的工作習(xí)慣，這會(huì)大大地降低一個(gè)人的工作績(jī)效。在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)市場(chǎng)信息尤其是市場(chǎng)關(guān)鍵信息把握的及時(shí)性與準(zhǔn)確性，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的成敗有著特殊的意義。因此，一名高效能人士要時(shí)常以“兼聽則明，偏聽則暗”的諫言提醒自己，多方地聽取他人的意見(jiàn)，以確保自己能夠做出正確的決定。環(huán)境能。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運(yùn)用語(yǔ)言藝術(shù)，對(duì)協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。這是每一個(gè)人只要肯做就能做到的，也是一個(gè)人走向成功的必由之路。學(xué)會(huì)正確地應(yīng)對(duì)壓力就成了高效能人士必備的一項(xiàng)習(xí)慣。杜絕壞的生活習(xí)慣習(xí)慣有好有壞。專注目標(biāo)美國(guó)明尼蘇達(dá)礦業(yè)制造公司(3M)的口號(hào)是:,對(duì)個(gè)人工作也有指導(dǎo)作用。他明白在一個(gè)企業(yè)中，只有團(tuán)隊(duì)成功，個(gè)人才能成功。習(xí)慣1向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“對(duì)手是一面鏡子，可以照見(jiàn)自己的缺陷。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問(wèn)題的能力?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。項(xiàng)目地塊所處之地段決定了項(xiàng)目的土地成本較高，建安成本的上漲以及銀行貸款利率的上調(diào)同時(shí)也造成開發(fā)成本和期間成本增加，因此開發(fā)成本的控制尤為重要。商業(yè)售價(jià)[元/㎡]住宅及公寓售價(jià)[元/㎡]商業(yè)銷售收入[萬(wàn)元]住宅及公寓 銷售收入[萬(wàn)元]收入合計(jì)[萬(wàn)元]稅金及附加（萬(wàn)元）600048005000520055008000480050005200550085004800500052005500注：％。項(xiàng)目實(shí)施前建設(shè)單位到市環(huán)保部門辦理環(huán)評(píng)手續(xù)。該工程建設(shè)中對(duì)周圍環(huán)境的影響主要是噪聲、污水、污物等三個(gè)方面，下面對(duì)這三個(gè)方面進(jìn)行闡述說(shuō)明。 、通訊、給排水條件連云港市近年來(lái)為提高城市綜合服務(wù)能力，投入巨資對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見(jiàn)成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水煤氣等供應(yīng)緊張的問(wèn)題。全年無(wú)霜期220天。用心講究產(chǎn)品的材質(zhì)及用料都是按照中高檔社區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做的，高品質(zhì)，高品位。 樣板樓堅(jiān)定客戶信心花園洋房為五層，每層都有大的露天花園贈(zèng)送。張揚(yáng)極簡(jiǎn)主義小區(qū)整體極簡(jiǎn)派的建筑風(fēng)格，不像歐陸風(fēng)格那樣厚重，迎合了現(xiàn)代人對(duì)生活簡(jiǎn)明的要求。以人為本成就高尚產(chǎn)品無(wú)論是從設(shè)計(jì)，施工及其它相關(guān)單位都是知名的企業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。產(chǎn)品定位方案新浦東部城區(qū)作為市行政中心所在地以及連云港市學(xué)區(qū)氛圍最濃郁的地區(qū)，許多行政機(jī)構(gòu)及絕大部分高校都集中在這一區(qū)域而且此地段交通方便，為本案積累了大量的客源。 ——機(jī)會(huì)、交通方便，人氣逐步增加。在連云港地區(qū)經(jīng)商，很有可能是購(gòu)置本案商鋪的已購(gòu)客戶，對(duì)購(gòu)置住房的地理位置無(wú)所謂，主要追求工作方便。北區(qū)是老城區(qū)，各項(xiàng)市政配套隨著舊城改造的步伐均加快已逐步完善，近年供應(yīng)量仍不是很大。中心區(qū)可以出讓的地塊越來(lái)越少，今年該區(qū)總供應(yīng)量不是很大，有納比克小區(qū)、飛翔公寓、兆隆新村等，基本銷售完畢。目前在新城區(qū)XXXXXXXXXX項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)恰逢其時(shí)。進(jìn)入2003年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到多種因素的影響而發(fā)生較大波動(dòng)，開發(fā)量劇增，從2002年的82萬(wàn)平方米猛增至2003年的132萬(wàn)平方米，但是需求量的增幅遠(yuǎn)高于供給量，市場(chǎng)出現(xiàn)供小于求的局面。市區(qū)商品住宅均價(jià)為2794元/平方米，%。經(jīng)初步估算，新浦地區(qū)尚有約600萬(wàn)平方米的舊房、危房待拆遷改造。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá)32平方米和38平方米，市區(qū)350戶特困戶享受廉租房政策保障。根據(jù)連云港市城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目初勘及初測(cè)工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測(cè)，滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的條件。據(jù)此，我們認(rèn)為，“XXXX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。大島山采石區(qū)是華東地區(qū)最大的石材集散地。全區(qū)擁有大型專業(yè)市場(chǎng)三十余個(gè)，年市場(chǎng)成交額超百億元。48′。全市現(xiàn)轄4縣3，擁有一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，全市總面積7444平方公里，2004年全市總?cè)丝?65萬(wàn)人，其中市區(qū)面積880平方公里，人口76萬(wàn)，城市建設(shè)用地88平方公里。，細(xì)化管理。2%=；%=；4000000002年%=。包括：A地塊酒店式公寓1棟（18層）、商業(yè)（3層）1棟、辦事處辦公樓（6層）1棟、會(huì)所；B地塊10棟花園洋房 工期：－ 18個(gè)月：－：－：－：－：－：－：－：－：－ 投資效益估算與資金籌措本項(xiàng)目土地面積：155388㎡（233畝）。大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量設(shè)計(jì)充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時(shí)間。人防設(shè)計(jì)采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫(kù)設(shè)置人防地下室，平時(shí)為地下車庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)初步擬定為物資掩蔽室。建筑風(fēng)格利用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個(gè)建筑外貌明艷突出。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。保證住宅布局能夠滿足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。道路交通：，通過(guò)環(huán)路形式（路寬6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市路。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。基地范圍東面是已建成小區(qū)；西至巨龍路，與另一居住區(qū)隔街相望；南至建設(shè)路；北至朝陽(yáng)東路。道路四通八達(dá)，交通便捷，市區(qū)21路、3路等數(shù)路公交車從該地塊經(jīng)過(guò)，由該地到連云港港口約30分鐘車程，到白塔埠機(jī)場(chǎng)約40分鐘車程。建設(shè)城市標(biāo)志性建筑物，形成具有連云港特色的城市風(fēng)格。 2010年，全社會(huì)最高電力負(fù)荷將達(dá)到200萬(wàn)千瓦以上，其中市區(qū)達(dá)到90萬(wàn)千瓦?！笆晃濉逼陂g，我市舊城改造項(xiàng)目、住宅建設(shè)的土地供應(yīng)量約占總住宅建設(shè)土地供應(yīng)量的20%，主要圍繞解放路、海連路、鹽河路、人民路、新海路等城市主要道路兩側(cè)進(jìn)行，力爭(zhēng)用5年時(shí)間基本完成棚戶區(qū)拆遷改造?！劭谪浳锿掏铝窟_(dá)到12000萬(wàn)噸以上，其中集裝箱吞吐量突破400萬(wàn)標(biāo)箱。加快推進(jìn)市場(chǎng)化、工業(yè)化、信息化、城市化、經(jīng)濟(jì)國(guó)際化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。城市建成區(qū)面積突破90平方公里。民防應(yīng)急指揮中心主體封頂。實(shí)施東隴海鐵路電氣化改造，連鹽鐵路納入國(guó)家“十一五”規(guī)劃?！?006年。%，其中地方一般預(yù)算收入34億元，%。：：，%，%。： A地塊商業(yè)辦公，B地塊居住兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《連云港市城市拆遷管理?xiàng)l例》 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 實(shí)施了交通、電力、通訊等一批重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施投資五年累計(jì)完成450億元。新開發(fā)住宅小套型比重70%以上。我市入選首屆中國(guó)投資環(huán)境百佳城市。電話擴(kuò)容、寬帶城域網(wǎng)等通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施進(jìn)一步完善。加強(qiáng)環(huán)境綜合整治，完成美化亮化面積111萬(wàn)平方米，重點(diǎn)地段市容市貌得到改觀。圍繞創(chuàng)建國(guó)家園林城市，加快推進(jìn)城市綠化，新增城市綠地面積220萬(wàn)平方米。 ——城市化水平達(dá)到48%； ——中心城市人口突破100萬(wàn)人，建成區(qū)面積達(dá)到100平方公里以上； ——%以內(nèi)； ——城鎮(zhèn)勞動(dòng)保障三大保險(xiǎn)覆蓋面、新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋面、高中段教育毛入學(xué)率全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)；居民衛(wèi)生服務(wù)體系健全率力爭(zhēng)達(dá)到小康水平。進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。到2010年，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)440萬(wàn)門，其中固定電話達(dá)180萬(wàn)門、移動(dòng)電話達(dá)260萬(wàn)門。加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在沿街建筑