【正文】 00 元 /㎡，假如一個(gè)樓盤容積率在 ，二環(huán)內(nèi)樓面地價(jià)將不低于 3000 元 /㎡，三環(huán)內(nèi)樓面地價(jià)將不低于 2400 元 /㎡，換而言之，今后昆明的購(gòu)房者在三環(huán)內(nèi)購(gòu)房，最少要交給相關(guān)部門 2400 元 /㎡的土地使用費(fèi)，再加上市政配套費(fèi) 80 元 /㎡，營(yíng)業(yè)稅及附加按購(gòu)房 總額的 %計(jì)算（ 5500 元 /㎡銷售價(jià)格的房屋 ,營(yíng)業(yè)稅 305 元 /㎡）。 2021年昆明純商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體均價(jià)達(dá)到了 24185元 /㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅。 圖 4 2021年昆明主城區(qū)每月住宅二級(jí)市場(chǎng)各區(qū)域整體均價(jià)連續(xù)性變化圖 表 2 20212021年昆明主城區(qū)住宅市場(chǎng)銷售情況表 科目 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 樓盤個(gè)數(shù)（個(gè)） 152 144 86 64 41 總供應(yīng)量（套） 80037 95442 57711 80467 55013 銷售量 (套 ) 44850 49776 30448 48280 43702 銷售率 % % % % % 價(jià)格（元 /㎡） 3304 4547 5245 5533 7121 價(jià)格漲幅 % % % % % 資料來(lái)源：新浪地產(chǎn)頻道，中國(guó)房源網(wǎng)數(shù)據(jù)整理 4000450050005500600065007000750080008500900095001000010500110001150012021市中心區(qū)域 8200 8491 8700 8433 10085 9873 9907 9809 9906 10472 10500 11559 南市區(qū) 7262 7013 7099 7826 7313 7621 7787 7606 7604 7874 8085 8186 東市區(qū) 5107 5237 5510 5441 5377 5789 5955 6121 6182 6065 6535 6678 西市區(qū) 4886 5024 5303 5483 5455 5800 6029 6248 6394 6579 6976 7022 北市區(qū) 5740 5989 6032 6217 6876 6896 6988 7013 7504 7780 8082 8135 2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 9 表 2 反應(yīng)了 2021 年昆明主城區(qū)住宅市場(chǎng)交易情況。 2021 年商品房交易市場(chǎng)分析 商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。從圖 2 中可以看出，住宅用地成交額遠(yuǎn)大于商業(yè)用地，顯示出在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以商品住宅開(kāi)發(fā)為主，從一個(gè)側(cè)面反映出消費(fèi)者對(duì)住房的需求仍然強(qiáng)勁。對(duì)它的研究關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)民生的諸多方面，所以研究昆明市的房地產(chǎn)發(fā)展情況具有重要的意義。 market analysis。 注意地方政策的制定實(shí)施帶來(lái)的影響 .....................18 繼續(xù)擴(kuò)大安居、保障房建設(shè) …………………………………… .錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善 居住條件，提高居民的居住水平。圖 2 和表 1 就 2021 年昆明主城住宅用地和商業(yè)用地交易作出 對(duì)比分析。 2021 年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)達(dá)到 429 萬(wàn)元 /畝，比 2021 年增長(zhǎng)了 %；樓面地價(jià)達(dá)到了 2336元 /㎡，比 2021年翻了一番。從圖 4 可以看出： 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)基本保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。主要是由于 2021 商業(yè)供應(yīng)量主要來(lái)自城中村改造項(xiàng)目，而城中村改造項(xiàng)目目前上市的的項(xiàng)目主要為住宅類產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商為了整個(gè)項(xiàng)目的資金回收，商業(yè)類產(chǎn)品明顯滯后于住宅類產(chǎn)品，從而影響了商業(yè)類產(chǎn)品的有效 供給。其中市中心區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)入了 10000 元 /㎡大關(guān)，南市區(qū)和北市區(qū)進(jìn)入了 8000 元 /㎡大關(guān)。因此昆明三環(huán)內(nèi)的房屋均價(jià)在2021 年直指 7000 元 /㎡以上。 雖 然房租上調(diào)，但 從 少數(shù)房地產(chǎn)中介公司 得到的數(shù)據(jù)顯示 租房成交量卻沒(méi)有上升 。在 2021 年昆明實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施經(jīng)儲(chǔ)蓄投資預(yù)期不理想時(shí)，大多數(shù)人選擇投資房產(chǎn)，加之銀行貸款政策長(zhǎng)期以來(lái)的松動(dòng)，使人們購(gòu)買望房屋的期望大大增加，極大的促進(jìn)了房產(chǎn)消費(fèi)。 01002003004005000%10%20%30%40%50%60%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資（億元） 66 68 70 108 140 172 2 2 1 . 9 9 2 5 9 . 2 9 3 6 9 . 4 3 4 4 0 . 6 8比上年增長(zhǎng) 3 . 1 3 % 3 . 0 3 % 2 . 9 4 % 5 4 . 2 9 3 0 . 0 0 1 5 . 2 0 2 1 . 1 0 1 6 . 8 0 4 2 . 5 0 1 9 . 3 02021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 圖 9： 20212021年昆明房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況 政策因素影響 ． 1 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)政策影響 2021 年是近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)的一年，從 2021 年 出臺(tái)的政策可以看出：出臺(tái)政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，上半年主要集中在 1 月份和 4 月份，一方面是由于 2021 年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在 1 月份出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，一方面可以為全年房地產(chǎn)調(diào)控定一個(gè)總的基調(diào)，通過(guò)調(diào)節(jié)購(gòu)房者心理預(yù)期來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，另一方面，可以為后續(xù)制定政策預(yù)留一定的空間。商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，一 個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶。按照計(jì)劃， 5 年內(nèi)需要更新的城中村建筑面積有 3800 多萬(wàn)平米（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），那么，更新后的建筑面積應(yīng)該是： 3800 萬(wàn)平米247。從昆明房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)的購(gòu)買群體分析，本地居民購(gòu)買的比例大約為 40％，州市居民購(gòu)買比例約占 40％，而剩下的百分之十幾到二十是省外購(gòu)房者，也就是說(shuō)，州市居民來(lái)昆明買房占據(jù)著很大的一個(gè)市場(chǎng)。為此，對(duì)出 臺(tái)打壓房地產(chǎn)的政策也尤為謹(jǐn)慎。 也 就是，很多人遭限購(gòu)，開(kāi)發(fā)商銷售受阻，資金回籠困難，加上銀行商業(yè)貸款門檻提高，融資渠道有限，間接影響開(kāi)發(fā)商拿地，進(jìn)而影響昆明土地出讓 ，影響昆明地方財(cái)政收入 。合理預(yù)見(jiàn)這些經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和市政建設(shè)等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)調(diào)控措施。兩個(gè)理念：一個(gè)是科學(xué)發(fā)展的理念，一個(gè)是誠(chéng)信的社會(huì)理念。她無(wú)私的關(guān)愛(ài)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，將激勵(lì)我不斷的進(jìn)取，走好以后的道路。 。 還有 我的同學(xué) 們 ，在寫(xiě)作的過(guò)程中給我提供了一些寶貴的資料和建議，在此一并感謝 。提高三方面的能力：第一是前期策劃和判斷的能力，這 條特別重要，如果前期的市場(chǎng)沒(méi)有判斷好， 在經(jīng)營(yíng)中就會(huì)有諸多困難 ，從目前看，企業(yè)開(kāi)發(fā)的指標(biāo)還在上升，但是銷售的指標(biāo)在下降，空置房在增加，這個(gè)慣性還要一定時(shí)間，這個(gè)慣性 將給 帶來(lái)一定的壓力；第二提高產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力，提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，提高環(huán)保水平；第三提高企業(yè)的融資能力和資金管理能力。從 2021年開(kāi)始，昆明在西部城市率先走 出保障性住房工作步伐 —— 實(shí)施廉租住房建設(shè)，并逐年加大建設(shè)規(guī)模，至 2021 年八月，全市累計(jì)投入建設(shè)資金近 20 多億元，新建廉租住房 18907 套（ 萬(wàn)平方米），按照《昆明市 2021— 2021 年保障性住房建設(shè)規(guī)劃》，從 2021 年起至 2021 年，昆明市將用 3 年的時(shí)間，全力推進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房建設(shè)，加大棚戶區(qū)改造力度，自 2021 年起至 2021 年 3 年內(nèi)，全市建設(shè)保障性住房 12 萬(wàn)余套，各項(xiàng)舉措反復(fù)明確將擴(kuò)大保障性住房建設(shè)。 地方政府對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的執(zhí)行不能成為一個(gè)虛有其表的工程，而應(yīng)該真正做到實(shí)處，讓百姓受益。 中央政府調(diào)控 政策 需要 地方 上的執(zhí)行 由于我國(guó)特殊國(guó)情，中央政府不可能坐視房?jī)r(jià)居高不下，讓社會(huì)民眾群情激昂，這幾年