【正文】 政府政策的影響最大，政府通過 “有形的手調(diào)控市場(chǎng)無(wú)形的手 ”，然而，在政策調(diào)控中，珠江三角洲偏向于“小政府大市場(chǎng)”， 讓 房地 產(chǎn)業(yè)充分市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)發(fā) 展，在殘酷的競(jìng) 爭(zhēng)中也帶來房地產(chǎn)業(yè)水平的質(zhì)的飛躍；長(zhǎng)江三角洲更偏向于“大政府大市 場(chǎng)”，政府對(duì)市場(chǎng)的 調(diào)控力度較大，正確的政策力度將促進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā) 展，但當(dāng)政策 調(diào) 控不到位或錯(cuò) 估市 場(chǎng)發(fā)展形 勢(shì)時(shí)，又在一定程度上影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?？梢哉f，寧波房?jī)r(jià)的上漲是 對(duì)寧波城市價(jià)值的正確體現(xiàn)。但寧波房?jī)r(jià)水平在短期內(nèi)的快速上漲 確實(shí)超 過了大多老百姓的心理承受力，這 與政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的調(diào)控管理不到位有一定關(guān)系。10 / 57政府在2022年制定的土地供應(yīng)計(jì)劃中，雖然略顯不足，但基本可滿足市場(chǎng)的需求。但計(jì)劃不如 “變化快”，土地上市受交地嚴(yán)重滯后的影響，實(shí)際的土地上市供應(yīng)量嚴(yán) 重不足，如交通房產(chǎn)開 發(fā)的明樓北地塊（常青藤 小城），本來計(jì)劃在2022 年年底全部交地，實(shí)際 上到2022年年底還有近百分之五十土地未交付；水上公園地塊（建筑面積50 萬(wàn)平方米）原 計(jì) 劃在2022 年年初交一半，2022年6月份左右全部交付完畢 ，實(shí)際執(zhí)行中，已延遲一年還 有大1 AQ土地未交付，諸 如這種情況，在寧波是較 普遍有的現(xiàn)象。一方面土地上市供應(yīng)嚴(yán) 重不足，而預(yù)售門檻的提高又進(jìn) 一步加深這 種不足；一方面拆遷房子 過快又 帶 來更多的需求，真正導(dǎo) 致了寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期內(nèi)的嚴(yán)重供不應(yīng)求的現(xiàn) 象，房?jī)r(jià)的快速上漲也就在情理之中。 目前寧波房產(chǎn)市場(chǎng) 的供不應(yīng)求的現(xiàn) 象應(yīng)該是短期的。2022年，隨著寧波一些大盤的推出，如常青藤小城二期，濱江地塊波波城，水上公園地塊 青林灣， 鋼鐵 廠地塊北岸琴森，咸寧街地塊，華儼街地塊 ，鄞州中心區(qū)各地塊，灣頭天水家園等樓 盤的推出，市 場(chǎng)的供 給 量顯著增加，樓市的緊張狀態(tài) 逐漸緩解，樓價(jià)的上升將進(jìn)入一個(gè)緩慢爬升過程。 值得說 明的是，寧波房?jī)r(jià)的快速上漲 除受市 場(chǎng)供不 應(yīng) 求，土地價(jià)格上漲過 快等因素影響外，樓 盤 品質(zhì)的顯著提高也是重要因素，如寧波原老樓 盤的 單位綠 地面 積 投入一般是幾十元每平方米，而常青藤小城一11 / 57期綠地面積單位投入計(jì)劃在300元每平方米左右，智能化投入在40元平方米左右， 總得單位建造成本比以前明顯提高，品質(zhì)也自然比以前高得多。我 們常說寧波沒有好樓盤，或拿得出手叫得響的樓盤，在過去的房?jī)r(jià)水平下，開發(fā)商確有其難。隨著寧波房?jī)r(jià)水平的提高，越來越多的好樓盤 將展 現(xiàn) 在世人面前?？偨Y(jié)：寧波房?jī)r(jià)雖然因上漲過快含有一定的泡沫成分，但這個(gè)房?jī)r(jià)水平基本上反應(yīng) 了寧波的城市價(jià) 值，總體是合理的，展望未來，寧波房?jī)r(jià)水平還具有 500至1000 元每平方米的上漲空間，這對(duì)科技園區(qū)香溢軟 件園是一個(gè)大勢(shì)利好，但隨著 2022年一些大盤 如青林灣、常青藤 小城二期、濱江波波城、北岸琴森、東 湖花園二期等樓盤 的推出，市 場(chǎng)供 給量 顯著增加，寧波的房?jī)r(jià)水平將進(jìn)入一個(gè)慢牛爬升的 過程，但那些指望寧波房?jī)r(jià)水平從此將下跌的想法是不現(xiàn)實(shí)的。12 / 57第 三 部 分 江 東 區(qū) 及 科 技 園 區(qū) 房 市 分 析 江東區(qū)作為市府重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)，其地理位置優(yōu)越，交通便捷，通往滬、杭的高速公路的起點(diǎn)，江南公路、通途路則與北侖港、寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的大榭開發(fā)區(qū)緊緊相連。江東區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，第三產(chǎn)業(yè)依附于城區(qū)建設(shè)而不斷拓展領(lǐng)域。隨著新一輪城市建設(shè)東擴(kuò)工程的實(shí)施，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，新住宅區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)和市區(qū)主干道的向東延伸，高標(biāo)準(zhǔn)景觀大道—— 世紀(jì)大道的建成、新的國(guó)際匯展中心落成、濱江路的全線啟動(dòng)等，為江東發(fā)展構(gòu)造出一由幅美好的藍(lán)圖。根據(jù)寧波市城市總體規(guī)劃綱要（2022～2020），寧波城市發(fā)展目標(biāo)確定為：近期重點(diǎn)向東發(fā)展，中遠(yuǎn)期重點(diǎn)發(fā)展北部，適度發(fā)展西部，有限制地發(fā)展南部。13 / 57寧波市府東移的確定（位于百丈東路延伸段）與城市東擴(kuò)，使得東部的土地及房?jī)r(jià)將有比較大的升值空間，相對(duì)來說，東部的房市有更大的發(fā)展。目前江東四類地段的房?jī)r(jià)要高于江北區(qū)四類地段房?jī)r(jià)近1000元/平方米，反映了江東區(qū)的發(fā)展前景看好?？萍紙@區(qū)與江東區(qū)一脈相承，已逐漸融為一個(gè)整體，雖然科技園區(qū)位置較偏，但江東區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭必將波及科技園區(qū)。目前江東區(qū)及科技園區(qū)在售樓盤較少，只有楓丹馨園、盛世東方等少數(shù)樓盤，市場(chǎng)上基本上無(wú)盤可供應(yīng)，但即將推出的樓盤較多，華嚴(yán)街地塊、城市映象北側(cè)地塊、東港二期、豐潤(rùn)置業(yè)地塊、寧川路地塊、時(shí)代華庭、常青藤小城二期（部分）、新天地、波波城、安居股份地塊。14 / 57第 四 部 分 江 東 區(qū) 、 科 技 園 區(qū) 、 鄞 州 中 心 區(qū) 三 大 房 市板 塊 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析江東區(qū)、科技園區(qū)、鄞州中心區(qū)三大房市板塊中，先是江東區(qū)一枝獨(dú)秀 ，主要代表樓盤有華光城、江南春曉、中興小區(qū)、東?；▓@、常青藤小城等，但隨著鄞州中心區(qū)市政配套設(shè)施的完善，鄞縣改縣為區(qū)，格蘭云天、華泰劍橋、金灣華庭等中大型樓盤的面世，特別是70萬(wàn)平方米超大型樓盤東湖花園的推出，鄞州中心區(qū)房產(chǎn)板塊有后來者居上的感覺?？萍紙@區(qū)在政府宣傳中唱的調(diào)子較高，但由于定位為科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更強(qiáng)調(diào)工業(yè)制造業(yè)，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，其發(fā)展速度較慢，現(xiàn)有的樓盤如桃園別墅、華豐莊園、丹桂園、丁香園等，規(guī)模小，設(shè)計(jì)較落后，整體形象較差，正在建設(shè)的樓盤中也沒有一個(gè)象樣的，根本無(wú)法與江15 / 57東區(qū)樓盤、鄞州中心區(qū)的樓盤競(jìng)爭(zhēng)，在寧波的房產(chǎn)領(lǐng)域的形象較差，與科技園區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)地位很不配備，也與其優(yōu)越的地理位置不相吻合。 結(jié)論：在三大房市板塊競(jìng)爭(zhēng)中，科技園區(qū)處于明顯的劣勢(shì)中，這對(duì)香溢軟件園地塊是不利的。但由于江東區(qū)土地資源稀缺，可供房源較少，本項(xiàng)目只要具有一定的性能質(zhì)價(jià)比，不僅能留住一部分在科技園區(qū)工作的客戶，還可吸引江東區(qū)的客戶前來置業(yè)。另外，北侖、小港、鎮(zhèn)海由于發(fā)展臨港工業(yè)的緣故，也有許多人準(zhǔn)備到寧波中心城區(qū)安家，科技園區(qū)優(yōu)越的地理位置，使本項(xiàng)目可挖掘的客源較廣泛。16 / 57第 五 部 分 科 技 園 區(qū) 地 產(chǎn) 板 塊 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析 隨著城市東擴(kuò)步伐和城市化進(jìn) 程的加快，以及城市規(guī) 模的不斷擴(kuò)張 ，房地產(chǎn) 開發(fā)不 僅在江東區(qū)如火如荼地展開，而且波及到周邊其它地區(qū)，使得旁 邊 一些區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè) 也得到迅猛 發(fā)展，房?jī)r(jià)也得以迅速提升，寧波市科技園區(qū)即是這樣一個(gè)區(qū)域。 2022年 11月份，科技園區(qū)丁香路旁的丁香苑，多層 售價(jià)只有1800~1900元/m 2左右，而如今，比丁香苑位置更差的丹桂苑，多層均價(jià)達(dá)到3500元 /m2左右，；綠墅等樓盤的別墅甚至賣 到4600~5000 元 /m2，且 絕大部分已售完。科技園區(qū)的配套設(shè)施已日臻完善，道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè) 施在加快建設(shè)與不斷完善中，房地產(chǎn)業(yè) 也形成一定的開發(fā)規(guī)模，處于蓬勃發(fā) 展中；而寧波市老三區(qū)（海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)）可供開發(fā)利用的土地資源卻日益缺乏。諸 多利好因素使得科技園區(qū)逐漸成為 一個(gè)可以與鄞州中心區(qū)相媲美的房地產(chǎn) 開 發(fā)熱 點(diǎn)地區(qū)……但由于科技園區(qū)定位為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以工業(yè)制造企業(yè)等廠房占多數(shù)，缺少購(gòu)物、餐飲等生活配套設(shè)施，公交路線也不夠密集，在寧波大多老百姓心目中，科技園區(qū)更象工業(yè)區(qū)，而不是居住生活區(qū)，正因?yàn)檫@樣，17 / 57在過去的二年里，科技園區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅水平不如鄞州中心區(qū)甚至不如海曙區(qū)西邊的望春?？梢灶A(yù)測(cè)，未來的十年，城市東擴(kuò)將繼續(xù)是寧波城市發(fā)展的主流，江東區(qū)與北侖區(qū)相向發(fā)展的趨勢(shì)越來越明顯，科技園區(qū)的工業(yè)企業(yè)正面臨著二次搬遷的可能，寧波中心城市的東移，科技園區(qū)的土地將更適合建以寫字樓經(jīng)濟(jì)為特征的研發(fā)中心、企業(yè)總部，江東區(qū)、科技園區(qū)的土地增值空間是非常廣闊的?，F(xiàn)在，政府已明確了江東三個(gè)中心的建設(shè)目標(biāo)，即國(guó)際會(huì)展中心、生態(tài)科技中心、行政中心，這對(duì)項(xiàng)目地塊是非常利好的信息。就寧波土地拍賣市場(chǎng)來看，土地拍賣價(jià)格越來越高，從明樓地塊74萬(wàn)元/畝，到水上公園地塊103萬(wàn)元/畝，到鄞縣中心區(qū)地塊152萬(wàn)元/畝，再到彩虹南路450萬(wàn)元/畝，不到一年時(shí)間，土地平均價(jià)格翻了一番多，地價(jià)在“飛漲”。目前，科技園區(qū)的商品房?jī)r(jià)格及土地價(jià)格處于相對(duì)較低狀態(tài)，而發(fā)展前景非?？春?，只要通過協(xié)議方式或掛牌方式能夠獲得土地，可以斷言，拿到即賺到。18 / 57第 六 部 分 項(xiàng) 目 周 邊 新 近 已 售 樓 盤 分 析一 、 項(xiàng) 目 周 邊 區(qū) 域 已 售 類 比 樓 盤表 一 ： 住 宅 樓 盤 銷 售 情 況 （ 部 分 ）序 號(hào) 樓 盤 名稱物 業(yè)類 型地 段 標(biāo) 準(zhǔn)層 高 （ 米 ）單 價(jià)范 圍總 價(jià) 范圍（ 萬(wàn) ）銷 售 均價(jià)銷 售 狀況1城 市 映象小 高 層 江 東一 類2． 9 400051006088 4900 基 本 售完2 中 山 名都高 層 江 東三 類2． 9 380051501061504450 基 本 售完19 / 573 荷 花 家園小 高 層 、高 層江 東二 類2． 9 300040003648 3700 已 售 完4 凌 江 名庭高 層 江 東一 類2． 9 39005700941374600 基 本 售完5 東 海 曙光高 層 江 東一 類4． 8 5000～ 75006800 基 本 售完 （ 寫 字 樓 ）分析：上述樓盤分布在江東一、二、三類地段，基本上以高層、小高層形式出現(xiàn)，小面積、低總價(jià)套型幾乎沒有，樓盤品質(zhì)中上，價(jià)格大約在3600元至5700元之間，其中，東海曙光為純寫字樓，品質(zhì)、地段均比經(jīng)本案好，其均價(jià)為6800。二、周邊區(qū)域的類比樓盤20 / 57盛世東方地址：中山東路與世紀(jì)大道交匯處產(chǎn)品類型：四幢20～25層的高層戶型定位：1160、170、180、190、200、2230不等銷售價(jià)格：均價(jià)5200～5300元/平方米銷售情況：由于總價(jià)較高、目前位置較偏，銷售形勢(shì)不樂觀。楓丹馨園開 發(fā) 商：中建房產(chǎn)樓盤位置：中山東路和桑田路交界處21 / 57主要技術(shù)數(shù)據(jù)：產(chǎn)品類型：三幢9層小高層總戶數(shù)：約200套戶型面積：101212150平方米主力戶型：三房?jī)蓮d（120平方米左右的套型）均價(jià)：55005600元/平方米銷售情況：4月10日開盤至今，銷售率已達(dá)60%以上，售樓中心人氣不旺，與寧波市前段時(shí)期深夜排隊(duì)搶購(gòu)的場(chǎng)面形成截然不同的對(duì)比。單價(jià)偏高是其銷售業(yè)績(jī)一般的主要原因。22