年度武漢房地產(chǎn)市場分析(參考版)
2025-06-26 00:45本頁面
【正文】 18 / 18。經(jīng)濟(jì)適用房僧多粥少的局面將得以緩解，原本“被迫”轉(zhuǎn)向商品住房的符合保障條件的購房者將退出商品房的舞臺。經(jīng)濟(jì)適用房、限價房及廉租房等保障性住房的大力實施，是武漢市對全國住宅工作會議提出的“完善政府主導(dǎo)的住房保障體系”的貫徹和落實，旨在通過政府調(diào)控，形成與市場需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房價格的基本穩(wěn)定。大面積保障性住房的建設(shè)，將進(jìn)一步拉低整體房價 依據(jù)武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃，其中明確提出經(jīng)濟(jì)適用住房計劃建設(shè)規(guī)模1200萬平方米，占全市住房建設(shè)量的30%左右，5年的竣工量比前11年的竣工量之和還要多?？傮w看來，認(rèn)為目前武漢房價水平過高和預(yù)期房價下降的消費者都占到了半數(shù)以上。我們認(rèn)為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價下跌的預(yù)期不斷上升，購房意向不斷下降。但既然政府開始了救市行動，如果穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)的目的沒有達(dá)到，救市的舉動就不會結(jié)束；如果還是達(dá)不到增加交易量、增加貸款、增加房地產(chǎn)市場投資等效果的話，還可能會有進(jìn)一步的措施出現(xiàn)。10月23日，武漢市政府隨即出臺《市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，但值得注意的是，此次出臺的１５項措施保障中低收入家庭基本生活的政策傾向十分明顯，其目的是支持居民改善住房條件而不是維護(hù)高房價。與此同時全國各地也已經(jīng)有18個城市出臺了房地產(chǎn)的利好政策。在工作安排中提到，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房。房地產(chǎn)業(yè)作為國家重點支柱產(chǎn)業(yè)，綜合其上下游產(chǎn)業(yè)鏈而言對國民經(jīng)濟(jì)整體貢獻(xiàn)度比較高，因此，在“保增長”調(diào)控思路下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、適當(dāng)刺激房產(chǎn)消費和投資而不至于下滑太快是擺在政府面前需要做的重要工作。）特別是出口增長有較大幅度的回落，影響到整個市場的預(yù)期和信心。救市短期影響有限，長期有利于行業(yè)復(fù)蘇，全國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入調(diào)整，市場交易量大幅下降，價格在各區(qū)域市場有不同程度的下調(diào)幅度，最高高達(dá)3040%。在全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整的新格局當(dāng)中，中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對穩(wěn)健，而武漢作為中部重鎮(zhèn)，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較小；另一方面，武漢城市圈“兩型社會”的打造，為武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了新的機遇。具體而言，未來2－3年的房地產(chǎn)市場價格走勢，將受到如下幾個方面的影響：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢有利于武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應(yīng)。2007年，在經(jīng)歷410月商品住房價格快速上漲區(qū)間之后，在1112月武漢市商品住房價格漲幅明顯回落，這一下降趨勢延續(xù)到2008年3月，隨后有一個短暫的回升，6月份以后，跌幅明顯，到2008年10月武漢商品住房成交均價跌至4732元/平方米，已經(jīng)回落到2007年9月的水平。因此，在分析未來2－3年武漢商品住宅市場價格的時候，我們不能簡單地以2007年之前的“歷史價格”本身作為數(shù)據(jù)依據(jù)而建立簡單的數(shù)據(jù)模型進(jìn)行回歸分析，更應(yīng)該充分考慮市場供給和需求變化的情況來定性分析未來2－3年武漢商品住宅市場的價格走勢情況。 住宅市場價格走勢預(yù)測依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)最根本的分析方法，即基于市場供給和需求變化及其相應(yīng)的均衡價格概念，我們認(rèn)為：房價是由市場決定的，而市場是由供需關(guān)系決定的。但與此同時，政府將加大保障性住房的供應(yīng)，緩解中低收入者的住房需求。因此，對于由市場提供的住宅存量計算不妨從2000年開始估算。依據(jù)上文所述的理論方法，并經(jīng)考察19922007年住宅竣工面積的變化曲線（見下圖），對新增住宅竣工面積的預(yù)測以二項式回歸模型最為適合，誤差最小，%。然而，在短期內(nèi)我們不需要探索房地產(chǎn)供給影響因素和房地產(chǎn)供給之間復(fù)雜的關(guān)系，而是把房地產(chǎn)市場需求本身的變動看作是一個回歸的過程，研究和挖掘其變動的外在現(xiàn)象下隱含的內(nèi)部規(guī)律，從而對其未來變動走勢做出判斷。因此，在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為：供給量 ＝ 存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量 ＋ 新開發(fā)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。因此，我們判斷，房地產(chǎn)市場還有2－3年的調(diào)整期，所以根據(jù)2008年前3季度武漢商品房銷售情況，對2008－2010年的房地產(chǎn)市場需求預(yù)測值做出修正，結(jié)果如下：住宅銷售面積預(yù)測值（萬m2）住宅銷售面積修正值（萬m2）2008年12758892009年150610502010年17621228 住宅市場供給預(yù)測依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的供給（supply）概念，它是指一定市場上在一定時期內(nèi)與每一銷售價格相對應(yīng)，生產(chǎn)者愿意而且能夠供應(yīng)的商品量。事實上，在經(jīng)濟(jì)下滑、居民收入增長放緩的背景下，虛高的房價更凸顯其“泡沫”本色。針對于房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策將在一定程度上提振行業(yè)的景氣度，但并不能改變行業(yè)的下行趨勢。同時，在世界經(jīng)濟(jì)形勢開始下滑的大背景下，國務(wù)院再次重申房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。由于上述需求預(yù)測結(jié)果是基于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展做出的，而自2007年下半年來，受國家宏觀調(diào)控影響，武漢房地產(chǎn)市場較前幾年發(fā)生了巨大變化，特別是2008年以來，武漢房地產(chǎn)市場明顯進(jìn)入調(diào)整期，需求萎縮嚴(yán)重，因此，有必要對預(yù)測結(jié)果進(jìn)行修正。依據(jù)上表，列出多元線性回歸方程預(yù)測2008年的住宅需求面積如下：Y=+++再基于上文所述的假設(shè)前提，通過以上方程，得出住宅需求預(yù)測結(jié)果如下表所示：住宅銷售面積（萬m2）GDP（億元）人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）2008年1275 3645 16317 878 2009年1506 4253 18624 909 2010年1762 4928 21181 943 注：以上預(yù)測模式僅限于短期預(yù)測，不宜做長期的邏輯遞推預(yù)測。表： 武漢市住宅需求量預(yù)測自變量原始數(shù)據(jù)表GDP（億元）人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）住宅銷售面積（萬m2）2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年858數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，武漢市統(tǒng)計年鑒首先，利用多項式回
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