【正文】 點(diǎn)的首府城市。通過考察南寧市各區(qū)的面積與人口數(shù)量兩項(xiàng)指標(biāo)，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為49875人；興寧區(qū)次之，人口密度為23639人/平方公里；新城區(qū)人口密度為13947人/平方公里；江南區(qū)人口密度相對較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬人，每平方公里僅為8186人，是南寧市城區(qū)中人口密度最小的區(qū)域，這與該區(qū)域所處的地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著較大的關(guān)系。城市居民家庭消費(fèi)質(zhì)量顯著提高。了解南寧的民俗風(fēng)情與文化特色，能夠?yàn)轫?xiàng)目的定位及目標(biāo)客戶的描述提供有力的依據(jù)，而地方語言及飲食習(xí)慣是一個(gè)城市眾多文化因素中兩項(xiàng)最具代表性的因子，從它們身上往往能夠反映出當(dāng)?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍?xí)慣及行為特征。 2002年2月26日建設(shè)部出臺(tái)了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，原因在于“毛坯房”在一家一戶的住宅裝修暴露出許多問題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟(jì)糾紛增多、消費(fèi)者合法權(quán)益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國家稅費(fèi)的現(xiàn)象。（資料來源（《當(dāng)代生活報(bào)》）。對借款人申請人具住房貸款購買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)適當(dāng)提高首付比例”。央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房，促進(jìn)中低價(jià)位住宅產(chǎn)品發(fā)展，能有效推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，但又加強(qiáng)了對二次置業(yè)購買人群的控制。主要工作包括：實(shí)施管道燃?xì)夤こ?、機(jī)動(dòng)車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主的能源計(jì)劃等藍(lán)天系統(tǒng)工程，使城市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國家二級標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村地區(qū)達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)施邕江流域和湖泊水庫綜合整治工程、地下水與水資源保護(hù)工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程，重點(diǎn)保護(hù)飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達(dá)50%以上；實(shí)施市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護(hù)區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程，重點(diǎn)抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹造林、綠化美化；實(shí)施市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧靜系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強(qiáng)社會(huì)生活噪聲、建筑施工噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到70%以上?！眜 城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。為此，政府應(yīng)大力支持本項(xiàng)目的啟動(dòng)，幫助開發(fā)商解決一些實(shí)際困難，促進(jìn)項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展，提升城市形象：216。通過對房地產(chǎn)市場調(diào)研得出：若按行業(yè)特征把市場分成高、中、低三種市場層次，目前南寧市房地產(chǎn)市場的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過多，競爭激烈，但占市場容量較大比重的中低檔次的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。2 開發(fā)的總體時(shí)間市場需求是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，有效供給是項(xiàng)目開發(fā)總體時(shí)間的市場基礎(chǔ)。1996年，市場平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房4675套，銷售面積45萬平方米，1991998兩年，市場進(jìn)入良性發(fā)展期，并對國發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始產(chǎn)生貢獻(xiàn)作用，實(shí)現(xiàn)了銷售面積突破50萬平方米、銷售金額突破10億元的南寧市房地產(chǎn)市場第一次“量”的飛躍。具體數(shù)據(jù)如下圖表（表11，12，圖11，12，13，14）年份表1997199819992000200120022003預(yù)測本年完成投資額137021144731146274157318185593238765286518年份199719981999200020120022003（預(yù)測）實(shí)際上銷售單價(jià)（元/平方米）1411180819852105222822552319實(shí)際銷售面積（萬平方米）實(shí)際銷售金額（億元） 住宅市場總體供需分析市場總體呈現(xiàn)供需兩旺。目前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求，2002年南寧新增純寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購買寫字樓的單位反饋的意見，不是沒有人購買寫字樓，而是購買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購買寫字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購買商品房那樣提供按揭貸款。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和成熟在市場競爭激烈，有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，爭創(chuàng)競優(yōu)勢。 舊城改造帶旺樓市南寧“136”工程不斷深入，使南寧城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到巨大的發(fā)展。全市利用外資、投資、消費(fèi)三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，增強(qiáng)社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。在2000年11月普查登記人口中，統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家估算，每天在南寧過境的流動(dòng)人口20多萬人次；據(jù)南寧市流動(dòng)人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在2002年底。毛坯房統(tǒng)一著南寧樓市格局，毛壞房真的如此好嗎？市場情況反映，毛壞房雖然適合部分人按照自己的要求對房屋進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，但其后果存在諸多的問題。廣告投放版面及表現(xiàn)形式版面整版1/2版1/4版1/8版其它合計(jì)頻次20310812313361554比例（%）100% 城區(qū)廣告投放情況類型新城區(qū)江南區(qū)城北區(qū)興寧區(qū)永新區(qū)推盤數(shù)(個(gè))571212151占全市(%)1發(fā)布次數(shù)8432571792723占全市(%)整版121371031　1/2版57718112219831/4版125303838　1/8版15855　其它114　　普通半版的廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對主力占到約七成的比例，說明房地產(chǎn)廣告半版的投放效果及資金承受能力被絕大部分開發(fā)商認(rèn)可；其次是1/4版式廣告的投放，%。 媒體廣告投放情況版面南國早報(bào)南寧晚報(bào)當(dāng)代生活報(bào)合計(jì)整版198142031/2版1009472510811/4版2111822311/8版330033其它0156總計(jì)145167361554就目前南寧市場公認(rèn)三大媒體而言，從圖表可以看出，《南國早報(bào)》是目前南寧房地產(chǎn)廣告發(fā)布的主流媒體，在投放頻次上更是其它媒體無法相比，2002年南寧市房地產(chǎn)廣告總共發(fā)布頻次1554次，其中在《南國早報(bào)》就發(fā)布了1451次，%，由此可以看出目前在南寧樓市中，《南國早報(bào)》已經(jīng)樹立了比較大的領(lǐng)先優(yōu)勢，與其它媒體拉開了比較大的距離?！赌蠂鐖?bào)》是南寧樓市的最主要媒體渠道。市中心住宅均價(jià)整體在2700元/平方米左右，與新城、東、鳳嶺的項(xiàng)目比較，處于其均價(jià)之間。預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。這說明南寧的發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到專業(yè)分工的必要性和借用外腦的重要性，以及營銷意識(shí)的不斷增強(qiáng)。以上這些大大小小項(xiàng)目的先后建設(shè)，會(huì)加快瑯東、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)的成熟，尤其百翡翠園、榮和山水美地兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)順利，則對帶動(dòng)鳳嶺區(qū)域的發(fā)展起到一個(gè)不可估量的作用。事實(shí)證明，合理性、實(shí)用性加上實(shí)惠，是購房人士所必須考慮的問題。水榭花都、地王國際商務(wù)中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡高檔住宅集中分布于民族大道延長線，即快速環(huán)道外圍，以及南湖邊緣；中檔住宅則集中于東葛路延長線、長湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于城市中心。結(jié)合南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價(jià)在10——20萬元為低檔消費(fèi)；20——40萬元是中檔消費(fèi)；超過40萬元屬高檔消費(fèi)；100萬元以上為豪華消費(fèi)；目前市場供求結(jié)構(gòu)不太均衡，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。⑤市場總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢，“兩高”指東部以小高層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價(jià)格比兩、南部高；“兩低”指西部、江南以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價(jià)格比東部低。多層住宅產(chǎn)品三房面積在90——130平方米之間，其中100——120平方米居多；二房面積在70——90平方米，其中75——85平方米居多。市中心的地塊相對缺乏，舊城改造及土地價(jià)格高起是高層住宅崛起的“導(dǎo)火索” 銷售價(jià)格2002年南寧高層住宅銷售均價(jià)為3200－4500元/㎡市場比較認(rèn)同的價(jià)格為2700－3000元/㎡銷售進(jìn)度靠近南寧市中心（百貨大樓）的高層住宅整體銷售緩慢。2002年開始，南寧的別墅產(chǎn)品已進(jìn)入成型別墅階段，其代表項(xiàng)目有寧匯新天地、橘郡別墅講究的清凈、優(yōu)雅，緊臨交通要道，交通便利，上下班都很方便，且周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)的園林設(shè)計(jì)優(yōu)美，配套娛樂設(shè)施完善，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的物業(yè)管理等。鳳嶺、仙湖區(qū)域別墅產(chǎn)品的開發(fā)在2004－2005年開發(fā)較適宜，對提高別墅產(chǎn)品的價(jià)值作用極大。供應(yīng)發(fā)展趨勢2002年上半年新增的寫字樓主要分布在瑯東（金湖廣場周邊）瑯東為南寧未來的中央商務(wù)區(qū)，而前幾年的寫字樓主要分布在民族大道東路和東葛路一帶，朝陽商業(yè)圈反而顯得落后。銷售價(jià)格獨(dú)立別墅150－230萬元/棟，聯(lián)排80－100萬元/棟?！裟蠈幨性诮ê蛿M建別墅項(xiàng)目分析南寧市在售別墅項(xiàng)目區(qū) 域別墅名稱規(guī) 模價(jià) 格江南區(qū)玫瑰園占地面積350畝，分三期開發(fā)，400棟左右35—150萬元/棟鳳嶺翡翠園分多層、小高層、別墅，其中別墅共50棟210—283萬元/棟寧匯新天地占地226畝，有112棟獨(dú)立別墅、87套聯(lián)排別墅和14套聯(lián)體別墅獨(dú)立150—210萬元/棟聯(lián)排180—90萬元/棟大自然花園獨(dú)立別墅56套，聯(lián)排別墅103套獨(dú)立別墅均價(jià)5700元/㎡聯(lián)排別墅均價(jià)3700元/㎡榮和山水美地占地約2200畝，總建筑面積100萬平方米，規(guī)劃獨(dú)立87棟、聯(lián)排1345棟聯(lián)排4200元/㎡仙葫開發(fā)區(qū)龍胤花園占地360畝,建成220棟別墅98—1600萬元/棟,其中250—00萬元/棟較集中橘郡別墅占地1500畝,獨(dú)立87棟,雙拼220棟,聯(lián)排272棟聯(lián)排34—48萬元/棟,雙拼53~64萬元/棟,獨(dú)立101—125萬元/棟目前南寧市的別墅集中在鳳嶺分區(qū)和仙葫區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量若集中在今后兩、三年內(nèi)全部推出，供應(yīng)量不低于4000套，其中獨(dú)立別墅不低于1500套，聯(lián)排別墅不低于2500套，市場消化壓力非常大，根據(jù)南寧市居民的收入與消費(fèi)水平要在三年內(nèi)消化不低于4000套別墅產(chǎn)品，南寧人尚未達(dá)到這個(gè)水平。近兩年來，緊跟北京、上海與廣州等地別墅市場的重新興起，南寧的別墅市場也從2002年初開始露出崢嶸一角。上圖顯示的七個(gè)樓盤，比較暢銷為陽光新都，最為滯銷的為交易場商業(yè)大廈。2)、高層住宅市場分析概況市政府向東遷移后，瑯東高層建筑異軍突起，但絕大多數(shù)為企事業(yè)單位辦公建筑，其正用于住宅的屈指可數(shù)。銷售價(jià)格多層住宅產(chǎn)品均價(jià)在1350——2600元/㎡，其中均價(jià)1600——2000元/㎡比較集中并且得到市場的認(rèn)可和接受。從土地出讓市場看：政府2001年11月份首次招投標(biāo)拍賣出讓土地，位于瑯東的兩塊地拍出“天價(jià)”，每畝180萬元以上，這意味著土地開發(fā)門檻提高。 市場基本特征分析從宏觀因素看：南寧市房地產(chǎn)市場2002年快速發(fā)展，不斷創(chuàng)歷史新高，是國家西部開發(fā)政策，政府加快城市化進(jìn)程，加大城市基礎(chǔ)建設(shè)，銀行按揭政策共同支持的結(jié)果。西部樓盤較少，分布散，有北大路的夢澤園，衡陽路的振寧雅苑，大學(xué)路的文華園，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的高新苑；江南樓盤亙集中于白沙大道、五一路和江南路，白沙大道有金灣花城、南國花園商城、江南新興苑，五一路有麗江村、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城，江南路有江南香格里拉花園、江南馨園、金康居住小區(qū)、榮寶華商城、庭香園和玫瑰園；大沙田有新加坡城、陽光新城和斯壯家園；中部主要以商業(yè)物業(yè)為主，純住宅為輔，分布著萬達(dá)商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、交易場商業(yè)大廈和WTO世貿(mào)商城、綠城值得重視的是亟待推出的大型項(xiàng)目如香榭里、寧匯新天地、翡翠園、大自然花園、榮和山水美地、維也納森林等規(guī)模、品質(zhì)都相當(dāng)可觀，一旦全面上市必將給市場帶來巨大的沖擊，市場競爭必然加劇。 2002年，別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張根據(jù)市場調(diào)查及其現(xiàn)狀，2002年的房地產(chǎn)市場，除常見的多層、小高層、高層住宅的迅速發(fā)展外，更為突出的另一個(gè)特點(diǎn)是別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，寧匯新天地、龍胤花園、麗水灣等純別墅區(qū)先后面市，規(guī)劃中的楓林藍(lán)岸，以及仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已拿到土地的幾個(gè)在型項(xiàng)目，規(guī)劃中也有大量別墅。其中，大盤的打造比較突出，國凱文華園、翠湖新城、榮和山水美地就是其中的代表。 外地資金強(qiáng)勢進(jìn)入由于南寧市房地產(chǎn)發(fā)展前景誘人，因而吸引了許多外地發(fā)展商的目光。從金灣花城14期的銷售價(jià)可以看出，白沙大道路段物業(yè)升值潛力巨大。城北區(qū)樓市表現(xiàn)弱小，江南區(qū)則以白沙大道、江南路、五一路的樓盤唱響江南樓市。 前十名物業(yè)廣告投放情況排名物業(yè)名稱發(fā)布次數(shù)廣告費(fèi)用(萬元)區(qū)域1外灘新城70新城區(qū)2太陽廣場50興寧區(qū)3東方明珠花園43興寧區(qū)4陽光新都53新城區(qū)5翠湖新城42江南區(qū)6新和平45興寧區(qū)7南湖碧園44新城區(qū)8玫瑰園34江南區(qū)9華星時(shí)代廣場22新城內(nèi)區(qū)10中鼎溫馨家園34新城內(nèi)區(qū)就發(fā)布頻次而言，2002年單個(gè)樓盤發(fā)布最多的是外灘新城，以全年投放70次位居全市各樓盤之首，該盤的廣告主要集中于兩個(gè)黃金周及春節(jié)前后，推廣力度之高可略見一斑；排在第二位的陽