【文章內容簡介】 率總建筑面積/總用地面積會所㎡商業(yè)建筑㎡SOHO辦公樓㎡327間XX道辦事處㎡建筑面積 3000㎡建筑占地面積㎡建筑密度%建筑基底面積/A地塊建設總用地綠地率%機動停車位地上41輛公建＞50輛/萬㎡地下218輛非機動車停車地上300輛公建＞500輛/萬㎡地下1800輛B地塊B地塊總用地面積140788㎡根據(jù)坐標點閉合線測得總建筑面積地上284753㎡架空層2227㎡不計容積率半地下車庫1800㎡地下㎡容積率總建筑面積/總用地面積住宅㎡90平米以下住宅㎡90平米以下住宅占住宅總面積比例%不小于30%住宅平均層數(shù)高層住宅比例%10層及以上戶型中高層住宅比例%8層戶型商業(yè)及配套建筑㎡建筑占地面積㎡人防面積㎡新建建筑十層及以上及十層以下埋深超過三米的建筑底層建筑面積，其余民用建筑面積的4%建筑密度%25%居住戶數(shù)2373戶居住人數(shù)7594人綠地率35%集中綠地面積7960㎡按＞㎡/人計算地面汽車停車率%機動停車位地上310983輛按住宅＞＞50輛/萬㎡半地下82地下591非機動車停車地上7856285輛按住宅＞＞500輛/萬㎡地下5500輛：項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價款及稅費 開發(fā)前期準備費 主體建筑安裝工程費 配套設施費 開發(fā)間接費 開發(fā)成本合計 管理費用 銷售費用 財務費用 項目總投資 項目存問題及建議：，應合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時清理。，施工中在確保安全的同時，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。，細化管理。在建設期要加強對建設投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設周期，盡可能避免和減少風險及不必要的資金浪費。，趕在北部XXX及XX搬遷所形成的房地產開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績。，提高項目品位，進而提高人們的購買欲望，可以產生較好的社會影響。第二部分 項目背景 項目提出背景東上漁場地塊位于連云港市新浦區(qū)東部新城區(qū)內，新城區(qū)是連云港市新建設的政治、經濟、文化中心。連云港市政府在新城區(qū)建成使用，周邊1KM范圍內有市博物館、市體育中心等體育文化中心；市公安局、市人民法院、市檢察院等政府機關；市政廣場、蒼梧綠園等公共休閑娛樂廣場；連云港新海中學、連云港市淮海大學、連云港高等師范?？茖W院、連云港市職業(yè)技術學院、連云港廣播電視大學等十余所大中院校；該地塊東部的XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX等項目或竣工、或在建。該地塊南臨建設東路，北靠朝陽路，東連杰瑞花園，西接巨龍路。、經濟及產業(yè)環(huán)境連云港是我國1984年第一批十四個沿海城市之一，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡壘，是我國沿海中部重要的工業(yè)、商貿、科技、文化、旅游綜合發(fā)展的海港城市。全市現(xiàn)轄4縣3，擁有一個國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，全市總面積7444平方公里，2004年全市總人口465萬人，其中市區(qū)面積880平方公里，人口76萬，城市建設用地88平方公里。目前連云港先后與日本、韓國、澳大利亞、新西蘭等國家的部分城市以及國家沿橋9個省區(qū)的18個地、市、洲締結了友好城市關系，與85個國家和地區(qū)有著密切的貿易合作往來。城市采用一市雙城式布局；新海城區(qū)作為政治、經濟、文化中心，集中發(fā)展地方工業(yè)；連云區(qū)域作為港口、開發(fā)區(qū)、保稅加工區(qū)、臨海工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿易、旅游窗口。連云港市位于江蘇省東北部，東臨黃海，北接齊魯，南連江淮，西通中原和新疆。地理坐標為北緯34176。12′~35176。07′、東經118176。24′~119176。48′。連云港市是黃海之濱一座美麗的海港城市，是新亞歐大陸橋東橋頭堡、國家首批沿海開放城市。作為這座年輕城市的心臟—新浦區(qū)是全市的政治、經濟、文化中心，全區(qū)總面積 ，轄3鄉(xiāng)1鎮(zhèn)6個街道辦事處及1個林場。新浦區(qū)是一個區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯的城區(qū)。距離港口、機場均在30公里以內，新亞歐大陸橋自此向西橫貫亞歐30多個國家和地區(qū)，境內腹地涉及11個省區(qū)、近4億人口。連霍、同三兩條高速公路在此交匯，正在建設中的沿海高速公路使新浦融入了上海4小時經濟圈。作為江蘇唯一大型海港的連云港，是國家重點戰(zhàn)略港和中西部最便捷出海港，目前已與全球160多個國家和地區(qū)近1000個港口開展了貿易往來。 新浦區(qū)是一個商貿流通業(yè)發(fā)達的城區(qū)。全區(qū)擁有大型專業(yè)市場三十余個，年市場成交額超百億元。寶安商業(yè)廣場、易初蓮花大賣場、蘇寧電器、文峰大世界、五星電器等一大批專業(yè)市場、知名連鎖店先后落戶新浦。全長1170米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評為“江蘇省百城萬店無假貨示范街”和“中國最具升值前景商業(yè)街”。新浦區(qū)正向區(qū)域性國際商貿中心闊步邁進。 新浦區(qū)是一個環(huán)境優(yōu)美、資源豐富的城區(qū)。境內有聞名遐邇的風景名勝花果山，有全國最大的玉蘭花王，有久負盛名的石磊、石海，有飛瀉如練的漁灣瀑布，其中花果山風景名勝區(qū)和漁灣景區(qū)均為國家AAAA級景區(qū)。區(qū)內還盛產板栗、銀杏、核桃等干果以及櫻桃、杏、李等水果。臺北鹽場是江蘇省八大鹽場之一。大島山采石區(qū)是華東地區(qū)最大的石材集散地。新浦區(qū)是一個率先對外開放的城區(qū)。作為全市對外開放的窗口，新浦區(qū)以其豐富的物產資源、獨特的區(qū)位優(yōu)勢吸引了新加坡、英國、臺灣以及上海、廣州、溫州等國內外眾多的客商來新浦投資興業(yè)?？偯娣e12平方公里的寧海工業(yè)園建設開始起步。對外開放促進了新浦經濟和社會事業(yè)的迅猛發(fā)展，全區(qū)產業(yè)經濟參與國際大循環(huán)的格局已經初步形成，綜合實力不斷增強。優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經濟腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使連云港市的經濟迅速發(fā)展。同時，由于這兩年國家加大了對基礎設施的投資力度，連云港市也在進行大規(guī)模的舊城改造建設，加快城市化進程，增強城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅持重點發(fā)展質量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。據(jù)此，我們認為，“XXXX房地產開發(fā)項目”的開發(fā)建設在經濟上前景是光明的，可行的。本項目的發(fā)起人是XXXXXXXXX有限公司，該公司的前身是XXXXXXXX公司，公司成立于XXXX年，2001年底改制成立XXXXXXXXX有限公司，公司于2006年10月變更注冊登記，單位名稱變更為XXXXXX有限公司。公司住址位于新浦區(qū)，注冊資本為人民幣XXXX萬元，由XXXX有限公司、XXXXXXX公司以及部分職工共同出資組建。公司主要經營范圍：房地產開發(fā)、租賃、銷售；工業(yè)與民用建筑；建筑裝飾裝潢；公路、橋梁工程承包；管道安裝、維修；灘涂開發(fā)；物業(yè)管理；建材銷售；房地產咨詢（以上范圍涉及國家專項審批規(guī)定的辦理審批后方可經營）。我公司根據(jù)市政府會議要求，于2007年4月28日與XXXXXXXXX政府達成關于東上地塊舊城改造合作協(xié)議，為圓滿的完成政府交給的改造任務，改變城市形象，我公司決心將這一項目打造成“連云港最高品質住宅”。這一項目將吸取國內外房地產行業(yè)先進經營管理經驗，高起點策劃、高標準設計、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設計、平面布局、材料選配、產品細節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。2007年9月20日我公司在連云港市招投標中心以XXXXXXXX萬元拍得該地塊。項目發(fā)展概況摸清項目周邊地塊擬建項目狀況、土地成本、建設單位、工程建設周期、對我公司XXXXXX項目的影響等等問題，對有關聯(lián)的項目銷售價格、銷售策略進行仔細研究，為本項目大規(guī)模開發(fā)建設做好前期準備。委托有資質的單位進行項目初勘及初測工作，并且已經完成初勘及初測，滿足項目設計所需要的條件。項目投資的必要性該地塊總用地面積約233畝，基本上呈邊長為380米的正方形，地塊東側為少量菜地，西側為養(yǎng)魚塘，中間為居民區(qū)。居民區(qū)主要為磚混結構的兩層樓，建筑密度特別大，總建筑面積約77000平方米，其中有證住宅約65000平方米，營業(yè)用房6500平方米，無證自建住房5500平方米。該地塊已成為新城區(qū)的城中村，臟、亂、差是其真實的寫照，嚴重影響新城環(huán)境衛(wèi)生。該地塊的改造性建設，不僅美化周邊的環(huán)境，而且可以改善現(xiàn)有居民的居住條件。 “XXXXXXXX”項目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無章，建筑物錯落不齊，供電、給排水設施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質量的提高，不利于我市建設現(xiàn)代化、國際化港口城市的進程。同時，當前我市正處在大開發(fā)、大建設、大發(fā)展關鍵時期，房地產業(yè)對全市經濟社會發(fā)展具有重要帶動作用，保持房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進地方經濟繁榮。因此，對該地塊的改造性建設在社會效益和經濟發(fā)展上都是很有必要的。根據(jù)連云港市城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設成為建筑布局合理、配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進國內外先進的規(guī)劃、建筑設計及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個有機整體。該項目的開發(fā)建設，是連云港市進行新城區(qū)城中村改造的一個重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。第三部分 市場研究、社會發(fā)展和城市建設概況 改革開放以來，連云港市的經濟有了飛躍的發(fā)展。2006年，經濟增長創(chuàng)近幾年最好水平，完成地區(qū)生產總值527億元，%，一二三產分別增長6%、%、%，∶∶∶∶。，%，其中地方一般預算收入34億元，%。需求有效拉動經濟增長，全社會固定資產投資、社會消費品零售總額、%、%%，經濟運行協(xié)調性明顯增強。城市居民人均可支配收入11476元，農民人均純收入4250元，%和10%。，新開發(fā)住宅小套型比重70%以上。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達32平方米和38平方米，市區(qū)350戶特困戶享受廉租房政策保障。城市建設邁上新臺階，新區(qū)建設全面展開，舊城改造日新月異。新浦新區(qū)的“五路三橋”工程已全面竣工，2003年有約70%的土地正在開發(fā)和已確定開發(fā)。2005年全年市區(qū)老城區(qū)開發(fā)面積突破140萬平方米，開發(fā)投資突破10億元，連云港市城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當一部分人居住在簡易住房里，需改善住房條件的達30%左右。另外，現(xiàn)在連云港從事商業(yè)、貿易、餐飲業(yè)的臨時居住人口達20多萬人，并每年以5—8%的速度在增長，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。新浦區(qū)是連云港市經濟發(fā)展最為活躍的地區(qū)，也是經濟發(fā)展最具潛力的地區(qū)之一。近幾年來，我市大力發(fā)展旅游業(yè)，已經成為我市新的經濟增長點，在省內外具有一定的影響。連云港市良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產業(yè)進一步發(fā)展拓寬了市場。經初步估算，新浦地區(qū)尚有約600萬平方米的舊房、危房待拆遷改造。新浦地區(qū)的住房擁擠戶、無房戶約占總住戶的30%。連云港市城市化進程的發(fā)展目標，2010年城市人口增至100萬人，人均居住面積達到32平方米以上，城市人口平均年遞增6萬人。近幾年內，預計新浦地區(qū)每年的商品房總需求量在180—200萬平方米。，%；，%，均為2003年以來增速最快的一年。全市有開發(fā)量房地產企業(yè)125家，%。，%。，%，%。市區(qū)商品住宅均價為2794元/平方米，%。12月份商品住宅平均銷售單價為2923元/平方米。隨著城市化進程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區(qū)配套設施投資加大，預計市區(qū)商品住宅價格還將穩(wěn)步增長。2006年12月市區(qū)商品房成交1241套，成交面積132912平方米。連云港市商品住宅購買力為以下幾類人員：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口和機械增長人口；四是流動人口。預計2007年：1）、約新增家庭3000戶，以每戶新增家庭需90平方米計算，市區(qū)新增家庭對住房需求約為27萬平方米；2）、預計戶口開放政策對住房消費的拉動將保持在9萬平方米；3）、拆遷居民住房約6000戶，約120萬平方米；4）、據(jù)房產部門測算，二手房市場對住房的需求約為40萬平方米；上述四項合計為196萬平方米，另外由于房地產市場外部刺激因素的影響，需求量將大大增長。從近三年連云港市房地產的供需狀況來看，雖然2001年和2002年的開發(fā)量不大，但整個房地產市場發(fā)展相當平穩(wěn)，供需基本平衡。進入2003年連云港房地產市場由于受到多種因素的影響而發(fā)生較大波動，開發(fā)量劇增，從2002年的82萬平方米猛增至2003年的132萬平方米，但是需求量的增幅遠高于供給量，市場出現(xiàn)供小于求的局面。2006年，。增長幅度較大，超出了其他城市房地產正常的發(fā)展水平。由此可見，連云港市房地產市場發(fā)展迅猛，市場發(fā)展?jié)摿薮?。連云港市歷年房地產價格走勢分析2002年末，連云港市商品房住宅均值1246元/平方米，到2003年6月末，連房住宅均值1377元/平方米，到2004年3月末，住宅均價急劇上漲到1900元/平方米，%，2005年平均價為2208元，2006年達到2794元/平方米，%，2006年12月，住宅均價達到2923元/平方米。連云港市房地產市場現(xiàn)狀分析2006年下半年，連云港市房地產市場異?；鸨?，呈供需兩旺的可喜局面，市場上部分優(yōu)質項目一度脫銷。目前市場上仍存在著巨大的銷售潛力。從不同區(qū)域來看：東部新城區(qū)處于城市規(guī)劃發(fā)展方向，小區(qū)無論從規(guī)模