【正文】 指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）進(jìn)入2008年，雖然商品住宅的成交量一路下滑，但成交均價(jià)卻呈現(xiàn)出“高開低走”的明顯特征。這些信號(hào)表明，在金融危機(jī)中，武漢反而成為外資產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和內(nèi)資聚集的新熱點(diǎn)。⑤居民收入提高。%；，增長(zhǎng)21%。n 更多資料請(qǐng)?jiān)L問.(.....)更多企業(yè)學(xué)院：...../Shop/《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料...../Shop/《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料...../Shop/《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料②投資增勢(shì)強(qiáng)勁。%，繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)水平。 　 2009年武漢以“兩型社會(huì)”綜合配套改革為重點(diǎn)，投資、消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)，提高城鄉(xiāng)居民收入，統(tǒng)一謀劃基礎(chǔ)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)下行的幅度和持續(xù)時(shí)間應(yīng)該可以得到較好的控制。從上圖可以明顯看出，商品住宅成交均價(jià)從2007年6月開始攀升，且增幅不斷加大，到2007年底達(dá)到一個(gè)高峰；隨后由于市場(chǎng)的調(diào)整，2008年初有所回調(diào)；但緊接著的5月份，商品住宅的成交均價(jià)再創(chuàng)新高，但此時(shí)的高成交均價(jià)沒有成交量的支撐，很快就顯出疲態(tài)，開始下跌，這時(shí)開發(fā)商多采取送裝修、送家電等暗降手法；10月之后，迫于年底的資金壓力，開發(fā)商加大了降價(jià)促銷的力度，特別是盤龍城等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，還爆出“成本價(jià)”、“5折賣房”等驚人優(yōu)惠，中心城區(qū)的樓盤在這一輪降價(jià)潮的沖擊下，價(jià)格也開始出現(xiàn)松動(dòng)；11月由于中心城區(qū)項(xiàng)目成交的比例較高，武漢市商品住宅成交均價(jià)為4858元/平米，雖然較10月出現(xiàn)微幅上漲，但與去年同期相比跌幅依然高達(dá)16%。 商品房相關(guān)指標(biāo)分析　 房?jī)r(jià)收入比所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。從國(guó)際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個(gè)比例，個(gè)人或家庭負(fù)擔(dān)就會(huì)過重，不僅擠壓其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。首先，同一區(qū)域房屋租賃情況各異，有高端租賃和普通租賃之分，而且地段和周邊配套等因素也會(huì)影響租金的高低。%；，%?？梢钥闯鲞M(jìn)入2008年以來，每個(gè)季度二手房交易量都較去年同期出現(xiàn)下降，并且下降幅度在不斷加大。5. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況受國(guó)際、國(guó)內(nèi)大環(huán)境的影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于調(diào)整階段，發(fā)展主線整體呈下行趨勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新一輪的調(diào)整。三江航天此次是將旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司。6. 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望6. 1住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)根據(jù)國(guó)內(nèi)外一些學(xué)者對(duì)預(yù)測(cè)理論研究的結(jié)論表明：如果系統(tǒng)是非穩(wěn)定的、復(fù)雜的，獲得這種復(fù)雜系統(tǒng)長(zhǎng)期精確預(yù)測(cè)是不可能的，長(zhǎng)期的定性預(yù)測(cè)是可行的。且從長(zhǎng)期來看，短期的房地產(chǎn)投資和空置最終都將轉(zhuǎn)化為消費(fèi)性居住。表： 武漢市住宅需求量預(yù)測(cè)自變量原始數(shù)據(jù)表GDP（億元）人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）住宅銷售面積（萬m2）2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年858數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒首先，利用多項(xiàng)式回歸對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行均一化處理并進(jìn)行無量綱化，（Statistical Program for Social Sciences），將以上數(shù)據(jù)利用多元線性回歸分析方法，并選擇Enter變量進(jìn)入方法，分析計(jì)算，結(jié)果如下所示：據(jù)上表“模型簡(jiǎn)要概述”及“模型擬合情況散點(diǎn)圖”可見，城鎮(zhèn)人口數(shù)量、GDP、％的觀測(cè)數(shù)據(jù)，模型解釋的計(jì)算結(jié)果完全可接受。針對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策將在一定程度上提振行業(yè)的景氣度，但并不能改變行業(yè)的下行趨勢(shì)。因此，在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為：供給量 ＝ 存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量 ＋ 新開發(fā)量。但與此同時(shí)，政府將加大保障性住房的供應(yīng)，緩解中低收入者的住房需求。具體而言，未來2－3年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，將受到如下幾個(gè)方面的影響：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有利于武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迅速作出反應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)，綜合其上下游產(chǎn)業(yè)鏈而言對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體貢獻(xiàn)度比較高，因此，在“保增長(zhǎng)”調(diào)控思路下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、適當(dāng)刺激房產(chǎn)消費(fèi)和投資而不至于下滑太快是擺在政府面前需要做的重要工作。但既然政府開始了救市行動(dòng)，如果穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)的目的沒有達(dá)到，救市的舉動(dòng)就不會(huì)結(jié)束；如果還是達(dá)不到增加交易量、增加貸款、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資等效果的話，還可能會(huì)有進(jìn)一步的措施出現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施，是武漢市對(duì)全國(guó)住宅工作會(huì)議提出的“完善政府主導(dǎo)的住房保障體系”的貫徹和落實(shí)，旨在通過政府調(diào)控，形成與市場(chǎng)需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)適用房僧多粥少的局面將得以緩解，原本“被迫”轉(zhuǎn)向商品住房的符合保障條件的購房者將退出商品房的舞臺(tái)。我們認(rèn)為，在今后一段時(shí)期，由于受各方面因素的影響，人們對(duì)未來房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期不斷上升，購房意向不斷下降。在工作安排中提到，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房。在全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整的新格局當(dāng)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，而武漢作為中部重鎮(zhèn)，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較??；另一方面，武漢城市圈“兩型社會(huì)”的打造，為武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。 住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)最根本的分析方法，即基于市場(chǎng)供給和需求變化及其相應(yīng)的均衡價(jià)格概念，我們認(rèn)為：房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)決定的，而市場(chǎng)是由供需關(guān)系決定的。然而，在短期內(nèi)我們不需要探索房地產(chǎn)供給影響因素和房地產(chǎn)供給之間復(fù)雜的關(guān)系，而是把房地產(chǎn)市場(chǎng)需求本身的變動(dòng)看作是一個(gè)回歸的過程，研究和挖掘其變動(dòng)的外在現(xiàn)象下隱含的內(nèi)部規(guī)律，從而對(duì)其未來變動(dòng)走勢(shì)做出判斷。事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)下滑、居民收入增長(zhǎng)放緩的背景下，虛高的房?jī)r(jià)更凸顯其“泡沫”本色。依據(jù)上表，列出多元線性回歸方程預(yù)測(cè)2008年的住宅需求面積如下：Y=+++再基于上文所述的假設(shè)前提，通過以上方程，得出住宅需求預(yù)測(cè)結(jié)果如下表所示：住宅銷售面積（萬m2）GDP（億元）人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）2008年1275 3645 16317 878 2009年