【正文】 05000100001500020210 1 5 % 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7790 7381 7970 9010 9616 10766 12083 14482 16496 1 8 8 7 5 . 6 5人均消費支出 6927 6149 6472 7025 7248 7746 8707 9 9 5 3 . 5 2 11396 1 3 2 4 3 . 5 3可支配收入增長率（ % ） 3 . 0 0 % 5 . 2 5 % 8 . 1 0 % 1 2 . 9 2 % 4 . 2 0 % 1 0 . 2 0 % 6 . 1 0 % 1 4 . 3 2 % 1 3 . 0 0 % 9 . 8 0 %消費增長率（ % ） 1 1 . 2 3 % 5 . 2 5 % 8 . 5 4 % 3 . 2 0 % 5 . 2 0 % 6 . 2 0 % 8% 1 3 . 6 0 % 1 6 . 2 0 %2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 圖 8：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費支出情況對比 產(chǎn)業(yè)投資影響 中國房地產(chǎn)市場投資過熱，泡沫膨脹一直是人們非常關(guān)注的焦點問題。但是，在 2021 年開發(fā)投資增長率達(dá)到 %，雖然 2021 年房地產(chǎn)投資增幅開始回落到歷年平均水平，增幅仍然 達(dá)到 %。這一年國家出臺了一系列宏觀調(diào)整政策，從國務(wù)院 4 月份出臺“新國十 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計） 14 條”、“ ”新政，到一線城市的限購令。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的投資增長繼續(xù)推動著昆明房地產(chǎn)的過熱發(fā)展。下半年主要集中在 9 月份，雖然上半年國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是調(diào)控效果并不好，針對房地產(chǎn)“金九銀十”的傳統(tǒng)，國家出臺了“ ”綜合調(diào)控政策，通過金融、稅收等綜合性政策，抑制房價過快上漲。 說明 國家調(diào)控政策在一定時間段對房地產(chǎn)市場能產(chǎn)生較大影響，但是在時效上影響不夠顯著 。第二，提高了開發(fā)商獲取預(yù)售證的門檻，地上部分需要 7層及 7 層以上才能申請預(yù)售證。實際銷售價格與申報價格上下波動超過 15%的，必須及時重新申報，重新申報次數(shù)為一次，否則，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不予登記備案。這一政策規(guī)范著房地產(chǎn)市場，防止開發(fā)商在預(yù)售證方面非法獲利。市政建設(shè)的政策在一定程度上成為推高成本的“幫兇”，影響著昆明房價。以城中村更新后的總建筑面積估算：如果以平均 5 層計算，見縫插針、密不透風(fēng)的城中村的容積率大約是 4；按照“拆一還一，舊地回遷”的政策，更新后的容積率不可能是 4。以 1500元每平米的拆遷、建設(shè)成本核算，實現(xiàn)回遷部分的容積率 4，每平方米土地需要支出約 6000 元，加上開發(fā)商 3000 元每平方米土地的開發(fā)毛利（按新開發(fā)小區(qū)平 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計） 16 均 3 的容積率，依據(jù) 2021 年開發(fā)商稅后凈利潤 911 元 /㎡），這樣，要實現(xiàn)更新，每開發(fā) 1 平方米土地開發(fā)商需要得到 9000 元售樓收入；按 5000 元每平米的平均銷售價格計算，更新后的平均容積率需要達(dá)到約 ，開發(fā)商才有足夠的更新動力。 4 ＝ 6270 萬平米；其中，補(bǔ)償給村民 3800 萬平米，開發(fā)商可用于銷售的面積是 2470 萬平米。如此巨大的供應(yīng)量，更新樓盤本身的競爭，加之與新開發(fā)樓盤的競爭，昆明房價過快上升的勢頭將趨緩；而城中村更新項目將由于超高的容積率而適當(dāng)降低價格，則可能整體拉低房價。村民一夜暴富后的投資意向也在一定程度上影響著未來房地產(chǎn)市場投資與消費。在房地產(chǎn)物業(yè)購買群體中，不僅有昆明本地人，還有周邊市 縣購房者，炒房團(tuán)，旅游休閑置業(yè)等群體的參與。昆明購房的需求，不但來源于昆明市本身的幾百萬人口，更承擔(dān)著來自于全省 4800 萬人口的潛在購買力。 房地產(chǎn) 市場 未來發(fā)展 需要注意的問題 地方政府收 入來源 需要 轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)行業(yè)能挾持政府的根源就是土地收入在政府財政收入站的比重過大大。而在土地收入上， 2021 年昆明市實現(xiàn)土地出讓價款 億元，粗略計算，土地收入占財政總收入的 %。 同時 ，昆明目前的政府性債務(wù)已達(dá) 725 億元，政府極度重視土地財政的， 也就是 會極度重視房地產(chǎn)市場的。 只有隨著其他行業(yè)發(fā)展，在政府財政收入中貢獻(xiàn)的稅收比重增大，房地產(chǎn)行業(yè)也就不能再挾持政府和國民經(jīng)濟(jì)了，也能真正讓政府、房地產(chǎn)回歸到正常關(guān)系，這里需要較長時間的發(fā)展，也需要 地方 政府 觀念 真正的轉(zhuǎn)變。 在 2021 年樓市調(diào)控措施層出不窮，但效果缺不明顯，最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，非但沒有將成交量“打趴下”，反而在年末出現(xiàn)明顯回升 ， 昆明市房價也在年末出現(xiàn)高漲，均價站上了 7000 元 /㎡ 。 昆明在 2021 年 1 月 18 日出臺了“限購令”，但并沒在“新國八條”要求的 2 月 20 日之前出臺地方調(diào)控細(xì)則，昆明和大部分城市一樣“爽約”了 。限購令表面看起來是限制購房者，但實際上影響的是開發(fā)商的銷售，最終影響的是當(dāng)?shù)?的土地財政收入。 昆明市政府對“新國八條”的實施 就 顯的很蒼白。 可以肯定，在 2021 年以及這以后幾年內(nèi)中央政府的調(diào)控必須繼續(xù)下去，昆明市政府必須將這些現(xiàn)有的和未來出現(xiàn)的調(diào)控政策貫徹執(zhí)行好。但是在一些政策的規(guī)劃和執(zhí)行卻對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來了負(fù)面影響。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計） 18 除此之外，昆明市政府還應(yīng)該關(guān)注經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃和市政建設(shè)對于房地產(chǎn)市場的影響，例如前文所提到的昆明市城中村改造計劃，以及呈貢新城建設(shè)等。 繼續(xù)擴(kuò)大 安居、保障房建設(shè) 住房保障工作是一項重要的民生、民心工程，與群眾利益息息相關(guān)。在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，昆明應(yīng)該盡快出臺更具細(xì)節(jié)性的跟進(jìn)措施，進(jìn)一步穩(wěn)定房 地產(chǎn)市場， 政府繼續(xù)推行經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，制度，做到政策細(xì)化、執(zhí)行到位，這可以 有利于充分緩解城市剛性居住需求緊張局面， 一定程度上能起到抑制房價的過快增長 作用 ，也是給低收入群體最大的幫助 。 而隨著 房地產(chǎn)市場的發(fā)展 ，外地大型開發(fā)企業(yè)必將在產(chǎn)品創(chuàng)新及成本控制等方面 顯示其強(qiáng)大的市場競爭力，而本土開發(fā)企業(yè) 這 必將在大的市場環(huán)境中逐步增強(qiáng)企業(yè)的核心價值，以應(yīng)對來自外地開發(fā)企業(yè)的挑戰(zhàn)及市場供需的雙重壓力 。 一定要堅持兩個理念，防范三個風(fēng)險，提高三方面的能力。需要防范的 三個風(fēng)險，一個是資金短缺的風(fēng)險，二是建設(shè)工期的風(fēng)險，三是違規(guī)風(fēng)險，比如預(yù)售款的問題，有些預(yù)售款不能隨意挪用，導(dǎo)致項目不能按時竣工， 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計） 19 也是引起社會不穩(wěn)定的因素，這三個風(fēng)險一定注意。 結(jié)束語 昆明的房地產(chǎn) 市場的基本結(jié)構(gòu)特征是過度競爭以及較低的集中度和規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，面對全球經(jīng)濟(jì)一體化 ，國內(nèi)房地產(chǎn)市場過熱，國家強(qiáng)力調(diào)控 的背景，房地產(chǎn)業(yè)需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的整合和市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，必須適度提高進(jìn)入壁壘，鼓勵強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，完善 資本市場以及放開捆綁房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的手腳，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性競爭，通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和物業(yè)管理服務(wù)，以客戶為中心的產(chǎn)品創(chuàng)新，最終促進(jìn)產(chǎn)業(yè)競爭力的提高 ，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展 。 Zhenguo Lin在此， 我 由衷的感謝我的 的導(dǎo)師 蘇建蘭 老師，謝謝她對我的悉心指導(dǎo)。其次，還要感謝在這四年的學(xué)習(xí)中教過我的所有老師們，謝謝他們傳授給了我知識。 指導(dǎo)教師簡介 蘇建蘭，女，中共黨員，副教授，博士，碩士研究生導(dǎo)師。主持或參與了十一項科研課題，如云南省科委軟課題“云南省天然林保護(hù)工程效益評價研究”；橫向項目“漾濞彝族自治縣核桃產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)劃研究”和“昆明市鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)建設(shè)支撐條件研究”；自然基金項目“中國木材市場研究”（中國社會科學(xué)院西南地區(qū)分項目）；國家社 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計） 21 會科學(xué)基金“云南少數(shù)民族山地社區(qū)生計發(fā)展與森林可持續(xù)管理研究”；高等學(xué)校博士學(xué)科點專項科研基金項目“森林環(huán)境資源市場化研究”；美國福特基金項目“云南省林木采伐限額管理研究與試驗項目”等。參編著作三部：《社區(qū)林業(yè)》、《云南天然林保護(hù)工程效益評價》和《社區(qū)林業(yè)經(jīng)濟(jì)理論