【正文】 ④內(nèi)部認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購是在項(xiàng)目沒有取得正式銷售許可之前的一種較好的銷售處理方式。營銷中心的氣勢、建筑風(fēng)格、質(zhì)量、材料使用、燈光、設(shè)施、銷售人員的氣質(zhì)和水平等，直接代表了樓盤的形象。在市場的差異化競爭中占有非常有利的優(yōu)勢。通過樣板房參觀活動(dòng)，業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，通過對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、會(huì)所設(shè)施、企業(yè)文化等綜合宣傳，進(jìn)一步強(qiáng)化消費(fèi)者的認(rèn)同感，促使消費(fèi)者購買行為的完成。銷售資料的準(zhǔn)備必要的銷售資料包括：★售樓書 ★小區(qū)規(guī)劃圖、戶型平面圖★價(jià)格及付款方式 ★交房標(biāo)準(zhǔn)★樓盤整體及戶型模型 ★銷售進(jìn)度表★物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ★客戶來訪登記表★樓宇認(rèn)購書、商品房銷售合同書 ★銷售手冊示范單位及銷售環(huán)境布置我們建議貴公司高度重視本環(huán)節(jié)，從廣州、深圳等地銷售實(shí)踐來看，樓花銷售階段，該環(huán)節(jié)至關(guān)重要。銷售主管必須有豐富銷售經(jīng)驗(yàn)，具有掌控全局的能力，并且能將第一線客戶反應(yīng)匯總分析報(bào)給項(xiàng)目經(jīng)理。因此項(xiàng)目經(jīng)理既需明確規(guī)范各部門的權(quán)責(zé)，并且對于各個(gè)部門的沖突需朝有利于銷售目標(biāo)達(dá)成的方面協(xié)調(diào)及化解。周邊環(huán)境衛(wèi)生不佳，整個(gè)區(qū)域給人印象不好，并且在某市民心中，項(xiàng)目所在區(qū)域就是一種中低收入者的集居地。即將人們的各種活動(dòng)設(shè)施融于園林當(dāng)中，人們不僅僅可觀賞園林，而且要置身于園林當(dāng)中，在優(yōu)雅的生活環(huán)境中尋找生活的樂趣。我們可以在安全上多做文章，組織專業(yè)保安隊(duì)伍在區(qū)內(nèi)實(shí)施全封閉式24小時(shí)保安管理，訓(xùn)練有素的保安人員定時(shí)、定點(diǎn)巡察；與區(qū)內(nèi)派出所聯(lián)系增加公安巡察次數(shù)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)，確保小區(qū)各個(gè)公共角落盡在監(jiān)控之中；設(shè)置單元對講門，令住戶可隨時(shí)清晰確認(rèn)每位來往客友。學(xué)習(xí)：與教委、市內(nèi)名校聯(lián)系，注入少量資金，提高北郊小學(xué)和二十三中的教學(xué)質(zhì)量，完善其管理制度。 由之前的市場分析我們得知，區(qū)域市場的購買力相對較弱，要在初期炒熱，樓盤總價(jià)將是一個(gè)制勝的法寶，在總價(jià)上要想得到優(yōu)勢就必須對戶型面積加以控制，基于本項(xiàng)目具體情況，建議在初期開發(fā)時(shí)60m2—80m2的戶型盡量多些，所占比例至少在40%左右，如此，再運(yùn)用靈活的付款方式（如“再循環(huán)信貸”的提出或針對特定客戶實(shí)施“零首期”等），相信在推廣初期定能獲得滿意的成果。健康特區(qū)（8） 環(huán)境偏好：治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好（9） 地段偏好：不求住市區(qū)，但勿離市區(qū)太遠(yuǎn)。同時(shí)，單體間距、綠化也可做為我們的優(yōu)勢加以推廣。在此暫且略談。作為副中心地帶的優(yōu)越地理位置，大營坡片區(qū)樓盤卻缺少些內(nèi)涵、素質(zhì)，物管檔次也不高，使得部分買家處于觀望狀態(tài)，同時(shí)，在營銷廣告的策劃上也太過老套，缺乏新意。 40m2—60m2一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)戶型也較易吸引都市中工作不久的藍(lán)領(lǐng)人士。大營坡片區(qū)地處某市北面，城市副中心地帶，交通便利，配套設(shè)施齊全，且區(qū)域房產(chǎn)均價(jià)在1900元/m2。第三、 市場細(xì)分化競爭 2005年，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步細(xì)分，各種潛在的需求（如“頂級豪宅”、“麻雀式住宅”、“白領(lǐng)貴族式”、“二次置業(yè)式”、“外來公寓式”等）將逐漸被滿足。（七）未來市場預(yù)測由于這幾年土地的無序出讓和各種資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，某市商品房建設(shè)空前膨脹，市場已明顯出現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下很多的功夫，本項(xiàng)目的產(chǎn)品一定要是一種有效的供給，從其他城市調(diào)查情況看，積壓空置的商品房也是那些質(zhì)素較差的住宅，如房型陳舊、設(shè)計(jì)草率、位置偏僻、配套落后、規(guī)劃欠缺、發(fā)展商后續(xù)資金缺乏的住宅，這種住宅從市場需求的角度看，均屬無效供給。 高層項(xiàng)目太多，且集中在市中心一帶，價(jià)位3000元/m2—4500元/m2。地產(chǎn)開發(fā)商從98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)緊接一個(gè)，并且項(xiàng)目單個(gè)開發(fā)量也越做越大。深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤某市”已成為共識。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場的問題。隨著人們生活水平的提高，對居住質(zhì)量的要求也在不斷擴(kuò)大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套較完善的高尚住宅小區(qū)，將有一個(gè)持續(xù)成長的市場空間。 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)用地面積：32738m2 會(huì)所：1200m2總建筑面積：51860m2 幼兒園：650m2建筑密度：% 停車場：4700 m2容積率：綠化率：35%周邊設(shè)施學(xué)校：緊鄰北郊小學(xué)及二十三中，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)、某市六中、 財(cái)校、醫(yī)學(xué)院僅5分鐘車程菜場：百花山農(nóng)貿(mào)市場、貴烏農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)院：距市五醫(yī)200米、距醫(yī)學(xué)院700米酒店：神奇假日酒店、神奇星島酒店超市：距思君超市約800米銀行：中國銀行及中國建設(shè)銀行皆鄰近本項(xiàng)目郵局：貴烏北郵局距項(xiàng)目200米交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、 82路區(qū)域綜析項(xiàng)目地理位置緊鄰?fù)猸h(huán)線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無重工業(yè)，無污染源，空氣質(zhì)量上乘。居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項(xiàng)目不斷增多，目前它已成為某市民今后幾年投資置業(yè)的熱點(diǎn)。現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2004年以后的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。（三）某市房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢隨著某市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的確批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是您怎樣去做。而據(jù)統(tǒng)計(jì)局信息，某市年商品房消耗量也不過90多萬方。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。且在建筑風(fēng)格方面大都以歐陸風(fēng)格為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。第二、 價(jià)格競爭由于目前市場上近800萬平方米供應(yīng)量的商品房，基本上是同質(zhì)產(chǎn)品，相互間差異不大，下一步價(jià)格將成為競爭的主要焦點(diǎn)。目前區(qū)域內(nèi)對本項(xiàng)目最具威脅的是萬東小區(qū)。這表明中價(jià)位的實(shí)用房仍占據(jù)市場需求的主導(dǎo)地位，也充分說明在目前房地產(chǎn)市場上，發(fā)展商對消費(fèi)者收入情況、住房標(biāo)準(zhǔn)、潛在購房心理的研究已開始深入。 從規(guī)劃設(shè)計(jì)上分析 大營坡片區(qū)的樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也慢慢走入發(fā)展商的圖紙中，只是目前還缺乏一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué)的統(tǒng)籌及針對市場變化的創(chuàng)新。背靠獅子山上千畝山林，建筑與自然的有機(jī)結(jié)合，為項(xiàng)目增添了一道環(huán)境上的附加值。 e. 數(shù)據(jù)——單戶面積、容積率、單體間距、綠化率、分?jǐn)傁禂?shù)等本案可塑造的差異性在單戶面積上。（5） 消費(fèi)水準(zhǔn)：中低消費(fèi)水平。什么樣的餌釣什 么樣的魚，我們的目標(biāo)是要對準(zhǔn)“池塘” 里“最餓的”，而且數(shù)量最多的那一批。建筑特區(qū)是我們手里的“同花順”，想贏牌，一張都不能少。(三)服務(wù)特區(qū)：