【正文】 道環(huán)繞于該地塊四周。道路四通八達(dá)，交通便捷，市區(qū)21路、3路等數(shù)路公交車從該地塊經(jīng)過，由該地到連云港港口約30分鐘車程，到白塔埠機(jī)場(chǎng)約40分鐘車程。到市區(qū)老商業(yè)中心2000米，距連云港市最大的醫(yī)院市第一人民醫(yī)院約2000米?；匚鞑?00為蒼梧綠園，東側(cè)50米為東鹽河綠化帶，西側(cè)即將成為新城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價(jià)值極高的地塊。整個(gè)地塊大致呈正方形，建設(shè)用地總面積155388平方米。規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：可建建筑總面積（地上及地下）：其中：　 中心會(huì)所面積5427M2 半地下車庫1800M2 ：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5018093《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(連云港市規(guī)劃局)，連云港市的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定：：本方案用地位于連云港市新城CLD板塊高尚住宅區(qū)內(nèi)，東接?xùn)|鹽河景觀帶，南臨建設(shè)東路，西靠新城商業(yè)街巨龍南路，北對(duì)朝陽東路。毗鄰規(guī)劃中的連云港文化中心及大學(xué)城，江蘇省重點(diǎn)高級(jí)中學(xué)新海中學(xué)距本社區(qū)500米左右，文脈淵源，名校云集，濃墨書香，榮耀生活在此尊崇揭幕。一條城市規(guī)劃道路將基地分為南北兩個(gè)地塊?；胤秶鷸|面是已建成小區(qū)；西至巨龍路，與另一居住區(qū)隔街相望；南至建設(shè)路；北至朝陽東路?；氐貏?shì)平坦，分布有大面積的河塘?；刂苓呉?guī)劃建設(shè)有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施。：A塊設(shè)有商業(yè)、SOHO辦公、會(huì)所及新東街辦事處等功能，其中商業(yè)主要為三層，SOHO辦公樓為28層，新東街辦事處3層，會(huì)所3層。B塊以5層情景洋房、9層電梯洋房、11（+1）層中高層，28層及33層高層為主。：立足基地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性與合理性。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營(yíng)造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國(guó)式的有魅力的人際關(guān)系。同時(shí)，也可以隨時(shí)感受到連云港當(dāng)?shù)氐臍v史文化。：功能：由XXX辦事處（3層）及會(huì)所（3層）. SOHO辦公樓（28層）及步行商業(yè)街（3層）四大項(xiàng)組成，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計(jì)上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個(gè)舒適的內(nèi)部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場(chǎng)所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。設(shè)計(jì)理念：以內(nèi)街和廣場(chǎng)組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。設(shè)計(jì)中注意“展示性”是會(huì)所與售樓處的共性。SOHO辦公樓呈“一” 字形，公寓13層與商業(yè)步行街融為一體，二者各有獨(dú)立主入口，主要是營(yíng)造一個(gè)休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂等設(shè)施。道路交通：，通過環(huán)路形式（路寬6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市路。用地北側(cè)為機(jī)動(dòng)車地面停車，并設(shè)地下車庫，南區(qū)則為綜合公共建筑組群。：設(shè)計(jì)充分尊重現(xiàn)有道路條件，確定B塊的南北二主入口，南入口置于建設(shè)路，由廣場(chǎng)引入，北入口順延垂直連接朝陽東路與AB地塊間規(guī)劃路之間的規(guī)劃路引入，在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時(shí)通過中間景觀高層的東北——西南向的錯(cuò)位排列形成的中心景觀步行帶將二入口及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。:住宅設(shè)計(jì)B塊戶型設(shè)計(jì)以生活動(dòng)線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，使用時(shí)滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。設(shè)計(jì)中考慮到連云港的氣候特點(diǎn)，朝向以南向?yàn)橹鳎M量避免西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每戶的通風(fēng)以及陽臺(tái)布置，增加空氣對(duì)流。在住宅間距控制上按照《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)，；，并滿足日照要求。高層住宅間距大于30米，并滿足日照要求。保證住宅布局能夠滿足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃住宅共2984戶, 規(guī)劃人口9549人,。()。公共建筑設(shè)計(jì)：本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5018093)小區(qū)級(jí)來配置，沿街設(shè)置二層商業(yè)。滿足規(guī)范及規(guī)劃要求。——完善通暢的交通體系交通網(wǎng)絡(luò)：本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊中部一條6米寬小區(qū)級(jí)內(nèi)環(huán)道路連接各個(gè)組團(tuán)級(jí)道路而成。~4米寬道路與之聯(lián)系。枝狀盡端步行道伸入每一個(gè)住宅組團(tuán)，直達(dá)住宅大門。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。結(jié)構(gòu)清晰簡(jiǎn)潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時(shí)可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時(shí)開啟以照顧城市西側(cè)干線巨龍路的上下班人流及西側(cè)商業(yè)購物人流的需求?！硐氲娜伺c自然環(huán)境總體綠化設(shè)計(jì)基礎(chǔ)理念為“美麗的大自然并不是天然的”，重點(diǎn)在于利用基地本身的條件，經(jīng)過適宜的拆分重組，創(chuàng)造美好的視覺景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果，達(dá)成水天一色，天人合一的景致，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎現(xiàn)階段小區(qū)發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的綠化面積的層次。植物綠化設(shè)計(jì)注重景觀的軸線感，時(shí)而開闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。地塊通過中心景觀高層錯(cuò)位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。小區(qū)植物綠化設(shè)計(jì)注重色彩及空間感受，時(shí)而開闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質(zhì)的環(huán)境空間?！⒅厝后w形態(tài)的可識(shí)別性連云港為臨海城市，為適應(yīng)其與水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格采取開放式陽臺(tái)，吸納太陽光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。建筑風(fēng)格利用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個(gè)建筑外貌明艷突出。單體設(shè)計(jì)不止考慮其本身的風(fēng)格面貌亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合，雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達(dá)群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格，但又利用不同的色彩處理使各單體有獨(dú)立的風(fēng)貌。單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計(jì)的陽臺(tái)，陽臺(tái)做適當(dāng)處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比。大面積玻璃窗及陽臺(tái)除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩?；谶B云港的寒溫帶氣候，鮮明及溫暖的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。 小區(qū)共設(shè)兩個(gè)主要出入口和一個(gè)人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，高層住宅區(qū)、中高層住宅區(qū)、商住均考慮消防登高場(chǎng)地。各組團(tuán)均設(shè)有給水管，并在組團(tuán)內(nèi)形成環(huán)路保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于120米。建筑單體消防設(shè)計(jì)按規(guī)范設(shè)計(jì)，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。人防設(shè)計(jì)采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫設(shè)置人防地下室，平時(shí)為地下車庫，戰(zhàn)時(shí)初步擬定為物資掩蔽室。人防出入口與車庫出入口結(jié)合。人防面積滿足人防要求。沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場(chǎng)外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對(duì)居民的影響。地下停車庫設(shè)機(jī)械送風(fēng)及過濾排風(fēng)系統(tǒng)，尾氣經(jīng)過過濾后排出室外。小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。小區(qū)除道路、廣場(chǎng)、入口地面為硬質(zhì)鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)要求垃圾袋裝化，由專人負(fù)責(zé)運(yùn)送。大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量設(shè)計(jì)充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時(shí)間。住宅的臥室、客廳窗地比1/7，其它部分的房間窗地比1/8日照對(duì)基地周圍建筑無影響。：用地平衡表A地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積比例（%）1建筑用地752道路廣場(chǎng)用地123公共綠地134規(guī)劃總用地100B地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積比例（%）1公建用地152住宅用地603道路廣場(chǎng)用地134綠化用地125規(guī)劃總用地100主要配套用房技術(shù)指標(biāo)編號(hào)項(xiàng)目單位：㎡1物業(yè)管理用房3502居委會(huì)用房3004公共衛(wèi)生間605衛(wèi)生站3006燃?xì)庹{(diào)壓站257門衛(wèi)用房50主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)備注A地塊總用地面積14326㎡根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測(cè)得總建筑面積地上50100㎡地下8546㎡不計(jì)容積率容積率總建筑面積/總用地面積會(huì)所㎡商業(yè)建筑㎡SOHO辦公樓㎡327間XX道辦事處㎡建筑面積 3000㎡建筑占地面積㎡建筑密度%建筑基底面積/A地塊建設(shè)總用地綠地率%機(jī)動(dòng)停車位地上41輛公建＞50輛/萬㎡地下218輛非機(jī)動(dòng)車停車地上300輛公建＞500輛/萬㎡地下1800輛B地塊B地塊總用地面積140788㎡根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測(cè)得總建筑面積地上284753㎡架空層2227㎡不計(jì)容積率半地下車庫1800㎡地下㎡容積率總建筑面積/總用地面積住宅㎡90平米以下住宅㎡90平米以下住宅占住宅總面積比例%不小于30%住宅平均層數(shù)高層住宅比例%10層及以上戶型中高層住宅比例%8層戶型商業(yè)及配套建筑㎡建筑占地面積㎡人防面積㎡新建建筑十層及以上及十層以下埋深超過三米的建筑底層建筑面積，其余民用建筑面積的4%建筑密度%25%居住戶數(shù)2373戶居住人數(shù)7594人綠地率35%集中綠地面積7960㎡按＞㎡/人計(jì)算地面汽車停車率%機(jī)動(dòng)停車位地上310983輛按住宅＞＞50輛/萬㎡半地下82地下591非機(jī)動(dòng)車停車地上7856285輛按住宅＞＞500輛/萬㎡地下5500輛總體進(jìn)度：－：：，毛地部分拆遷完成后1月內(nèi)，；：：：－ 三通一平：，：各期項(xiàng)目開工前2個(gè)月開始：各期項(xiàng)目開工前2個(gè)月開始：：，；：（即立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書）。，拿到批文。，拿到批文。：：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后一個(gè)月，：初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后一個(gè)半月，：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后兩個(gè)月，：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后兩周，：安置方案確定后一個(gè)月， ：安置方案確定后一周，：（期間：測(cè)地形高程、）完成：：，：，：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后一個(gè)月，：－項(xiàng)目分期：三期：9萬㎡。包括：B地塊西部5棟多層、2棟花園洋房、1棟高層（18層），東部1棟高層及2棟多層；A地塊部分會(huì)所（售樓處）工期： 18個(gè)月：14萬㎡。包括：B地塊中部8棟超高層（28層）、4棟多層、1棟中高層（11層）、1棟高層及配套公建工期：－ 24個(gè)月：10萬㎡。包括：A地塊酒店式公寓1棟（18層）、商業(yè)（3層）1棟、辦事處辦公樓（6層）1棟、會(huì)所；B地塊10棟花園洋房 工期：－ 18個(gè)月：－：－：－：－：－：－：－：－：－ 投資效益估算與資金籌措本項(xiàng)目土地面積：155388㎡（233畝）。其中凈地：㎡（153畝），毛地：㎡（80畝）A:，商業(yè)、酒店式公寓、會(huì)所及新東街道辦事處。建筑面積41660㎡；；％；綠地率21％；B:，住宅，2373戶。建筑面積：285561㎡；；％；綠地率35％規(guī)劃總建筑面積：327851㎡，總平衡容積率：投資效益估算：： .8M26000元/M2= 元； 5000元/M2= ；5000元/M2=元；3000元/M2=。 ： ； ； 。 40元/M2=； ； 25元/ M2=； 、電； 2元/M2=； %=； ：950元/M2=；1000元/M2=；1000元/M2=；1800元/M2=；2400元/M2= 。7%250元/M2= ；120元/M2=；、50元/ M2=；35%50元/ M2=；20元/ M2=。1%=；、2%=；5元/M2=；、定額測(cè)定費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、檔案管理費(fèi)； 25元/M2=；2500元/戶=；；3%=；=；%=。2%=；%=；4000000002年%=。%=。=。 247。=% ：，企業(yè)自籌資金1億元，通過XXXX協(xié)調(diào)資金4億元，按2期滾動(dòng)開發(fā)可以基本滿足資金需求。該項(xiàng)目總投資117584萬元，建設(shè)期36個(gè)月，銷售期為42個(gè)月（包括建設(shè)期），投資回收期42個(gè)月，%，故我們認(rèn)為該項(xiàng)目是可行的。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表：：項(xiàng)目指標(biāo)備注A地塊總用地面積14326㎡根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測(cè)得總建筑面積地上41660㎡地下8546㎡不計(jì)容積率容積