【正文】 主持或參與了十一項(xiàng)科研課題，如云南省科委軟課題“云南省天然林保護(hù)工程效益評(píng)價(jià)研究”；橫向項(xiàng)目“漾濞彝族自治縣核桃產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)劃研究”和“昆明市鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)建設(shè)支撐條件研究”；自然基金項(xiàng)目“中國木材市場(chǎng)研究”（中國社會(huì)科學(xué)院西南地區(qū)分項(xiàng)目）；國家社 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 21 會(huì)科學(xué)基金“云南少數(shù)民族山地社區(qū)生計(jì)發(fā)展與森林可持續(xù)管理研究”；高等學(xué)校博士學(xué)科點(diǎn)專項(xiàng)科研基金項(xiàng)目“森林環(huán)境資源市場(chǎng)化研究”；美國福特基金項(xiàng)目“云南省林木采伐限額管理研究與試驗(yàn)項(xiàng)目”等。 Zhenguo Lin 而隨著 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 ，外地大型開發(fā)企業(yè)必將在產(chǎn)品創(chuàng)新及成本控制等方面 顯示其強(qiáng)大的市場(chǎng)競爭力，而本土開發(fā)企業(yè) 這 必將在大的市場(chǎng)環(huán)境中逐步增強(qiáng)企業(yè)的核心價(jià)值，以應(yīng)對(duì)來自外地開發(fā)企業(yè)的挑戰(zhàn)及市場(chǎng)供需的雙重壓力 。但是在一些政策的規(guī)劃和執(zhí)行卻對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來了負(fù)面影響。 昆明在 2021 年 1 月 18 日出臺(tái)了“限購令”，但并沒在“新國八條”要求的 2 月 20 日之前出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則，昆明和大部分城市一樣“爽約”了 。而在土地收入上， 2021 年昆明市實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)款 億元，粗略計(jì)算，土地收入占財(cái)政總收入的 %。村民一夜暴富后的投資意向也在一定程度上影響著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與消費(fèi)。以城中村更新后的總建筑面積估算：如果以平均 5 層計(jì)算，見縫插針、密不透風(fēng)的城中村的容積率大約是 4；按照“拆一還一，舊地回遷”的政策，更新后的容積率不可能是 4。第二，提高了開發(fā)商獲取預(yù)售證的門檻，地上部分需要 7層及 7 層以上才能申請(qǐng)預(yù)售證。這一年國家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)整政策，從國務(wù)院 4 月份出臺(tái)“新國十 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 14 條”、“ ”新政，到一線城市的限購令。 作為西部地區(qū)第四大城市， 2021 年昆明市經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持著高速發(fā)展。打工者與畢業(yè)生壓力激增。（ 2） .隨著拆遷工作的逐步推進(jìn)，被戲稱為凹地的城中村正在逐步消失，曾經(jīng)是城中村主要住客的打工者不得不搬家，重新找房、租房。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 11 所以，在“ 54321”政策下，昆明市三環(huán)內(nèi)的房屋不低于 6000 元 /㎡。 2021 年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)達(dá)到 429 萬元 /畝，比 2021 年增長了 %；樓面地價(jià)達(dá)到了 2336 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。住宅市場(chǎng)整體均價(jià)達(dá)到 7121 元 /㎡，價(jià)格同比 2021年上漲 %，住宅價(jià)格上漲勢(shì)頭明顯是非?？斓?。在 2021 年昆明主城區(qū)商品房成交金額達(dá)到 億元，成交面積 萬㎡，成 交 萬套，單套平均面積 ㎡，成交均價(jià)已經(jīng)在年底時(shí)穩(wěn)步站上 7000 元 /㎡。土地成本的增加也在推動(dòng)著房產(chǎn)價(jià)格的過快增長。同時(shí)可以看到，土地交易受到國家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)間的較大影響。 countermeasures。 西南林業(yè)大學(xué) 本科畢業(yè)（設(shè)計(jì)）論文 （ 2021 屆） 題目： 2021 年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 教學(xué)院系 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 專 業(yè) 會(huì)計(jì)學(xué) 學(xué)生姓名 汪騰蛟 指導(dǎo)教師 蘇建蘭（ 副教授 ） 評(píng) 閱 人 2021 年 03 月 20 日 2 目 錄 前言 .................................................... 4 ........................ 5 2021 年昆明房地產(chǎn)用地成交情況分析 ..................... 5 2021 年商品房交易市場(chǎng)分析 ............................ 7 2021 年昆明市住宅市場(chǎng)分析 ............................ 8 2021 年昆明市商業(yè)市場(chǎng)分析 ............................ 9 ................. 10 昆明市房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高漲。 Kunming 前 言 房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 5 業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。即在有房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)月份，土地成交量較低，隨后 成交 量放大。 010002021300040005000住宅 商業(yè) 成交面積（畝） 地上最大建筑面積（萬㎡） 圖 2 2021年昆明主城區(qū)住宅和商業(yè)用地成交面積分析圖 表 1 20212021年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)及商業(yè)地價(jià)對(duì)比分析表 2021年 2021年 價(jià)格增長率 住宅用地平均成交單價(jià)（萬元 /畝） 259 429 % 住宅用地平均成交樓面地價(jià)（元 /㎡） 1167 2336 % 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 7 商業(yè)用地平均成交單價(jià)（萬元 /畝） 315 513 % 商業(yè)用地平均成交樓面地價(jià)（ 元 /㎡） 1299 2696 % 資料來源： 根據(jù)昆明市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理 在 2021 年受國家實(shí)施“橋頭堡”戰(zhàn)略的影響，昆明出臺(tái)了“ 54321”政策，（ “5 ， 4， 3， 2， 1” 政策就是指二環(huán)內(nèi)住宅地價(jià)不低于 500 萬元 /畝，二、三環(huán)之間住宅地價(jià)不低于 400 萬元 /畝，三環(huán)外住宅地價(jià)根據(jù)不同區(qū)域分別不得低于300 萬元 /畝， 200 萬 /畝， 100 萬 /畝 ） 。圖 3 反應(yīng)了昆明主城區(qū) 2021 年商品房市場(chǎng)交易狀況。 2021 年昆明市商業(yè) 市場(chǎng)分析 非居住物業(yè)市場(chǎng)是廣義上的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 在我們?nèi)粘Ｉ钪邪缪葜匾巧馁徺I或租憑費(fèi)用占據(jù)了商業(yè)運(yùn)行成本的很大部分，擁有著相對(duì)于居住物業(yè)市場(chǎng)更高的價(jià)格。商業(yè)地價(jià)達(dá)到 513 萬元 /畝，比 2021 年增長了 %，樓面地價(jià)達(dá)到 2696 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。 6000元 /㎡，這只是起價(jià)。 房源的數(shù)量越來越少，但是租房的人卻在急劇增多。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 12 年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素分析 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿υ谶@之中起到了巨大的作用，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的高增長也在刺激著更大的房地產(chǎn)投資放大；而較高的城鎮(zhèn)人口比重，趨于小型化的家庭結(jié)構(gòu)則促使昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)居民住房需求依然保持著較高增長，刺激商品住房價(jià)格維持在較高水平；近幾年來昆明市房地產(chǎn)開注重功能的完善和居住環(huán)境的美化，增加開發(fā)成本，但同時(shí)也提高了售價(jià)。在這樣的背景下，昆明市房地產(chǎn)投資仍然保持著非常高的投資熱度，可見投資商對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)抱有很大信心。取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在 10 天內(nèi)一次性向社會(huì)公布經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審核確認(rèn)的全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。那么，多少合適呢？要產(chǎn)生更新的動(dòng)力，需要保證開發(fā)商有合理的賺頭。 外地購房者的影響 昆明作為云南省會(huì)，同時(shí)是著名的旅游城市。不難看出，土地收入成了 昆明市 財(cái)政收入的“聚寶盆” 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 17