【正文】 長(zhǎng)、但增長(zhǎng)速度將放緩 XX的人均居住面積接 近全國(guó)的人均居住面積 ，這幾年來每年的銷售面積也都快速增長(zhǎng)，這主要因?yàn)榕f城改造量大，拆遷用房比較多，需要的住房量比較大，從我們現(xiàn)場(chǎng)了解得情況看，新建住房的入住率比較低，這反映了部分人擁有二套住房以上的比重較大，預(yù)計(jì)在以后幾年內(nèi)需求量將繼 續(xù)增大，但增長(zhǎng)速度有所放緩。但比較其他城市的 商品房?jī)r(jià)格來看， XX 商品房?jī)r(jià)格偏低，這一方面是企業(yè)自建房拉低房?jī)r(jià)，另一方面和 XX 人均收入較低也有關(guān)系，同時(shí)商業(yè)用房供給市場(chǎng)比較好的地段數(shù)量有限，品質(zhì)不高，價(jià)格相對(duì)比較低。 從市場(chǎng)供給的產(chǎn)品品質(zhì)來看，雖然近年有較大提高，但總體說來，品質(zhì)還較低，尚且停留在滿足基本生活需要的層面上。星國(guó)際 項(xiàng)目名稱 怡和星國(guó)際 電話 8887555 8893777 發(fā)展商 山東怡和置業(yè)有限公司 策劃代理 青島創(chuàng)新思路咨詢顧問有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 北京市建筑設(shè)計(jì)研究院 何玉如工作室 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 加拿大 MMM景觀設(shè)計(jì)公司。白灰沙漿人行道。 小區(qū)配套 會(huì)所內(nèi)設(shè)游泳館、 SPA水療中心、意大利咖啡館等。 賣點(diǎn)及主廣告語 國(guó)際品質(zhì)示范生活小區(qū)、高科技智能化小區(qū)、人民廣場(chǎng)最佳視點(diǎn)、九項(xiàng)創(chuàng)新。充分利用立面造型的各種元素，以自然流暢的弧線，襯托沿街景觀的動(dòng)態(tài)與變化。 ? 在項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣及銷售上多下工夫，縮短運(yùn)作周期。 ? 對(duì)市場(chǎng)估計(jì)的過于樂觀，戶型設(shè)計(jì)過大，銷售不暢。在小區(qū)園林設(shè)計(jì)上，引入蘇杭園林藝術(shù)， 將婉約的江南氣息 與北方建筑風(fēng)格結(jié)合在一起，形成互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。 主力戶型朝向 南北朝向。 銷售進(jìn)度 65% 目標(biāo)市場(chǎng)分析 中高收入消費(fèi)者。 陽光外灘 項(xiàng)目名稱 陽光外灘 電話 8213333 8253333 發(fā)展商 香港中升（灘坊）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 廈門 大風(fēng)堂 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 承建商 山東諸誠(chéng)建筑有限公司 山東景芝建工集團(tuán) 廣告策劃 廈門大風(fēng)堂 物業(yè)管理 威廉物管 物管費(fèi) /㎡ 地理位置 XX市東風(fēng)東街白浪河畔（北下河） 車位數(shù) 租價(jià)： 80元 /月 售價(jià) ， 275個(gè) 車戶比 1： 開盤日期 交樓日期 現(xiàn)房 占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實(shí)用率 35畝 5萬㎡ 322套 4棟 45% 戶型及面積 主力戶型及面積分布 戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例 二房二廳 80110 36 % 三房二廳 133139 185 % 四房二廳 133158 65 % 四房二廳 186 24 % 五房二廳 189 12 % 產(chǎn)品特點(diǎn) 規(guī) 劃 行列布局。 小區(qū)配套 內(nèi)設(shè)會(huì)所，區(qū)內(nèi)商鋪。 項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷手法 戶外廣告（路牌廣告）、網(wǎng)絡(luò)廣告。 市場(chǎng)營(yíng)銷也漸有起色 在售樓部的裝修、銷售物料的準(zhǔn)備、銷售人員的培訓(xùn)、大型的戶外廣告、外地策劃公司的介入，這些都反映出本地的房地 產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況。 其它因素 如銀行利率的調(diào)整等因素，都將對(duì)本項(xiàng)目造成影響。這二類客戶各占一半。 隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，小高層已被消費(fèi)者接受，并在近期的銷售中呈良好的上升趨勢(shì)，但能看出來， 推廣的難度還是較大，多層仍為消費(fèi)者的首選樓盤 。 建議在新戶型的推廣上，注意用實(shí)際說話，在樣板間上多做文章，注意細(xì)節(jié)的處理。 小區(qū)的配套與發(fā)展商的信譽(yù)和實(shí)力基本等同的被消費(fèi)者重視。 （ 11）入戶花園與購(gòu)房欲望 商品住宅內(nèi)有約3～4㎡的花園（入戶花園），是否會(huì)增加您選購(gòu)這套房間的興趣0%不知道%不太會(huì)增加%肯定不會(huì)增加%肯定會(huì)大大增加%可能會(huì)增加%肯定不會(huì)增加不太會(huì)增加不知道可能會(huì)增加肯定會(huì)大大增加 分析 ： 從這一方面可以看出消費(fèi)者越來越重視生活的環(huán)境了，過半數(shù)的人認(rèn)為有一個(gè)入戶的花園會(huì)提高生活的質(zhì)量。 （ 16）您認(rèn)為智能化住宅主要表現(xiàn)在哪些方面 %%%%%%%%%%%%互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)智能保安管理可視電話遙控家居設(shè)備 分析： XX當(dāng)?shù)氐男^(qū)智能化的表現(xiàn)不高，但市場(chǎng)的需求卻有上升的趨勢(shì)，這集中在智能保安管理方面。 4150萬的僅占 %，顯示當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的兩極分化明顯，樓盤的品質(zhì)對(duì)高端客戶的吸引是明顯的?？傮w分布平衡，符合調(diào) 查要求。 （ 3）消費(fèi)者主要購(gòu)買商品 您平常最喜歡購(gòu)買的商品主要是哪幾類%%%%%%%%%%%%%%%日用百貨 服裝 食品 鞋帽 家居飾品 其他您平常最喜歡購(gòu)買的商品主要是哪幾類 分析 ：消費(fèi)者平常最喜歡購(gòu)買的商品主要為食品、服裝和日用百貨，在所調(diào)查的消費(fèi)者中它們分別占 %、 %和 %。因此餐飲業(yè)和娛樂業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆? （ 5）購(gòu)買商鋪的主要用途 您購(gòu)買商鋪的主要用途是投資%%兩者兼而有之%自營(yíng)%投資自營(yíng)兩者兼而有之 分析： 消費(fèi)者購(gòu)買商鋪的主要功能是“投資和自營(yíng)”兼而有之，在抽樣中占 %；不準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)，完全依靠投資獲益的占 %；而自營(yíng)的僅占 %；這反映了人們對(duì)房地產(chǎn)投資的期望，因此，抓住時(shí)機(jī)，為這部分消費(fèi)者提供房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)十分重要。而“人民廣場(chǎng)附近”目前盡管尚無商業(yè)項(xiàng)目，可是消費(fèi)者認(rèn)為它是“購(gòu)買商鋪的首選位置”的仍有 %，可見人民廣場(chǎng)作為新的商業(yè)中心前景可觀，但是由于認(rèn)定該地段的消費(fèi)者所占比例不高，所以在這里開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目有一定的風(fēng)險(xiǎn)。于是，了解消費(fèi)者的購(gòu)物時(shí)段，合理制定促銷策略在 商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)與管理中顯得尤為重要。其次，“價(jià)格適中、購(gòu)物環(huán)境好”也是人們購(gòu)物的重要理由，他們也占到了 %和 %。 調(diào)查時(shí)間： 2020年 5月 12 日 —— 2020年 5月 24日 本次調(diào)查發(fā)放調(diào)查問卷 1000份，收回有效問卷 982份。 建議在住宅的價(jià)格定位上滿足大眾所需，結(jié)合公司的實(shí)際情況，快速回籠現(xiàn)金。 二房的選擇也是一個(gè)不弱顯示，但廣場(chǎng)附近的高土地成本使得二房的面積不能過小。 顯示結(jié)果表明，陽臺(tái)的功用不再停留在滿足洗衣等生活層面上，觀景的功用明顯的提到了重要的位置上來。 交通和配套也逐步被消費(fèi)看重。 二房的低端產(chǎn)品與四房的高端產(chǎn)品的需求基本持平。 從表上分析看來市場(chǎng)的需求量是有一定上升趨勢(shì)的，但漲幅不大。 調(diào)查時(shí) 間： 2020年 5月 3日 —— 2020年 5月 10日 本次調(diào)查發(fā)放調(diào)查問卷 500份，收回有效問卷 490份。 政策因素 國(guó)家的土地政策、房地產(chǎn)法規(guī)的頒布也可能對(duì)本項(xiàng)目造成影響。發(fā)展商極力營(yíng)造與配套個(gè)性化的 XX人精神樂園，兼容各種性格。住宅僅余 20套 。 采暖方式 集中供暖。 內(nèi)設(shè)名門現(xiàn)代城會(huì)所，小區(qū)實(shí)行全封閉式管理。均價(jià) 2750 付款方式及折扣 按揭首付 30%， 20年。外墻為面磚。 從目前其戶外廣告來看：采用簡(jiǎn)約 時(shí)尚、清新亮麗現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 對(duì)于本項(xiàng)目的參考價(jià)值 ? 外觀設(shè)計(jì)過于沉悶，外墻涂料經(jīng)過雨水的沖刷已經(jīng)顯得十分破敗。如：提倡英國(guó)管家式服務(wù)等。星國(guó)際在產(chǎn)品上的特色主要在建筑規(guī)劃上。看樓通道未包裝。 采暖方式 集中供暖，水暖。二期 18 層，總建 3 萬余㎡， 210 套（為 1 150㎡三房、復(fù)式）， 04年 7月封頂。我們可以借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，吸取失誤的教訓(xùn)。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，商品住房從以前單一的多層住宅供給開始逐步有小高層商品房供給，但還缺乏高層產(chǎn)品的市場(chǎng)供給。 五、價(jià)格趨勢(shì) 表 五 XX歷年商品房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)表 單位：元 /平方 年 份 2020年 2020年 2020年 2020年上半年 全市商品房銷售單價(jià) 1300 1400 1680 1880 資料來源： 資料摘自《 2020 年濰坊年鑒》 由上表可以看出， XX商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出理性、平和的發(fā)展態(tài)勢(shì)，波動(dòng)不大。 品牌競(jìng)爭(zhēng) 隨著 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，偷工減料、銷售面積縮水、售后服務(wù)等也將受到消費(fèi)者的關(guān)注。 ? 別墅產(chǎn)品在當(dāng)?shù)夭粫?huì)再增加 泛海城市花園、頤和花園、湖景花園、浮煙山莊是 XX 僅有的四個(gè)別墅區(qū)，銷售狀況不是很理想 。 商業(yè)用房的需求量，從 XX市的年消費(fèi)零售總額表來分析。 E、投資者 指手頭有大量閑余資金、目前生活條件較好的客戶，把置業(yè)作為一種投資的方式。 樓盤營(yíng)銷手法較為落后 在對(duì) XX 商品房市場(chǎng)的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)， XX 大部分商品房的上市銷售，基本處于自然銷售階段，營(yíng)銷手法較為落后，或者說沒有樓盤市場(chǎng)營(yíng)銷的概念。 資料來源： 《 2020 年濰坊年鑒》《 2020 年濰坊年鑒》 第二章 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)查分析 本次對(duì) XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的實(shí)地調(diào)研，主要從本市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)入手，通過 XX 市房地產(chǎn)管理局、 XX市統(tǒng)計(jì)局、 XX市規(guī)劃局等政府部門，《 2020年 XX統(tǒng)計(jì)年鑒》、《 2020年 XX統(tǒng)計(jì)年鑒》、 《 2020年 XX統(tǒng)計(jì)年鑒》、《 2020年 XX 統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》、《 XX晚報(bào)》等資料，重點(diǎn)了解 XX 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)，將得到的原始信息進(jìn)行歸納、分析、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上得出相關(guān)結(jié)論，為項(xiàng)目提供參考。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 607億元，增長(zhǎng) %。按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。鋼鐵由 25%及以上提高到 40%及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā) (不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 )均由 20%及以上提高到 35%及以上。 ? 環(huán)境氣候溫暖，四季分明 XX市地處北溫帶季風(fēng)區(qū)，屬于暖溫帶季風(fēng)型半濕潤(rùn)大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫 ℃，無霜期 200天左右，平均降雨量 700毫米以上。屬于繁榮的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈南部地帶的中心城市之一。 星國(guó)際；西臨人民保險(xiǎn)大樓；東北與 XX 市政府緊密相連；本項(xiàng)目地塊位于我市的政治文化中心，為目前 XX 市奎文區(qū)位置最好，交通最便利，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊 之一。憑借客觀求實(shí)的的作風(fēng)，本著對(duì)金正地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài) 度，采用收集資料、走訪觀察、跟蹤訪談、交叉調(diào)研、反復(fù)求證的調(diào)查方法，獲取了寶貴的第一手原始調(diào)研資料，并通過對(duì) 有關(guān)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行周密分類、系統(tǒng)匯總和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行了科學(xué)分析與研究，形成了本調(diào)研報(bào)告。 ? 拆遷工作基本完成 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)觀察，該地塊拆遷工作已完成 95%，剩下部分正在緊張的協(xié)調(diào)之中。 地理位置優(yōu)越 ? 地理位置優(yōu)越，人口眾多 XX 市位于山東半島中部，南北長(zhǎng) 188 公里，東西寬 164公里，總面積 15859 平方公里，其中市區(qū)面積 1472 平方公里。全部開通了程控電話和國(guó)內(nèi)外直撥電話，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到 101萬。 嚴(yán)禁單位集資、合作建房 5月 13日建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、人民銀行關(guān)于印發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的通知（建住房 [2020]77號(hào)）的第三十二條規(guī)定：凡已經(jīng)享受房改政策購(gòu)房、購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建 房。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) 27%。 2020年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 517億元，比上年增長(zhǎng) %，其中國(guó)有及其它投資 ，增長(zhǎng) %。目前， XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速 啟動(dòng)階段。這也是市場(chǎng)上 120平方左右的三房在市場(chǎng)上銷售較好的原因之一。只占很小的一部分。 總供給 資料來源： 資料摘自《 2020 年濰坊年鑒》及調(diào)研統(tǒng)計(jì) （ 1）市場(chǎng)供給分析 從相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，從 2020年以來， XX市商品房市場(chǎng)投資呈逐年穩(wěn)步上升趨勢(shì)，近三年，房地產(chǎn)投資由 2020年的 億元增加到 2020年的 億元，增勢(shì)較猛，資金呈快速投放趨勢(shì)；與之對(duì)應(yīng)的年開工面積、年竣工面積也快速增長(zhǎng)， 2020 年，XX市房地產(chǎn)開工面積預(yù)計(jì)超過 200萬㎡，商品房市場(chǎng)供給呈旺勢(shì)。預(yù)計(jì)，在 2020年里，隨著多個(gè)大盤的啟動(dòng)，房地產(chǎn)投資總額將超過 40個(gè)億，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來新一輪的競(jìng)爭(zhēng)。 （ 2）對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)要求越來越高 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對(duì)居住的環(huán)境，生活的品位要求也越來越高，從簡(jiǎn)單物質(zhì)生活向有品位的精神生活過渡。住宅底商的商業(yè)用房量大、價(jià)格低，人民廣場(chǎng)周邊僅有怡和星國(guó)際一個(gè)高檔樓盤。大規(guī)模的有特色的商業(yè)街和購(gòu)物中心還未出現(xiàn)，專業(yè)市場(chǎng)也是不溫不火，隨著市民生活水平的提高，對(duì)住房需要層次和消費(fèi)檔次的提高，將呼喚一批高品質(zhì)的、改變生 活模式和消費(fèi)方式的商品房將會(huì)出現(xiàn)。 承建商 中建八局一公司 廣告策劃 托你高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理 深圳金地物業(yè)管理有限公司 物管費(fèi) /㎡