【正文】 20323639新城區(qū)1040403347472413947城北區(qū)1119634256512815201江南區(qū)60582196486248186永新區(qū)8029927681049875邕寧縣2339829260374725195武鳴縣1815126471303366192如圖所示，邕寧、%%；主要的五個(gè)城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧全市人口的14%；其次是新城區(qū)，占全市總?cè)丝诘?1%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相當(dāng)，分別占全市人口的6%、9%和5%。2002年末。（以上數(shù)據(jù)摘自2003年《政府工作報(bào)告》） （按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算） 單位：萬(wàn)元年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)　第三產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年1331851237402518505439309791965759441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292000年295000048000091000067958023042015400002001年324785649517393427169572623854518184122002年356067051157310255677547422708252023530單位：萬(wàn)元數(shù)據(jù)表明：南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的上升期，經(jīng)濟(jì)指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)13%左右。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，人民生活基本實(shí)現(xiàn)小康，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8796元，比上年增加890元；農(nóng)民人均純收入為2524元，增加203元。其中，%；，%；，%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及發(fā)展的基礎(chǔ)。南寧市區(qū)距欽州港、防城港、北海港分別是104公里、173公里和204公里，是云、貴、川大西南貨物進(jìn)出海大通道的重要咽喉，也是連接?xùn)|南沿海和西南腹地這一經(jīng)濟(jì)區(qū)域的“結(jié)合部”，是人流、物流、信息流的匯流中心。南寧地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽(yáng)光充足，雨水充沛，風(fēng)光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。南寧距中越邊境的東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，毗鄰南寧的7個(gè)縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長(zhǎng)1020公里，對(duì)發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。房地產(chǎn)的健康發(fā)展又會(huì)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一、二、%、%、%，第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟(jì)特色。.（以政府工作報(bào)告為準(zhǔn)）2003年開始，南寧市進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)現(xiàn)代化發(fā)展的重要關(guān)鍵階段。實(shí)際利用外資增長(zhǎng)11%,全市外貿(mào)出口增長(zhǎng)5%。. 人口因素南寧是一個(gè)以壯族人口為主的多民族聚居城市，也是我國(guó)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)中唯一兼具濃郁少數(shù)民族風(fēng)情和沿海開放特點(diǎn)的首府城市。‰，人口增速保持平衡增長(zhǎng)。通過(guò)考察南寧市各區(qū)的面積與人口數(shù)量?jī)身?xiàng)指標(biāo)，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為49875人；興寧區(qū)次之，人口密度為23639人/平方公里；新城區(qū)人口密度為13947人/平方公里；江南區(qū)人口密度相對(duì)較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬(wàn)人，每平方公里僅為8186人，是南寧市城區(qū)中人口密度最小的區(qū)域，這與該區(qū)域所處的地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著較大的關(guān)系。城市居民人均收支節(jié)余額為526元，%，%，意味著城市居民消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)均有所提高。城市居民家庭消費(fèi)質(zhì)量顯著提高。. 社會(huì)與文化因素南寧市歷史悠久，自古就是我國(guó)南方的邊陲重鎮(zhèn)和著名商埠，有著特殊的戰(zhàn)略地位和厚實(shí)的文化歷史底蘊(yùn)。了解南寧的民俗風(fēng)情與文化特色，能夠?yàn)轫?xiàng)目的定位及目標(biāo)客戶的描述提供有力的依據(jù)，而地方語(yǔ)言及飲食習(xí)慣是一個(gè)城市眾多文化因素中兩項(xiàng)最具代表性的因子，從它們身上往往能夠反映出當(dāng)?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍?xí)慣及行為特征。南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設(shè)有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風(fēng)情；南寧市具有地方特色的風(fēng)味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風(fēng)味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具有南方特色。 2002年2月26日建設(shè)部出臺(tái)了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，原因在于“毛坯房”在一家一戶的住宅裝修暴露出許多問(wèn)題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟(jì)糾紛增多、消費(fèi)者合法權(quán)益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國(guó)家稅費(fèi)的現(xiàn)象。2002年10月22日由建設(shè)部起草，國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，向各界征求意見。（資料來(lái)源（《當(dāng)代生活報(bào)》）。自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作的通知》，《通知》明確提出了“農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，待遇等同居民”的新規(guī)定。對(duì)借款人申請(qǐng)人具住房貸款購(gòu)買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)適當(dāng)提高首付比例”。其它用房：一類地段每月每平方米6元，二類地段每月每平方米5元，三類地段每月每平方米4元，四類地段每月每平方米3元，五、六地段每月每平方米2元。央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房，促進(jìn)中低價(jià)位住宅產(chǎn)品發(fā)展，能有效推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，但又加強(qiáng)了對(duì)二次置業(yè)購(gòu)買人群的控制。在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，南寧市近年來(lái)不斷增加城市建設(shè)資金的投入，有效地加快了城市的建設(shè)，投資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。主要工作包括：實(shí)施管道燃?xì)夤こ?、機(jī)動(dòng)車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主的能源計(jì)劃等藍(lán)天系統(tǒng)工程，使城市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村地區(qū)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)施邕江流域和湖泊水庫(kù)綜合整治工程、地下水與水資源保護(hù)工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程，重點(diǎn)保護(hù)飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達(dá)50%以上；實(shí)施市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護(hù)區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程，重點(diǎn)抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹造林、綠化美化；實(shí)施市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧?kù)o系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強(qiáng)社會(huì)生活噪聲、建筑施工噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到70%以上。 二級(jí)發(fā)展軸線：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。”u 城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目處在城市一級(jí)軸線的主要交通樞紐帶上。對(duì)城市進(jìn)行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。為此，政府應(yīng)大力支持本項(xiàng)目的啟動(dòng)，幫助開發(fā)商解決一些實(shí)際困難，促進(jìn)項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展，提升城市形象：216。 稅金，在“十五”期間為政府帶來(lái)不少于3億元的資金；216。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研得出：若按行業(yè)特征把市場(chǎng)分成高、中、低三種市場(chǎng)層次，目前南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但占市場(chǎng)容量較大比重的中低檔次的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足?？梢灶A(yù)見，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，市場(chǎng)大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。2 開發(fā)的總體時(shí)間市場(chǎng)需求是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，有效供給是項(xiàng)目開發(fā)總體時(shí)間的市場(chǎng)基礎(chǔ)。中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。1996年，市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房4675套，銷售面積45萬(wàn)平方米，1991998兩年，市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展期，并對(duì)國(guó)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始產(chǎn)生貢獻(xiàn)作用，實(shí)現(xiàn)了銷售面積突破50萬(wàn)平方米、銷售金額突破10億元的南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次“量”的飛躍。突破銷售面積超百萬(wàn)平方米，銷售金額超20億元，邁上市場(chǎng)發(fā)展第二個(gè)臺(tái)階。具體數(shù)據(jù)如下圖表（表11，12，圖11，12，13，14）年份表1997199819992000200120022003預(yù)測(cè)本年完成投資額137021144731146274157318185593238765286518年份199719981999200020120022003（預(yù)測(cè)）實(shí)際上銷售單價(jià)（元/平方米）1411180819852105222822552319實(shí)際銷售面積（萬(wàn)平方米）實(shí)際銷售金額（億元） 住宅市場(chǎng)總體供需分析市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供需兩旺。2002年售出的別墅不到總供應(yīng)量的1/6，這與別墅產(chǎn)品的價(jià)格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平有著密切的聯(lián)系。目前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求，2002年南寧新增純寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購(gòu)買寫字樓的單位反饋的意見，不是沒有人購(gòu)買寫字樓，而是購(gòu)買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購(gòu)買寫字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購(gòu)買商品房那樣提供按揭貸款。（表16，圖18）南寧市歷年辦公樓銷售年份1997199819992000200120022003預(yù)測(cè)辦公樓43228686692449074520542965828373500 消費(fèi)者購(gòu)買行為特征隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)的消費(fèi)意識(shí)提高，購(gòu)買行為開始有了新的動(dòng)向、特征；購(gòu)房不再跟風(fēng)，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購(gòu)買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購(gòu)買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商的實(shí)力、社會(huì)形象。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來(lái)資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)工作壓力大的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)非理想的居住場(chǎng)所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來(lái)極大的便利，市中心住宅仍然受到消費(fèi)者的青睞。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和成熟在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，爭(zhēng)創(chuàng)競(jìng)優(yōu)勢(shì)。二手房的交易活躍促使一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)揮更大的作用，更有效促進(jìn)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 舊城改造帶旺樓市南寧“136”工程不斷深入，使南寧城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到巨大的發(fā)展。 19982002年南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好2002年度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本態(tài)勢(shì)喜人，我國(guó)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國(guó)科爾尼管理顧問(wèn)公司最近公布的“FDI信心系數(shù)”，中國(guó)首次取代美國(guó)成為全球最有吸引力的外國(guó)直接投資目的國(guó)，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)的進(jìn)一步作用，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然前景光明。全市利用外資、投資、消費(fèi)三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，增強(qiáng)社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。房地產(chǎn)投資額238765萬(wàn)元，%。在2000年11月普查登記人口中，統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家估算，每天在南寧過(guò)境的流動(dòng)人口20多萬(wàn)人次；據(jù)南寧市流動(dòng)人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在2002年底。緊接著東葛路上的迷爾居，開盤當(dāng)天231套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關(guān)注。毛坯房統(tǒng)一著南寧樓市格局，毛壞房真的如此好嗎？市場(chǎng)情況反映，毛壞房雖然適合部分人按照自己的要求對(duì)房屋進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，但其后果存在諸多的問(wèn)題。據(jù)了解，萬(wàn)通公司開發(fā)的半山麗園和歐景城市廣場(chǎng)將以精裝修房入市。廣告投放版面及表現(xiàn)形式版面整版1/2版1/4版1/8版其它合計(jì)頻次20310812313361554比例（%）100% 城區(qū)廣告投放情況類型新城區(qū)江南區(qū)城北區(qū)興寧區(qū)永新區(qū)推盤數(shù)(個(gè))571212151占全市(%)1發(fā)布次數(shù)8432571792723占全市(%)整版121371031　1/2版57718112219831/4版125303838　1/8版15855　其它114　　普通半版的廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對(duì)主力占到約七成的比例，說(shuō)明房地產(chǎn)廣告半版的投放效果及資金承受能力被絕大部分開發(fā)商認(rèn)可；其次是1/4版式廣告的投放，%。 2002年月度廣告投放比較月份123456789101112月推盤數(shù)(個(gè))242728372926412824374141廣告頻次(次)1127697112878814613