【正文】 域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快；江蘇省“兩個(gè)率先”快速推進(jìn)，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展力度進(jìn)一步加大，特別是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，將我市擺在了全省生產(chǎn)力布局的重要位置，為我市加快發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。 ——城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過16000元，年均增長10%以上； ——農(nóng)民人均純收入超過5600元，年均增長8%以上； ——恩格爾系數(shù)下降到40%以下。至2010年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上?；ヂ?lián)網(wǎng)城際出口帶寬達(dá)40G。圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、外商公寓區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快濱海居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長的住房需求?！笆晃濉逼陂g，還將加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升階，培植產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。整個(gè)地塊大致呈正方形，建設(shè)用地總面積155388平方米。B塊以5層情景洋房、9層電梯洋房、11（+1）層中高層，28層及33層高層為主。設(shè)計(jì)理念：以內(nèi)街和廣場組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。滿足規(guī)范及規(guī)劃要求。地塊通過中心景觀高層錯(cuò)位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地?；谶B云港的寒溫帶氣候，鮮明及溫暖的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。地下停車庫設(shè)機(jī)械送風(fēng)及過濾排風(fēng)系統(tǒng)，尾氣經(jīng)過過濾后排出室外。，拿到批文。 ： ； ； 。=% ：，企業(yè)自籌資金1億元，通過XXXX協(xié)調(diào)資金4億元，按2期滾動(dòng)開發(fā)可以基本滿足資金需求。第二部分 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目提出背景東上漁場地塊位于連云港市新浦區(qū)東部新城區(qū)內(nèi)，新城區(qū)是連云港市新建設(shè)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。地理坐標(biāo)為北緯34176。距離港口、機(jī)場均在30公里以內(nèi)，新亞歐大陸橋自此向西橫貫亞歐30多個(gè)國家和地區(qū)，境內(nèi)腹地涉及11個(gè)省區(qū)、近4億人口。 新浦區(qū)是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、資源豐富的城區(qū)。對外開放促進(jìn)了新浦經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的迅猛發(fā)展，全區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)參與國際大循環(huán)的格局已經(jīng)初步形成，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。我公司根據(jù)市政府會(huì)議要求，于2007年4月28日與XXXXXXXXX政府達(dá)成關(guān)于東上地塊舊城改造合作協(xié)議，為圓滿的完成政府交給的改造任務(wù)，改變城市形象，我公司決心將這一項(xiàng)目打造成“連云港最高品質(zhì)住宅”。該地塊的改造性建設(shè)，不僅美化周邊的環(huán)境，而且可以改善現(xiàn)有居民的居住條件。%，其中地方一般預(yù)算收入34億元，%。另外，現(xiàn)在連云港從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時(shí)居住人口達(dá)20多萬人，并每年以5—8%的速度在增長，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。，%；，%，均為2003年以來增速最快的一年。2006年12月市區(qū)商品房成交1241套，成交面積132912平方米。連云港市歷年房地產(chǎn)價(jià)格走勢分析2002年末，連云港市商品房住宅均值1246元/平方米，到2003年6月末，連房住宅均值1377元/平方米，到2004年3月末，住宅均價(jià)急劇上漲到1900元/平方米，%，2005年平均價(jià)為2208元，2006年達(dá)到2794元/平方米，%，2006年12月，住宅均價(jià)達(dá)到2923元/平方米。香江花園、安置房、中茵今年開盤的一些小區(qū)，如：江南映像等，在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶型設(shè)計(jì)等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢一片大好； 根據(jù)目前連云港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，可以看出：，價(jià)格依然會(huì)走高，但漲幅會(huì)趨緩；開發(fā)量還會(huì)增加，但市場前景依然看好；、低價(jià)位住宅在未來三年內(nèi)供不應(yīng)求；，未來兩年內(nèi)東部開發(fā)面積將會(huì)增加，特別是大學(xué)城建設(shè)，搬遷XXXXXXXXXXX而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，為新區(qū)增加大量的商品房，由于新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅，新區(qū)的房價(jià)在未來兩年還將上漲；西區(qū)、北區(qū)地價(jià)較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來西部區(qū)域總體供應(yīng)量低于需求量。市場推銷：城市中產(chǎn)階級從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類：該部分客源為本案重點(diǎn)爭奪的客源，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在3045歲之間因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認(rèn)可度由于本案所處區(qū)位為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會(huì)較多考慮本案?，F(xiàn)場設(shè)置售樓處，聘請上海資深營銷公司進(jìn)行全程策劃：；；；；。——劣勢，因此距離造成的交通不便對客戶的影響仍然存在，將使本項(xiàng)目對一些工作繁忙的客戶的影響力稍微削弱。，在本項(xiàng)目北部職業(yè)技術(shù)學(xué)院及江蘇高等師范?？茖W(xué)校搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)，如果銷售時(shí)間同步，對本項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。從本案所處的地段環(huán)境而言，以淮海工學(xué)院為首的周邊學(xué)校林立，所帶來的人文氣氛相當(dāng)濃厚鄰近政務(wù)區(qū)打造高尚住宅的氣質(zhì)已經(jīng)在市場上有了先期雛形。比較注重軟性的景觀；同時(shí)又加上部分的硬性景觀，與之相結(jié)合保證了景觀的完整性。用心細(xì)心成就高尚小區(qū)內(nèi)彩鋁雙層玻璃窗的使用，使得保溫、隔音效果和觀感更好。景觀主臥小區(qū)內(nèi)部的房型設(shè)計(jì)注重采光和通風(fēng)，并且大部分的房型主臥室都帶有觀景陽臺(tái)。安全放心小區(qū)規(guī)劃機(jī)動(dòng)車道與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達(dá)到有效的人車分流，確保安全。本地區(qū)地震基本烈度為7度。地形對氣候也有一定的影響，海拔600米的云臺(tái)山高聳海邊構(gòu)成了特有的氣候鋒區(qū)。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已到該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。、污物污水、污物的主要來源是建設(shè)期間產(chǎn)生的建筑垃圾和建成后的居民生活產(chǎn)生的污水、污物。小區(qū)專業(yè)配套等350327852包含園林、道路、管網(wǎng)等期間費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用327852按照總投資一半貸款2年，%計(jì)算。開發(fā)成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響指標(biāo)基準(zhǔn)方案開發(fā)成本變動(dòng)（土地成本不變）10%5%5%10%銷售收入（萬元）利潤（萬元）成本利潤率％%%%% 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對利潤的影響指標(biāo)基準(zhǔn)方案銷售價(jià)格變動(dòng)10%5%5%10%銷售收入（萬元）利潤（萬元）成本利潤率％?。ァ。ァ。ィッ舾行苑治龇治鲲@示，項(xiàng)目的利潤率受開發(fā)成本和銷售價(jià)格的變動(dòng)而發(fā)生變化。這一項(xiàng)目的實(shí)施，不僅可以改善現(xiàn)有居民的居住條件，還可以美化市區(qū)環(huán)境。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。如果你要成為一名高效能的職場人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣。責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責(zé)任感對待你的工作,不懈怠你的工作、?！逼溆靡庖彩且覀冃≌h多聽。釋放自己的憂慮孤獨(dú)和憂慮是現(xiàn)代人的通病。做到上下逢源，正確處理“對上溝通”，與同事保持良好的互動(dòng)交流是我們提高工作效能的一個(gè)關(guān)鍵。重完善自己的人際關(guān)系網(wǎng)人際能力在一個(gè)人的成功中扮演著重要的角色。制訂卻實(shí)可行的計(jì)劃許多成功人士的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，認(rèn)真的做一份計(jì)劃不但不會(huì)約束我們，還可以讓我們的工作做得更好。如果你約束自我，實(shí)現(xiàn)了自己制定的計(jì)劃，你就一定會(huì)成為一個(gè)卓有成效的高效能人士?！狈▏笞骷矣旯舱f：“語言就是力量。一個(gè)缺乏準(zhǔn)備的員工一定是一個(gè)差錯(cuò)不斷的人，縱然有超強(qiáng)的能力，千載難逢的機(jī)會(huì)，也不能保證獲得成功。合理應(yīng)對壓力身體是革命的本錢，狀態(tài)是成功的基礎(chǔ)。保持身體健康充沛的體力和精力是成就偉大事業(yè)的先決條件。如果你不堅(jiān)持每天進(jìn)步1%的話,不是要你把事情推給別人或是逃避責(zé)任,而是當(dāng)你焦點(diǎn)集中很清楚自己該做那些事情時(shí),自然就能花更小的力氣,并積極地發(fā)揮專長,成為行業(yè)的能手,一個(gè)人要成為一名高效能人士,但卻常常被一些小事搞得垂頭喪氣,整天心情不快,精神憂悶緊張。用“換位思考”指導(dǎo)人的交往，就是讓我們能夠站在他人的立場上，設(shè)身處地理解他人的情緒，感同身受地明白及體會(huì)身邊人的處境及感受，并且盡可能地回應(yīng)其需要。習(xí)慣廢除拖延對于一名高效能人士來説，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險(xiǎn)的惡習(xí)，它使人喪失進(jìn)取心。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個(gè)具有兩種能力的人。發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。以下為贈(zèng)送文檔，祝你事業(yè)有成，財(cái)源廣進(jìn)，身體健康，家庭和睦?。?！高效能人士的50個(gè)習(xí)慣l 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo)有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。建議嚴(yán)格控制開發(fā)成本，同時(shí)產(chǎn)品要?jiǎng)?chuàng)新以增加項(xiàng)目的附加值，以保證和盡可能的提高銷售價(jià)格，這樣才能實(shí)現(xiàn)較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 第九部分 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)在銷售價(jià)格一定的情況下，使得銷售利潤為0時(shí)，所達(dá)到的銷售收入：銷售收入開發(fā)成本土地成本稅金及附加=0收入合計(jì)（萬元）開發(fā)成本 （不含土地成本）（萬元）土地成本（萬元）稅金及附加（萬元）利潤（萬元）利潤率00，即銷售收入達(dá)到全部銷售總額77%時(shí)，項(xiàng)目盈虧平衡。本項(xiàng)目在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)置了大面積的綠化小品區(qū)，綠地率達(dá)35%。本項(xiàng)目建址周邊居住的人口東、西面為居民小區(qū)。供水：用水可直接從建設(shè)東路接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來水可用作消防用水。一年四季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)。連云港市地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬華北地臺(tái)，連云嘉山隆起帶，以軸向NNE的倒轉(zhuǎn)背斜為主，西部為走向WESSW海韓斷裂。這也說明開發(fā)商成熟的開發(fā)理念所在。符合市場主流消費(fèi)需求房型的面積段控制較好，迎合目前目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。具有韻律感外立面采用國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)XX的上?！癤XX園”的風(fēng)格，現(xiàn)代簡約、具有跳躍性，極具韻律感。景觀建筑和諧統(tǒng)一金海置業(yè)為“金海出行便捷通暢本案周邊的交通線路還是比較多的，有21路、23路、3路等對本案目標(biāo)客源比較有吸引力周邊學(xué)校林立，將極大鼓舞商業(yè)用房投資者的士氣。，將在該項(xiàng)目大量使用新技術(shù)、新材料、新工藝，如加斷橋的鋁合金中空玻璃窗、外墻外保溫系統(tǒng)等等。這部分客源在這里生活過，有比較重的故土情節(jié)，亦有一定的經(jīng)濟(jì)購買能力。女人街北側(cè)有一項(xiàng)目可供銷售，價(jià)格較高。政府在九八年就確定了東區(qū)為城市行政、教育中心，導(dǎo)致近幾年東部房地產(chǎn)開發(fā)速度加快和價(jià)格的急劇上揚(yáng)，進(jìn)而又帶動(dòng)全市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲；。興業(yè)三期、津華苑、順安馨城、澳城等項(xiàng)目正在建設(shè)中，其中津華苑預(yù)售價(jià)達(dá)到3800元/平方米。增長幅度較大，超出了其他城市房地產(chǎn)正常的發(fā)展水平。12月份商品住宅平均銷售單價(jià)為2923元/平方米。連云港市城市化進(jìn)程的發(fā)展目標(biāo)，2010年城市人口增至100萬人，人均居住面積達(dá)到32平方米以上，城市人口平均年遞增6萬人。新浦新區(qū)的“五路三橋”工程已全面竣工，2003年有約70%的土地正在開發(fā)和已確定開發(fā)。第三部分 市場研究、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)概況 改革開放以來，連云港市的經(jīng)濟(jì)有了飛躍的發(fā)展。居民區(qū)主要為磚混結(jié)構(gòu)的兩層樓，建筑密度特別大，總建筑面積約77000平方米，其中有證住宅約65000平方米，營業(yè)用房6500平方米，無證自建住房5500平方米。公司住址位于新浦區(qū)，注冊資本為人民幣XXXX萬元，由XXXX有限公司、XXXXXXX公司以及部分職工共同出資組建。作為全市對外開放的窗口，新浦區(qū)以其豐富的物產(chǎn)資源、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢吸引了新加坡、英國、臺(tái)灣以及上海、廣州、溫州等國內(nèi)外眾多的客商來新浦投資興業(yè)。全長1170米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評為“江蘇省百城萬店無假貨示范街”和“中國最具升值前景商業(yè)街”。作為這座年輕城市的心臟—新浦區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全區(qū)總面積 ，轄3鄉(xiāng)1鎮(zhèn)6個(gè)街道辦事處及1個(gè)林場。城市采用一市雙城式布局；新海城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中發(fā)展地方工業(yè)；連云區(qū)域作為港口、開發(fā)區(qū)、保稅加工區(qū)、臨海工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易、旅游窗口。，趕在北部XXX及XX搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績。=。建筑面積41660㎡；；％；綠地率21％；B:，住宅，2373戶。：用地平衡表A地塊編號用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積比例（%）1建筑用地752道路廣場用地123公共綠地134規(guī)劃總用地100B地塊編號用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積比例（%）1公建用地152住宅用地603道路廣場用地134綠化用地125規(guī)劃總用地100主要配套用房技術(shù)指標(biāo)編號項(xiàng)目單位：㎡1物業(yè)管理用房3502居委會(huì)用房3004公共衛(wèi)生間605衛(wèi)生站3006燃?xì)庹{(diào)壓站257門衛(wèi)用房50主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)備注A地塊總用地面積14326㎡根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測得總建筑面積地上