【正文】 時(shí)機(jī)，估計(jì)銷售率應(yīng)在80%貴新苑大營(yíng)坡立交橋旁建筑面積約3000平米中西結(jié)合式現(xiàn)房170094—120小版面報(bào)紙廣告80%星竹園筑新路筑新巷內(nèi)歐陸式2001年8月完工188060—100房交會(huì)報(bào)紙60~90M2的二房一廳銷量已達(dá)70%，90M2以上的三房二廳因戶型不理想，銷量只有30%左右。2. 從戶型結(jié)構(gòu)分析從已開發(fā)和尚待開發(fā)的樓盤看，60~80M2的二房一廳和120 M2左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、銀佳花園等占主要比例，由于能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發(fā)商的主力戶型，而面積在150 M2~250 M2的各種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷售比較緩慢，不難看出，大戶型對(duì)于一般購房者來說門檻稍高。因此，大營(yíng)坡還有一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的潛在市場(chǎng)等待發(fā)掘，相信如果有一個(gè)有超前設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，一定能在這個(gè)潛在市場(chǎng)中占有一席之地。3. 差異性的確定與推廣雖然今年市場(chǎng)供應(yīng)量近850萬平米，但其中以中、高檔樓盤占有比重偏大，而面對(duì)中等收入階層的大盤多在市郊，配套設(shè)施不齊全，無法形成統(tǒng)一的社區(qū)環(huán)境。 個(gè)人住房貸款 正是這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。相比而言，供給量增加了一倍之多。那么，市民選擇這種地段的可能性就會(huì)更大，從這個(gè)角度上看，21世紀(jì)的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。 本策劃書將圍繞市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目本身進(jìn)行初步撰寫,望籍此能與貴司合作，共創(chuàng)貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一明星樓盤。 （三） 市場(chǎng)供給分析到目前為止，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長(zhǎng)的初級(jí)階段，開發(fā)意識(shí)、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)10~15年。 住房公積金的實(shí)施167。我們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場(chǎng)供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)實(shí)客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。再則，市政府也在大力扶持這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，拓寬道路、架設(shè)立交橋、修建大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，這一系列政策都為大營(yíng)坡將來的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。以下就是從幾個(gè)不同角度對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)做個(gè)初步分析。四、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（一） 貴陽市主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析貴陽市現(xiàn)階段均價(jià)在2000元/ M2 的樓盤分析表（附表） 價(jià)格分析 價(jià)位段（元/ M2 ）1400—18001800—23002400—2600物業(yè)名稱順興花園筑苑新村康瑞苑虹云商住樓華中商住樓相寶公寓苑林花園萬東花園文昌苑景藤堡錦繡家園（多層）冠竹苑數(shù)目363 由以上圖表分析可知，在貴陽市城市副中心地段的樓盤價(jià)格主要集中在1800—2300元/ M2 ，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)價(jià)格集中度最大，達(dá)50%。根據(jù)上表可知其銷售率普遍不錯(cuò)，這也有一定的道理。b、園景規(guī)劃：景藤堡園景和環(huán)境規(guī)劃均由深港名師精心設(shè)計(jì)，融合了歐式建筑中更具人性化的設(shè)計(jì)精華和本土居民的住宅文化，且中庭主題園景占地2700M2，“假日心情”休閑會(huì)所，“康樂年華”運(yùn)動(dòng)中心，“優(yōu)裕人生”主題園景，細(xì)致考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，更好的將住戶的生活動(dòng)靜分離，營(yíng)造出一個(gè)理想的居家休閑場(chǎng)所，景藤堡還首家營(yíng)建了寬帶因特網(wǎng)數(shù)字信息運(yùn)輸平臺(tái)，帶給業(yè)主前沿的生活體驗(yàn)。（4）推廣手法① 以電臺(tái)，報(bào)紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤的知名度。1） 市場(chǎng)形象萬東花園是去年房交會(huì)上亮相筑城，當(dāng)時(shí)提出的市場(chǎng)形象是“萬東花園，陽光綠色家園”，這種形象口號(hào)在當(dāng)時(shí)已經(jīng)是普遍提不能再普遍，對(duì)客戶來說，根本沒有吸引力。躍層多層四房雙衛(wèi)：16%五房雙衛(wèi)：21%五房三衛(wèi)：47%三房雙衛(wèi)：16%平層多層一房一廳：8%二房一廳：42%三房二廳一衛(wèi)：25%三房二廳雙衛(wèi)：25%3） 戶型配比五房三衛(wèi)：25%六房三衛(wèi)：25%四房三衛(wèi)：50%躍層電梯房三房二衛(wèi)：25%四房雙衛(wèi)：75%平層電梯房4） 目前銷售情況萬東花園首期推出旭日閣，起價(jià)2010元/M2，整棟樓以小面積二房一廳為主，配以一房一廳的單身公寓和100 M2左右的小三房單衛(wèi)。③物業(yè)管理貴新苑的物業(yè)管理是由開發(fā)商自己組建的，但其物管服務(wù)甚為周至?？傉嫉孛娣e6270m2，居住戶數(shù)153戶，由三棟七層歐式住宅樓圍合而成，精致美觀，簡(jiǎn)潔淡雅。② 物業(yè)管理在本小區(qū)物業(yè)管理方面可實(shí)現(xiàn)門鈴對(duì)講系統(tǒng)，保安巡邏防盜系統(tǒng)，組織居住戶成立小區(qū)物管監(jiān)督委員會(huì)，提供建議并監(jiān)督執(zhí)行。居住人口不斷上升，在建項(xiàng)目不斷增多，現(xiàn)在的大營(yíng)坡已成為目前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)投資亮點(diǎn)。 周邊配套齊全大營(yíng)坡地區(qū)原來就是一個(gè)密集的居住地區(qū)，學(xué)校、集市、醫(yī)院、郵局、銀行等這些生活基本設(shè)施都已具備。 開發(fā)商無知名度 現(xiàn)時(shí)貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段。目前，許多小區(qū)樓盤無論是城郊結(jié)合地帶或郊區(qū)盤，無不打著“環(huán)境優(yōu)美，交通便利”這張王牌，這種同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重，千篇一律的“賣點(diǎn)”已經(jīng)讓消費(fèi)者感到“麻木”。那么，小河的價(jià)格現(xiàn)階段是多少呢？1550~1750元/M2的均價(jià)，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)接近了城郊結(jié)合地的價(jià)格。小區(qū)內(nèi)采用多個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)都采用圍合式。d、 戶型本項(xiàng)目在戶型上的差異性，只能在單戶面積上去反映，從市場(chǎng)分析中我們知道，本區(qū)域的主銷戶型面積在70~120M2之間，其中60~80 M2的二房一廳占45%左右，80~120 M2的三房二廳占35%，120~180 M2的躍層占15%，一房一廳的單身公寓和180 M2以上的超大戶型共占5%。購買目標(biāo)60110M2躍層中等120180M2 中低等中上前面已經(jīng)說過，我們客戶主要是那些在市區(qū)買不起房又想住在市區(qū)的人，或者說是中等收入或中上等收入的那一部分人，其購買目標(biāo)如下圖： 收入 戶型面積中上：月收入3000元以上 中：月收入2000~3000元 中低：月收入2000左右目標(biāo)客戶主要來源：私企老板，私企、外企白領(lǐng)階層，黨政機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位中層以上干部等（以上來源僅是敝司的一個(gè)設(shè)想，尚需論證）私企老板：私營(yíng)企業(yè)老板手里有閑錢，多半都會(huì)改善一下居住環(huán)境，而他們又不想住在郊區(qū)，因?yàn)樗麄兌家晻r(shí)間為黃金，就算有車，也不愿浪費(fèi)過多時(shí)間在路上；市中心的高層因沒有綠地，也不會(huì)納入選擇范圍以內(nèi)。白領(lǐng)階層：這些人的年齡多半在25~30歲之間，也就是說，他們買房的目的是為了成家。根據(jù)這些定位數(shù)據(jù)，我們反推一下單位面積在哪個(gè)階段最為合理。b、 園林設(shè)計(jì)從前面的分析中得知，萬東花園和景藤堡的園林設(shè)計(jì)都是中庭主題園林式，要想具有獨(dú)特性和唯一性，就必須超越這種模式。 小區(qū)自身支撐點(diǎn)這個(gè)需要開發(fā)商自己去創(chuàng)造，也就是去創(chuàng)造這個(gè)樓盤的差異，并且推廣這種差異，使本項(xiàng)目的某些賣點(diǎn)成為大營(yíng)坡地區(qū)獨(dú)有的。本項(xiàng)目所在的區(qū)域具有交通便利，周邊配套齊全等優(yōu)勢(shì)，而且相對(duì)其他地區(qū)而言，還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是有一個(gè)較大的潛在市場(chǎng)，據(jù)以上這些優(yōu)勢(shì)，敝司通過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，仔細(xì)研究分析提出本項(xiàng)目的定位構(gòu)思：創(chuàng)中等市民的高等住宅小區(qū)（二） 構(gòu)思的支撐點(diǎn)既然對(duì)本項(xiàng)目提出這個(gè)定位，就必須有一些支撐點(diǎn)去支持它，這些支撐點(diǎn)也可以說是以后推廣的賣點(diǎn)。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。 潛在市場(chǎng)巨大大營(yíng)坡地區(qū)有許多市民的居住條件還比較差，他們都想改善自己的居住條件，也有許多人想二次置業(yè)，換一個(gè)居住環(huán)境，只是還沒有一個(gè)讓這些人滿意的樓盤。（二） 項(xiàng)目發(fā)展前景貴陽，作為大西南開發(fā)的前沿，在國(guó)家提供有利政策的前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)高，有自己賣點(diǎn)的的精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力，隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住質(zhì)量的要求也在不斷增加，做出來的項(xiàng)目就一定要滿足他們的要求，要滿足這些要求，就必須講求整體規(guī)劃，超前設(shè)計(jì)理念，功能設(shè)計(jì)較完善，而這樣的高尚住宅