西南林大-20xx年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-wenkub
2022-12-17 03:13:56 本頁(yè)面
【正文】 當(dāng)月成交金額 ( 萬(wàn)元 ) 376850 238695 341994 297908 169303 226549 235662 254300 220742 300053 390454 783262 當(dāng)月成交均價(jià) ( 元 / ㎡ ) 5339 6160 6057 6613 6757 6085 6588 6174 6546 6227 7976 7399 當(dāng)月成交量 ( 套 ) 8985 4839 7013 6014 3527 4191 3696 5090 4699 6271 5881 12631 2021 年 1月2021 年 2月2021 年 3月2021 年 4月2021 年 5月2021 年 6月2021 年 7月2021 年 8月2021 年 9月2021 年 10月2021 年 11月2021 年 12月 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 8 圖 3 2021年昆明主城區(qū)商品房每月成交量及成交價(jià)格連續(xù)性變化圖 2021 年昆明市 住宅市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)也就是居住物業(yè)市場(chǎng)是最貼近我們生活，也是國(guó)家調(diào)控最猛烈的市場(chǎng)。 2021 年商品房交易市場(chǎng)分析 商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 一批重大基礎(chǔ)設(shè)施的建成并投入使用，昆明投資洼地效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，昆明主城區(qū)土地價(jià)值得到釋放。從圖 2 中可以看出，住宅用地成交額遠(yuǎn)大于商業(yè)用地，顯示出在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以商品住宅開(kāi)發(fā)為主，從一個(gè)側(cè)面反映出消費(fèi)者對(duì)住房的需求仍然強(qiáng)勁。 05001000150020212500300035004000成交面積（畝） 0 2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月 圖 1 2021年 1月 12月每月土地成交面積連續(xù)性變化圖 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 6 土地交易主要集中于住宅用地和商業(yè)用地。對(duì)它的研究關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)民生的諸多方面，所以研究昆明市的房地產(chǎn)發(fā)展情況具有重要的意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。 market analysis。 .......................... 10 地方政策推高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，成為高房?jī)r(jià)“幫兇” ..... 10 城中村改造帶來(lái)諸多問(wèn)題 .............................. 11 ................. 12 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響 .................................... 12 產(chǎn)業(yè)投資影響 ....................................... 13 房地產(chǎn)調(diào)控政策因素影響 .............................. 14 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)政策影響 .......................................14 地方房地產(chǎn)市場(chǎng)政策影響 ………………………………………………… .15 昆明市市政建設(shè)政策的影響 ……………………………………………… .15 昆明城中村改造 政策的影響 ……………………………………… 15 外地購(gòu)房者的影響 …………………………………………… ...16 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展需要注意的問(wèn)題 ………………… 16 3 地方政府收入來(lái)源需要轉(zhuǎn)變 …………………………………… .16 中央政府調(diào)控政策需要地方上的執(zhí)行 ………………………… .錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 注意地方政策的制定實(shí)施帶來(lái)的影響 .....................18 繼續(xù)擴(kuò)大安居、保障房建設(shè) …………………………………… .錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 future predictions。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善 居住條件，提高居民的居住水平。 2021 年昆明房地產(chǎn)用地成交情況分析 土地作為房地產(chǎn)業(yè)的充分必要條件，其供給對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)起到?jīng)Q定性的作用從圖 1 顯示可以看出： 2021 年 1 月 2021 年 12 月，除了在 5 月沒(méi)有土地成交外，其余月份均有土地成交，其中 12 月成交土地面積創(chuàng)歷史新高，共成交各類土地 畝，土地成交量呈現(xiàn)出前低后高。圖 2 和表 1 就 2021 年昆明主城住宅用地和商業(yè)用地交易作出 對(duì)比分析。而從表 1數(shù)據(jù)中我們看 到 2021 年住宅用地與商業(yè)用地成交價(jià)格都有大幅度的上漲。 2021 年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)達(dá)到 429 萬(wàn)元 /畝，比 2021 年增長(zhǎng)了 %；樓面地價(jià)達(dá)到了 2336元 /㎡，比 2021年翻了一番。是房產(chǎn)交易的主要產(chǎn)品。從圖 4 可以看出： 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)基本保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。在 2021 年昆明主城區(qū)供應(yīng)樓盤(pán)有 41 個(gè)，總供應(yīng)量 萬(wàn)套，銷售 萬(wàn)套，整體銷售率達(dá)到歷史最好的 %，住房需求旺盛。主要是由于 2021 商業(yè)供應(yīng)量主要來(lái)自城中村改造項(xiàng)目，而城中村改造項(xiàng)目目前上市的的項(xiàng)目主要為住宅類產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商為了整個(gè)項(xiàng)目的資金回收，商業(yè)類產(chǎn)品明顯滯后于住宅類產(chǎn)品，從而影響了商業(yè)類產(chǎn)品的有效 供給。 0204060801001201401600%10%20%30%40%50%60%70%80%供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 4 4 . 3 6 1 3 7 . 7 7 1 1 0 . 7 2 6 4 . 5 7銷售量（萬(wàn)㎡） 2 2 . 8 2 9 9 . 6 2 7 4 . 4 7 4 6 . 9 4銷售率 5 1 . 4 4 % 7 2 . 3 1 % 6 7 . 2 6 % 7 2 . 7 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 圖 5 20212021年昆明商業(yè)市場(chǎng)交易情況圖 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 10 050001000015000202102500030000 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成交均價(jià) 16340 18258 17685 24185漲幅 38% 12% 3 % 37%2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 圖 6 20212021年昆明商業(yè)成交均價(jià)及價(jià)格漲幅圖 年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析 昆明市房地產(chǎn) 價(jià)格繼續(xù)高漲。其中市中心區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)入了 10000 元 /㎡大關(guān)，南市區(qū)和北市區(qū)進(jìn)入了 8000 元 /㎡大關(guān)。也就是說(shuō)今后在三環(huán)內(nèi)買一平方米的房屋，相關(guān)部門(mén)最少要收 2785 元 /㎡。因此昆明三環(huán)內(nèi)的房屋均價(jià)在2021 年直指 7000 元 /㎡以上。就對(duì)房地產(chǎn) 的影響來(lái)看主要有：（ 1） .城中村改造催生了一大 批“被征地”富翁， 城中村改造的村民一夜暴富后的投資意向 對(duì)昆明房?jī)r(jià)開(kāi)始產(chǎn)生影響。 雖 然房租上調(diào)，但 從 少數(shù)房地產(chǎn)中介公司 得到的數(shù)據(jù)顯示 租房成交量卻沒(méi)有上升 。 買不起房，租房也難。在 2021 年昆明實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。從昆明市統(tǒng)計(jì)年鑒得到數(shù)據(jù) 2021 年全市常住 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 13 人口 628 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比重為 %，人口密度 人 /平方公里。由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施經(jīng)儲(chǔ)蓄投資預(yù)期不理想時(shí)，大多數(shù)人選擇投資房產(chǎn)，加之銀行貸款政策長(zhǎng)期以來(lái)的松動(dòng)，使人們購(gòu)買望房屋的期望大大增加，極大的促進(jìn)了房產(chǎn)消費(fèi)。同時(shí)， 2021 年可謂是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最嚴(yán)厲的一年。 0
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