【正文】 1002003004005000%10%20%30%40%50%60%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資（億元） 66 68 70 108 140 172 2 2 1 . 9 9 2 5 9 . 2 9 3 6 9 . 4 3 4 4 0 . 6 8比上年增長(zhǎng) 3 . 1 3 % 3 . 0 3 % 2 . 9 4 % 5 4 . 2 9 3 0 . 0 0 1 5 . 2 0 2 1 . 1 0 1 6 . 8 0 4 2 . 5 0 1 9 . 3 02021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 圖 9： 20212021年昆明房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況 政策因素影響 ． 1 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)政策影響 2021 年是近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)的一年，從 2021 年 出臺(tái)的政策可以看出：出臺(tái)政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，上半年主要集中在 1 月份和 4 月份，一方面是由于 2021 年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在 1 月份出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，一方面可以為全年房地產(chǎn)調(diào)控定一個(gè)總的基調(diào)，通過(guò)調(diào)節(jié)購(gòu)房者心理預(yù)期來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，另一方面，可以為后續(xù)制定政策預(yù)留一定的空間。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 15 地方房地產(chǎn)市場(chǎng)政策影響 而在地方政策上，通過(guò)梳理 2021 年昆明市出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)影響比較大的主要有以下幾方面：第一，昆明房地產(chǎn)用地以拍賣的方式，城中村土地可以采用掛牌的方式進(jìn)行出讓，參與土地拍賣需要 7 個(gè)及以上競(jìng)買人，競(jìng)買保證金為交易底價(jià)的 30%以上，土地出讓金首付款為地價(jià)的 50%，出讓金需要 2 個(gè)月付清，該政策一定程度抬高了土地價(jià)格， 同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求更高，隨著這個(gè)政策的實(shí)施將淘汰一批資金實(shí)力弱的中小開(kāi)發(fā)商幫助著昆明市房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)。商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，一 個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶。 昆明城中村改造 政策 的影響 昆明 城中村改造 政策的執(zhí)行也 對(duì)昆明房?jī)r(jià)造成較大影響。按照計(jì)劃， 5 年內(nèi)需要更新的城中村建筑面積有 3800 多萬(wàn)平米（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），那么，更新后的建筑面積應(yīng)該是： 3800 萬(wàn)平米247。 同時(shí)，在城中村改造催生了一大批“富翁”。從昆明房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)的購(gòu)買群體分析，本地居民購(gòu)買的比例大約為 40％，州市居民購(gòu)買比例約占 40％，而剩下的百分之十幾到二十是省外購(gòu)房者，也就是說(shuō)，州市居民來(lái)昆明買房占據(jù)著很大的一個(gè)市場(chǎng)。 2021 年昆明全市財(cái)政總收入達(dá) 億元，躍居西部城市第二位。為此，對(duì)出 臺(tái)打壓房地產(chǎn)的政策也尤為謹(jǐn)慎。 出現(xiàn)這種問(wèn)題很大程度上是因?yàn)榈胤秸畬?duì)國(guó)家調(diào)控政策落實(shí)的不到位。 也 就是，很多人遭限購(gòu)，開(kāi)發(fā)商銷售受阻，資金回籠困難，加上銀行商業(yè)貸款門(mén)檻提高，融資渠道有限，間接影響開(kāi)發(fā)商拿地，進(jìn)而影響昆明土地出讓 ，影響昆明地方財(cái)政收入 。 注意地方政策的制定實(shí)施帶來(lái)的影響 昆明市的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)揮著積極的作用。合理預(yù)見(jiàn)這些經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和市政建設(shè)等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)調(diào)控措施。 昆明本土 房地產(chǎn)企業(yè)自身變革 在對(duì)比 成都重慶昆明三地 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀之后，我發(fā)現(xiàn)，昆明 房地產(chǎn)市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)環(huán)境最好，市場(chǎng)供需相對(duì)平衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，而對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、成本控制以及本土品牌的打造上卻略顯不足，目前基本是以外來(lái)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位。兩個(gè)理念：一個(gè)是科學(xué)發(fā)展的理念，一個(gè)是誠(chéng)信的社會(huì)理念。 參考文獻(xiàn) [1]邁克 E 米勒斯 .蓋爾貝倫斯，馬克 A 韋斯著 .《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)原理與程序》 (第三版 ).北京 :中信出版社， 2021 年 [2]中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告，（社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社）， 2021 版 [3]王劍芳 .我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及對(duì)策研究 [J].特區(qū)經(jīng)濟(jì) ,2021,(8):108 [4]肖元 真 , 徐闖 , 李茂榮 . 世界各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展 現(xiàn)狀和政策調(diào) 控 [J]. 金融與經(jīng)濟(jì) ,2021,(8)： 9 [5]鄭捷 .淺析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因數(shù) [J].山西建 筑 2021, (23):145 [6]周靜華，趙陽(yáng) .泡沫下的中國(guó)房地產(chǎn) [J].商場(chǎng)現(xiàn)代化 2021,(1):173 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 20 [7]王海英 . 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展對(duì)策研究 [J].民營(yíng)科技 , 2021,(03):027 [8]新筑網(wǎng)，云南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2021 年 1 月至 2021 年 12 月分析報(bào)告 [9]孫寒光 .從法國(guó)地產(chǎn)發(fā)展看中國(guó)房市調(diào)控 [N].人民日?qǐng)?bào)， 20210413（ 12） [10]昆明市統(tǒng)計(jì)局，《 2021 昆明市統(tǒng)計(jì)年鑒》中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社 2021 [11]昆明市統(tǒng)計(jì)局，《 2021 昆明市統(tǒng)計(jì)年鑒》中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社 2021 [12]新浪地產(chǎn)頻道 [13]中國(guó)房源網(wǎng) [14]中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) [15] Changes in real estate law ease constraints on foreign investors By Stephen Tomlinson and David Patrick Eich Published： April 24 2021 17： 22|Last updated：April 24 2021 17： 22 [16]Home price,Timeonmarket,and Seller Heterogeneity Under Changing Market Conditinos， Ping Cheng她無(wú)私的關(guān)愛(ài)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，將激勵(lì)我不斷的進(jìn)取，走好以后的道路。自 2021 年以來(lái)，為研究生、本科生和函授生講授了《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《資源經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《農(nóng)林業(yè)經(jīng)濟(jì)管理》、《人力資源管理》、《價(jià)格學(xué)》、《管理學(xué)》、《企業(yè)管理》、《鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《管理經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《管理學(xué)原理》、《財(cái)經(jīng)應(yīng) 用文寫(xiě)作》、《園林經(jīng)濟(jì)管理》等課程。 。在《林業(yè)經(jīng)濟(jì)》、《綠色中國(guó)》、《中國(guó)林業(yè)經(jīng)濟(jì) 》等刊物公開(kāi)發(fā)表科研論文三十余篇，其中 SCI 收錄論文二篇。 還有 我的同學(xué) 們 ，在寫(xiě)作的過(guò)程中給我提供了一些寶貴的資料和建議，在此一并感謝 。 Yingchun Liu， Springer Science+Business Media,LLC 2021 致 謝 論文的創(chuàng)作是艱辛的，經(jīng)過(guò)大量數(shù)據(jù)文獻(xiàn)的收集，并通過(guò)多次修改，論文最終定稿。提高三方面的能力：第一是前期策劃和判斷的能力，這 條特別重要，如果前期的市場(chǎng)沒(méi)有判斷好， 在經(jīng)營(yíng)中就會(huì)有諸多困難 ，從目前看，企業(yè)開(kāi)發(fā)的指標(biāo)還在上升，但是銷售的指標(biāo)在下降，空置房在增加，這個(gè)慣性還要一定時(shí)間，這個(gè)慣性 將給 帶來(lái)一定的壓力；第二提高產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力，提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，提高環(huán)保水平；第三提高企業(yè)的融資能力和資金管理能力。因此，昆明本土 房地產(chǎn)企業(yè)必須做出調(diào)整。從 2021年開(kāi)始，昆明在西部城市率先走 出保障性住房工作步伐 —— 實(shí)施廉租住房建設(shè)，并逐年加大建設(shè)規(guī)模，至 2021 年八月，全市累計(jì)投入建設(shè)資金近 20 多億元，新建廉租住房 18907 套（ 萬(wàn)平方米），按照《昆明市 2021— 2021 年保障性住房建設(shè)規(guī)劃》，從 2021 年起至 2021 年，昆明市將用 3 年的時(shí)間，全力推進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房建設(shè)，加大棚戶區(qū)改造力度，自 2021 年起至 2021 年 3 年內(nèi)，全市建設(shè)保障性住房 12 萬(wàn)余套，各項(xiàng)舉措反復(fù)明確將擴(kuò)大保障性住房建設(shè)。例如前文提到的“ 54321”政策在一定程度上反而起到了推高房?jī)r(jià)的作用。 地方政府對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的執(zhí)行不能成為一個(gè)虛有其表的工程，而應(yīng)該真正做到實(shí)處，讓百姓受益。原因在于， 昆明版相對(duì)溫和的限購(gòu)令已經(jīng)讓市場(chǎng)在一定階段冷卻，細(xì)則調(diào)控的話將大大影響昆明目前局勢(shì)，尤其昆明大量的城中村改造項(xiàng)目急需上市，需要足夠的消費(fèi)能力，而單純依靠首次置業(yè)需求明顯不足。 中央政府調(diào)控 政策 需要 地方 上的執(zhí)行 由于我國(guó)特殊國(guó)情，中央政府不可能坐視房?jī)r(jià)居高不下，讓社會(huì)民眾群情激昂，這幾年來(lái)，調(diào)控政策的推陳出新，力度越來(lái)越大也能說(shuō)明這點(diǎn)。不難看出，土地收入成了 昆明市 財(cái)政收入的“聚寶盆”