【正文】 城區(qū)控制性詳規(guī)覆蓋率達(dá)96%，東部城區(qū)實(shí)現(xiàn)全覆蓋。我市入選首屆中國(guó)投資環(huán)境百佳城市。優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，金融與地方經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)發(fā)展，%。新開(kāi)發(fā)住宅小套型比重70%以上。2006年完成地區(qū)生產(chǎn)總值527億元，%，一二三產(chǎn)分別增長(zhǎng)6%、%、%，∶∶∶∶。實(shí)施了交通、電力、通訊等一批重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施投資五年累計(jì)完成450億元。 2005年，“十五”%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到10003元。： A地塊商業(yè)辦公，B地塊居住兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《連云港市城市拆遷管理?xiàng)l例》 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 ：：，%，%。連徐、汾灌高速公路全線(xiàn)通車(chē)。%，其中地方一般預(yù)算收入34億元，%。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá)32平方米和38平方米，市區(qū)350戶(hù)特困戶(hù)享受廉租房政策保障?！?006年。市區(qū)發(fā)展活力明顯增強(qiáng)，市開(kāi)發(fā)區(qū)在國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)位次前移5位。實(shí)施東隴海鐵路電氣化改造，連鹽鐵路納入國(guó)家“十一五”規(guī)劃。強(qiáng)力推進(jìn)東部城區(qū)率先發(fā)展，實(shí)施成片拆舊建新，中山西路、大港路、海棠路等道路整治出新，連島、中央商務(wù)區(qū)、港灣服務(wù)區(qū)等節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)全面啟動(dòng)，海濱新區(qū)陸域形成工程啟動(dòng)拋填。民防應(yīng)急指揮中心主體封頂。%。城市建成區(qū)面積突破90平方公里。 在“十一五”期間，宏觀上看，全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國(guó)際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國(guó)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快；江蘇省“兩個(gè)率先”快速推進(jìn)，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展力度進(jìn)一步加大，特別是沿東隴海線(xiàn)產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，將我市擺在了全省生產(chǎn)力布局的重要位置，為我市加快發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。加快推進(jìn)市場(chǎng)化、工業(yè)化、信息化、城市化、經(jīng)濟(jì)國(guó)際化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。 ——城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)16000元，年均增長(zhǎng)10%以上； ——農(nóng)民人均純收入超過(guò)5600元，年均增長(zhǎng)8%以上； ——恩格爾系數(shù)下降到40%以下。——港口貨物吞吐量達(dá)到12000萬(wàn)噸以上，其中集裝箱吞吐量突破400萬(wàn)標(biāo)箱。至2010年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上。“十一五”期間，我市舊城改造項(xiàng)目、住宅建設(shè)的土地供應(yīng)量約占總住宅建設(shè)土地供應(yīng)量的20%，主要圍繞解放路、海連路、鹽河路、人民路、新海路等城市主要道路兩側(cè)進(jìn)行，力爭(zhēng)用5年時(shí)間基本完成棚戶(hù)區(qū)拆遷改造?；ヂ?lián)網(wǎng)城際出口帶寬達(dá)40G。 2010年，全社會(huì)最高電力負(fù)荷將達(dá)到200萬(wàn)千瓦以上，其中市區(qū)達(dá)到90萬(wàn)千瓦。圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、外商公寓區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快濱海居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長(zhǎng)的住房需求。建設(shè)城市標(biāo)志性建筑物，形成具有連云港特色的城市風(fēng)格。“十一五”期間，還將加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升階，培植產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。道路四通八達(dá)，交通便捷，市區(qū)21路、3路等數(shù)路公交車(chē)從該地塊經(jīng)過(guò)，由該地到連云港港口約30分鐘車(chē)程，到白塔埠機(jī)場(chǎng)約40分鐘車(chē)程。整個(gè)地塊大致呈正方形，建設(shè)用地總面積155388平方米。基地范圍東面是已建成小區(qū)；西至巨龍路，與另一居住區(qū)隔街相望；南至建設(shè)路；北至朝陽(yáng)東路。B塊以5層情景洋房、9層電梯洋房、11（+1）層中高層，28層及33層高層為主。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。設(shè)計(jì)理念：以?xún)?nèi)街和廣場(chǎng)組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。道路交通：，通過(guò)環(huán)路形式（路寬6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市路。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門(mén)窗，充分利用自然光線(xiàn)并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。保證住宅布局能夠滿(mǎn)足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。滿(mǎn)足規(guī)范及規(guī)劃要求。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。地塊通過(guò)中心景觀高層錯(cuò)位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線(xiàn)，綠化與水景緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。建筑風(fēng)格利用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線(xiàn)，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個(gè)建筑外貌明艷突出?；谶B云港的寒溫帶氣候，鮮明及溫暖的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽(yáng)光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。人防設(shè)計(jì)采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車(chē)庫(kù)設(shè)置人防地下室，平時(shí)為地下車(chē)庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)初步擬定為物資掩蔽室。地下停車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械送風(fēng)及過(guò)濾排風(fēng)系統(tǒng)，尾氣經(jīng)過(guò)過(guò)濾后排出室外。大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量設(shè)計(jì)充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿(mǎn)足其有充分的日照時(shí)間。，拿到批文。包括：A地塊酒店式公寓1棟（18層）、商業(yè)（3層）1棟、辦事處辦公樓（6層）1棟、會(huì)所；B地塊10棟花園洋房 工期：－ 18個(gè)月：－：－：－：－：－：－：－：－：－ 投資效益估算與資金籌措本項(xiàng)目土地面積：155388㎡（233畝）。 ： ； ； 。2%=；%=；4000000002年%=。=% ：，企業(yè)自籌資金1億元，通過(guò)XXXX協(xié)調(diào)資金4億元，按2期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可以基本滿(mǎn)足資金需求。，細(xì)化管理。第二部分 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目提出背景東上漁場(chǎng)地塊位于連云港市新浦區(qū)東部新城區(qū)內(nèi)，新城區(qū)是連云港市新建設(shè)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全市現(xiàn)轄4縣3，擁有一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，全市總面積7444平方公里，2004年全市總?cè)丝?65萬(wàn)人，其中市區(qū)面積880平方公里，人口76萬(wàn)，城市建設(shè)用地88平方公里。地理坐標(biāo)為北緯34176。48′。距離港口、機(jī)場(chǎng)均在30公里以?xún)?nèi)，新亞歐大陸橋自此向西橫貫亞歐30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，境內(nèi)腹地涉及11個(gè)省區(qū)、近4億人口。全區(qū)擁有大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)三十余個(gè)，年市場(chǎng)成交額超百億元。 新浦區(qū)是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、資源豐富的城區(qū)。大島山采石區(qū)是華東地區(qū)最大的石材集散地。對(duì)外開(kāi)放促進(jìn)了新浦經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的迅猛發(fā)展，全區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)參與國(guó)際大循環(huán)的格局已經(jīng)初步形成，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。據(jù)此，我們認(rèn)為，“XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。我公司根據(jù)市政府會(huì)議要求，于2007年4月28日與XXXXXXXXX政府達(dá)成關(guān)于東上地塊舊城改造合作協(xié)議，為圓滿(mǎn)的完成政府交給的改造任務(wù)，改變城市形象，我公司決心將這一項(xiàng)目打造成“連云港最高品質(zhì)住宅”。委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目初勘及初測(cè)工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測(cè)，滿(mǎn)足項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的條件。該地塊的改造性建設(shè)，不僅美化周邊的環(huán)境，而且可以改善現(xiàn)有居民的居住條件。根據(jù)連云港市城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。%，其中地方一般預(yù)算收入34億元，%。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá)32平方米和38平方米，市區(qū)350戶(hù)特困戶(hù)享受廉租房政策保障。另外，現(xiàn)在連云港從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時(shí)居住人口達(dá)20多萬(wàn)人，并每年以5—8%的速度在增長(zhǎng)，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購(gòu)房需求潛力。經(jīng)初步估算，新浦地區(qū)尚有約600萬(wàn)平方米的舊房、危房待拆遷改造。，%；，%，均為2003年以來(lái)增速最快的一年。市區(qū)商品住宅均價(jià)為2794元/平方米，%。2006年12月市區(qū)商品房成交1241套，成交面積132912平方米。進(jìn)入2003年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到多種因素的影響而發(fā)生較大波動(dòng)，開(kāi)發(fā)量劇增，從2002年的82萬(wàn)平方米猛增至2003年的132萬(wàn)平方米，但是需求量的增幅遠(yuǎn)高于供給量，市場(chǎng)出現(xiàn)供小于求的局面。連云港市歷年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析2002年末，連云港市商品房住宅均值1246元/平方米，到2003年6月末，連房住宅均值1377元/平方米，到2004年3月末，住宅均價(jià)急劇上漲到1900元/平方米，%，2005年平均價(jià)為2208元，2006年達(dá)到2794元/平方米，%，2006年12月，住宅均價(jià)達(dá)到2923元/平方米。目前在新城區(qū)XXXXXXXXXX項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)恰逢其時(shí)。香江花園、安置房、中茵中心區(qū)可以出讓的地塊越來(lái)越少，今年該區(qū)總供應(yīng)量不是很大，有納比克小區(qū)、飛翔公寓、兆隆新村等，基本銷(xiāo)售完畢。今年開(kāi)盤(pán)的一些小區(qū)，如：江南映像等，在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開(kāi)發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢(shì)一片大好； 根據(jù)目前連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，可以看出：，價(jià)格依然會(huì)走高，但漲幅會(huì)趨緩；開(kāi)發(fā)量還會(huì)增加，但市場(chǎng)前景依然看好；、低價(jià)位住宅在未來(lái)三年內(nèi)供不應(yīng)求；，未來(lái)兩年內(nèi)東部開(kāi)發(fā)面積將會(huì)增加，特別是大學(xué)城建設(shè)，搬遷XXXXXXXXXXX而進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為新區(qū)增加大量的商品房，由于新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅，新區(qū)的房?jī)r(jià)在未來(lái)兩年還將上漲；西區(qū)、北區(qū)地價(jià)較低，中低收入階層的客戶(hù)群體較多，未來(lái)西部區(qū)域總體供應(yīng)量低于需求量。北區(qū)是老城區(qū)，各項(xiàng)市政配套隨著舊城改造的步伐均加快已逐步完善，近年供應(yīng)量仍不是很大。市場(chǎng)推銷(xiāo)：城市中產(chǎn)階級(jí)從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶(hù)群大致有以下幾類(lèi)：該部分客源為本案重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客源，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在3045歲之間因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度由于本案所處區(qū)位為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會(huì)較多考慮本案。在連云港地區(qū)經(jīng)商，很有可能是購(gòu)置本案商鋪的已購(gòu)客戶(hù)，對(duì)購(gòu)置住房的地理位置無(wú)所謂，主要追求工作方便。現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓處，聘請(qǐng)上海資深營(yíng)銷(xiāo)公司進(jìn)行全程策劃：；；；；?！觿?shì)，因此距離造成的交通不便對(duì)客戶(hù)的影響仍然存在，將使本項(xiàng)目對(duì)一些工作繁忙的客戶(hù)的影響力稍微削弱。 ——機(jī)會(huì)、交通方便，人氣逐步增加。，在本項(xiàng)目北部職業(yè)技術(shù)學(xué)院及江蘇高等師范專(zhuān)科學(xué)校搬遷所形成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果銷(xiāo)售時(shí)間同步，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。產(chǎn)品定位方案新浦東部城區(qū)作為市行政中心所在地以及連云港市學(xué)區(qū)氛圍最濃郁的地區(qū)，許多行政機(jī)構(gòu)及絕大部分高校都集中在這一區(qū)域而且此地段交通方便，為本案積累了大量的客源。從本案所處的地段環(huán)境而言，以淮海工學(xué)院為首的周邊學(xué)校林立，所帶來(lái)的人文氣氛相當(dāng)濃厚鄰近政務(wù)區(qū)成就高尚產(chǎn)品無(wú)論是從設(shè)計(jì)，施工及其它相關(guān)單位都是知名的企業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。打造高尚住宅的氣質(zhì)已經(jīng)在市場(chǎng)上有了先期雛形。以人為本比較注重軟性的景觀；同時(shí)又加上部分的硬性景觀，與之相結(jié)合保證了景觀的完整性。張揚(yáng)極簡(jiǎn)主義小區(qū)整體極簡(jiǎn)派的建筑風(fēng)格，不像歐陸風(fēng)格那樣厚重，迎合了現(xiàn)代人對(duì)生活簡(jiǎn)明的要求。用心細(xì)心成就高尚小區(qū)內(nèi)彩鋁雙層玻璃窗的使用，使得保溫、隔音效果和觀感更好?；▓@洋房為五層，每層都有大的露天花園贈(zèng)送。景觀主臥小區(qū)內(nèi)部的房型設(shè)計(jì)注重采光和通風(fēng)，并且大部分的房型主臥室都帶有觀景陽(yáng)臺(tái)。 樣板樓堅(jiān)定客戶(hù)信心安全放心小區(qū)規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車(chē)道與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達(dá)到有效的人車(chē)分流，確保安全。用心講究產(chǎn)品的材質(zhì)及用料都是按照中高檔社區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做的，高品質(zhì)，高品位。本地區(qū)地震基本烈度為7度。全年無(wú)霜期220天。地形對(duì)氣候也有一定的影響，海拔600米的云臺(tái)山高聳海邊構(gòu)成了特有的氣候鋒區(qū)。 、通訊、給排水條件連云港市近年來(lái)為提高城市綜合服務(wù)能力，投入巨資對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見(jiàn)成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水煤氣等供應(yīng)緊張的問(wèn)題。電信及有線(xiàn)電視線(xiàn)路網(wǎng)絡(luò)已到該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。該工程建設(shè)中對(duì)周?chē)h(huán)境的影響主要是噪聲、污水、污物等三個(gè)方面，下面對(duì)這三個(gè)方面進(jìn)行闡述說(shuō)明。、污物污水、污物的主要來(lái)源是建設(shè)期間產(chǎn)生的建筑垃圾和建成后的居民生活產(chǎn)生的污水、污物。項(xiàng)目實(shí)施前建設(shè)單位到市環(huán)保部門(mén)辦理環(huán)評(píng)手續(xù)。小區(qū)專(zhuān)業(yè)配套等350327852包含園林、道路、管網(wǎng)等期間費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用327852按照總投資一半貸款2年，%計(jì)算。商業(yè)售價(jià)[元/㎡]住宅及公寓售價(jià)[元/㎡]商業(yè)銷(xiāo)售收入[萬(wàn)元]住宅及公寓 銷(xiāo)售收入[萬(wàn)元]收入合計(jì)[萬(wàn)元]稅金及附加（萬(wàn)元）600048005000520055008000480050005200550085004800500052005500注：％。開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響指標(biāo)基準(zhǔn)方案開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)（土地成本不變）10%5%5%10%銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）成本利