【正文】 和各國(guó)的援助，危機(jī)有所緩解，但市場(chǎng)信心將經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后才能恢復(fù)。(3) 銀行風(fēng)險(xiǎn)增大：房地產(chǎn)泡沫不斷膨大，房地產(chǎn)及與之相系的個(gè)人住房按揭貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。 從目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中面臨的熱點(diǎn)，突出表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：(1) 房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整：中國(guó)政府為抑制資產(chǎn)泡沫而出臺(tái)的最新調(diào)控對(duì)高房?jī)r(jià)形成沖擊。受到歐盟債務(wù)危機(jī)進(jìn)一步影響的環(huán)境下，全年經(jīng)濟(jì)將保持前高后低的態(tài)勢(shì),%。在上半年一系列政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了顯著變化，本報(bào)告從政策本身及其影響出發(fā)，通過(guò)對(duì)上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)政策、全國(guó)及昆明市場(chǎng)的梳理和分析總結(jié)，來(lái)反映出整個(gè)2010年上半年的市場(chǎng)狀況，以期對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展和政策調(diào)整方向提供客觀的判斷依據(jù)。力度空前的樓市新政橫空出世，鋒芒直指高房?jī)r(jià)。此后的兩個(gè)月里，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，成交量急劇萎縮，樓市一片慘淡。 在這個(gè)多事之秋，作為地產(chǎn)界的同仁，我們一樣感受到了地產(chǎn)界吹來(lái)的絲絲涼意，在整理完報(bào)告以后，在來(lái)寫(xiě)這個(gè)前言，突然讓我想起在某本書(shū)上說(shuō)的一句話：“有事時(shí)如無(wú)事般鎮(zhèn)定，方可解局中之危；無(wú)事時(shí)如有事般堤防，方可彌驚天之禍” 送給地產(chǎn)界的朋友們，讓我們砥礪前行！一、 2010年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況【摘 要】：中國(guó)繼2009年經(jīng)濟(jì)保8成功后，％的經(jīng)濟(jì)增速。與此同時(shí)，資產(chǎn)泡沫仍在累積，通貨膨脹趨勢(shì)加劇。中國(guó)政府為了借助打壓房?jī)r(jià)來(lái)解決民生問(wèn)題，恢復(fù)自己的公信力，出臺(tái)了嚴(yán)格控制二套房貸的政策。(4) 通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)連續(xù)6個(gè)月增長(zhǎng)，引起通脹憂慮。(6) 貧富分化惡化：中國(guó)的貧富差距早已超過(guò)國(guó)際平均水平，其差距還進(jìn)一步擴(kuò)大。合晟尚圓2010年下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)展望：l 2009年經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇后，今年將增長(zhǎng)勢(shì)頭仍將延續(xù)，2010年一二季度將達(dá)到本輪反彈的高點(diǎn)，三四季度增速略有放緩，但仍將維持在較高水平，總體來(lái)看，%；l 政府將推行“穩(wěn)財(cái)政，緊貨幣”的政策，一方面要維持財(cái)政政策的連續(xù)性，另一方面會(huì)逐步收緊貨幣政策，為了抑制資產(chǎn)泡沫和緩解通脹壓力，央行已經(jīng)開(kāi)始收緊貨幣政策，抑制信貸過(guò)快增長(zhǎng)，15月，央行已經(jīng)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并通過(guò)窗口指導(dǎo)要求商業(yè)銀行控制信貸增速，預(yù)計(jì)下半年央行將加息12次，控制全年新增信貸規(guī)模在7萬(wàn)億元左右；l 下半年消費(fèi)將穩(wěn)定增長(zhǎng)，但消費(fèi)率仍然偏低，政府可能推出一些收入分配調(diào)整政策和更多的消費(fèi)刺激政策，中國(guó)消費(fèi)率2010年也僅僅將略高于50%，仍然遠(yuǎn)低于世界平均水平77%，主要原因是收入分配失衡，社會(huì)保障體系滯后，兩極分化嚴(yán)重，預(yù)計(jì)2010年下半年中國(guó)政府將會(huì)推出部分政策，通過(guò)財(cái)政、稅收制度調(diào)節(jié)收入差距，并加快醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)安全網(wǎng)絡(luò)的建立；l 出口形勢(shì)好轉(zhuǎn)，但仍然存在諸多不確定性因素2010年14月，%%，下半年將延續(xù)這一趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年進(jìn)口增長(zhǎng)16%，出口增長(zhǎng)18%，下半年貿(mào)易順差可望出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)l 全年通脹壓力很大，流動(dòng)性過(guò)剩依然嚴(yán)重第三季度CPI仍將繼續(xù)走高，個(gè)別月份可能突破4%，到第四季度，央行從緊政策的效果將逐步顯現(xiàn)，通脹率會(huì)出現(xiàn)相對(duì)下降，%；l 2008年9月以后固定的人民幣匯率從2010年開(kāi)始有升值趨勢(shì)，過(guò)去的1年5個(gè)月內(nèi)人民幣/~，面對(duì)海外壓力2010年將升至2%。10年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)十一條,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。10年4月18日國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。10年6月22日國(guó)土資源部：公布《土地調(diào)查條例實(shí)施辦法》，嚴(yán)查違反土地管理規(guī)定行為，保護(hù)耕地。當(dāng)前全球各央行普遍維持低利率，導(dǎo)致國(guó)際短期跨境資金流動(dòng)日漸加劇，大量熱錢流入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而一旦房市的走向發(fā)生本質(zhì)變化加之人民幣升值預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，熱錢的流出將加劇泡沫的破裂以及擴(kuò)大其帶來(lái)的影響。以一筆100萬(wàn)元20年期房貸為例，新政后購(gòu)買二套房貸款還款對(duì)比利率還款總額 (元)支付利息款(元)月均還款(元)09 年7 折利率優(yōu)惠 倍新政多還款額（元）1329合晟尚圓觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)回調(diào)還需依靠政府后續(xù)政策的不斷補(bǔ)充，看待房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)理性。國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部、稅務(wù)總局等中央部委通過(guò)加大住宅用地特別是保障性住宅用地供應(yīng)、提高開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地首付比例、完善土地出讓方式、嚴(yán)格清算土地增值稅等措施，加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范土地市場(chǎng)交易，有效抑制了土地價(jià)格的快速上漲，實(shí)現(xiàn)了土地市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。從月度分布來(lái)看，除了2月受春節(jié)和4月受計(jì)劃出臺(tái)之前暫停土地出讓因素影響，供應(yīng)量有所回落外，其他月份供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。2010年上半年住宅用地月度成交量圖：2010年上半年住宅用地月度供應(yīng)量 土地成交量與同期推出量比值持續(xù)下降，56月流拍率有所上升自4月國(guó)土資源部公布今年各?。▍^(qū)、市）住房供地計(jì)劃之后，住宅用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，但成交量并未持續(xù)上升。 住宅用地平均溢價(jià)水平在56月普遍走低，但熱點(diǎn)地塊溢價(jià)水平仍然較高隨著住宅用地供應(yīng)加大，開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略布局選擇符合企業(yè)發(fā)展的地塊，減少了拿地的盲目性。 成交：新政對(duì)購(gòu)房需求影響顯著，上半年重點(diǎn)城市住宅成交量同比下降顯著2010年上半年，13個(gè)城市中，%%外，其余主要城市住宅成交面積同比皆出現(xiàn)下降：其中深圳、杭州、蘇州降幅超過(guò)50%，北京、上海降幅接近50%，天津、成都和廣州的降幅在2030%之間，重慶降幅低于20%。2006年至今部分城市新房成交均價(jià) 價(jià)格：56月各城市銷售均價(jià)漸趨平穩(wěn)，部分城市結(jié)構(gòu)性下調(diào)13月，各城市成交均價(jià)繼續(xù)上行。 56月中房指數(shù)滯漲，部分城市下跌主要城市住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)45月，十大城市住宅價(jià)格指數(shù)漸趨平穩(wěn)，環(huán)比漲幅從之前的普遍超過(guò)2%%左右。u 二手房市場(chǎng)分析，46月多數(shù)城市成交量持續(xù)環(huán)比下降2008年至今各城市二手房成交量走勢(shì)圖6月，主要城市二手房成交量總體依舊呈下降態(tài)勢(shì)。從二手房和新房成交對(duì)比來(lái)看，除上海外，今年上半年其他重點(diǎn)城市二手房降幅皆小于新房。在指數(shù)上漲的城市中，上海、杭州和武漢的漲幅較小，均在1%以內(nèi)，北京、廣州、天津、重慶、成都和蘇州的指數(shù)漲幅在23%之間。但與09年同期相比，僅深圳的漲幅出現(xiàn)小幅回落，其他城市漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中，；，；。西市區(qū)258 畝；郊縣新區(qū)土地供給以呈貢新城區(qū)為主，共計(jì)2430 畝。 起拍單價(jià)分析：2010 年上半年，昆明市主城區(qū)供給土地起拍單價(jià)受城中村改造項(xiàng)目走招拍掛程序是導(dǎo)致土地單價(jià)偏高的直接因素影響，起拍單價(jià)較高， 萬(wàn)元/畝，其中， 萬(wàn)元/畝， 萬(wàn)元/畝， 萬(wàn)元/畝； 萬(wàn)元/畝，宜良、祿勸、東川、石林、晉寧等郊縣土地平均起拍單價(jià)仍然較低， 萬(wàn)元/畝。 用地類型分析：2010 年上半年，昆明主城成交土地以工業(yè)用地為主， 畝， 畝， 畝；呈貢新城成交土地土地以居住用地為主；呈貢新城成交土地以工業(yè)用地為主， 畝， 畝， 畝。西山新城二期1月16日住宅均價(jià)4700元/㎡當(dāng)天推出400套面積36135㎡。南亞風(fēng)情第壹城天募別墅1月17日別墅均價(jià)12000元/㎡有40套75277㎡。和諧時(shí)代1月30日酒店式公寓均價(jià)12000元/㎡92套房源、面積3263共有9個(gè)戶型。華都B區(qū)3月7日住宅6000元/㎡　盛高大城2期4月1日高層、小高層均價(jià)7000元/㎡1000多小高層戶型130155㎡。萬(wàn)年花城4月25日住宅均價(jià)2500元/㎡600套80。新亞洲歡樂(lè)城5月16日住宅68007000元/㎡1500套。新亞洲體肓城商鋪6月12日商鋪20000元/㎡一樓商鋪面積10200㎡不等，經(jīng)營(yíng)權(quán)10年。尚領(lǐng)明珠7月24日住宅6200元持卡可享優(yōu)先選房權(quán)及1%優(yōu)惠800多套房源，均為超高層，其中3棟為33層，3棟為34層。南亞風(fēng)情其中疊加洋房開(kāi)盤當(dāng)日幾乎售罄，小高層單位也銷售過(guò)半。南亞風(fēng)情第壹城、百富琪和銀杏人家都在本月里兩次開(kāi)盤，并且銷售情況皆不錯(cuò)。3月僅有華都B區(qū)攬翠一個(gè)樓盤開(kāi)盤，成為了3月份最值得關(guān)注的樓盤。5月份同樣也是開(kāi)盤5個(gè)項(xiàng)目，其中，值得一提的是本月空間俊園開(kāi)盤均價(jià)19000，其中最豪華的一套206㎡的房子成交價(jià)格刷新昆明記錄，達(dá)到500多萬(wàn)元，龍江雅苑和新亞洲歡樂(lè)城也迎來(lái)了開(kāi)盤的熱銷。截止到本報(bào)告形成，8月份共開(kāi)盤2個(gè)項(xiàng)目，其中南屏街備受關(guān)注的世紀(jì)中心如期開(kāi)盤，一期推出130多套房源，均價(jià)23000元/㎡。從整個(gè)17月份的成交走勢(shì)上來(lái)看，成交面積和成交金額都呈現(xiàn)了向下的走勢(shì)，說(shuō)明政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控已顯現(xiàn)出了初步的效果。市中心經(jīng)過(guò)歷年彌久的人文聚集和商貿(mào)興替，吸納了大量的人流、物流、資金流和信息流，進(jìn)而讓其在昆明城市核心形成領(lǐng)袖群倫的聚集效應(yīng)，成為城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)最具代表性的區(qū)域。伴隨著正義路步行街、南屏步行街的改造和興建，之江置業(yè)、賽倫地產(chǎn)、昆百大集團(tuán)等企業(yè)先后啟動(dòng)進(jìn)行了舊城改造、歷史文物的保留和修繕等工程，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，“昆明老街”、“順城、“百大新天地”等項(xiàng)目的出現(xiàn)更豐富了這一商圈的業(yè)態(tài)。 本年有75%樓盤的開(kāi)盤時(shí)間都在8月之后，造成上半年市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重短缺， ，總套數(shù)為4745套，也相對(duì)偏高。 216。物業(yè)形態(tài)：高層 占地面積： ㎡ 建筑面積：185000㎡ 車位數(shù)量：700 戶型面積區(qū)間：85245㎡ 價(jià)格范圍：4005500 項(xiàng)目均價(jià)：22000元/㎡ 營(yíng)銷主題：得中心者，得天下252?？臻g俊園由兩棟33層的建筑組成，均為精裝修。南亞之門寓意開(kāi)啟昆明的大門，面向南亞及世界的新昆明。從交通上看，輕軌1號(hào)線(環(huán)城南路站)、輕軌2號(hào)線(昆明站)、輕軌3號(hào)線(拓東體育館站)三軌交匯于此，三大輕軌交匯加上三大交通樞紐的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，不但為百富琪帶來(lái)大量交通中轉(zhuǎn)人潮，更全面滿足城市中央物業(yè)對(duì)休閑、購(gòu)物、游憩、辦公、居住的全面需求。項(xiàng)目位于云紡商圈，東林海梗路，南靠采蓮路，西至華昌路，北大永昌小區(qū)，地處一環(huán)和二環(huán)之間，是政府著力打造的未來(lái)CBD，人氣鼎盛、萬(wàn)商云集、交通發(fā)達(dá)，是昆明市進(jìn)出南市和西市的要塞。 東市區(qū) 東市區(qū)受交通配套不完善、規(guī)劃滯后等因素影響，一直是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、購(gòu)房者置業(yè)較少關(guān)注的區(qū)域，房?jī)r(jià)水平也相對(duì)較低，近年來(lái)僅有天祐地產(chǎn)、金沙地產(chǎn)等少數(shù)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。從居住環(huán)境來(lái)看，北市區(qū)聚集了黑龍?zhí)豆珗@、植物園、金殿、長(zhǎng)蟲(chóng)山等植被非常茂盛的公園和名山，這里空氣清新、植被茂盛，是非常適宜居住的板塊。七哩溪76445未開(kāi)盤別墅45%775濱江俊園一期15992063060%住宅40%1048.9500和諧世紀(jì)8939583540090%住宅、寫(xiě)字樓，商業(yè) 4636640%60006800巨和美術(shù)館小區(qū)260000未開(kāi)盤住宅3526048%2300侯谷花園7140565085%住宅51135%7688500星雅俊園14000099099%住宅、商業(yè)80240%9968500金色俊園418874263095%住宅75143%27007000金領(lǐng)時(shí)代140499未開(kāi)盤住宅、商業(yè)39276%7528000彩云間120409130096%住宅、商業(yè)76142%14007500欣都龍城306772未開(kāi)盤住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)60120%13008000官城嘉年華46080384100%住宅、商業(yè)5012030%3846700貴研另外醫(yī)療等配套不足曾是短板，但市第一人民醫(yī)院北市區(qū)醫(yī)院已于2008年12月開(kāi)工建設(shè)，它將建設(shè)成為一所大型三級(jí)甲等綜合性醫(yī)院，預(yù)計(jì)3年內(nèi)建設(shè)完成。同時(shí)也反映在政策方面，云南省出臺(tái)了《云南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，其界定標(biāo)準(zhǔn)為首次購(gòu)房面積小于90㎡，二次購(gòu)房面積在144㎡以內(nèi)的，都可以算作改善型住房，符合這一標(biāo)準(zhǔn)后，即使還未還清原住房貸款，也能享受首次貸款優(yōu)惠。半山?七哩溪位于昆明北市銀河片區(qū)，龍泉路與紅云路交匯處昆明龍脈長(zhǎng)蟲(chóng)山腳下，自然環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)水奇佳，交通便利。 代表項(xiàng)目個(gè)案 216。金域緹香位于昆明北市區(qū)北京路延長(zhǎng)線，占地約200畝是一個(gè)約29萬(wàn)平米濱水品質(zhì)生活社區(qū)，可容納約2500戶入住，戶型面積從75170平米不等。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：濱江俊園：俊發(fā)地產(chǎn)將以往的擁擠凌亂的張官營(yíng)打造成一座花園中的城市，樓盤內(nèi)采用了柔和的古典歐式風(fēng)格，在隨處可見(jiàn)的綠色景觀的簇?fù)硐拢@得生動(dòng)而愜意，采用了環(huán)保，低碳的綠色生活理念，讓人耳目一新，售樓部的裝修風(fēng)格也與整個(gè)樓盤相得益彰。城市的可持續(xù)發(fā)展，導(dǎo)致項(xiàng)目與城市更加緊密，項(xiàng)目自然環(huán)境得到持續(xù)的漳顯，溪麓 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：金領(lǐng)時(shí)代：金領(lǐng)時(shí)代將會(huì)分有兩個(gè)區(qū)，A區(qū)以小戶型為主，B區(qū)以大戶型為主，兩個(gè)區(qū)房源共1400套。