【正文】 和“搖錢樹”， 2021 年末和 2021 年年初出現(xiàn)的幾個地王再次印證了，管住不地價，就別想管住房價。原因在于， 昆明版相對溫和的限購令已經讓市場在一定階段冷卻，細則調控的話將大大影響昆明目前局勢，尤其昆明大量的城中村改造項目急需上市，需要足夠的消費能力，而單純依靠首次置業(yè)需求明顯不足。例如前文提到的“ 54321”政策在一定程度上反而起到了推高房價的作用。因此，昆明本土 房地產企業(yè)必須做出調整。 Yingchun Liu， Springer Science+Business Media,LLC 2021 致 謝 論文的創(chuàng)作是艱辛的，經過大量數(shù)據(jù)文獻的收集，并通過多次修改，論文最終定稿。在《林業(yè)經濟》、《綠色中國》、《中國林業(yè)經濟 》等刊物公開發(fā)表科研論文三十余篇，其中 SCI 收錄論文二篇。自 2021 年以來，為研究生、本科生和函授生講授了《農村經濟學》、《發(fā)展經濟學》、《資源經濟學》、《農林業(yè)經濟管理》、《人力資源管理》、《價格學》、《管理學》、《企業(yè)管理》、《鄉(xiāng)村經濟學》、《管理經濟學》、《管理學原理》、《財經應 用文寫作》、《園林經濟管理》等課程。 參考文獻 [1]邁克 E 米勒斯 .蓋爾貝倫斯，馬克 A 韋斯著 .《房地產開發(fā)原理與程序》 (第三版 ).北京 :中信出版社， 2021 年 [2]中國房地產發(fā)展報告，（社會科學文獻出版社）， 2021 版 [3]王劍芳 .我國房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題及對策研究 [J].特區(qū)經濟 ,2021,(8):108 [4]肖元 真 , 徐闖 , 李茂榮 . 世界各國房地產發(fā)展 現(xiàn)狀和政策調 控 [J]. 金融與經濟 ,2021,(8)： 9 [5]鄭捷 .淺析我國房地產價格的影響因數(shù) [J].山西建 筑 2021, (23):145 [6]周靜華，趙陽 .泡沫下的中國房地產 [J].商場現(xiàn)代化 2021,(1):173 西南林業(yè)大學經濟管理學院 2021 屆畢業(yè)論文（設計） 20 [7]王海英 . 房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展對策研究 [J].民營科技 , 2021,(03):027 [8]新筑網，云南房地產市場分析 2021 年 1 月至 2021 年 12 月分析報告 [9]孫寒光 .從法國地產發(fā)展看中國房市調控 [N].人民日報， 20210413（ 12） [10]昆明市統(tǒng)計局，《 2021 昆明市統(tǒng)計年鑒》中國統(tǒng)計出版社 2021 [11]昆明市統(tǒng)計局，《 2021 昆明市統(tǒng)計年鑒》中國統(tǒng)計出版社 2021 [12]新浪地產頻道 [13]中國房源網 [14]中國房地產報 [15] Changes in real estate law ease constraints on foreign investors By Stephen Tomlinson and David Patrick Eich Published： April 24 2021 17： 22|Last updated：April 24 2021 17： 22 [16]Home price,Timeonmarket,and Seller Heterogeneity Under Changing Market Conditinos， Ping Cheng 昆明本土 房地產企業(yè)自身變革 在對比 成都重慶昆明三地 房地產市場發(fā)展的現(xiàn)狀之后，我發(fā)現(xiàn)，昆明 房地產市場 開發(fā)環(huán)境最好，市場供需相對平衡，市場競爭相對較小，而對產品開發(fā)、成本控制以及本土品牌的打造上卻略顯不足，目前基本是以外來大型開發(fā)企業(yè)占據(jù)主導地位。 注意地方政策的制定實施帶來的影響 昆明市的房地產調控政策對于規(guī)范房地產市 場發(fā)揮著積極的作用。 出現(xiàn)這種問題很大程度上是因為地方政府對國家調控政策落實的不到位。 2021 年昆明全市財政總收入達 億元，躍居西部城市第二位。 同時，在城中村改造催生了一大批“富翁”。 昆明城中村改造 政策 的影響 昆明 城中村改造 政策的執(zhí)行也 對昆明房價造成較大影響。 西南林業(yè)大學經濟管理學院 2021 屆畢業(yè)論文（設計） 15 地方房地產市場政策影響 而在地方政策上，通過梳理 2021 年昆明市出臺的房地產相關政策，對昆明房地產市場影響比較大的主要有以下幾方面：第一，昆明房地產用地以拍賣的方式，城中村土地可以采用掛牌的方式進行出讓，參與土地拍賣需要 7 個及以上競買人，競買保證金為交易底價的 30%以上，土地出讓金首付款為地價的 50%，出讓金需要 2 個月付清，該政策一定程度抬高了土地價格， 同時對開發(fā)商的資金要求更高，隨著這個政策的實施將淘汰一批資金實力弱的中小開發(fā)商幫助著昆明市房地產業(yè)做大做強。同時， 2021 年可謂是中國房地產市場調控最嚴厲的一年。從昆明市統(tǒng)計年鑒得到數(shù)據(jù) 2021 年全市常住 西南林業(yè)大學經濟管理學院 2021 屆畢業(yè)論文（設計） 13 人口 628 萬人，城鎮(zhèn)人口比重為 %，人口密度 人 /平方公里。 買不起房，租房也難。就對房地產 的影響來看主要有：（ 1） .城中村改造催生了一大 批“被征地”富翁， 城中村改造的村民一夜暴富后的投資意向 對昆明房價開始產生影響。也就是說今后在三環(huán)內買一平方米的房屋，相關部門最少要收 2785 元 /㎡。 0204060801001201401600%10%20%30%40%50%60%70%80%供應量（萬㎡） 4 4 . 3 6 1 3 7 . 7 7 1 1 0 . 7 2 6 4 . 5 7銷售量（萬㎡） 2 2 . 8 2 9 9 . 6 2 7 4 . 4 7 4 6 . 9 4銷售率 5 1 . 4 4 % 7 2 . 3 1 % 6 7 . 2 6 % 7 2 . 7 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 圖 5 20212021年昆明商業(yè)市場交易情況圖 西南林業(yè)大學經濟管理學院 2021 屆畢業(yè)論文（設計） 10 050001000015000202102500030000 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成交均價 16340 18258 17685 24185漲幅 38% 12% 3 % 37%2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 圖 6 20212021年昆明商業(yè)成交均價及價格漲幅圖 年昆明市房地產市場存在問題分析 昆明市房地產 價格繼續(xù)高漲。在 2021 年昆明主城區(qū)供應樓盤有 41 個，總供應量 萬套，銷售 萬套，整體銷售率達到歷史最好的 %，住房需求旺盛。是房產交易的主要產品。而從表 1數(shù)據(jù)中我們看 到 2021 年住宅用地與商業(yè)用地成交價格都有大幅度的上漲。 2021 年昆明房地產用地成交情況分析 土地作為房地產業(yè)的充分必要條件，其供給對房 地產市場起到決定性的作用從圖 1 顯示可以看出： 2021 年 1 月 2021 年 12 月，除了在 5 月沒有土地成交外，其余月份均有土地成交，其中 12 月成交土地面積創(chuàng)歷史新高，共成交各類土地 畝，土地成交量呈現(xiàn)出前低后高。 future predictions。 .......................... 10 地方政策推高了房地產開發(fā)成本，成為高房價“幫兇” ..... 10 城中村改造帶來諸多問題 .............................. 11 ................. 12 社會經濟環(huán)境影響 .................................... 12 產業(yè)投資影響 ....................................... 13 房地產調控政策因素影響 .............................. 14 國家房地產市場政策影響 .......................................14