【正文】 00 元 /㎡，假如一個樓盤容積率在 ，二環(huán)內樓面地價將不低于 3000 元 /㎡，三環(huán)內樓面地價將不低于 2400 元 /㎡，換而言之，今后昆明的購房者在三環(huán)內購房，最少要交給相關部門 2400 元 /㎡的土地使用費，再加上市政配套費 80 元 /㎡，營業(yè)稅及附加按購房 總額的 %計算（ 5500 元 /㎡銷售價格的房屋 ,營業(yè)稅 305 元 /㎡）。 2021年昆明純商業(yè)地產市場整體均價達到了 24185元 /㎡，價格漲幅達到了 37%，價格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價格漲幅。 圖 4 2021年昆明主城區(qū)每月住宅二級市場各區(qū)域整體均價連續(xù)性變化圖 表 2 20212021年昆明主城區(qū)住宅市場銷售情況表 科目 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 樓盤個數（個） 152 144 86 64 41 總供應量（套） 80037 95442 57711 80467 55013 銷售量 (套 ) 44850 49776 30448 48280 43702 銷售率 % % % % % 價格（元 /㎡） 3304 4547 5245 5533 7121 價格漲幅 % % % % % 資料來源：新浪地產頻道，中國房源網數據整理 4000450050005500600065007000750080008500900095001000010500110001150012021市中心區(qū)域 8200 8491 8700 8433 10085 9873 9907 9809 9906 10472 10500 11559 南市區(qū) 7262 7013 7099 7826 7313 7621 7787 7606 7604 7874 8085 8186 東市區(qū) 5107 5237 5510 5441 5377 5789 5955 6121 6182 6065 6535 6678 西市區(qū) 4886 5024 5303 5483 5455 5800 6029 6248 6394 6579 6976 7022 北市區(qū) 5740 5989 6032 6217 6876 6896 6988 7013 7504 7780 8082 8135 2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月 西南林業(yè)大學經濟管理學院 2021 屆畢業(yè)論文（設計） 9 表 2 反應了 2021 年昆明主城區(qū)住宅市場交易情況。 2021 年商品房交易市場分析 商品房是特指經政府有關部門批準，由房地產開發(fā)經營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。從圖 2 中可以看出，住宅用地成交額遠大于商業(yè)用地，顯示出在當前社會經濟環(huán)境下，房地產開發(fā)以商品住宅開發(fā)為主，從一個側面反映出消費者對住房的需求仍然強勁。對它的研究關系經濟社會民生的諸多方面，所以研究昆明市的房地產發(fā)展情況具有重要的意義。 market analysis。 注意地方政策的制定實施帶來的影響 .....................18 繼續(xù)擴大安居、保障房建設 …………………………………… .錯誤 !未定義書簽。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利于改善 居住條件，提高居民的居住水平。圖 2 和表 1 就 2021 年昆明主城住宅用地和商業(yè)用地交易作出 對比分析。 2021 年昆明主城區(qū)住宅地價達到 429 萬元 /畝，比 2021 年增長了 %；樓面地價達到了 2336元 /㎡，比 2021年翻了一番。從圖 4 可以看出： 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域二級市場房價基本保持增長勢頭。主要是由于 2021 商業(yè)供應量主要來自城中村改造項目，而城中村改造項目目前上市的的項目主要為住宅類產品，開發(fā)商為了整個項目的資金回收，商業(yè)類產品明顯滯后于住宅類產品，從而影響了商業(yè)類產品的有效 供給。其中市中心區(qū)域房價進入了 10000 元 /㎡大關，南市區(qū)和北市區(qū)進入了 8000 元 /㎡大關。因此昆明三環(huán)內的房屋均價在2021 年直指 7000 元 /㎡以上。 雖 然房租上調，但 從 少數房地產中介公司 得到的數據顯示 租房成交量卻沒有上升 。在 2021 年昆明實現地區(qū)生產總值 億元，比上年增長 %。由于國家宏觀經濟調控措施經儲蓄投資預期不理想時，大多數人選擇投資房產，加之銀行貸款政策長期以來的松動，使人們購買望房屋的期望大大增加，極大的促進了房產消費。 01002003004005000%10%20%30%40%50%60%房地產開發(fā)完成投資（億元） 66 68 70 108 140 172 2 2 1 . 9 9 2 5 9 . 2 9 3 6 9 . 4 3 4 4 0 . 6 8比上年增長 3 . 1 3 % 3 . 0 3 % 2 . 9 4 % 5 4 . 2 9 3 0 . 0 0 1 5 . 2 0 2 1 . 1 0 1 6 . 8 0 4 2 . 5 0 1 9 . 3 02021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 圖 9： 20212021年昆明房地產投資增長情況 政策因素影響 ． 1 國家房地產市場政策影響 2021 年是近幾年國家對房地產調控最嚴的一年，從 2021 年 出臺的政策可以看出：出臺政策的時間節(jié)點看，上半年主要集中在 1 月份和 4 月份，一方面是由于 2021 年中國房價上漲過快，在 1 月份出臺房地產調控政策，一方面可以為全年房地產調控定一個總的基調，通過調節(jié)購房者心理預期來調節(jié)房價，另一方面，可以為后續(xù)制定政策預留一定的空間。商品房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，一 個預售項目只能設立一個監(jiān)管賬戶。按照計劃， 5 年內需要更新的城中村建筑面積有 3800 多萬平米（統(tǒng)計數據），那么，更新后的建筑面積應該是： 3800 萬平米247。從昆明房地產商品房市場的購買群體分析，本地居民購買的比例大約為 40％，州市居民購買比例約占 40％，而剩下的百分之十幾到二十是省外購房者，也就是說，州市居民來昆明買房占據著很大的一個市場。為此，對出 臺打壓房地產的政策也尤為謹慎。 也 就是，很多人遭限購，開發(fā)商銷售受阻，資金回籠困難，加上銀行商業(yè)貸款門檻提高，融資渠道有限，間接影響開發(fā)商拿地，進而影響昆明土地出讓 ，影響昆明地方財政收入 。合理預見這些經濟社會發(fā)展規(guī)劃和市政建設等對房地產市場的影響，制定相應的應對調控措施。兩個理念：一個是科學發(fā)展的理念，一個是誠信的社會理念。她無私的關愛和嚴謹的治學態(tài)度，將激勵我不斷的進取，走好以后的道路。 。 還有 我的同學 們 ，在寫作的過程中給我提供了一些寶貴的資料和建議，在此一并感謝 。提高三方面的能力：第一是前期策劃和判斷的能力，這 條特別重要，如果前期的市場沒有判斷好， 在經營中就會有諸多困難 ，從目前看，企業(yè)開發(fā)的指標還在上升，但是銷售的指標在下降，空置房在增加，這個慣性還要一定時間，這個慣性 將給 帶來一定的壓力；第二提高產品開發(fā)能力，提高產品的技術含量，提高環(huán)保水平；第三提高企業(yè)的融資能力和資金管理能力。從 2021年開始，昆明在西部城市率先走 出保障性住房工作步伐 —— 實施廉租住房建設，并逐年加大建設規(guī)模，至 2021 年八月，全市累計投入建設資金近 20 多億元，新建廉租住房 18907 套（ 萬平方米），按照《昆明市 2021— 2021 年保障性住房建設規(guī)劃》，從 2021 年起至 2021 年，昆明市將用 3 年的時間，全力推進廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房建設，加大棚戶區(qū)改造力度，自 2021 年起至 2021 年 3 年內，全市建設保障性住房 12 萬余套，各項舉措反復明確將擴大保障性住房建設。 地方政府對國家調控政策的執(zhí)行不能成為一個虛有其表的工程，而應該真正做到實處，讓百姓受益。 中央政府調控 政策 需要 地方 上的執(zhí)行 由于我國特殊國情，中央政府不可能坐視房價居高不下，讓社會民眾群情激昂，這幾年