【正文】 .......................................... 4 ........................ 5 2021 年昆明房地產(chǎn)用地成交情況分析 ..................... 5 2021 年商品房交易市場(chǎng)分析 ............................ 7 2021 年昆明市住宅市場(chǎng)分析 ............................ 8 2021 年昆明市商業(yè)市場(chǎng)分析 ............................ 9 ................. 10 昆明市房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高漲。 昆明本土房地產(chǎn)企業(yè)自身變革 ………………………………… .18 結(jié)束語(yǔ) ................................................. 19 參考文獻(xiàn) ............................................... 19 致 謝 ................................................. 20 指導(dǎo)教師簡(jiǎn)介 ……………………………………………………… 20 4 2021 年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 汪騰蛟 （西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 會(huì)計(jì) 07 昆明 650224） 摘 要 ： 本文以 2021 年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況為基點(diǎn)，闡述了市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題，進(jìn)而探明了影響市場(chǎng)運(yùn)行的因素，并在未來(lái)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)的前提下，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序運(yùn)行的對(duì)策。 countermeasures。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。同時(shí)可以看到，土地交易受到國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)間的較大影響。圖 2 反應(yīng)交易結(jié)構(gòu)，表 1 反應(yīng)交易價(jià)格變動(dòng)。土地成本的增加也在推動(dòng)著房產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。商業(yè)地價(jià)達(dá)到 513萬(wàn)元 /畝，比 2021年增長(zhǎng)了 %，樓面地價(jià)達(dá)到 2696 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。在 2021 年昆明主城區(qū)商品房成交金額達(dá)到 億元，成交面積 萬(wàn)㎡，成 交 萬(wàn)套，單套平均面積 ㎡，成交均價(jià)已經(jīng)在年底時(shí)穩(wěn)步站上 7000 元 /㎡。其中市中心區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)入了 10000 元 /㎡大關(guān)，南市區(qū)和北市區(qū)進(jìn)入了 8000元 /㎡大關(guān)。住宅市場(chǎng)整體均價(jià)達(dá)到 7121 元 /㎡，價(jià)格同比 2021年上漲 %，住宅價(jià)格上漲勢(shì)頭明顯是非?？斓?。圖5 和圖 6 反應(yīng)了 2021 年昆明市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況。 2021 年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)達(dá)到 429 萬(wàn)元 /畝，比 2021 年增長(zhǎng)了 %；樓面地價(jià)達(dá)到了 2336 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。北市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅接近 50%。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 11 所以，在“ 54321”政策下，昆明市三環(huán)內(nèi)的房屋不低于 6000 元 /㎡。 城中村改造帶來(lái)諸多問(wèn) 題 從 2021 年起，昆明開(kāi)始了為期五年的城中村改造計(jì)劃。（ 2） .隨著拆遷工作的逐步推進(jìn)，被戲稱為凹地的城中村正在逐步消失，曾經(jīng)是城中村主要住客的打工者不得不搬家，重新找房、租房。究其原因， 房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，讓不少房東 “轉(zhuǎn)租為售 ”，也是租房?jī)r(jià)格上調(diào)的原因之一。打工者與畢業(yè)生壓力激增。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 億 元、 億元和 億元，分別比上年增長(zhǎng) %、 %和 %，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ::。 作為西部地區(qū)第四大城市， 2021 年昆明市經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持著高速發(fā)展。 05000100001500020210 1 5 % 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7790 7381 7970 9010 9616 10766 12083 14482 16496 1 8 8 7 5 . 6 5人均消費(fèi)支出 6927 6149 6472 7025 7248 7746 8707 9 9 5 3 . 5 2 11396 1 3 2 4 3 . 5 3可支配收入增長(zhǎng)率（ % ） 3 . 0 0 % 5 . 2 5 % 8 . 1 0 % 1 2 . 9 2 % 4 . 2 0 % 1 0 . 2 0 % 6 . 1 0 % 1 4 . 3 2 % 1 3 . 0 0 % 9 . 8 0 %消費(fèi)增長(zhǎng)率（ % ） 1 1 . 2 3 % 5 . 2 5 % 8 . 5 4 % 3 . 2 0 % 5 . 2 0 % 6 . 2 0 % 8% 1 3 . 6 0 % 1 6 . 2 0 %2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 圖 8：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費(fèi)支出情況對(duì)比 產(chǎn)業(yè)投資影響 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，泡沫膨脹一直是人們非常關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。這一年國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)整政策，從國(guó)務(wù)院 4 月份出臺(tái)“新國(guó)十 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 14 條”、“ ”新政，到一線城市的限購(gòu)令。下半年主要集中在 9 月份，雖然上半年國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是調(diào)控效果并不好，針對(duì)房地產(chǎn)“金九銀十”的傳統(tǒng)，國(guó)家出臺(tái)了“ ”綜合調(diào)控政策，通過(guò)金融、稅收等綜合性政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。第二，提高了開(kāi)發(fā)商獲取預(yù)售證的門檻，地上部分需要 7層及 7 層以上才能申請(qǐng)預(yù)售證。這一政策規(guī)范著房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止開(kāi)發(fā)商在預(yù)售證方面非法獲利。以城中村更新后的總建筑面積估算：如果以平均 5 層計(jì)算，見(jiàn)縫插針、密不透風(fēng)的城中村的容積率大約是 4；按照“拆一還一，舊地回遷”的政策，更新后的容積率不可能是 4。 4 ＝ 6270 萬(wàn)平米；其中，補(bǔ)償給村民 3800 萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)商可用于銷售的面積是 2470 萬(wàn)平米。村民一夜暴富后的投資意向也在一定程度上影響著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與消費(fèi)。昆明購(gòu)房的需求，不但來(lái)源于昆明市本身的幾百萬(wàn)人口，更承擔(dān)著來(lái)自于全省 4800 萬(wàn)人口的潛在購(gòu)買力。而在土地收入上， 2021 年昆明市實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)款 億元，粗略計(jì)算，土地收入占財(cái)政總收入的 %。 只有隨著其他行業(yè)發(fā)展，在政府財(cái)政收入中貢獻(xiàn)的稅收比重增大，房地產(chǎn)行業(yè)也就不能再挾持政府和國(guó)民經(jīng)濟(jì)了，也能真正讓政府、房地產(chǎn)回歸到正常關(guān)系，這里需要較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，也需要 地方 政府 觀念 真正的轉(zhuǎn)變。 昆明在 2021 年 1 月 18 日出臺(tái)了“限購(gòu)令”，但并沒(méi)在“新國(guó)八條”要求的 2 月 20 日之前出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則，昆明和大部分城市一樣“爽約”了 。 昆明市政府對(duì)“新國(guó)八條”的實(shí)施 就 顯的很蒼白。但是在一些政策的規(guī)劃和執(zhí)行卻對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)了負(fù)面影響。 繼續(xù)擴(kuò)大 安居、保障房建設(shè) 住房保障工作是一項(xiàng)重要的民生、民心工程，與群眾利益息息相關(guān)。 而隨著 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 ，外地大型開(kāi)發(fā)企業(yè)必將在產(chǎn)品創(chuàng)新及成本控制等方面 顯示其強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而本土開(kāi)發(fā)企業(yè) 這 必將在大的市場(chǎng)環(huán)境中逐步增強(qiáng)企業(yè)的核心價(jià)值，以應(yīng)對(duì)來(lái)自外地開(kāi)發(fā)企業(yè)的挑戰(zhàn)及市場(chǎng)供需的雙重壓力 。需要防范的 三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)，二是建設(shè)工期的風(fēng)險(xiǎn)，三是違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，比如預(yù)售款的問(wèn)題，有些預(yù)售款不能隨意挪用，導(dǎo)致項(xiàng)目不能按時(shí)竣工， 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 19 也是引起社會(huì)不穩(wěn)定的因素，這三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)一定注意。 Zhenguo Lin其次，還要感謝在這四年的學(xué)習(xí)中教過(guò)我的所有老師們，謝謝他們傳授給了我知識(shí)。主持或參與了十一項(xiàng)科研課題，如云南省科委軟課題“云南省天然林保護(hù)工程效益評(píng)價(jià)研究”；橫向項(xiàng)目“漾濞彝族自治縣核桃產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)劃研究”和“昆明市鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)建設(shè)支撐條件研究”；自然基金項(xiàng)目“中國(guó)木材市場(chǎng)研究”（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院西南地區(qū)分項(xiàng)目）；國(guó)家社 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 21 會(huì)科學(xué)基金“云南少數(shù)民族山地社區(qū)生計(jì)發(fā)展與森林可持續(xù)管理研究”；高等學(xué)校博士學(xué)科點(diǎn)專項(xiàng)科研基金項(xiàng)目“森林環(huán)境資源市場(chǎng)化研究”；美國(guó)福特基金項(xiàng)目“云南省林木采伐限額管理研究與試驗(yàn)