【正文】 其次，還要感謝在這四年的學(xué)習(xí)中教過我的所有老師們，謝謝他們傳授給了我知識。 繼續(xù)擴(kuò)大 安居、保障房建設(shè) 住房保障工作是一項(xiàng)重要的民生、民心工程，與群眾利益息息相關(guān)。 只有隨著其他行業(yè)發(fā)展，在政府財(cái)政收入中貢獻(xiàn)的稅收比重增大，房地產(chǎn)行業(yè)也就不能再挾持政府和國民經(jīng)濟(jì)了，也能真正讓政府、房地產(chǎn)回歸到正常關(guān)系，這里需要較長時(shí)間的發(fā)展，也需要 地方 政府 觀念 真正的轉(zhuǎn)變。 4 ＝ 6270 萬平米；其中，補(bǔ)償給村民 3800 萬平米，開發(fā)商可用于銷售的面積是 2470 萬平米。下半年主要集中在 9 月份，雖然上半年國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是調(diào)控效果并不好，針對房地產(chǎn)“金九銀十”的傳統(tǒng)，國家出臺了“ ”綜合調(diào)控政策，通過金融、稅收等綜合性政策，抑制房價(jià)過快上漲。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 億 元、 億元和 億元，分別比上年增長 %、 %和 %，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ::。 城中村改造帶來諸多問 題 從 2021 年起，昆明開始了為期五年的城中村改造計(jì)劃。圖5 和圖 6 反應(yīng)了 2021 年昆明市商業(yè)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況。商業(yè)地價(jià)達(dá)到 513萬元 /畝，比 2021年增長了 %，樓面地價(jià)達(dá)到 2696 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。 關(guān)鍵字： 昆明市 房地產(chǎn) 市場分析 未來預(yù)測 發(fā)展對策 2021 kunming real estate market analysis Abstract： This paper based on the operation condition of real estate market of k u n m i n g i n 2 0 1 0 , a n a l y z e d a s e r i e s o f p r o b l e m s and revealed some factors impacting on market operation. And finally, put forward some countermeasures to promote the real estate market operate orderly Keyword： real estate。 2021 年昆明主城區(qū)住宅用地成交面積 畝，地上可建最大建筑面積 ；商業(yè)用地成交面積 ，地上可建最大建筑面積 萬平米； 2021 年成交土地中除少部分城中村項(xiàng)目已經(jīng)上市銷售，大部分項(xiàng)目按照房地產(chǎn)正常開發(fā)周期，預(yù)計(jì)將在 20212021 年上市銷售。 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域房價(jià)保持明顯上漲態(tài)勢，其中北市區(qū)房價(jià)漲幅最大，漲幅接近 50%。 而在商業(yè)商場上， 2021 年昆明純商業(yè)整體均價(jià) 更達(dá)到了 24185 元 /㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅 。 （ 3） 昆明市的城中村改造，若 336 個(gè)城中村全部重建改造完畢 ，需要的總投資約為 1000 億元，拆遷費(fèi)用較大 。從圖 9中可以看出：昆明市房地產(chǎn)投資從 2021 年開發(fā)投資達(dá)到高位后開始有所回落。 昆明市市政建設(shè)政策的影響 昆明市只是一個(gè)二線城市，房價(jià)為什么會直指 6000 元 /㎡？土地成本太高，這是非常關(guān)鍵的原因！在“ 5， 4， 3， 2， 1”政策下，就開發(fā)商而言，政府收取了各項(xiàng)費(fèi)用 2785 元 /㎡以后，再加上建安成本 2021 元 /㎡（含土建成本，供水，供電、煤氣、綠化、配套設(shè)施等成本），房屋成本最少也在 4785 元 /㎡，按 6000元 /㎡銷售后，開發(fā)商有 1215 元 /㎡的毛利潤，按 25%再向相關(guān)部門繳納企 業(yè)所得稅，開發(fā)商稅后凈利潤 911 元 /㎡。再加上近年來昆明城市化發(fā)展、城中村改造進(jìn)程，這些需求與有限供應(yīng)的已經(jīng)形成了無法彌補(bǔ)的矛盾。 地方政府對國家調(diào)控政策的執(zhí)行不能成為一個(gè)虛有其表的工程，而應(yīng)該真正做到實(shí)處，讓百姓受益。提高三方面的能力：第一是前期策劃和判斷的能力，這 條特別重要，如果前期的市場沒有判斷好， 在經(jīng)營中就會有諸多困難 ，從目前看，企業(yè)開發(fā)的指標(biāo)還在上升，但是銷售的指標(biāo)在下降，空置房在增加，這個(gè)慣性還要一定時(shí)間，這個(gè)慣性 將給 帶來一定的壓力；第二提高產(chǎn)品開發(fā)能力，提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，提高環(huán)保水平；第三提高企業(yè)的融資能力和資金管理能力。 。兩個(gè)理念：一個(gè)是科學(xué)發(fā)展的理念，一個(gè)是誠信的社會理念。 也 就是，很多人遭限購，開發(fā)商銷售受阻，資金回籠困難，加上銀行商業(yè)貸款門檻提高，融資渠道有限，間接影響開發(fā)商拿地，進(jìn)而影響昆明土地出讓 ，影響昆明地方財(cái)政收入 。從昆明房地產(chǎn)商品房市場的購買群體分析，本地居民購買的比例大約為 40％，州市居民購買比例約占 40％，而剩下的百分之十幾到二十是省外購房者，也就是說，州市居民來昆明買房占據(jù)著很大的一個(gè)市場。商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，一 個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶。由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施經(jīng)儲蓄投資預(yù)期不理想時(shí)，大多數(shù)人選擇投資房產(chǎn)，加之銀行貸款政策長期以來的松動，使人們購買望房屋的期望大大增加，極大的促進(jìn)了房產(chǎn)消費(fèi)。 雖 然房租上調(diào)，但 從 少數(shù)房地產(chǎn)中介公司 得到的數(shù)據(jù)顯示 租房成交量卻沒有上升 。其中市中心區(qū)域房價(jià)進(jìn)入了 10000 元 /㎡大關(guān)，南市區(qū)和北市區(qū)進(jìn)入了 8000 元 /㎡大關(guān)。從圖 4 可以看出： 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域二級市場房價(jià)基本保持增長勢頭。圖 2 和表 1 就 2021 年昆明主城住宅用地和商業(yè)用地交易作出 對比分析。 注意地方政策的制定實(shí)施帶來的影響 .....................18 繼續(xù)擴(kuò)大安居、保障房建設(shè) …………………………………… .錯(cuò)誤 !未定義書簽。對它的研究關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會民生的諸多方面，所以研究昆明市的房地產(chǎn)發(fā)展情況具有重要的意義。 2021 年商品房交易市場分析 商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 2021年昆明純商業(yè)地產(chǎn)市場整體均價(jià)達(dá)到了 24185元 /㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅。 城中村的改造看上去是那么美好，但其中也催生了很多問題。消費(fèi)支出為 元，增長 %。 說明 國家調(diào)控政策在一定時(shí)間段對房地產(chǎn)市場能產(chǎn)生較大影響，但是在時(shí)效上影響不夠顯著 。如此巨大的供應(yīng)量，更新樓盤本身的競爭，加之與新開發(fā)樓盤的競爭，昆明房價(jià)過快上升的勢頭將趨緩；而城中村更新項(xiàng)目將由于超高的容積率而適當(dāng)降低價(jià)格，則可能整體拉低房價(jià)。 在 2021 年樓市調(diào)控措施層出不窮，但效果缺不明顯，最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，非但沒有將成交量“打趴下”，反而在年末出現(xiàn)明顯回升 ， 昆明市房價(jià)也在年末出現(xiàn)高漲，均價(jià)站上了 7000 元 /㎡ 。在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，昆明應(yīng)該盡快出臺更具細(xì)節(jié)性的跟進(jìn)措施，進(jìn)一步穩(wěn)定房 地產(chǎn)市場， 政府繼續(xù)推行經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，制度，做到政策細(xì)化、執(zhí)行到位，這可以 有利于充分緩解城市剛性居住需求緊張局面， 一定程度上能起到抑制房價(jià)的過快增長 作用 ，也是給低收入群體最大的幫助 。 指導(dǎo)教師簡介 蘇建蘭，女，中共黨員，副教授，博士，碩士研究生導(dǎo)師。在此， 我 由衷的感謝我的 的導(dǎo)師 蘇建蘭 老師，謝謝她對我的悉心指導(dǎo)。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 18 除此之外，昆明市政府還應(yīng)該關(guān)注經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃和市政建設(shè)對于房地產(chǎn)市場的影響，例如前文所提到的昆明市城中村改造計(jì)劃，以及呈貢新城建設(shè)等。 同時(shí) ，昆明目前的政府性債務(wù)已達(dá) 725 億元，政府極度重視土地財(cái)政的， 也就是 會極度重視房地產(chǎn)市場的。以 1500元每平米的拆遷、建設(shè)成本核算，實(shí)現(xiàn)回遷部分的容積率 4，每平方米土地需要支出約 6000 元，加上開發(fā)商 3000 元每平方米土地的開發(fā)毛利（按新開發(fā)小區(qū)平 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 16 均 3 的容積率，依據(jù) 2021 年開發(fā)商稅后凈利潤 911 元 /㎡），這樣，要實(shí)現(xiàn)更新，每開發(fā) 1 平方米土地開發(fā)商需要得到 9000 元售樓收入；按 5000 元每平米的平均銷售價(jià)格計(jì)算，更新后的平均容積率需要達(dá)到約 ，開發(fā)商才有足夠的更新動力。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的投資增長繼續(xù)推動著昆明房地產(chǎn)的過熱發(fā)展。從 2021 年至今