【正文】 善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會讓自己越陷越深，把自己的時間和精力浪費于許多毫無價值的決定上面。一個高效能人士應當對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動。及時和同事及上下級交流工作正確處理自己與上下級各類同事的關(guān)系，及時和同事、上下級交流工作，是高效能人士的一項重要習慣?！倍鴫牧晳T則是你的敵人，他只會讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進而學習、改進、你將獲得意想不到的成功?！绷晳T1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風順水。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務與另一事務銜接時的空余時間。不找借口美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關(guān)鍵。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。，靜態(tài)回收期42個月，故認為項目在經(jīng)濟上是可行的。對比顯示，項目對銷售價格變動更為敏感。管理費用327852一般按照總銷的2％提取銷售費用327852％提取不可預見費及其他費用――――不可預見費一般按照開發(fā)成本的3％計算。建筑垃圾經(jīng)處理后作為回填土使用，不能利用的部分按城市管理部門規(guī)定的時間、地點及時清運。供熱干網(wǎng)由朝陽路引進，采取集中供熱形式滿足居民采暖要求。云臺山區(qū)常年平均氣溫為14攝氏度，具有我國南方熱帶、亞熱帶向北方溫暖帶 、溫帶氣候過渡地帶的特點。詳細地質(zhì)資料以勘探資料為準。社區(qū)配套齊全先蓋高級會所后蓋房采用外墻外保溫系統(tǒng)，為入住客戶提供節(jié)能、環(huán)保的舒適居所。建筑形態(tài)豐富低密度、低容積率目標客源豐富本案所處新浦東部城區(qū)作為市行政中心所在地，許多行政機構(gòu)坐落在本案周圍，這樣的地理位置極易吸引在這個區(qū)域工作的客源，豐富了本案的客源層面。，由于投資渠道的增多，原本用于房地產(chǎn)投資的部分資金被分流。，由于實施城區(qū)東移戰(zhàn)略，對個人投資新浦區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)生不利影響。：現(xiàn)代人居的榜樣人文社區(qū)的典范居住生活的升華品質(zhì)人文生活館強強組合、現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、人文地段……概念的升華——主概念概念的塑造——次概念概念的支撐——產(chǎn)品賣點第四部分 項目研究—機會、教育環(huán)境，周邊有市博物館、市體育中心等體育文化中心；市公安局、市人民法院、市檢察院等政府機關(guān)；市政廣場、蒼梧綠園等公共休閑娛樂廣場；連云港新海中學、連云港淮海大學、連云港高等師范專科學院、連云港市職業(yè)技術(shù)學院、連云港廣播電視大學等十余所大中院校。而且這部分客源具備一定的購房能力，比較注重地段的便利性該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。從各區(qū)域來看：東區(qū)在未來兩到三年內(nèi)將有100萬平方米的開發(fā)量，由于項目配套齊全，檔次高。名都等目前在開發(fā)的小區(qū)銷售很好。連云港市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2006年下半年，連云港市房地產(chǎn)市場異常火爆，呈供需兩旺的可喜局面，市場上部分優(yōu)質(zhì)項目一度脫銷。連云港市商品住宅購買力為以下幾類人員：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口和機械增長人口；四是流動人口。全市有開發(fā)量房地產(chǎn)企業(yè)125家，%。新浦區(qū)是連云港市經(jīng)濟發(fā)展最為活躍的地區(qū)，也是經(jīng)濟發(fā)展最具潛力的地區(qū)之一。需求有效拉動經(jīng)濟增長，全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、%、%%，經(jīng)濟運行協(xié)調(diào)性明顯增強。 “XXXXXXXX”項目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無章，建筑物錯落不齊，供電、給排水設施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不利于我市建設現(xiàn)代化、國際化港口城市的進程。這一項目將吸取國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進經(jīng)營管理經(jīng)驗，高起點策劃、高標準設計、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設計、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使連云港市的經(jīng)濟迅速發(fā)展。境內(nèi)有聞名遐邇的風景名勝花果山，有全國最大的玉蘭花王，有久負盛名的石磊、石海，有飛瀉如練的漁灣瀑布，其中花果山風景名勝區(qū)和漁灣景區(qū)均為國家AAAA級景區(qū)。連霍、同三兩條高速公路在此交匯，正在建設中的沿海高速公路使新浦融入了上海4小時經(jīng)濟圈。12′~35176。連云港市政府在新城區(qū)建成使用，周邊1KM范圍內(nèi)有市博物館、市體育中心等體育文化中心；市公安局、市人民法院、市檢察院等政府機關(guān)；市政廣場、蒼梧綠園等公共休閑娛樂廣場；連云港新海中學、連云港市淮海大學、連云港高等師范?？茖W院、連云港市職業(yè)技術(shù)學院、連云港廣播電視大學等十余所大中院校；該地塊東部的XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX等項目或竣工、或在建。該項目總投資117584萬元，建設期36個月，銷售期為42個月（包括建設期），投資回收期42個月，%，故我們認為該項目是可行的。 40元/M2=； ； 25元/ M2=； 、電； 2元/M2=； %=； ：950元/M2=；1000元/M2=；1000元/M2=；1800元/M2=；2400元/M2= 。：：規(guī)劃方案批準后一個月，：初步設計批準后一個半月，：規(guī)劃方案批準后兩個月，：規(guī)劃方案批準后兩周，：安置方案確定后一個月， ：安置方案確定后一周，：（期間：測地形高程、）完成：：，：，：規(guī)劃方案批準后一個月，：－項目分期：三期：9萬㎡。小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強防塵隔離。 小區(qū)共設兩個主要出入口和一個人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，高層住宅區(qū)、中高層住宅區(qū)、商住均考慮消防登高場地。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間?！晟仆〞车慕煌w系交通網(wǎng)絡：本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊中部一條6米寬小區(qū)級內(nèi)環(huán)道路連接各個組團級道路而成。設計中考慮到連云港的氣候特點，朝向以南向為主，盡量避免西曬的酷熱，重點考慮每戶的通風以及陽臺布置，增加空氣對流。設計中注意“展示性”是會所與售樓處的共性。：立足基地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性與合理性。規(guī)劃主要經(jīng)濟技術(shù)指標：可建建筑總面積（地上及地下）：其中：　 中心會所面積5427M2 半地下車庫1800M2 ：《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB5018093《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(連云港市規(guī)劃局)，連云港市的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定：：本方案用地位于連云港市新城CLD板塊高尚住宅區(qū)內(nèi)，東接東鹽河景觀帶，南臨建設東路，西靠新城商業(yè)街巨龍南路，北對朝陽東路。為了更好地改善人民居住條件，“十一五”期間，我市進一步結(jié)合舊城改革和新區(qū)開發(fā)，建設規(guī)模住宅小區(qū)，住宅竣工面積960萬平方米。建設西氣東輸市區(qū)門站、高中壓調(diào)壓站，建設高壓燃氣管道20公里，中壓燃氣管道130公里，燃氣普及率達95%。實現(xiàn)向數(shù)字廣播電視平臺轉(zhuǎn)移，到2010年，數(shù)字電視市、縣、鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)率達到100%。至2010年，中心城市人口將達到100萬人，“十一五”期間新增住房面積960萬平方米左右。 ——人口規(guī)模達到500萬人，人口自然增長率控制在8‰以內(nèi)。我市正由工業(yè)化初期向快速擴量增效的工業(yè)化中期邁進，工業(yè)化的快速推進正促使我市經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變；%，城市框架將逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。2007年經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，地區(qū)生產(chǎn)總值增長15%、力爭16%，單位生產(chǎn)總值能耗完成省下達任務，財政總收入突破100億元，其中一般預算收入增長25%、力爭27%，全社會固定資產(chǎn)投資增長25%、力爭27%以上，社會消費品零售總額增長15%，外貿(mào)出口增長15%、力爭20%，實際到賬注冊外資增長25%、力爭50%以上，居民消費價格漲幅3%以內(nèi)，城市居民人均可支配收入增長10%，農(nóng)民人均純收入增長8%，%以內(nèi)，人口自然增長率7‰以內(nèi)，城市化水平提高2個百分點。投資60億元實施300項城市建設項目，建成區(qū)面積擴大到85平方公里。圍繞“一心三極”空間布局，不斷拓展發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃成果，海濱新區(qū)用海規(guī)劃獲國家批準，中央商務區(qū)、連島等16項詳細規(guī)劃編制完成。房地產(chǎn)市場秩序進一步規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)面積、%%，小區(qū)物業(yè)管理市場化進程加快。城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設改造全面推進，田灣核電站1號機組實現(xiàn)投料運行，新海電廠六期擴建兩臺33萬千瓦機組并網(wǎng)發(fā)電。： XXXXXXXX： XX： XX： XXX： XXXX可行性研究結(jié)論連云港市地處中國沿海中部，是全國首批14個沿海對外開放城市之一，是江蘇省唯一的海港城市，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡?！笆濉逼陂g，全市緊緊圍繞“富民強市、快速崛起，全面建設小康社會”的奮斗目標，堅持“以工興港、以港興市、以市帶農(nóng)”的發(fā)展方針，全市綜合實力和人民生活邁上新的臺階。2005年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到10006元、3869元；資源節(jié)約和環(huán)境保護意識增強，環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)保持較好水平，成功創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市。信息資源開發(fā)利用、網(wǎng)絡普及水平不斷提高。啟動城市總體規(guī)劃修編，開展近期重要片區(qū)、重點地段、重大設施規(guī)劃研究，編制花果山片區(qū)、海州開發(fā)區(qū)等20余項控制性規(guī)劃和城市供熱、空港物流等10多項專業(yè)規(guī)劃，完成50個鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃和315個村莊建設規(guī)劃。完成城市西、南出入口拆遷，新建改建人民路、凌州路等30多條城市主次干道，建成新海城區(qū)外環(huán)路網(wǎng)，東西城區(qū)連接更加暢通。2007年開工建設經(jīng)濟適用房20萬平方米、拆遷安置房60萬平方米，對市區(qū)450戶住房困難家庭提供配租保障。根據(jù)不同視角分析，我市正處在實現(xiàn)經(jīng)濟起飛的關(guān)鍵節(jié)點上，將進入一個持續(xù)高速增長階段。 ——單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低20%左右； ——耕地保有量38萬公頃。5年新增住房約10萬套。重點加快推進江蘇田灣核電站二期工程和蘇文頂抽水蓄能電站建設，積極爭取在連云港布點江蘇第二核電廠，爭取建設連云港燃氣電廠；規(guī)劃建設460萬千瓦灌云電廠、660萬千瓦堆溝港電廠、新海發(fā)電有限公司4100萬千瓦擴建工程；建設120萬千瓦連云港風力發(fā)電、10萬千瓦燕尾港風力發(fā)電項目。加大城市環(huán)境建設投入，加快城市污水處理廠和污水收集系統(tǒng)建設，市區(qū)生活污水集中處理率超過75%，生活垃圾無害化處理率達到100%。同時，推進住宅產(chǎn)業(yè)化進程，把房地產(chǎn)業(yè)培育成新的消費熱點和投資熱點，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。毗鄰規(guī)劃中的連云港文化中心及大學城，江蘇省重點高級中學新海中學距本社區(qū)500米左右，文脈淵源，名校云集，濃墨書香，榮耀生活在此尊崇揭幕。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。SOHO辦公樓呈“一” 字形，公寓13層與商業(yè)步行街融為一體，二者各有獨立主入口，主要是營造一個休閑商業(yè)街區(qū)。在住宅間距控制上按照《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的標準，；，并滿足日照要求。~4米寬道路與之聯(lián)系。小區(qū)植物綠化設計注重色彩及空間感受，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質(zhì)的環(huán)境空間。各組團均設有給水管，并在組團內(nèi)形成環(huán)路保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于120米。小區(qū)除道路、廣場、入口地面為硬質(zhì)鋪地外，大面積設置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。包括：B地塊西部5棟多層、2棟花園洋房、1棟高層（18層），東部1棟高層及2棟多層；A地塊部分會所（售樓處）工期： 18個月：14萬㎡。7%250元/M2= ；120元/M2=；、50元/ M2=；35%50元/ M2=；20元/ M2=。主要技術(shù)經(jīng)濟指標表：：項目指標備注A地塊總用地面積14326㎡根據(jù)坐標點閉合線測得總建筑面積地上41660㎡地下8546㎡不計容積率容積率總建筑面積/總用地面積會所㎡商業(yè)建筑㎡SOHO辦公樓㎡327間XX道辦事處㎡建筑面積 3000㎡建筑占地面積㎡建筑密度%建筑基底面積/A地塊建設總用地綠地率%機動停車位地上41輛公建＞50輛/萬㎡地下218輛非機動車停車地上300輛公建＞500輛/萬㎡地下1800輛B地塊B地塊總用地面積140788㎡根據(jù)坐標點閉合線測得總建筑面積地上284753㎡架空層2227㎡不計容積率半地下車庫1800㎡地下㎡容積率總建筑面積/總用地面積住宅㎡90平米以下住宅㎡90平米以下住宅占住宅總面積比例%不小于30%