【正文】 6182134187198廣告金額(萬元)263175210338336221299306441346481518從圖表可以看出，2002年市場推出樓盤數(shù)量的三個高峰分別為4月份、10月份和112月份，均在37個以上。 媒體廣告投放情況版面南國早報南寧晚報當代生活報合計整版198142031/2版1009472510811/4版2111822311/8版330033其它0156總計145167361554就目前南寧市場公認三大媒體而言，從圖表可以看出，《南國早報》是目前南寧房地產(chǎn)廣告發(fā)布的主流媒體，在投放頻次上更是其它媒體無法相比，2002年南寧市房地產(chǎn)廣告總共發(fā)布頻次1554次，其中在《南國早報》就發(fā)布了1451次，%，由此可以看出目前在南寧樓市中，《南國早報》已經(jīng)樹立了比較大的領先優(yōu)勢，與其它媒體拉開了比較大的距離。從廣告費用方面來看，外灘新城和陽光新都排在前兩位，外灘新城折前廣告費用突破200萬元，市中心高層物業(yè)造勢力度在不斷加大，付出的代價沉重，而排在第二位的太陽廣場的折前廣告費用雖然超過160萬元，但相對該盤2002年的銷售業(yè)績并不樂觀。《南國早報》是南寧樓市的最主要媒體渠道。 2002年南寧市房地產(chǎn)市場特征描述 2002年，南寧市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)高速增長據(jù)南寧市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)表明，2002年，南寧市房地產(chǎn)市場與2001年相比，預計成交增長近1倍。市中心住宅均價整體在2700元/平方米左右，與新城、東、鳳嶺的項目比較，處于其均價之間。結論：從市場角度分析：南寧整個房地產(chǎn)市場格局東部，面向的是高收階層人士，集住宅、商業(yè)、娛樂、文體、休閑、會展業(yè)于一體的居住區(qū)；南部，面向的是中低收入的工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺，污染嚴重，大型 的住宅項目走向邊沿，遠離市中心；西、北部，而向的也是一個中低收入的工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了南寧市所有的大中專院校，文化氛圍濃厚，以及南寧商新技術開發(fā)區(qū)的建設，也帶動了一些相應的配套完善，預計相思湖片區(qū)將成為南寧未來35年房地產(chǎn)開發(fā)的另一重點區(qū)域。預計未來幾年內(nèi)，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。隨著房地產(chǎn)市場的日趨火爆，外地資金的進入將會加快，力度也會加大，理念也會更新。這說明南寧的發(fā)展商已經(jīng)意識到專業(yè)分工的必要性和借用外腦的重要性，以及營銷意識的不斷增強。 項目供應量巨大且集中，競爭加劇與2001年南寧市房地產(chǎn)市場對比，發(fā)現(xiàn)2002年南寧市項目的供應量有了較大的增加，新城、江南、城北、興寧等區(qū)均有不同的項目面市，并且面市的項目大多數(shù)以大盤出現(xiàn)，新城區(qū)成尤為突出。以上這些大大小小項目的先后建設，會加快瑯東、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)的成熟，尤其百翡翠園、榮和山水美地兩個項目建設順利，則對帶動鳳嶺區(qū)域的發(fā)展起到一個不可估量的作用。 戶型合理、實用的三房仍是市場主力軍通過對潛地購房者調查發(fā)現(xiàn)，購房都比較喜歡并接納戶型合理、實用的三房。事實證明，合理性、實用性加上實惠，是購房人士所必須考慮的問題。依據(jù)對北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達城市房地產(chǎn)市場歷程研究經(jīng)驗，我們認為南寧市房地產(chǎn)市場走向規(guī)范只需要13年的時間，因而這幾年是開發(fā)商快速發(fā)展項目獲得超額利潤和樹立品牌、實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良機，而一旦整個房地產(chǎn)走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對獲取土地成本增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面的壓力，對企業(yè)的生存和發(fā)展都是巨大的挑戰(zhàn)。水榭花都、地王國際商務中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡(2)、樓盤價格。高檔住宅集中分布于民族大道延長線，即快速環(huán)道外圍，以及南湖邊緣；中檔住宅則集中于東葛路延長線、長湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于城市中心。從國家到地方政府的“大投入”，使房地產(chǎn)市場進入“快車道”。結合南寧市經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價在10——20萬元為低檔消費；20——40萬元是中檔消費；超過40萬元屬高檔消費；100萬元以上為豪華消費；目前市場供求結構不太均衡，開發(fā)風險較大。 各類型物業(yè)市場分析1)、多層、小高層住宅市場分析——概況①社會經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的增加，消費水平的提高，對生活質量的要求也比較講究，追求一種舒適的居住環(huán)境。⑤市場總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢，“兩高”指東部以小高層為主導產(chǎn)品，價格比兩、南部高；“兩低”指西部、江南以多層為主導產(chǎn)品，價格比東部低。市場競爭激烈，價格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。多層住宅產(chǎn)品三房面積在90——130平方米之間，其中100——120平方米居多；二房面積在70——90平方米，其中75——85平方米居多。南寧的明珠——南湖風光無限好，和實公司開發(fā)的湖景花園憑借3000米的南湖景觀，賣了個均價3200元/㎡以上的好價格。市中心的地塊相對缺乏，舊城改造及土地價格高起是高層住宅崛起的“導火索” 銷售價格2002年南寧高層住宅銷售均價為3200－4500元/㎡市場比較認同的價格為2700－3000元/㎡銷售進度靠近南寧市中心（百貨大樓）的高層住宅整體銷售緩慢。各種類型戶型的面積幅度比較大，相對集中的一房（單間）31－53平方米；二房120－124平方米；三房110－134平方米；四房158－198平方米。2002年開始，南寧的別墅產(chǎn)品已進入成型別墅階段，其代表項目有寧匯新天地、橘郡值得一提的是南寧的別墅市場啟動不久，各種所謂的“別墅”項目就一轟而上，從經(jīng)濟型別墅到渡假型別墅到水岸別墅，從聯(lián)排到雙排到獨立，各項目良莠不齊，檔次落差大，令人眼花繚亂，造成市場上消費者感覺混亂和困惑。別墅講究的清凈、優(yōu)雅，緊臨交通要道，交通便利，上下班都很方便，且周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)的園林設計優(yōu)美，配套娛樂設施完善，標準規(guī)范的物業(yè)管理等。通知對取得別墅產(chǎn)品開發(fā)的土地資源是個利好消息，對提高別墅銷售價格非常有利，但目前南寧別墅幾乎集中于今后1－2年開發(fā)建設。鳳嶺、仙湖區(qū)域別墅產(chǎn)品的開發(fā)在2004－2005年開發(fā)較適宜，對提高別墅產(chǎn)品的價值作用極大。4)、辦公樓市場分析南寧經(jīng)濟進入了全面提速的發(fā)展階段，工業(yè)企業(yè)也得到逢勃發(fā)展，促使部分企業(yè)的壯大擴張，這時此部分企業(yè)需要功能齊全，檔次高的辦公場所，商務公寓擔負寫字樓的角色，既然市場需要辦公場所，商務公寓總體情況比較易銷，但純寫字樓沒有得到市場認可和接受。供應發(fā)展趨勢2002年上半年新增的寫字樓主要分布在瑯東（金湖廣場周邊）瑯東為南寧未來的中央商務區(qū)，而前幾年的寫字樓主要分布在民族大道東路和東葛路一帶，朝陽商業(yè)圈反而顯得落后。目前南寧市場上的純寫字樓幾乎為1990－1998年建設并投入使用的寫字樓，并且絕大部分以出租為主。銷售價格獨立別墅150－230萬元/棟，聯(lián)排80－100萬元/棟。目前市場對別墅的價格接受能力尚未過到高消費階層，別墅對絕大多數(shù)人來說尚是天方夜譚，可望不可及的住宅產(chǎn)品。◆南寧市在建和擬建別墅項目分析南寧市在售別墅項目區(qū) 域別墅名稱規(guī) 模價 格江南區(qū)玫瑰園占地面積350畝，分三期開發(fā)，400棟左右35—150萬元/棟鳳嶺翡翠園分多層、小高層、別墅，其中別墅共50棟210—283萬元/棟寧匯新天地占地226畝，有112棟獨立別墅、87套聯(lián)排別墅和14套聯(lián)體別墅獨立150—210萬元/棟聯(lián)排180—90萬元/棟大自然花園獨立別墅56套，聯(lián)排別墅103套獨立別墅均價5700元/㎡聯(lián)排別墅均價3700元/㎡榮和山水美地占地約2200畝，總建筑面積100萬平方米，規(guī)劃獨立87棟、聯(lián)排1345棟聯(lián)排4200元/㎡仙葫開發(fā)區(qū)龍胤花園占地360畝,建成220棟別墅98—1600萬元/棟,其中250—00萬元/棟較集中橘郡別墅占地1500畝,獨立87棟,雙拼220棟,聯(lián)排272棟聯(lián)排34—48萬元/棟,雙拼53~64萬元/棟,獨立101—125萬元/棟目前南寧市的別墅集中在鳳嶺分區(qū)和仙葫區(qū)，這兩個區(qū)域的供應量若集中在今后兩、三年內(nèi)全部推出，供應量不低于4000套，其中獨立別墅不低于1500套，聯(lián)排別墅不低于2500套，市場消化壓力非常大，根據(jù)南寧市居民的收入與消費水平要在三年內(nèi)消化不低于4000套別墅產(chǎn)品，南寧人尚未達到這個水平。這些項目主要針對的客戶是本地市場，基本立足于本土的名人雅士、私企業(yè)主等客戶層面，但從購買別墅產(chǎn)品的消費者來看，非南寧人士亦有不少。近兩年來，緊跟北京、上海與廣州等地別墅市場的重新興起，南寧的別墅市場也從2002年初開始露出崢嶸一角。戶型一房（單間）二房三房四房其他面積（㎡）31－8784－110－－251186－209主區(qū)間面積31－53120－124110－134158－198　　　　　　　　　高層住宅市場供應量　　　□供應（套）分布南寧市高層住宅主要分布于市區(qū)、南湖邊緣及金湖廣場一帶，分別有外灘新城、交易場商業(yè)大廈、太陽廣場、陽光新都、江南香格里拉和東方明珠花園、南湖國際廣場、銘湖經(jīng)典、新城國際、時代麗都、亞航財富中心、佳德鑫水晶城、東方曼哈頓、地王國際商務中心。上圖顯示的七個樓盤，比較暢銷為陽光新都，最為滯銷的為交易場商業(yè)大廈。景觀優(yōu)，位置佳的土地資源供給稀缺，同時地價的急速提升，使得此類用地面積縮小，是導至高層住宅出現(xiàn)的因素之一。2)、高層住宅市場分析概況市政府向東遷移后，瑯東高層建筑異軍突起，但絕大多數(shù)為企事業(yè)單位辦公建筑，其正用于住宅的屈指可數(shù)。恒大新城的成功就是在于其有絕大部分消費者能承受的價格上和環(huán)境的優(yōu)良。銷售價格多層住宅產(chǎn)品均價在1350——2600元/㎡，其中均價1600——2000元/㎡比較集中并且得到市場的認可和接受。③城市向東發(fā)展，帶動、引導大部分“中產(chǎn)階級”遷移，新的住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來部分人的物質享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎上，此時的住宅市場產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。從土地出讓市場看：政府2001年11月份首次招投標拍賣出讓土地，位于瑯東的兩塊地拍出“天價”，每畝180萬元以上，這意味著土地開發(fā)門檻提高。從開發(fā)主體因素看：市場開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識落后，投入市場運營資本不足，對政府投入市政配套的依賴性較強，目前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺乏市場“霸主”。 市場基本特征分析從宏觀因素看：南寧市房地產(chǎn)市場2002年快速發(fā)展，不斷創(chuàng)歷史新高，是國家西部開發(fā)政策，政府加快城市化進程，加大城市基礎建設，銀行按揭政策共同支持的結果。中檔次住宅均價：2000——2600元/㎡。西部樓盤較少，分布散，有北大路的夢澤園，衡陽路的振寧雅苑，大學路的文華園，高新技術開發(fā)區(qū)的高新苑；江南樓盤亙集中于白沙大道、五一路和江南路，白沙大道有金灣花城、南國花園商城、江南新興苑，五一路有麗江村、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城，江南路有江南香格里拉花園、江南馨園、金康居住小區(qū)、榮寶華商城、庭香園和玫瑰園；大沙田有新加坡城、陽光新城和斯壯家園；中部主要以商業(yè)物業(yè)為主，純住宅為輔，分布著萬達商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、交易場商業(yè)大廈和WTO世貿(mào)商城、綠城(1)、樓盤分布東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周圍和民族大道延長線，以及青山路，分別分布著嶺南家園、中天世紀花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖經(jīng)典、佳和大廈、亞航財富中心、文德大廈、佳德鑫值得重視的是亟待推出的大型項目如香榭里、寧匯新天地、翡翠園、大自然花園、榮和山水美地、維也納森林等規(guī)模、品質都相當可觀，一旦全面上市必將給市場帶來巨大的沖擊，市場競爭必然加劇。通過調查：嶺南家園首次推出的單位，三房當天銷售85%以上，中天世紀花園整體上也比其四房好銷。 2002年，別墅產(chǎn)品大擴張根據(jù)市場調查及其現(xiàn)狀，2002年的房地產(chǎn)市場，除常見的多層、小高層、高層住宅的迅速發(fā)展外，更為突出的另一個特點是別墅產(chǎn)品大擴張，寧匯新天地、龍胤花園、麗水灣等純別墅區(qū)先后面市，規(guī)劃中的楓林藍岸，以及仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已拿到土地的幾個在型項目，規(guī)劃中也有大量別墅。主要有翡翠園、榮和山水美地、寧匯新天地、大自然花園、香榭里、香格里拉花園、天賜良園、中鼎溫馨家園、中天世紀花園、嶺南家園、金湖灣、銘湖經(jīng)典、城市之光，其中榮和山水美地規(guī)模最大，占地約2100畝，總建筑面積約100萬平方米，其次是翡翠園，占地512畝，總建筑面積478888平方米，由50棟別墅、16棟多層、9棟小高層組成，規(guī)劃2166戶，目前均價3100元/平方米，已作為全國五個國家級康居示范工程之一，市場供應量較大，另外還有即將上市的南湖國際廣場、地王國際商務中心、山水綠都、左岸青園、城市花園等。其中，大盤的打造比較突出，國凱文華園、翠湖新城、榮和山水美地就是其中的代表。 專業(yè)分工開始凸現(xiàn)南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2000年前基本上對房地產(chǎn)開發(fā)全過程都事必躬親，從樓盤的前期開發(fā)建設到中期的銷售、后期的物業(yè)管理，但是由于人才儲備和精力所限，事事都管的結果卻是事事都沒有做好。 外地資金強勢進入由于南寧市房地產(chǎn)發(fā)展前景誘人，因而吸引了許多外地發(fā)展商的目光。大盤主要位于江南區(qū)、城北區(qū)和鳳嶺一帶，如鳳嶺的榮和山水美地規(guī)模已達2100畝。從金灣花城14期的銷售價可以看出，白沙大道路段物業(yè)升值潛力巨大。南寧市各城區(qū)熱點頻現(xiàn)、各有發(fā)展從2001年起，南寧市各區(qū)房地產(chǎn)市場均有不同程度的發(fā)展，瑯東東、鳳嶺區(qū)域發(fā)展最為迅速，2002年底新項目頻頻出現(xiàn)，興寧區(qū)以舊城改造的項目為主，2002年也是舊城改造最大的一年，江南、城北兩區(qū)則以中低檔次的大型項目面市。城北區(qū)樓市表現(xiàn)弱小，江南區(qū)則以白沙大道、江南路、五