【正文】 長、但增長速度將放緩 XX的人均居住面積接 近全國的人均居住面積 ，這幾年來每年的銷售面積也都快速增長，這主要因為舊城改造量大，拆遷用房比較多，需要的住房量比較大，從我們現(xiàn)場了解得情況看，新建住房的入住率比較低，這反映了部分人擁有二套住房以上的比重較大，預計在以后幾年內需求量將繼 續(xù)增大，但增長速度有所放緩。但比較其他城市的 商品房價格來看， XX 商品房價格偏低，這一方面是企業(yè)自建房拉低房價，另一方面和 XX 人均收入較低也有關系，同時商業(yè)用房供給市場比較好的地段數(shù)量有限，品質不高，價格相對比較低。 從市場供給的產品品質來看，雖然近年有較大提高，但總體說來，品質還較低，尚且停留在滿足基本生活需要的層面上。星國際 項目名稱 怡和星國際 電話 8887555 8893777 發(fā)展商 山東怡和置業(yè)有限公司 策劃代理 青島創(chuàng)新思路咨詢顧問有限公司 建筑規(guī)劃設計 北京市建筑設計研究院 何玉如工作室 景觀規(guī)劃設計 加拿大 MMM景觀設計公司。白灰沙漿人行道。 小區(qū)配套 會所內設游泳館、 SPA水療中心、意大利咖啡館等。 賣點及主廣告語 國際品質示范生活小區(qū)、高科技智能化小區(qū)、人民廣場最佳視點、九項創(chuàng)新。充分利用立面造型的各種元素，以自然流暢的弧線，襯托沿街景觀的動態(tài)與變化。 ? 在項目的營銷推廣及銷售上多下工夫，縮短運作周期。 ? 對市場估計的過于樂觀，戶型設計過大，銷售不暢。在小區(qū)園林設計上，引入蘇杭園林藝術， 將婉約的江南氣息 與北方建筑風格結合在一起，形成互補優(yōu)勢。 主力戶型朝向 南北朝向。 銷售進度 65% 目標市場分析 中高收入消費者。 陽光外灘 項目名稱 陽光外灘 電話 8213333 8253333 發(fā)展商 香港中升（灘坊）房地產開發(fā)有限公司 策劃代理 廈門 大風堂 建筑規(guī)劃設計 景觀規(guī)劃設計 承建商 山東諸誠建筑有限公司 山東景芝建工集團 廣告策劃 廈門大風堂 物業(yè)管理 威廉物管 物管費 /㎡ 地理位置 XX市東風東街白浪河畔（北下河） 車位數(shù) 租價： 80元 /月 售價 ， 275個 車戶比 1： 開盤日期 交樓日期 現(xiàn)房 占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實用率 35畝 5萬㎡ 322套 4棟 45% 戶型及面積 主力戶型及面積分布 戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例 二房二廳 80110 36 % 三房二廳 133139 185 % 四房二廳 133158 65 % 四房二廳 186 24 % 五房二廳 189 12 % 產品特點 規(guī) 劃 行列布局。 小區(qū)配套 內設會所，區(qū)內商鋪。 項目包裝及營銷手法 戶外廣告（路牌廣告）、網絡廣告。 市場營銷也漸有起色 在售樓部的裝修、銷售物料的準備、銷售人員的培訓、大型的戶外廣告、外地策劃公司的介入，這些都反映出本地的房地 產市場的真實狀況。 其它因素 如銀行利率的調整等因素，都將對本項目造成影響。這二類客戶各占一半。 隨著市場的進一步成熟，小高層已被消費者接受，并在近期的銷售中呈良好的上升趨勢，但能看出來， 推廣的難度還是較大，多層仍為消費者的首選樓盤 。 建議在新戶型的推廣上，注意用實際說話，在樣板間上多做文章，注意細節(jié)的處理。 小區(qū)的配套與發(fā)展商的信譽和實力基本等同的被消費者重視。 （ 11）入戶花園與購房欲望 商品住宅內有約3～4㎡的花園（入戶花園），是否會增加您選購這套房間的興趣0%不知道%不太會增加%肯定不會增加%肯定會大大增加%可能會增加%肯定不會增加不太會增加不知道可能會增加肯定會大大增加 分析 ： 從這一方面可以看出消費者越來越重視生活的環(huán)境了，過半數(shù)的人認為有一個入戶的花園會提高生活的質量。 （ 16）您認為智能化住宅主要表現(xiàn)在哪些方面 %%%%%%%%%%%%互聯(lián)網服務智能保安管理可視電話遙控家居設備 分析： XX當?shù)氐男^(qū)智能化的表現(xiàn)不高，但市場的需求卻有上升的趨勢，這集中在智能保安管理方面。 4150萬的僅占 %，顯示當?shù)厥袌龅膬蓸O分化明顯，樓盤的品質對高端客戶的吸引是明顯的?？傮w分布平衡，符合調 查要求。 （ 3）消費者主要購買商品 您平常最喜歡購買的商品主要是哪幾類%%%%%%%%%%%%%%%日用百貨 服裝 食品 鞋帽 家居飾品 其他您平常最喜歡購買的商品主要是哪幾類 分析 ：消費者平常最喜歡購買的商品主要為食品、服裝和日用百貨，在所調查的消費者中它們分別占 %、 %和 %。因此餐飲業(yè)和娛樂業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆? （ 5）購買商鋪的主要用途 您購買商鋪的主要用途是投資%%兩者兼而有之%自營%投資自營兩者兼而有之 分析： 消費者購買商鋪的主要功能是“投資和自營”兼而有之，在抽樣中占 %；不準備經營，完全依靠投資獲益的占 %；而自營的僅占 %；這反映了人們對房地產投資的期望，因此，抓住時機，為這部分消費者提供房地產投資機會十分重要。而“人民廣場附近”目前盡管尚無商業(yè)項目，可是消費者認為它是“購買商鋪的首選位置”的仍有 %，可見人民廣場作為新的商業(yè)中心前景可觀，但是由于認定該地段的消費者所占比例不高，所以在這里開發(fā)商業(yè)項目有一定的風險。于是，了解消費者的購物時段，合理制定促銷策略在 商場營運與管理中顯得尤為重要。其次，“價格適中、購物環(huán)境好”也是人們購物的重要理由，他們也占到了 %和 %。 調查時間： 2020年 5月 12 日 —— 2020年 5月 24日 本次調查發(fā)放調查問卷 1000份，收回有效問卷 982份。 建議在住宅的價格定位上滿足大眾所需，結合公司的實際情況，快速回籠現(xiàn)金。 二房的選擇也是一個不弱顯示，但廣場附近的高土地成本使得二房的面積不能過小。 顯示結果表明，陽臺的功用不再停留在滿足洗衣等生活層面上，觀景的功用明顯的提到了重要的位置上來。 交通和配套也逐步被消費看重。 二房的低端產品與四房的高端產品的需求基本持平。 從表上分析看來市場的需求量是有一定上升趨勢的，但漲幅不大。 調查時 間： 2020年 5月 3日 —— 2020年 5月 10日 本次調查發(fā)放調查問卷 500份，收回有效問卷 490份。 政策因素 國家的土地政策、房地產法規(guī)的頒布也可能對本項目造成影響。發(fā)展商極力營造與配套個性化的 XX人精神樂園，兼容各種性格。住宅僅余 20套 。 采暖方式 集中供暖。 內設名門現(xiàn)代城會所，小區(qū)實行全封閉式管理。均價 2750 付款方式及折扣 按揭首付 30%， 20年。外墻為面磚。 從目前其戶外廣告來看：采用簡約 時尚、清新亮麗現(xiàn)代建筑風格。 對于本項目的參考價值 ? 外觀設計過于沉悶，外墻涂料經過雨水的沖刷已經顯得十分破敗。如：提倡英國管家式服務等。星國際在產品上的特色主要在建筑規(guī)劃上?？礃峭ǖ牢窗b。 采暖方式 集中供暖，水暖。二期 18 層，總建 3 萬余㎡， 210 套（為 1 150㎡三房、復式）， 04年 7月封頂。我們可以借鑒成功經驗，吸取失誤的教訓。從產品結構來看，商品住房從以前單一的多層住宅供給開始逐步有小高層商品房供給，但還缺乏高層產品的市場供給。 五、價格趨勢 表 五 XX歷年商品房價格統(tǒng)計表 單位：元 /平方 年 份 2020年 2020年 2020年 2020年上半年 全市商品房銷售單價 1300 1400 1680 1880 資料來源： 資料摘自《 2020 年濰坊年鑒》 由上表可以看出， XX商品房價格呈現(xiàn)出理性、平和的發(fā)展態(tài)勢，波動不大。 品牌競爭 隨著 XX房地產市場的逐漸成熟，偷工減料、銷售面積縮水、售后服務等也將受到消費者的關注。 ? 別墅產品在當?shù)夭粫僭黾? 泛海城市花園、頤和花園、湖景花園、浮煙山莊是 XX 僅有的四個別墅區(qū)，銷售狀況不是很理想 。 商業(yè)用房的需求量，從 XX市的年消費零售總額表來分析。 E、投資者 指手頭有大量閑余資金、目前生活條件較好的客戶，把置業(yè)作為一種投資的方式。 樓盤營銷手法較為落后 在對 XX 商品房市場的調查中，我們發(fā)現(xiàn)， XX 大部分商品房的上市銷售，基本處于自然銷售階段，營銷手法較為落后，或者說沒有樓盤市場營銷的概念。 資料來源： 《 2020 年濰坊年鑒》《 2020 年濰坊年鑒》 第二章 XX 房地產市場宏觀調查分析 本次對 XX 市房地產市場進行的實地調研，主要從本市房地產宏觀市場環(huán)境、區(qū)域市場狀況及競爭市場入手，通過 XX 市房地產管理局、 XX市統(tǒng)計局、 XX市規(guī)劃局等政府部門，《 2020年 XX統(tǒng)計年鑒》、《 2020年 XX統(tǒng)計年鑒》、 《 2020年 XX統(tǒng)計年鑒》、《 2020年 XX 統(tǒng)計手冊》、《 XX晚報》等資料，重點了解 XX 市房地產業(yè)發(fā)展狀況和趨勢，將得到的原始信息進行歸納、分析、總結，并做進一步提煉，在此基礎上得出相關結論，為項目提供參考。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 607億元，增長 %。按可比價格計算，比上年增長 %。鋼鐵由 25%及以上提高到 40%及以上；水泥、電解鋁、房地產開發(fā) (不含經濟適用房項目 )均由 20%及以上提高到 35%及以上。 ? 環(huán)境氣候溫暖，四季分明 XX市地處北溫帶季風區(qū)，屬于暖溫帶季風型半濕潤大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫 ℃，無霜期 200天左右，平均降雨量 700毫米以上。屬于繁榮的環(huán)渤海經濟圈南部地帶的中心城市之一。 星國際；西臨人民保險大樓；東北與 XX 市政府緊密相連；本項目地塊位于我市的政治文化中心，為目前 XX 市奎文區(qū)位置最好，交通最便利，環(huán)境最好，市政配套設施最完善的地塊 之一。憑借客觀求實的的作風，本著對金正地產項目負責的態(tài) 度，采用收集資料、走訪觀察、跟蹤訪談、交叉調研、反復求證的調查方法，獲取了寶貴的第一手原始調研資料，并通過對 有關原始數(shù)據(jù)進行周密分類、系統(tǒng)匯總和統(tǒng)計，進行了科學分析與研究，形成了本調研報告。 ? 拆遷工作基本完成 根據(jù)現(xiàn)場觀察，該地塊拆遷工作已完成 95%，剩下部分正在緊張的協(xié)調之中。 地理位置優(yōu)越 ? 地理位置優(yōu)越，人口眾多 XX 市位于山東半島中部，南北長 188 公里，東西寬 164公里，總面積 15859 平方公里，其中市區(qū)面積 1472 平方公里。全部開通了程控電話和國內外直撥電話，電話交換機總容量達到 101萬。 嚴禁單位集資、合作建房 5月 13日建設部、國家發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行關于印發(fā)《經濟適用住房管理辦法》的通知（建住房 [2020]77號）的第三十二條規(guī)定：凡已經享受房改政策購房、購買了經濟適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建 房。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 27%。 2020年全社會固定資產投資完成 517億元，比上年增長 %，其中國有及其它投資 ，增長 %。目前， XX市房地產市場處于快速 啟動階段。這也是市場上 120平方左右的三房在市場上銷售較好的原因之一。只占很小的一部分。 總供給 資料來源： 資料摘自《 2020 年濰坊年鑒》及調研統(tǒng)計 （ 1）市場供給分析 從相關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，從 2020年以來， XX市商品房市場投資呈逐年穩(wěn)步上升趨勢，近三年，房地產投資由 2020年的 億元增加到 2020年的 億元，增勢較猛，資金呈快速投放趨勢；與之對應的年開工面積、年竣工面積也快速增長， 2020 年，XX市房地產開工面積預計超過 200萬㎡，商品房市場供給呈旺勢。預計，在 2020年里，隨著多個大盤的啟動，房地產投資總額將超過 40個億，房地產市場將迎來新一輪的競爭。 （ 2）對產品素質要求越來越高 隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對居住的環(huán)境，生活的品位要求也越來越高，從簡單物質生活向有品位的精神生活過渡。住宅底商的商業(yè)用房量大、價格低，人民廣場周邊僅有怡和星國際一個高檔樓盤。大規(guī)模的有特色的商業(yè)街和購物中心還未出現(xiàn)，專業(yè)市場也是不溫不火，隨著市民生活水平的提高，對住房需要層次和消費檔次的提高，將呼喚一批高品質的、改變生 活模式和消費方式的商品房將會出現(xiàn)。 承建商 中建八局一公司 廣告策劃 托你高房地產顧問機構 物業(yè)管理 深圳金地物業(yè)管理有限公司 物管費 /㎡