【正文】 潮，使人潮駐留地點的商業(yè)坐標提升。又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無停車場或難以停車，而導致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。3. 產業(yè)結構：產業(yè)結構與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的?！叭宋纳鐣洕笔怯绊戫椖慷ㄎ坏闹匾獏⒖假Y料，城市項人文閃焙如從人口的增長率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產的需求善，及城市發(fā)展速度。（八）商圈資料的搜集一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區(qū)范圍，在此商圈內所需考慮的條件包括：家庭戶數(shù)、人口特性、生活型態(tài)、消費行為等。由上述調研結果可看出金融政策是影響整個房地產市場景氣的最重要因素。這些金融、經濟指標資料除隨時注意報導外，并應注重長期循環(huán)及各指標與銷售率的間的關系。來人，來電及購買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問內容分析、購買或未購原因分析等，都是板有價值的參考資料。制表：將已分類的資料有系統(tǒng)地制成各種統(tǒng)計表格，以便分析或比較，便于查詢和利用。由競爭項目個案中需要搜集的資料包括產品定位、房型組合、公共設施分攤方式、規(guī)劃特色、定價方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經驗的房地產開發(fā)商若能掌握任何一項目的一述資料，其銷售好壞大都能了然于心。租金支付方式的不同是造成租金計算方式不同的原因之一。23 / 23。商店：商店的租金效益在各類房產中最高。項目推出前及推出其間必須掌握競爭項目個案的狀況及動態(tài)，這是房地產銷售開發(fā)商，調研人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。上述第一項資料可通過搜集廣媒體信息或到工地現(xiàn)場佯裝客戶而取得，第三項資料可由訂購方式或到圖書館參閱，也并不困難，第二項資料最真實也最難索取，需要經常地與各開發(fā)公司或代理公司的銷售人員維持良好關系，或通過地區(qū)性的房地產市場聯(lián)誼會或少龍定期聯(lián)誼，以了解某工地銷售時的真實狀況。不論銷售海報樓書或廣告，要直搗消費者的心坎，必定全力突出個案的特色，海報上的平面規(guī)劃配置可以顯現(xiàn)業(yè)主在不同基地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當?shù)鹊取R率當年年增長率大于5%時，預售市場銷售率呈反向變化。另外可用計數(shù)器或攝像機等工具以掌握相關數(shù)量及質量資料。例如公園、綠地、廣場、兒童游樂場、市場等 公共設施對房地產都有下面的影響價值，因此上述的公共設施若已建設，則需搜集現(xiàn)狀資料，但如果是屬于尚未進行的計劃，則應深入調研該項公共設施的性質，并盡可能在進行產品定位時，設法結合已建設及未建設的公共設施，使產品更具超前性。人文社會經濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異但大部份資料都 可由次級資料獲得，例如各縣市的統(tǒng)計資料、家庭收支調研報告、各縣市政府所制定的綜合發(fā)展計劃等等，對區(qū)域人文社會經濟全面的發(fā)展有很詳細的解析。白領階層人口比例最高的區(qū)域，反應在房地產產品的價格也是最高。交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長期看也會改變城鎮(zhèn)的發(fā)展，甚至影響到城鎮(zhèn)的興衰。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會條件及經濟、政治等因素，共同構成區(qū)域特性，進而影響房地產的價格。初級資料初級資料的搜集是依據特定目的，遵守完整的研究設計及調研設計，并通過調研執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。初級資料系為特定目的而直接搜集的資料，資級資料則為公司內部或外部現(xiàn)成的資料。而準交易資料是當事人擬出售（購買）房地產的單方面意愿的報價資料，凡處于未促成供求雙方一致意愿階段的資料都稱為（準交易資料）、供赤求雙方對于價格都有一致立場的市場交易資料固然極具采證性，但這些資料往往事過境遷，而且資料經迂回的傳遞搜集起來也較為困難（除非列在計劃性的日常工作中）。調研時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即做為依據，并須注意，地方人士提供與實際大有出入的房地產交易價格資料，不但不利于市場調研作業(yè)反而會造成混淆事實。因此，市場調研人員可利用其提供的資料，增加市場調研的深度和廣度。（一） 搜集資料的途徑房地產市場調研資料搜集的途徑主要有：交易雙方當事人。此外，極可能由于一部份調研者拒絕合作到底，造成嚴重的抽樣偏差。一般面言，一個調研樣本越大越好，因為依據統(tǒng)計學上的“大數(shù)定理”，大樣本可以降低誤差。 實驗法實驗法是指將調研范圍縮小到一上比較小的規(guī)模上，進行試驗后得出一定結果，然后再推斷出樣本總體可能的結果的調研方法。調研人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。有什么想并請他們提出一些改進措施等。調研人員將被調研人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調研人員不能彼此交換意見，而使個人意見充分表達出來。三是問題中不要使用太專門的術語，因為一般的消費者不理解這些專門術語。例如對房地產公司來說，需要得到在所投資的地方下列信息：消費者對購方的興趣，消費者的收入以及購買方所能承愛的能力，還有消費者對住房的標準要求等等。（3）配額抽樣。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的，分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同的群體，這些群體間的性質相同，后再將每個群體進行隨機抽樣，這樣每個群體內部存在性質不同的樣本。當然由于所選對象并非全部，調研結果難免有一定誤差，市場調研人員應引起高度重視，特別是當外部環(huán)境發(fā)生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。市場調研人員可根據具體情況選擇不同的方法。所以，對預測誤差進行具體分析，看預測結果是否達到預測目標的要求。在搜集資料時一要注意信息資料的廣泛性，除了與房地產直接有關方面的因素外，還要注意對房地產市場具有較大影響的間接因素；二要注意信息來源的多渠道性，使得信息具有代表性、準確性、系統(tǒng)性、完整性和可比性，在搜集資料的過程中還要分析篩選，整理出對預測有實用價值的資料和信息。時間序列預測是依據預測對象隨時間的變化規(guī)律建立模型，主要包括移動平均法，指數(shù)平滑法，季節(jié)變動預測法等。（三） 定性預測和定量預測定性預測又稱判斷預測，是預測者根據自己掌握的實際情況、實踐經驗和邏輯推理能力，對房地產市場的發(fā)展趨勢做出的推測和判斷。例如，對二三年內的房地產市場各類物業(yè)的需求量進行預測，從而為房地產企業(yè)投資何種類物業(yè)提供決策依據。 房地產市場預測可以降低市場不確定性給房地產企業(yè)所帶來的市場風險。房地產市場預測一、房地產市場預測的概念和作用（一）房地產市場預測的概念房地產市場預測是在市場調研獲得一定資料的基礎上，針對需要，運用已有的知識、經驗和科學方法，對房地產企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關的營銷環(huán)境因素進行分析和判斷，從而為房地產企業(yè)的營銷決策提供依據。因此房地產市場營銷活動調研應圍繞這些營銷組合要素展開。(三) 房地產消費行為調研房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費者購買模式和習慣的調研，主要是要調研：(1)消費者購買房地產商品的數(shù)量及種類；(2)消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求；(3)消費者對本企業(yè)房地產商品的信賴程度和印象；(4)房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買欲望是需求的動力，是產生需求行為的源泉；購買能力是需求的實現(xiàn)條件，是需求行為的物質保障。家庭人口規(guī)模及構成。物價水平及通貸膨脹率。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費水平、消費結構、物價水平、物價指數(shù)高低，對房地產市場需求也會產生根本性的影響。盡管企業(yè)在市場活動中擁有充分的自主權，但它的經營活動受到社會法律環(huán)境的約束，受到行業(yè)慣例和準則的規(guī)定與制約，而社會經濟、文化的發(fā)展等都對房地產企業(yè)生產經營有制約和影響作用。以上房地產市場程序對房地產市場調研工作只具有一般的指導意義。其次，要進行分類編號，就是把調研資料編入適當?shù)念悇e并編上號碼，一便于查找、歸檔和使用。一旦明確下來，調研人員必須嚴格按照抽樣設計的要求進行工作，以保證調研質量。調研表及問卷是整個調研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調研結果。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，從中了解目前市場上哪類房產最好銷？其價格如何？當?shù)叵M者對房產有什么偏好？ 分析企業(yè)內部資料。因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。至于問題應如何解決，則有待于進一步調查研究。一、 確定調研目的這是進行市場調研時應首先明確的問題。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調研完全按所設計的方案進行，結果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案。 房地產市場調研結果具有一定的局限性房地產市場調研的結論不是完美無缺的?？梢栽谝惶熘畠韧瓿?，也可長達數(shù)月。三、 房地產市場調研的特點房地產市場調研的內容有下列4個特點： 房地產市場調研的內容是廣泛的房地產市場調研既包括很簡單的內容，如被調研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復雜問題。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、家庭結構和人們活動范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內家具、裝修的和諧一體化等。市場調研的結果是經過科學方法處理分析后的基礎性數(shù)據和資料，可以用各種形式的調研報告向社會或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應根據協(xié)議或合同的要求執(zhí)行。市場調研的目的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。房地產市調培訓作者:鄭偉 調研的服務對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人?？茖W性要求采用科學的方法去設計方案、定義問題、采集數(shù)據和分析數(shù)據，從中提取有效的、相關的、準確的、可靠的、有代表性的當前的信息資料。根據馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對住房的要求剛開始是保證遮風、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的提高，經濟條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等。房地產市場調研主體側重對房地產市場產品的調研，如項目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費品的市場調研主體側重于消費者。一個調研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬。復雜的大規(guī)模的調研要采用高級的計算機、數(shù)據分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。房地產市場調研結果不能直接指示決定。房地產市場調研的程序包括確定調研目的、搜集資料信息、制定調研計劃、初步調研、調研設計、資料分析、做出結論和提出建議。從此例可以看出：探測性調研只是搜集一些有關資料，以確定問題所在。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。三、 初步調研初步調研的目的是了解產生問題的一些原因，通常有如下3個過程：（一） 研究搜集的信息材料 研究企業(yè)外部材料。在搜集原始資料時，一般需要被調研者填寫或回答各種調研表格或問卷。在實地調研前，調研人員應該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。在資料編輯整理過程中，要檢查調研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料的真實與準確。(2)報告內容簡明扼要，重點突出；(3)文字精煉，用語中肯；(4)結論和建議應表達清晰，咳歸納為要點；(5)報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；(6)報告完整，印刷清楚美觀。一、 房地產市場環(huán)境調研房地產企業(yè)的生存發(fā)展是以適應房地產市場環(huán)境為產提的，對房地產企業(yè)來說，市場環(huán)境大多是不可控制因素，房地產企業(yè)的生產與營銷活動必須與之相協(xié)調和適應。(二) 經濟環(huán)境調研經濟環(huán)境調研主要是了解財政、金融、經濟發(fā)展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。居民收入水平、