【導(dǎo)讀】多有利因素在向連云港轉(zhuǎn)移，西部大開發(fā)給連云港提供了廣闊的市場。主要依靠海運，因而必然帶來港口吞吐量的增長；二是隨著西部大開發(fā)進程的加快，一步實施，連云港較為豐富的海洋資源將會得到合理開發(fā)和利用。項目的建設(shè)，是連云港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)響應(yīng)十六大號召，建設(shè)小康住宅的重要舉措，也是開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的里程碑。本次市場調(diào)研活動是在充分了解居民居住條件、性建議，合理規(guī)劃新區(qū)16號項目地塊，明確項目定位，接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。未來三年內(nèi)市民臵業(yè)意向。樓盤位臵、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工。物業(yè)管理公司及費用。20xx年3月21日提交調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。于連云港與日韓主要港口的班輪單程只需1天左右時間。

　　

【正文】 區(qū)房價走勢1054 1075 1070 1080 10901113 113713271583165017551833195005001000150020xx250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度1— 南部區(qū)域 區(qū)位： 朝陽路以南，鹽河路以東，贏州路以西。 產(chǎn)品：多層、小高層 價格： 多層： 2420 元 /M2小高層： 4000元 /M2 代表個案： 華陽景都、銀城國際公寓 區(qū)域概述： ● 該區(qū)主要以經(jīng)濟適用房為主。 ● 主干道海寧大道通車為本區(qū)域提供了較好的開發(fā)條件。 2 市場概述： ● 市委、市政府確定了舉全市之力加快東部城區(qū)建設(shè)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。 ● 東區(qū)的各項事業(yè)迅猛發(fā)展，從而帶動了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的大踏步前進；東部城區(qū)開發(fā)量逐年走高。 ● 東部城區(qū)的綠化以及居住環(huán)境優(yōu)越 ● 新市政府的東遷，促使本區(qū)域的配套設(shè)施和公共設(shè)施逐步完善。 ● 東部城區(qū)開發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項目集中于此。 南區(qū)房價走勢1056 1067 1087 11031135 1152 117912801350161017131913205005001000150020xx250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度 3 區(qū)域概述： 3中心區(qū)域： ● 商業(yè)集中地，未來可開發(fā)項目較少。 ● 定位該城區(qū)為老城區(qū)，短時間內(nèi) 不會有太大變化 3東部城區(qū) ● 市委、市政府確定了舉全市之力加快東部城區(qū)建設(shè)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。 ● 東區(qū)的各項事業(yè)迅猛發(fā)展，從而帶動了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的大踏步前進；東部城區(qū)開發(fā)量逐年走高。 ● 東部城區(qū)的綠化以及居住環(huán)境優(yōu)越 ● 新市政府的東遷，促使本區(qū)域的配套設(shè)施和公共設(shè)施逐步完善。 ● 東部城區(qū)開發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項目集中于此。 3北部城區(qū)： ● 由于靠近火車站、汽車站，大型的批發(fā)行業(yè)集中于此，但是到目前為止還沒有開始正式的運做起來。 ● 本區(qū)域內(nèi)交通方便，但是相應(yīng)的帶來了噪音。 3西部區(qū)域 ： ● 工廠以及有污染的企業(yè)密集，不適合居住，整體居住檔次較低。 ● 未來發(fā)展的空間不大，主要還是要依靠工廠的搬遷來改善該區(qū)域面貌。 3南部區(qū)域： ● 本區(qū)域?qū)儆诠懦菂^(qū)，主要以經(jīng)濟適用房為主。 ● 道海寧大道通車加快了本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。 個案分析 4－ 量體分析 量體范圍（萬 M2） 個案數(shù) 比例（ %） 2 萬以下 8 50% 2— 5 2 % 5— 10 4 25% 10— 20 2 % 以新浦區(qū)16個在售項目統(tǒng)計 ● 在售項目中， 5 萬 M2以上項目數(shù)量占總項目 50%，開發(fā)量體占總開發(fā)量 體的八成。 ● 小規(guī)模的開發(fā)項目集中在南部、北部和西部區(qū)域，大規(guī)模項目具有較強的競爭力和可塑性，憑借自身條件的提高，能改善周邊生活機能等配套不完善的欠缺。 ● 大規(guī)模的開發(fā)項目主要集中在東部，新市政府的遷入，使本區(qū)域內(nèi)的市政配套和公共設(shè)施完善。 4－ 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品 數(shù)量（項目數(shù)量） 比例（ %） 多層 13 80 小高層、高層 5 別墅 1 ● 產(chǎn)品中以多層為主，未來小高層比例會逐漸增加，尤其是東部大規(guī)模項目，但是短時期內(nèi)多層為絕對主力。 ● 小高層和高層大都是小區(qū)的后續(xù)產(chǎn)品，憑借多層的去化帶 動其銷售；完全是高層和小高層的項目是銀城國際公寓、怡景苑和名典公寓。 ● 別墅為連云區(qū)的金海岸和青島花園，青島花園已經(jīng)銷售完畢，而金海岸在連云區(qū)的風(fēng)景旅游度假區(qū)，位臵偏僻。 價格分析 248020xx2420440037002750 2600 2900 26002200 2100 2200 20802950 300005001000150020xx250030003500400045005000城市杰作 東盛名筑 華陽景都銀城國際公寓公園一號 金盛花園 海連新天怡景苑金秋情緣 東方之珠 港利新城中房新天地新站花園 名典公寓朋來源財富廣場 本圖選定 16 個在售項目均價，其中 2500 元以上的有 8 個，其余價格主要集中在 20xx—2480 兩個區(qū)間。 連云港目前市場大致有三個檔次 高檔次：（ 2500 元 /M2） 8 個 中檔次：（ 2200— 2500 元 /M2） 4 個 低檔次：（ 2200 元 /M2以下） 3 個 從以上可以看出，高檔產(chǎn)品數(shù)量在市場上占 5 成以上 中心區(qū)域 城市杰作 2480 東盛名筑 20xx 南部區(qū)域 華陽景都 2420 銀城國際公寓 4400 東部區(qū)域 公園一號 4000 金盛花園 2750 海連新天 2600 怡景苑 2900 金秋情緣 2600 東方之珠 2200 港利新城 2100 北部區(qū)域 中房新天地 2200 新站花園 2080 名典公 寓 2950 朋來源財富廣場 3000 5－ 中心區(qū)域個案分析： ● 中心區(qū)域為老城區(qū)。 ● 價格集中在 20xx— 2480 元 /M2。 ● 繁華的商業(yè)，生活便利，認(rèn)可度比較高的區(qū)域，但是市政設(shè)施以及配套設(shè)施匱乏。 5－ 南部區(qū)域個案分析： ● 本區(qū)域?qū)儆诠懦菂^(qū)，主要以經(jīng)濟適用房為主。 ● 道海寧大道通車加快了本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。 ● 價格集中在 2400— 4400 元 /M2。 5－ 東部區(qū)域個案分析： ● 市委、市政府確定了舉全市之力加快東部城區(qū)建設(shè)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。 ● 東區(qū)的各項事業(yè)迅猛發(fā)展，從而帶動了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 的大踏步前進；東部城區(qū)開發(fā)量逐年走高。 ● 東部城區(qū)的綠化以及居住環(huán)境優(yōu)越。 ● 新市政府的東遷，促使本區(qū)域的配套設(shè)施和公共設(shè)施逐步完善。 ● 東部城區(qū)開發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項目集中于此。 ● 價格集中在 2100— 4000 元 /M2，隨著市政配套的完善，上漲空間很大。 5－ 北部、西部區(qū)域個案分析： ● 由于靠近火車站、汽車站，大型的批發(fā)行業(yè)集中于此，但是到目前為止還沒有開始正式的運做起來。 ● 本區(qū)域內(nèi)交通方便，但是相應(yīng)的帶來了噪音。 ● 工廠以及有污染的企業(yè)密集，不適合居住，整體居住檔次較低。 ● 未來發(fā)展的空間不大，主要還 是要依靠工廠的搬遷來改善該區(qū)域面貌。 ● 價格集中在 2200— 3000 元 /M2。 主力面積： 1R： 80M2以下 2R： 80— 110 M2 3R： 110— 150 M2 3R 以上： 150以上 區(qū)域分布看： 中心區(qū)域產(chǎn)品主力面積： 1R： 40— 80 69% 2R： 80— 110 11% 3R： 110— 130 20% 由于本區(qū)域地處商業(yè)集中地帶，交通較發(fā)達， 大面積的戶型總房款高，加之中心區(qū)域可開發(fā)土地資源少，所以集中聚集了小面積的戶型。 南部區(qū)域 產(chǎn)品主力面積： 1R： — 45% 2R： 102— 115 14% 3R： 115— 176 41% 該區(qū)域的在售樓盤集中在靠近中心區(qū)域的朝陽路上，并且該區(qū)域內(nèi)開發(fā)的商品房不多，多以經(jīng)濟適用房為主，因此該區(qū)域內(nèi)大小戶型產(chǎn)品比例相當(dāng)。 東部區(qū)域產(chǎn)品主力面積： 2R： 84— 123 27% 3R： 106— 67% 3R 以上： 154 以上 6% 該區(qū)域內(nèi)主要集以大而舒適的 3R 產(chǎn)品，少量 3R 以上產(chǎn)品。主要原因 是市政以及配套設(shè)施的到位，加上政府對新區(qū)的大力扶植，促使本區(qū)域內(nèi)房價上漲速度迅速，升值空間較大。 北部、西部區(qū)域產(chǎn)品主力面積： 1R： 38— 70 24% 2R： 80— 115 32% 3R： 110— 150 37% 3R 以上： 150 以上 7% 本區(qū)域內(nèi)集中了一些污染型的企業(yè)以及幾個交通干道的聚集，不適合居住，開發(fā)和在售樓盤數(shù)量有限，內(nèi)戶型設(shè)計較平均， 2R 和 3R 產(chǎn)品為主。 總價分析 產(chǎn)品 中心區(qū)域 南部區(qū)域 東部區(qū)域 西部、北部區(qū)域 1R — 16— 暫無 — 2R 20— 26 — — 44 — 3R 25— 30 — — — 45 3R 以上 本區(qū)域暫無 — 61 以上 45 以上 ● 中心區(qū)域生活較便利，認(rèn)可度高，商業(yè)發(fā)達，可開發(fā)土地資源少，面對群體為中高檔臵業(yè)者。 ● 市委、市政府確定了舉全市之力加快東部城區(qū) 建設(shè)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。東區(qū)的各項事業(yè)迅猛發(fā)展，從而帶動了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的大踏步前進；東部城區(qū)開發(fā)量逐年走高。東部城區(qū)的綠化以及居住環(huán)境優(yōu)越新市政府的東遷，促使本區(qū)域的配套設(shè)施和公共設(shè)施逐步完善。東部城區(qū)開發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項目集中于此。 ● 南部城區(qū)為古城區(qū)，開發(fā)量不大。 ● 北部和西部城區(qū)居住條件較差，相應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展比較滯后。 去化量分析 去化速度看： 整體去化速度為： 9— 48 月 /套 總價高的舒適型產(chǎn)品整體去化速度為： 17— 48 月 /套 01020304050607080低價 高價 低價 高價 低價 高價 低價 高價1R 2R 3R 3 R 以上中心區(qū)域 南部區(qū)域 東部區(qū)域 西部、北部區(qū)域總價低的經(jīng)濟型產(chǎn)品整體去化速度為： 15— 33 月 /套 產(chǎn)品看： 3R 產(chǎn)品優(yōu)于 2R 產(chǎn)品 多層產(chǎn)品優(yōu)于小高層和高層產(chǎn)品 東部區(qū)域月銷售速度較快，一般在 30 套 /月左右，精裝修的名典公寓每月銷售高達 48 套