【正文】 城 市 面 貌 正 處 于 破 舊 立 新 的 階 段 ， 舊 城 改 造 、 新 區(qū) 建 設(shè) 增 加 的 住 房 需 求 ， 也 將 是 一 個 不 可 估 量 的 數(shù) 字 。XX 當前投資住宅的置業(yè)者很少。住宅需求兩極分化，一部分要求 4050 萬總價，面積在 180(大房)200 多平方(復式)；另一部分要求 20 萬左右，各占50%。二、總需求與總供給總需求(1)需求的主體A、白領(lǐng)階層工作穩(wěn)定，收入較高，有一定的積蓄。舊城改造缺乏整體規(guī)劃，消費者的商品房消費意識比較淡薄，導致了市場發(fā)育程度低。 一、XX 房地產(chǎn)特點房地產(chǎn)市場起步較晚XX 市的房地產(chǎn)開發(fā)處于比較原始的階段，存在較多的單位集資建房，產(chǎn)品沒有特色?？偼顿Y 1000 萬元以上的項目 1912 個，其中過億元的 191 個，XX 電廠二期工程等一批重點項目取得重大進展。消費預期回升,全年城市居民人均消費性支出比上年增長%。城市居民生活水平穩(wěn)步提升。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長 %、%和 12%。三、宏觀經(jīng)濟概況國民生產(chǎn)總值增長勢頭強勁。政策調(diào)控抑制投資過熱為了防止貨幣信貸總量過快增長，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)快速健康發(fā)展，中國人民銀行自 4 月 25 日起提高存款準備金率 0．5個百分點，即存款準備金率由現(xiàn)行的 7％提高到 7．5％。經(jīng)濟實力居山東省第四位按照市委“全黨抓經(jīng)濟，重點抓工業(yè)，關(guān)鍵抓投入，突出抓招商”的總體要求，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，提高經(jīng)濟運行質(zhì)量和規(guī)模效益，穩(wěn)步發(fā)展農(nóng)業(yè)、努力強化工業(yè)、繁榮發(fā)展服務業(yè)、發(fā)展壯大民營經(jīng)濟?；A(chǔ)設(shè)施完善XX 市鐵路、公路、機場、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進展。距濟南 183 公里，距北京 410 公里。1988 年，世界風箏協(xié)會定 XX 為“世界風箏都” ，每年四月舉行國際風箏會。? 全程營銷策劃顧問機構(gòu)率先進場經(jīng)過多家多次的考察、篩選，深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構(gòu)于 2022 年 4 月 19 日簽定合同；2022 年 4 月 29 日進場開展工作。 項目位置示意圖 5 / 235二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標（初步擬定）? 總用地面積： 平方米? 總建筑面積：212548 平方米? 其中地上部分：170330 平方米? 商業(yè)建筑部分：98500 平方米? 居住建筑部分：73830 平方米? 地下部分：42218 平方米? 地下停車場面積：26650 平方米? 地下商場面積 10000 平方米? 住宅地下室：5568 平方米? 建筑占地面積：21457 平方米? 建筑密度：35%? 容積率：? 綠化率：40% 資料來源：以上經(jīng)濟技術(shù)指標，根據(jù)甲方提供的地 塊規(guī)劃總 平面圖，本數(shù)據(jù) 僅供本方案研析作基礎(chǔ)參考，以最終確定方案 為準。但是在整個調(diào)研過程中，相對于市場抽樣調(diào)研的結(jié)論也許有一些偏差，我們將在全過程中通過動態(tài)調(diào)整，實現(xiàn)項目品牌戰(zhàn)略實施的健康發(fā)展。1 / 235目　　錄前　言…………………………………………………………………………………………………………3第一章　項目概況……………………………………………………………………………………………4第一節(jié)　 項目基本情況…………………………………………………………………………………………………4第二節(jié)　 項目區(qū)域宏觀狀況……………………………………………………………………………………………7第二章　XX 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析……………………………………………………………………11第三章　XX 房地產(chǎn)競爭狀況分析…………………………………………………………………………22第一節(jié)　 XX 市區(qū)重點樓盤分析…………………………………………………………………………………………35第二節(jié)　 項目實態(tài)綜合分析………………………………………………………………………………………………38第四章　XX（購鋪投資）需求調(diào)查分析…………………………………………………………………38第一節(jié)　 消費者購鋪（投資）需求調(diào)查概述…………………………………………………………………………38第二節(jié)　 消費者調(diào)查基本情況概述……………………………………………………………………………………42第三節(jié)　 消費者調(diào)查投資需求分析……………………………………………………………………………………62第五章　商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)調(diào)研分析……………………………………………………………………………692 / 235第一節(jié)　 調(diào)研的范圍及區(qū)域………………………………………………………………………………………………86第二節(jié)　 調(diào)研的目的………………………………………………………………………………………………………88第三節(jié)　 XX 市商業(yè)地產(chǎn)概況分析………………………………………………………………………………………89第四節(jié)　 XX 市零售業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析……………………………………………………………………………………86第五節(jié)　 XX 市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)分析……………………………………………………………………………………106第六節(jié) XX 市商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域特征分析…………………………………………………………………………114第七節(jié)　 XX 市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式分析……………………………………………………………………… 121第六章　項目地塊調(diào)查與分析……………………………………………………………………………131第一節(jié)　 項目地塊調(diào)查…………………………………………………………………………………………………131第二節(jié)　 項目 SWOT 分析………………………………………………………………………………………………135第七章　XX 媒體調(diào)查分析………………………………………………………………………………141提示…………………………………………………………………………………………………………150市場調(diào)研參考資料及附件目錄………………………………………………………………………………1503 / 235前　言調(diào)研時間：2022 年 5月 3日至 5月 24日調(diào)研人員：深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構(gòu) XX項目組經(jīng)過長達 20 天的調(diào)研，我們從宏觀的角度，針對 XX 市的政治、經(jīng)濟、人文、歷史等方面進行了細致的了解，并從微觀的角度，針對 XX 市以及周邊所轄縣市坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽光市、昌邑市的地產(chǎn)項目特別是相關(guān)商業(yè)物業(yè)進行了詳細調(diào)研。4 / 235第一章　項 目 概 況第一節(jié)　項目基本情況一、項目位置該項目位于 XX 市勝利東街與北海路交叉口西南角。6 / 235三、項目開發(fā)現(xiàn)狀? 項目用地性質(zhì)及城市總體規(guī)劃初步擬定本項目為 XX 市政府總體規(guī)劃確定的重點地產(chǎn)項目。? 開發(fā)商與顧問機構(gòu)一起完成了深圳、廣州、上海、寧波、大連、北京、沈陽等地的考察論證。 “銀線連四海，風箏傳友誼” ，盛大的民俗活動大大提高了 XX 市在國內(nèi)外的知名度。南依沂山，北瀕渤海，扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉。公路通車里程達到 14 萬公里。經(jīng)濟地位在濟南、青島、煙臺之后排列第四位。這意味著金融機構(gòu)吸收 100 元的公眾存款，就要將 7．5 元錢存在央行作為存款準備金。 XX 市國民經(jīng)濟保持較快增長。全年糧食總產(chǎn)量 293 萬噸，比上年增長 %，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長 %和 5%。10 / 235資料來源：《2022 年濰坊年鑒》《2022 年濰坊年鑒》2022 年全年城市居民消費價格總水平比上年增長 %?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。消費市場穩(wěn)中趨旺，實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %，居民消費價格上漲 %。近兩、三年來，隨著人民生活水平的提高，消費觀念的改變，人們對生活環(huán)境、生活品質(zhì)的要求越來越高，開發(fā)商開始引入先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念，產(chǎn)品品質(zhì)漸有起色。XX 作為中等規(guī)模的發(fā)展中城市，在房地產(chǎn)市場的運作中，不規(guī)范因素很多，造成了市場不平等競爭、秩序混亂，制約了市場的良性發(fā)展.12 / 235產(chǎn)品單一，設(shè)計理念較為保守 　 近三年市場上的房地產(chǎn)產(chǎn)品單一性高，戶型設(shè)計重復，面積集中在一定范圍內(nèi)，缺少選擇性，不能引導市場消費。 B、企業(yè)職工隨著 2022 年以后經(jīng)濟的復蘇，企業(yè) 職工的收入增加，原有住房面積過小，一般在 50 平方，改善居住環(huán)境的欲望13 / 235較強，手中有積蓄，這一部分是不可忽視的群體。D、二次置業(yè)者需要改善住房條件、生活比較富裕的部分置業(yè)群體。F、自由職業(yè)者無固定職業(yè)，但收入較高。 就 以 上 分 析 ， 保守 估 計 未 來 兩 年 內(nèi) ， XX 城 市 住 房 面 積 需 求 至 少 將 達 到 約 400 萬 ㎡ ， 年 均 200 萬 ㎡ 。商業(yè)用房供給主要以住宅底商為主，商業(yè)步行街和專業(yè)市場的供給量有限。17 / 235? 小高層的供給將有所增加隨著人民生活水平的提高以及城市用地的日益緊張，多層住宅的市場供應量將相應減少，而代表城市居民整體生活品質(zhì)提高及城市發(fā)展水平的高層數(shù)、高容積率、低覆蓋率的小高層出現(xiàn)在市場。（3）未來市場供給預測 從表三中我們可以看出，每年的房地產(chǎn)投資總額都在高速增長， 2022 年達到了 個億。三、競爭態(tài)勢區(qū)域性競爭房地產(chǎn)的發(fā)展與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，XX 市的城市規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)將圍繞“ 東擴南進”，規(guī)劃以市政府為中心一個政治區(qū)，和平路(濰城區(qū))與東風街交匯處為中心一個商業(yè)金融區(qū)，沿寶通街的一個觀光旅游區(qū)而展開，原定的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀為高級住宅開發(fā)區(qū)。四、需求趨勢（1） 需求總量將繼續(xù)增長、但增長速度將放緩XX 的人均居住面積接近全國的人均居住面積，這幾年來每年的銷售面積也都快速增長，這主要因為舊城改造量大，拆遷用房比較多，需要的住房量比較大，從我們現(xiàn)場了解得情況看，新建住房的入住率比較低，這反映了部分人擁有二套住房以上的比重較大，預計在以后幾年內(nèi)需求量將繼續(xù)增大，但增長速度有所放緩。成熟的四大商業(yè)圈將作為投資、經(jīng)營最具有吸引力的區(qū)域。但比較其他城市的商品房價格來看，XX 商品房價格偏低，這一方面是企業(yè)自建房拉低房價，另一方面和 XX人均收入較低也有關(guān)系，同時商業(yè)用房供給市場比較好的地段數(shù)量有限，品質(zhì)不高，價格相對比較低。 同 時 ， 市 場 上 的 高 品 質(zhì) 住 宅 、 高 價 位 樓 盤 和 中 心 商 業(yè) 圈 內(nèi) 的 商 業(yè) 用 房 將 有 一 定 的 供 給 ， 以 滿 足 改 善 居 住 條 件 、 追 求生 活 品 質(zhì) 、 滿 足 精 神 生 活 的 需 求 。從市場供給的產(chǎn)品品質(zhì)來看，雖然近年有較大提高，但總體說來，品質(zhì)還較低，尚且停留在滿足基本生活需要的層面上。星國際、名門現(xiàn)代城、陽光外灘、清荷園等樓盤先后推出，形成一種并駕齊驅(qū)的競爭態(tài)勢。星國際項目名稱 怡和星國際 電話 8887555 8893777發(fā)展商 山東怡和置業(yè)有限公司 策劃代理 青島創(chuàng)新思路咨詢顧問有限公司建筑規(guī)劃設(shè)計 北京市建筑設(shè)計研究院 何玉如工作室 景觀規(guī)劃設(shè)計 加拿大 MMM 景觀設(shè)計公司。層高 米。白灰沙漿人行道。外墻為涂料。產(chǎn)品特點小區(qū)配套 會所內(nèi)設(shè)游泳館、SPA 水療中心、意大利咖啡館等。目標市場分析 中高收入消費者。賣點及主廣告語 國際品質(zhì)示范生活小區(qū)、高科技智能化小區(qū)、人民廣場最佳視點、九項創(chuàng)新。主力戶型為大三房，面積為 128－157㎡，客廳和主臥開間都比較大，功能分區(qū)比較合理。充分利用立面造型的各種元素，以自然流暢的弧線，襯托沿街景觀的動態(tài)與變化。如：? 在建筑規(guī)劃及園林設(shè)計方面聘請國外或國內(nèi)大師擔綱設(shè)計。? 在項目的營銷推廣及銷售上多下工夫，縮短運作周期。付款方式及折扣 3 成 20 年按揭 折銷售進度 目前銷售表上為 60%，實際在 20%左右。? 對市場估計的過于樂觀，戶型設(shè)計過大，銷售不暢。銷售進度 一期 85%，二期內(nèi)部認購。在小區(qū)園林設(shè)計上，引入蘇杭園林藝術(shù)，將婉約的江南氣息與北方建筑風格結(jié)合在一起，形成互補優(yōu)勢。園林設(shè)計地中海式風格。主力戶型朝向 南北朝向。銷售價格 按套銷售。銷售進度 65%目標市場分析 中高收入消費者。20 年后舒適生活首映式。 陽光外灘項目名稱 陽光外灘 電話 8213333 8253333發(fā)展商 香港中升（灘坊）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 廈門大風堂建筑規(guī)劃設(shè)計 景觀規(guī)劃設(shè)計承建商 山東諸誠建筑有限公司山東景芝建工集團 廣告策劃 廈門大風堂物業(yè)管理 威廉物管 物管費 元/㎡車位數(shù) 租價：80 元/月售價 萬，275 個地理位置 XX 市東風東街白浪河畔（北下河）車戶比 1：開盤日期 交樓日期 現(xiàn)房占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實用率35 畝 5 萬㎡ 322 套 4 棟 45%戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例二房二廳 80110 36 %三房二廳 133139 185 %四房二廳 133158 65 %戶型及面積 主力戶型及面積分布四房二廳 186 24 %33 / 235五房二廳 189 12 %規(guī) 劃 行列布局。主力戶型朝向 南北朝向。產(chǎn)品特點小區(qū)配套 內(nèi)設(shè)會所，區(qū)內(nèi)商鋪。一次性付款無折扣。項目包裝及營銷手法 戶外廣告（路牌廣告） 、網(wǎng)絡(luò)廣告。繁華中心點，水邊的香格里拉。市場營銷也漸有起色在售樓部的裝修、銷售物料的準備、銷售人員的培訓、大型的戶外廣告、外地策劃公司的介入，這些都反映出