年度武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-文庫吧資料
2025-06-29 00:45本頁面
【正文】 歸對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行均一化處理并進(jìn)行無量綱化，（Statistical Program for Social Sciences），將以上數(shù)據(jù)利用多元線性回歸分析方法，并選擇Enter變量進(jìn)入方法，分析計(jì)算，結(jié)果如下所示：據(jù)上表“模型簡(jiǎn)要概述”及“模型擬合情況散點(diǎn)圖”可見，城鎮(zhèn)人口數(shù)量、GDP、％的觀測(cè)數(shù)據(jù)，模型解釋的計(jì)算結(jié)果完全可接受。在此，我們假定房地產(chǎn)價(jià)格是呈緩和趨勢(shì)逐步上升，那么在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求時(shí)，就可以將函數(shù)簡(jiǎn)化成如下形式：M=F（I1，I2）其中：M—每套房地產(chǎn)的面積；I1—區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；I2— 家庭收入水平本預(yù)測(cè)還必須要確認(rèn)以下基本前提：相信武漢市及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展在未來一段時(shí)期會(huì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，同時(shí)居民的收入也會(huì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)；武漢市及中國房地產(chǎn)消費(fèi)政策，雖然可能會(huì)有若干變化，但是總體上是傾向鼓勵(lì)大眾消費(fèi)的；同時(shí)，在作房地產(chǎn)未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)，要明確需求量是在“房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)上漲”條件下的需求量，這些同樣將作為預(yù)測(cè)的前提。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，城市化勢(shì)必呈現(xiàn)較高水平，也就意味著人口的集中增多及住房需求量劇增；同時(shí)，一個(gè)家庭的收入越高，這個(gè)家庭就可以消費(fèi)越大的房子，住房需求量自然增大。函數(shù)表達(dá)式為：W=F（H）其中：W — 房地產(chǎn)需求數(shù)量；H — 人口數(shù)量；F(H)—房地產(chǎn)數(shù)量函數(shù)前提二：房地產(chǎn)的數(shù)量等級(jí)主要取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及家庭收入水平的高低。且從長(zhǎng)期來看，短期的房地產(chǎn)投資和空置最終都將轉(zhuǎn)化為消費(fèi)性居住。以下是我們市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)所必須具備的兩個(gè)理論前提：前提一：房地產(chǎn)數(shù)量的變動(dòng)趨勢(shì)主要由人口變化所決定。同時(shí)，有些影響因素是顯性的，有些又是隱性的，而可能隱性的因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求產(chǎn)生重要的作用。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)而言，我們通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)影響因素和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求系統(tǒng)屬性分析，可以看出房地產(chǎn)供求市場(chǎng)是一個(gè)非線性的、動(dòng)態(tài)的復(fù)雜系統(tǒng)，有很多因素在影響其狀態(tài)。6. 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望6. 1住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)根據(jù)國內(nèi)外一些學(xué)者對(duì)預(yù)測(cè)理論研究的結(jié)論表明：如果系統(tǒng)是非穩(wěn)定的、復(fù)雜的，獲得這種復(fù)雜系統(tǒng)長(zhǎng)期精確預(yù)測(cè)是不可能的，長(zhǎng)期的定性預(yù)測(cè)是可行的。百步亭集團(tuán)表示，經(jīng)濟(jì)房如此之火，讓他們堅(jiān)定了未來一兩年繼續(xù)開發(fā)經(jīng)濟(jì)房的決心。百步亭集團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房在商品房市場(chǎng)快速賺錢的時(shí)候，沒有多少企業(yè)主動(dòng)去開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房；但現(xiàn)在，眾多企業(yè)看中開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房穩(wěn)定、無風(fēng)險(xiǎn)的投資回報(bào)，都欲轉(zhuǎn)戰(zhàn)該領(lǐng)域。嘉園、航天銀湖灣等多個(gè)樓盤。三江航天此次是將旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司。航天地產(chǎn)欲借殼上市2008年12月，ST國藥披露，公司控股股東武漢新一代科技有限公司已就上市公司重組事項(xiàng)與中國三江航天工業(yè)集團(tuán)公司（三江航天）初步達(dá)成合作意向，公司將在未來30天內(nèi)召開董事會(huì)審議重大資產(chǎn)重組預(yù)案。福星惠譽(yù)母公司增發(fā)支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展2008年8月，超額認(rèn)購數(shù)翻了1倍多。如果企業(yè)不能根據(jù)目前的市場(chǎng)形式做出及時(shí)調(diào)整，有些實(shí)力較弱的企業(yè)就面臨被淘汰出局的風(fēng)險(xiǎn)。5. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況受國際、國內(nèi)大環(huán)境的影響，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于調(diào)整階段，發(fā)展主線整體呈下行趨勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新一輪的調(diào)整。圖14：20072008年武漢二手房成交均價(jià)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）由上圖可以看出，從2007年1季度開始，直到2008年2季度，武漢二手房的成交均價(jià)一直處于平穩(wěn)上升的走勢(shì)，但因?yàn)槿狈Τ山涣康闹?，?008年3季度，武漢二手房成交均價(jià)也開始出現(xiàn)下跌，為3447元/平方米，%，%。此外，雖然近期國務(wù)院也出臺(tái)了一些刺激二手房交易的政策，但很多新政的細(xì)則沒有出臺(tái)，使得大部分想購買二手房的客戶依舊持觀望的態(tài)度。2008年以來由于新房市場(chǎng)成交低迷，樓市價(jià)格戰(zhàn)加劇，除了郊區(qū)的樓盤降幅明顯外，徐東、光谷、南湖等區(qū)域甚至中心城區(qū)都出現(xiàn)多個(gè)樓盤大幅打折，在降價(jià)、降息及政府救市政策陸續(xù)出臺(tái)的多重利好下，武漢新房市場(chǎng)銷售略有起色，但二手房市場(chǎng)的價(jià)格并未立刻隨著新房市場(chǎng)的大規(guī)模降價(jià)而出現(xiàn)調(diào)整，甚至有些樓盤出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)高于在售新房的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。可以看出進(jìn)入2008年以來，每個(gè)季度二手房交易量都較去年同期出現(xiàn)下降，并且下降幅度在不斷加大。2008年前110月，%，相當(dāng)于07年全年空置面積的87%，因此，預(yù)計(jì)08年商品房空置面積會(huì)較07年有所上升，空置率也會(huì)有所提高。圖12：商品房空置面積及空置率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從上圖的空置率可以看出，自2003年來，武漢商品房空置率保持在5%10%之間。但這一指標(biāo)不能完全說明武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置情況，我們采用空置率來說明武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。%；，%。110月，%，降幅與19月基本持平。 商品房竣工面積和銷售面積圖10：商品房竣工面積與銷售面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢商品房竣工面積和銷售面積同比增長(zhǎng)率繼續(xù)下跌，銷竣同比下降。110月，%；，%。首先，同一區(qū)域房屋租賃情況各異，有高端租賃和普通租賃之分，而且地段和周邊配套等因素也會(huì)影響租金的高低。 在武漢，以漢口中心城區(qū)為例，一套70平方米房屋的月租金在1500元左右，目前中心城區(qū)的房?jī)r(jià)以8000元/平米計(jì)算，房?jī)r(jià)租金比為1∶374，這意味著在該區(qū)域投資房地產(chǎn)收回本錢的時(shí)間大約31年。從國際經(jīng)驗(yàn)看，用來衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的房?jī)r(jià)租金比一般為1∶300～1∶200?？梢钥闯觯錆h目前房?jī)r(jià)下家庭月供收入比過高，購房家庭的還貸壓力較大，在目前全球金融危機(jī)、整體經(jīng)濟(jì)前景堪憂的情況下，會(huì)使消費(fèi)者延遲購房行為。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個(gè)比例，個(gè)人或家庭負(fù)擔(dān)就會(huì)過重，不僅擠壓其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。 房貸收入比房貸收入比是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比（須把房貸利率漲跌風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)）。根據(jù)目前我國的經(jīng)濟(jì)狀況和居民消費(fèi)水平，業(yè)界比較公認(rèn)的套房銷售價(jià)格與消費(fèi)者戶均年可支配收入比例為56倍較為合適。 圖8：武漢房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從上圖可以看到，武漢的房?jī)r(jià)收入比自1999年開始逐步下降，并且下降速度較快，；但從2004年開始，隨著武漢商品住宅價(jià)格的不斷提升，房?jī)r(jià)收入比又開始上升；2008年1
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