年度武漢房地產(chǎn)市場分析-文庫吧
2025-06-08 00:45 本頁面
【正文】 一步加大了經(jīng)濟適用房的市場供應，將經(jīng)濟適用房年度供應量占全市住宅總量比例，由以前平均每年15%提高到今后幾年的30%，以緩解中小套型住房供應不足帶來的房價上漲壓力。2007年武漢市開建經(jīng)濟適用房總量達到200萬平方米。為進一步加大經(jīng)濟適用房建設規(guī)模，2008年武漢市擬安排廉租住房、%。圖7：2008年110月武漢經(jīng)濟適用房各項指標及其同比增長率數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS），%；，%；%，；，%?？梢钥闯觯?008年武漢經(jīng)濟適用房的建設開始加速，各項指標同比均有較高的增長率，但經(jīng)濟適用房的竣工面積依然較低，這主要是由于經(jīng)濟適用房建設過程中存在的土地、資金、施工滯后等問題。日前，國內(nèi)一些地方出現(xiàn)了停建或者準備停建經(jīng)濟適用房現(xiàn)象，武漢市國土房產(chǎn)局表示，武漢暫不會停建，因為低價位的經(jīng)濟適用房仍是解決中低收入家庭住房不可缺少的一部分。但近期武漢一經(jīng)濟適用房公開銷售，不僅不再需要搖號，而且遭遇了滯銷的尷尬局面，這主要是武漢一些地段的商品房大幅降價導致的，特別是近郊一些樓盤很多在2500元/平米以內(nèi)，比經(jīng)濟適用房價格還低，搶走了一些中低收入家庭客戶；同時不少經(jīng)濟適用房遠離市區(qū)，造成居民交通成本和生活成本的上升，也使低收入群體望而卻步。 商品房相關(guān)指標分析 房價收入比所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際一般經(jīng)驗，房價收入比在3～6倍之間為合理區(qū)間，而房價若為家庭年均收入6倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。 圖8：武漢房價收入比走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從上圖可以看到，武漢的房價收入比自1999年開始逐步下降，并且下降速度較快，；但從2004年開始，隨著武漢商品住宅價格的不斷提升，房價收入比又開始上升；2008年111月份，接近2000年的水平。說明隨著房價的上漲，居民的可接受程度開始逐漸減弱。根據(jù)目前我國的經(jīng)濟狀況和居民消費水平，業(yè)界比較公認的套房銷售價格與消費者戶均年可支配收入比例為56倍較為合適。因此，目前武漢的房價收入比過高，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 房貸收入比房貸收入比是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比（須把房貸利率漲跌風險考慮在內(nèi)）。目前，國內(nèi)貸款的一般標準是，首付款不低于總房款的20%、月供按揭貸款/月收入不得超過50%。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個比例，個人或家庭負擔就會過重，不僅擠壓其他消費，而且會降低家庭的生活質(zhì)量。 在武漢，以一套90平方米的普通商品住房為例，按11月的成交均價4858元/平米計算，以首付2成，貸款20年計算（利率采用2008年11月27日利率下限），每月的還貸額為1900元；而根據(jù)武漢市統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年前11個月武漢居民人均可支配收入為1396元/月，以每戶2人工作計算，平均家庭每月可支配收入為2792元；%?？梢钥闯?，武漢目前房價下家庭月供收入比過高，購房家庭的還貸壓力較大，在目前全球金融危機、整體經(jīng)濟前景堪憂的情況下，會使消費者延遲購房行為。 房價租金比所謂房價租金比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從國際經(jīng)驗看，用來衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況良好的房價租金比一般為1∶300～1∶200。如果房價租金比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。 在武漢，以漢口中心城區(qū)為例，一套70平方米房屋的月租金在1500元左右，目前中心城區(qū)的房價以8000元/平米計算，房價租金比為1∶374，這意味著在該區(qū)域投資房地產(chǎn)收回本錢的時間大約31年。 但值得注意的是單憑房價租金比來判斷房產(chǎn)泡沫和市場投資風險是不完全準確的。首先，同一區(qū)域房屋租賃情況各異，有高端租賃和普通租賃之分，而且地段和周邊配套等因素也會影響租金的高低。3. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況 房地產(chǎn)開發(fā)投資額和銷售額 圖9：房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)穩(wěn)定增長，銷售額同比增長率下降幅度仍在不斷加大。110月，%；，%。其中，%；，%。 商品房竣工面積和銷售面積圖10：商品房竣工面積與銷售面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢商品房竣工面積和銷售面積同比增長率繼續(xù)下跌，銷竣同比下降。110月，%。110月，%，降幅與19月基本持平。 商品房新開工面積圖11：商品房新開工面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢商品房新開工面積持續(xù)增長，110月，%。，%；，%。3. 4 商品房空置率從下圖可以看出，20022007年武漢商品房空置面積在不斷波動，但整體呈現(xiàn)下降的趨勢。但這一指標不能完全說明武漢房地產(chǎn)市場的空置情況，我們采用空置率來說明武漢市房地產(chǎn)市場的情況。由于空置率的算法有多種，本文采用的是：空置率=空置面積/報告期前三年竣工面積的和。圖12：商品房空置面積及空置率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從上圖的空置率可以看出，自2003年來，武漢商品房空置率保持在5%10%之間。按照國內(nèi)通行的空置率計算方法，空置率在5%14%之間為空置合理區(qū)。2008年前110月，%，相當于07年全年空置面積的87%，因此，預計08年商品房空置面積會較07年有所上升，空置率也會有所提高。4. 武漢二手房市場分析圖13：2008年13季度武漢二手房交易工面積及其同比增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年前三季度，%。可以看出進入2008年以來，每個季度二手房交易量都較去年同期出現(xiàn)下降，并且下降幅度在不斷加大。到2008年第三季度，同比下跌53%。2008年以來由于新房市場成交低迷，樓市價格戰(zhàn)加劇，除了郊區(qū)的樓盤降幅明顯外，徐東、光谷、南湖等區(qū)域甚至中心城區(qū)都出現(xiàn)多個樓盤大幅打折，在降價、降息及政府救市政策陸續(xù)出臺的多重利好下，武漢新房市場銷售略有起色，但二手房市場的價格并未立刻隨著新房市場的大規(guī)模降價而出現(xiàn)調(diào)整，甚至有些樓盤出現(xiàn)了二手房價高于在售新房的價格倒掛現(xiàn)象。因此，相比而言，二手房性價比并不突出，導致二手房交易量較去年同
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