昆明市房地產(chǎn)的政策定位-閱讀頁(yè)
2025-05-03 12:55本頁(yè)面
【正文】 以畢生積蓄，傾盡所有，在房地產(chǎn)這一正常投資渠道上購(gòu)買(mǎi)二套房，政府有責(zé)任讓其保值、增值，而不是相反。有二套房就有二手房。昆明市人均居住面積已超過(guò)全國(guó)平均水平，在省會(huì)城市中名列前茅，將提振需求的希望寄托在首次購(gòu)房上是不現(xiàn)實(shí)的。l 應(yīng)重新審視二套房貸政策購(gòu)買(mǎi)的住房是否為二套住房，以戶為單位衡量，首付40%，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。二套房政策導(dǎo)向上應(yīng)為抑制投機(jī)，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，但政策面卻打倒一片，這種“一刀切”的政策增加了大部分購(gòu)房者的成本，所發(fā)出的政策信號(hào)將導(dǎo)致相關(guān)購(gòu)房者止步不前，駐足觀望。l 應(yīng)重新審視“禁止轉(zhuǎn)按揭”政策。轉(zhuǎn)按揭是二手房交易的必備條件。轉(zhuǎn)按揭政策直接指向限制二手房交易。 該政策與土地增值稅政策相繼出臺(tái)，并稱為調(diào)控房市的兩大重拳。政策的目的達(dá)到了嗎？沒(méi)有達(dá)到。在這種情況下，如果出現(xiàn)賣(mài)方有抵押、買(mǎi)方要貸款的交易，買(mǎi)賣(mài)雙方必須自行籌資或由擔(dān)保、中介公司先墊資，幫售房人還清銀行貸款，取出房屋產(chǎn)權(quán)證并暫保留，當(dāng)對(duì)方付清相關(guān)費(fèi)用后，中介才會(huì)為購(gòu)房人辦理過(guò)戶手續(xù)，還貸關(guān)系才得到轉(zhuǎn)移。業(yè)內(nèi)人士透露，%至3%收取，高的可達(dá)到5%，如果辦理時(shí)間較長(zhǎng)，可能還會(huì)提高。盡管服務(wù)費(fèi)較高，但有的客戶急于賣(mài)房，也不得不選擇。l 應(yīng)繼續(xù)限制加按揭加按揭是是以市場(chǎng)價(jià)重新評(píng)估后獲得更高的貸款額度。購(gòu)房者拿這些錢(qián)部分用于再投資買(mǎi)房，部分干脆進(jìn)入股市。加按揭會(huì)形成價(jià)格泡沫，加大銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，以次貸危機(jī)為訓(xùn)，應(yīng)繼續(xù)禁止房貸加按揭。目前昆明市在住房交易環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)主要包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅（為住房轉(zhuǎn)讓全部收入的1%）、土地增值稅（為住房轉(zhuǎn)讓全部收入的1%）、契稅、印花稅（%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（為實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的7%）、教育費(fèi)附加（為實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的3%）、地方教育附加（為實(shí)際繳繳納營(yíng)業(yè)稅的1%）等8個(gè)稅（費(fèi)）種。買(mǎi)方涉及繳納契稅、印花稅。其中，除契稅（非普通住房按3%的稅率征收，普通住房減半征收）由買(mǎi)房者繳納、印花稅由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納外，其余稅種都由賣(mài)房者繳納例如，一套90平米總房款36萬(wàn)元的普通商品房在2年內(nèi)交易，首先要交納的營(yíng)業(yè)稅及印花稅為36萬(wàn)元%=19980元；個(gè)人所得稅為36萬(wàn)元1%=3600元；土地增值稅為36萬(wàn)元1%=3600元；契稅36萬(wàn)元3%= 10800元。這樣算下來(lái)，轉(zhuǎn)讓36萬(wàn)元的住房合計(jì)稅費(fèi)為47090元，%。另?yè)?jù)財(cái)政部通知，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。這意味著市民從這天起購(gòu)買(mǎi)的住房有了“身份”。這里，對(duì)此劃分進(jìn)行探討。據(jù)查，主要是為了有效利用土地資源。是否有必要在交易環(huán)節(jié)如此大動(dòng)干戈。只有同時(shí)滿足三條件才是普通住房，普通住房的條件是否苛刻？在戶型面積上實(shí)行全額累進(jìn)，多出一平米就會(huì)出現(xiàn)十余萬(wàn)的稅收境遇差別，合理嗎？再次，對(duì)于昆明經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，目前最大的難題在于需求乏力，這個(gè)困境在將來(lái)的一段時(shí)期不會(huì)得到明顯改善。釋放的政策信號(hào)將會(huì)影響這部分投資者的決策。重視引導(dǎo)本地居民的購(gòu)房需求昆明市房管局起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》放寬了購(gòu)買(mǎi)商品住房的落戶條件。該政策意在吸引外來(lái)資金。應(yīng)對(duì)本地居民的購(gòu)房行為進(jìn)行鼓勵(lì)。突出重點(diǎn)，適當(dāng)控制主城改造的規(guī)模主城改造不僅涉及城中村改造，而且還包括一些已有的居民小區(qū)的大規(guī)模重建，如棕樹(shù)營(yíng)小區(qū)的拆除改造。重點(diǎn)放在城中村改造
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