【正文】 什么新增上市外，其他幾大區(qū)域的新增市場(chǎng)整體表現(xiàn)還是較為活躍，同比去年 10 月份漲幅較大。而 20xx 年 10月份，市場(chǎng)在 新政的出臺(tái)影響下，地方版 細(xì)則紛紛出臺(tái)，蘇州版“限購(gòu)令” 的出臺(tái)也是傳言紛紛，一定程度上加大了開發(fā)企業(yè)的推盤效應(yīng)，整體推盤情況依然活躍，而新增上市量方面也表現(xiàn)不弱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年同期。 8 月份部分項(xiàng)目成交的走好，使得開發(fā)企業(yè)對(duì)“金九“信心大增，月度推盤情況極其活躍，即開即熱銷的效果，也使得新增供應(yīng)方面出現(xiàn)連續(xù)性的大幅提升，基本每個(gè)禮拜都有不錯(cuò)的新增表現(xiàn)；同時(shí)，針對(duì) 10 月份的住博會(huì)，部分項(xiàng)目在 9 月底便開始了上市的儲(chǔ)備，導(dǎo)致月度新增供應(yīng)達(dá)到了年度的最高點(diǎn)。 10 月蘇州樓市商品房銷售分析 “銀十月”商品住宅銷售 6223 套 月度均價(jià)創(chuàng)歷史新高 20xx年 10 月住宅類房源銷售分析 蘇州樓市 20xx年 10月份住宅類房源共成交 6223 套，同比減少 1530 套，減幅為 %，環(huán)比減少 179 套，減幅為 %； 成交總面積為 平方米，同比減少 190603 平方米，減幅為 %，環(huán)比減少 平方米，減幅為 %；成交均價(jià)為 元 /平方米，同比上漲 元 /平方米，上漲幅度 %，環(huán)比上漲 元 /平方米，上漲幅度 %。而 10 月的蘇州樓市，盡管相比 9月成交量也有小幅 的下滑，但在地方版調(diào)控細(xì)則并沒有正式出臺(tái)及執(zhí)行、部分改善性需求和投資性需求的搶搭末班車效應(yīng)下，中高端項(xiàng)目成交發(fā)揮良好，整體成交市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，特別是成交均價(jià)方面， 10 月份的價(jià)格走勢(shì)更是再創(chuàng)歷史新高，全市月度均價(jià)由五位數(shù)的“ 10”打頭首次升至“ 11” 打頭，樓市“銀十 名城房產(chǎn)研究 江蘇省蘇州市滄浪區(qū)竹輝路 298 號(hào) 12 月”完美收官。而相比成交量的良好發(fā)揮， 10 月園區(qū)的均價(jià)表現(xiàn)也同樣大放異彩，盡管與 9 月份相比變化不大，但依然以 元 /平方米再創(chuàng)新高。從項(xiàng)目表現(xiàn)來看，上半月有低總價(jià)小戶型項(xiàng)目中新汀蘭、華園星城、首開悅瀾灣的發(fā)力，也有針對(duì)改善性需求的海尚壹品、和風(fēng)雅致的熱銷；而下半月，盡管有小戶型東方維羅納的成交沖擊，但雙湖板塊高端項(xiàng)目國(guó)賓一號(hào)再度發(fā)力， 44 套新增房源去化一半；同一板塊大湖城邦云庭項(xiàng)目，在新房源的推出下也有所發(fā)揮，以及園區(qū)絕對(duì)大盤中海國(guó)際社區(qū)的長(zhǎng)島灣和愛丁堡兩大社區(qū)精裝房源的集體發(fā)力；綜合創(chuàng)造了本月區(qū)域成交幅度的走高；同時(shí)，地方版“限 購(gòu)令”將要出臺(tái)的傳聞，中高端項(xiàng)目簽約的發(fā)力，也是引導(dǎo)月度均價(jià)走至新高的關(guān)鍵。不過以 26%的成交套數(shù)占比達(dá)到 28%的面積占比，明顯吳中區(qū)在本月的大中戶型表現(xiàn)還是比較突出的，而大中戶型房源往往來自與中高端項(xiàng)目的成交發(fā)力，也是推動(dòng)區(qū)域均價(jià)走高至萬元水平的主要?jiǎng)恿?。而區(qū)域本 月普通住宅的成交熱點(diǎn)在新推項(xiàng)目上層 9 號(hào)及山合院的公寓方面，兩大項(xiàng)目成交套數(shù)均達(dá)兩百套以上，特別是上層 9 號(hào)項(xiàng)目，首批推出的 289 套房源基本去化一空，位置偏遠(yuǎn)帶來的價(jià)格的優(yōu)勢(shì)還是引導(dǎo)了極大的市場(chǎng)關(guān)注度。均價(jià)達(dá)一萬四千元的新盤合景領(lǐng)峰當(dāng)月簽約 105 套，別墅項(xiàng)目華麗家族太上湖簽約 48 套，現(xiàn)代園墅、星島仁恒去化量均達(dá) 30 套以上，以及月底新增的水岸清華項(xiàng)目也有近 20 套的去化表現(xiàn)，這部分中高端項(xiàng)目的發(fā)揮，有力的支撐了月度均價(jià)。西北滸通板塊前幾個(gè)月新增市場(chǎng)不夠活躍，而新盤朗地藍(lán)山郡的首次開盤明顯給這個(gè)板塊注入了較大活力，無論是小高層公寓還是多層洋房，首次的推出均達(dá)到了較為理想的去化效果，首批上市的 287 套房源當(dāng)月簽約量達(dá) 261 套，是區(qū)域成交的有力支持。 相城活力島板塊表現(xiàn)活躍，新盤拉動(dòng)成交 相城區(qū)本月成交量 849 套，成交表現(xiàn)與其他幾大區(qū)域相比依然有距離，不過月度新盤的推出，一定程度上 還是拉升了區(qū)域的成交表現(xiàn)。同時(shí)，熱點(diǎn)大盤合景峰匯國(guó)際也保持了持續(xù)的發(fā)揮，本月銷售量提升至 199 套，同時(shí)，其精裝房源的銷售，一定程度上也拉升了區(qū)域的價(jià)格表現(xiàn)。從年底市場(chǎng)來看，還有恒基的水漾花城項(xiàng)目即將面市 ，活力島板塊依然是相城區(qū)的熱點(diǎn)。滄浪區(qū)大盤世茂運(yùn)河城依然是成交的主力，月度簽約量 122 套；中海胥江府也有 30 余套的去化，以及湖山新意、南門綠郡、金色家園等均有十幾套的發(fā)揮，不過整體簽約力度不及 9 月份；不過，盡管成交情況有所下滑，但滄浪區(qū)本月表現(xiàn)有新的亮點(diǎn)，新盤萬科長(zhǎng)風(fēng)別墅項(xiàng)目的推出銷售，創(chuàng)造了不錯(cuò)的市場(chǎng)接 受度，古城情結(jié)、地域珍稀性均為該項(xiàng)目帶來了較大的市場(chǎng)關(guān)注度，首批 96 套上市房源本月簽約達(dá) 34 套 (地下室不另記 )，該項(xiàng)目千萬的總價(jià)表現(xiàn)是區(qū)域月度價(jià)格的有力支撐，也使得滄浪區(qū)均價(jià)遠(yuǎn)超過其他區(qū)域的表吸納。而區(qū)域后期，將依然會(huì)迎來政策房的持續(xù)發(fā)力。 ? 從成交套數(shù)的同比來看，成交的熱點(diǎn)依然在園區(qū)、吳中區(qū)、高新區(qū)等方面，作為十一住博會(huì)的主場(chǎng)，往往能帶來月度成交的提升，因而無論是去年同期 還是今年，園區(qū)在 10月的表現(xiàn)力度均起到了絕對(duì)的支撐作用。但吳中區(qū)方面，由于新項(xiàng)目的推動(dòng)效應(yīng)，新增上市的活躍度遠(yuǎn)超過去年同期，同比有所增長(zhǎng)。去年上半年剛性需求大量釋放， 8 月份以后改善性需求逐漸占據(jù)了較大的成交比例，因而 10 月份的成交中不乏眾多大中戶型的去化，同時(shí)住博會(huì)秋交會(huì)的作用也使得部分普通房源 入市成交； 20xx 年 10 月份，盡管兩場(chǎng)房交會(huì)作用并不突出，但“限購(gòu)令“的傳聞加速了部分改善性需求和高端購(gòu)房群體的市場(chǎng)消化力度，使得大部分大中戶型項(xiàng)目推出均能得到良好的去化，而首套房首付款的提高，也使得部分低總價(jià)小戶型項(xiàng)目得以熱銷。 ? 從同比均價(jià)來看，除了金閶區(qū)、平江區(qū)跟去年同期價(jià)格相差不大外，其他區(qū)域整體均價(jià)相比去年同期都有較大上漲。究其原因， 09 年樓市成交的走好，使得土地市場(chǎng)也大受熱捧，同年 9 月綠城的拿地、 11 月及 20xx年 1 月的大型土地拍賣，土地市場(chǎng)成本均是一漲再漲，明顯也助推了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高；而 20xx 年調(diào)控的影響，往往在成交不夠活躍的情況下，市場(chǎng)會(huì)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)甚至以中高端項(xiàng)目的推出應(yīng)對(duì)，其價(jià)格表現(xiàn)一定程度上也拉高了市場(chǎng)的均價(jià)發(fā)揮，同時(shí)也會(huì)引起周邊項(xiàng)目的價(jià)格跟風(fēng)，使得市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)依然一路上揚(yáng)，同比上漲幅度驚人。 ? 從成交套數(shù)環(huán)比來看，各區(qū)域起伏不一。園區(qū)板塊熱盤效應(yīng)較為明顯，房?jī)r(jià)飛漲首付款的提高，使得部分新興板塊的低單價(jià)低總價(jià)小戶型房源一經(jīng)推出便帶來極大的熱銷，再加上中高端項(xiàng)目在“限購(gòu)令“傳聞沖擊下的發(fā)揮，使得成交環(huán)比出現(xiàn)小幅的增長(zhǎng)。另外，吳中區(qū)、金閶區(qū)、滄浪區(qū)成交表現(xiàn)有所下滑，這三大區(qū)域 10 月份新增供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及 9 月份，供應(yīng)的減弱影響了成交的發(fā)揮。但園區(qū)在套數(shù)的增長(zhǎng)下成交面積卻反而下滑，主要源自 10 月份中新汀蘭、東方維羅納等部分小戶型項(xiàng)目的沖擊，一定程度上影響了區(qū)域成交套均面積，總成交量反而出現(xiàn)下滑。綜合表現(xiàn)下，全市成交面 積的的下滑幅度略小于成交套數(shù)的下滑。而其他區(qū)域盡管波動(dòng)較小，但 9 月份樓市的好轉(zhuǎn)使得部分項(xiàng)目原本就出現(xiàn)了價(jià)格的上漲勢(shì)頭，再加上“限購(gòu)令“傳聞下眾多改善性需求或中高端購(gòu)房群體的助推，月度均價(jià)整體呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲近百分之十。 園區(qū)、吳中區(qū)、金閶區(qū)、滄浪區(qū)月度新增供銷比均低于 的水平，這幾大區(qū)域也是上市量環(huán)比出現(xiàn)下滑的區(qū)域，新增供應(yīng)力度減小，而 10 月份在蘇州版“限購(gòu)令“傳言的催發(fā)下，并沒有出現(xiàn)較大的成交跌幅，依然延續(xù)了 9 月樓市的良好發(fā)揮，因而使得新增供應(yīng)表現(xiàn)略顯不足。 平江區(qū)依然是月度供需表現(xiàn)的一個(gè)特例，加大政策房的供應(yīng)是今年樓市的熱點(diǎn)，而平江區(qū)在售商品房項(xiàng)目極少，一向也是政策房成交的熱點(diǎn)區(qū)域， 10 月份以來，均有大批量的政策房上市，但區(qū)域整體成交力度一直表現(xiàn)有限，導(dǎo)致了供需比例的失衡，新增供需比高達(dá) 的異常表現(xiàn)。 月度市場(chǎng)總結(jié) 樓市調(diào)控風(fēng)聲緊，蘇州限購(gòu)未出臺(tái) 名城房產(chǎn)研究 江蘇省蘇州市滄浪區(qū)竹輝路 298 號(hào) 21 緊跟 國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，江蘇省和省會(huì)南京均發(fā)布了相應(yīng)的調(diào)控新規(guī)，特別是南京版“限購(gòu)令”的出臺(tái)，調(diào)控風(fēng)聲進(jìn)一步加緊，使得全市對(duì)蘇州將出地方版調(diào)控細(xì)則的傳言甚囂塵上。 信貸收緊，加息跟進(jìn) 二次調(diào)控除了在政策方面的發(fā)力，信貸方面也出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，央行針對(duì)幾大銀行存款準(zhǔn)備金率的提升，貸款基準(zhǔn)利率的提高，一定程度上限制了央行放貸的額度，提高了購(gòu)房 者的資金壓力和還貸壓力；而加息的跟進(jìn)，是銀根收緊的信號(hào)，除了應(yīng)對(duì)們目前的通脹現(xiàn)狀，也是抑制流動(dòng)性資金減少資金大量涌入樓市的手段。 名城蘇州房產(chǎn)研究中心 20xx114