【正文】 提供有力的依據(jù)，而地方語言及飲食習慣是一個城市眾多文化因素中兩項最具代表性的因子，從它們身上往往能夠反映出當?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍晳T及行為特征。通過考察南寧市各區(qū)的面積與人口數(shù)量兩項指標，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為49875人；興寧區(qū)次之，人口密度為23639人/平方公里；新城區(qū)人口密度為13947人/平方公里；江南區(qū)人口密度相對較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬人，每平方公里僅為8186人，是南寧市城區(qū)中人口密度最小的區(qū)域，這與該區(qū)域所處的地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域經(jīng)濟有著較大的關(guān)系。.（以政府工作報告為準）2003年開始，南寧市進入全面建設(shè)小康社會、加快推進現(xiàn)代化發(fā)展的重要關(guān)鍵階段。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。其中，%；，%；，%。2002年末。 2002年南寧市居民家庭居住情況指標名稱調(diào)查戶數(shù)（戶）家庭常住人口數(shù)（人）總計200619按居住面積分4平方米以下1446平方米31268平方米936810平方米16681012平方米25791214平方米3210214平方米以上114318按房屋產(chǎn)權(quán)分公房3095租賃私房15自有房99297部分產(chǎn)權(quán)的自有房69219其他13南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費以及對居住要求的提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好的契機與發(fā)展空間。2002年8月1日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)的通知》，目的為規(guī)范建設(shè)用地的審查工作，實行最嚴格的土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟建設(shè)必須用地提供保障。辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米11元，三類地段每月每平方米10元，四類地段每月每平方米9元，五、六類地段每月每平方米8元。168。u 政府支持得到的回報216。但是，現(xiàn)實是居民收入偏低和經(jīng)濟不發(fā)達，再加上目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民的收入無法追上，造成大多數(shù)居民需要買房來改善居住空間，但是又買不起的局面。經(jīng)過市場調(diào)研究，目前已開工的別墅項目總體供應(yīng)不低于3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于2000套。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；?、集中化、品牌化綜觀南寧房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。舊城改造的加快，帶動相關(guān)物業(yè)價值升值。 小戶型市場受到消費者的青睞南寧的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費者的認可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認可。在版面的投放上，各區(qū)域均以半版、整版的投放形式為主，目前市場上有華星時代廣場、香榭里花園和萬達商業(yè)廣場以整版為主的廣告投放形式，開創(chuàng)了以整版投放為主的南寧市房地產(chǎn)廣告先河。興寧區(qū)則以舊城改造為主的商業(yè)物業(yè)項目，商業(yè)物業(yè)競爭在逐步加劇。如馬來西亞的東方集團投資50%股份，開發(fā)占地約20公頃的香榭里花園；在連萬達集團投資的占地56畝。可以預(yù)見，2002年別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)是2003年別墅產(chǎn)品市場激烈競爭的前奏。翠堤灣、金朝陽等樓盤。雖然天價土地出讓暫時能為政府市政建設(shè)“輸血”，但從另一方面看，會使區(qū)域房價上升過快，增大開發(fā)風險，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。向東發(fā)展已成為南寧目前以及今后幾年的發(fā)展趨勢，繼往開來，隨著金湖廣場一帶的日益成熟，高層住宅或商務(wù)公寓開始出現(xiàn)，高24層純住宅的時代麗都打破高層住宅的沉寂，但由于其在推廣方面宣傳不到位，不能引起市場的熱“效應(yīng)”，因此，對市場的影響力度不大。別墅概念在市場的興起，主要歸功于政府對鳳嶺、仙湖開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃。充分利用國土資源部下發(fā)的關(guān)于對別墅用地的通知，是提升別墅產(chǎn)品價值的政策資源。別墅市場預(yù)測根據(jù)市場現(xiàn)實反饋及對南寧市別墅市場的研究，對別墅產(chǎn)品進行預(yù)測：別墅市場尚未成熟，現(xiàn)階段集中爭奪市場對別墅市場會造成一定的負面影響。3)、別墅市場分析◆概述 南寧市最早期的別墅產(chǎn)品代表有青秀山莊、碧麗山莊、濱江別墅等，并且以賣別墅地為主，主要分布在仙湖開發(fā)區(qū)。戶型多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型仍然是以三房為主導(dǎo)，二房次之。從市場結(jié)構(gòu)看：高檔市場供應(yīng)量過剩，中低檔市場需求不足。水晶城、金湖灣、和實以上這些項目一旦全部進入市場，可以斷定：供應(yīng)量是一個驚人的數(shù)字。 競爭加劇，門檻提高由于政府對房地產(chǎn)開發(fā)的控制越來越嚴格，南寧對房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式將由原來的協(xié)議形式向拍賣和招標形式轉(zhuǎn)變，土地出讓政策的變化必將帶動土地價格的上揚，拍賣和招標土地所需的高額資金使得許多中小型的房地產(chǎn)公司失去了拿地的機會，而資金實力較雄厚的房地產(chǎn)公司將會步入一個良性循環(huán)發(fā)展的局面。透過廣告的背后看，南寧樓市競爭進一步加劇。就推盤個數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放843次廣告，%，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強勁的態(tài)勢，分別投放272次和257次，僅次于新城區(qū)。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異?；钴S南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。中低檔住宅仍然受到眾多消費者的青睞，恒大新城首次開盤當天成交超300套的業(yè)績、江南新興苑首期550多套，月均成交180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進度緩慢即或證明。2001年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟實力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。從而邁上市場發(fā)展的第三個臺階。1． 5。本項目作為改善城市窗口形象、推進城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展示范工程。今后五年，南寧市將重點實施藍天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國綠城，向生態(tài)城市邁進。12003年6月21日，央行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人貸款。. 政策與法律因素2002－2003年6月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 2002年2月25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》，目的為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，確保工程質(zhì)量，保護購房者的利益。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、%、%、%、%%、%、%、%。（以上數(shù)據(jù)摘自2003年《政府工作報告》） （按當年價格計算） 單位：萬元年份國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)　第三產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年1331851237402518505439309791965759441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292000年295000048000091000067958023042015400002001年324785649517393427169572623854518184122002年356067051157310255677547422708252023530單位：萬元數(shù)據(jù)表明：南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展處在經(jīng)濟發(fā)展周期的上升期，經(jīng)濟指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長迅速。經(jīng)濟發(fā)展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及發(fā)展的基礎(chǔ)。南寧距中越邊境的東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，毗鄰南寧的7個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。實際利用外資增長11%,全市外貿(mào)出口增長5%。城市居民人均收支節(jié)余額為526元，%，%，意味著城市居民消費觀念、消費意識均有所提高。南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設(shè)有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風情；南寧市具有地方特色的風味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具有南方特色。自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關(guān)于做好農(nóng)民進城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作的通知》，《通知》明確提出了“農(nóng)民進城務(wù)工，待遇等同居民”的新規(guī)定。在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，南寧市近年來不斷增加城市建設(shè)資金的投入，有效地加快了城市的建設(shè)，投資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。對城市進行科學、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟優(yōu)勢。可以預(yù)見，南寧市房地產(chǎn)市場的競爭焦點，市場大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超20億元，邁上市場發(fā)展第二個臺階。（表16，圖18）南寧市歷年辦公樓銷售年份1997199819992000200120022003預(yù)測辦公樓43228686692449074520542965828373500 消費者購買行為特征隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費者對購買房產(chǎn)的消費意識提高，購買行為開始有了新的動向、特征；購房不再跟風，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商的實力、社會形象。二手房的交易活躍促使一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)揮更大的作用，更有效促進商品房市場的發(fā)展。房地產(chǎn)投資額238765萬元，%。據(jù)了解，萬通公司開發(fā)的半山麗園和歐景城市廣場將以精裝修房入市。從廣告費用方面來看，外灘新城和陽光新都排在前兩位，外灘新城折前廣告費用突破200萬元，市中心高層物業(yè)造勢力度在不斷加大，付出的代價沉重，而排在第二位的太陽廣場的折前廣告費用雖然超過160萬元，但相對該盤2002年的銷售業(yè)績并不樂觀。結(jié)論：從市場角度分析：南寧整個房地產(chǎn)市場格局東部，面向的是高收階層人士，集住宅、商業(yè)、娛樂、文體、休閑、會展業(yè)于一體的居住區(qū)；南部，面向的是中低收入的工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺，污染嚴重，大型 的住宅項目走向邊沿，遠離市中心；西、北部，而向的也是一個中低收入的工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了南寧市所有的大中專院校，文化氛圍濃厚，以及南寧商新技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，也帶動了一些相應(yīng)的配套完善，預(yù)計相思湖片區(qū)將成為南寧未來35年房地產(chǎn)開發(fā)的另一重點區(qū)域。 項目供應(yīng)量巨大且集中，競爭加劇與2001年南寧市房地產(chǎn)市場對比，發(fā)現(xiàn)2002年南寧市項目的供應(yīng)量有了較大的增加，新城、江南、城北、興寧等區(qū)均有不同的項目面市，并且面市的項目大多數(shù)以大盤出現(xiàn)，新城區(qū)成尤為突出。依據(jù)對北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達城市房地產(chǎn)市場歷程研究經(jīng)驗，我們認為南寧市房地產(chǎn)市場走向規(guī)范只需要13年的時間，因而這幾年是開發(fā)商快速發(fā)展項目獲得超額利潤和樹立品牌、實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良機，而一旦整個房地產(chǎn)走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對獲取土地成本增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面的壓力，對企業(yè)的生存和發(fā)展都是巨大的挑戰(zhàn)。從國家到地方政府的“大投入”，使房地產(chǎn)市場進入“快車道”。市場競爭激烈，價格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。各種類型戶型的面積幅度比較大，相對集中的一房（單間）31－53平方米；二房120－124平方米；三房110－134平方米；四房158－198平方米。通知對取得別墅產(chǎn)品開發(fā)的土地資源是個利好消息，對提高別墅銷售價格非常有利，但目前南寧別墅幾乎集中于今后1－2年開發(fā)建設(shè)。目前南寧市場上的純寫字樓幾乎為1990－1998年建設(shè)并投入使用的寫字樓，并且絕大部分以出租為主。這些項目主要針對的客戶是本地市場，基本立足于本土的名人雅士、私企業(yè)主等客戶層面，但從購買別墅產(chǎn)品的消費者來看，非南寧人士亦有不少。景觀優(yōu)，位置佳的土地資源供給稀缺，同時地價的急速提升，使得此類用地面積縮小，是導(dǎo)至高層住宅出現(xiàn)的因素之一。③城市向東發(fā)展，帶動、引導(dǎo)大部分“中產(chǎn)階級”遷移，新的住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來部分人的物質(zhì)享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎(chǔ)上，此時的住宅市場產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。中檔次住宅均價：2000——2600元/㎡。通過調(diào)查：嶺南家園首次推出的單位，三房當天銷售85%以上，中天世紀花園整體上也比其四房好銷。 專業(yè)分工開始凸現(xiàn)南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2000年前基本上對房地產(chǎn)開發(fā)全過程都事必躬親，從樓盤的前期開發(fā)建設(shè)到中期的銷售、后期的物業(yè)管理，但是由于人才儲備和精力所限，事事都管的結(jié)果卻是事事都沒有做好。南寧市各城區(qū)熱點頻現(xiàn)、各有發(fā)展從2001年起，南寧市各區(qū)房地產(chǎn)市場均有不同程度的發(fā)展，瑯東東、鳳嶺區(qū)域發(fā)展最為迅速，2002年底新項目頻頻出現(xiàn)，興寧區(qū)以舊城改造