【正文】 項目周邊的高新區(qū)擁有眾多高消費商務群體，同時周邊形成的高尚住宅區(qū)居住著大量的中高收入階層，同時，臨近的政務區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也能為本項目帶來大量的客源，因此，本項目有著非常豐富的高含金量的潛在消費群體，由于本項目綜合定位的獨特性，基本上能和拓基城市廣場的定位形成互部，將有機會填補合肥西部相關商業(yè)空缺；本項目未來成長空間相對比較大本項目在建成之后，該區(qū)域內(nèi)除了針對某一種業(yè)態(tài)有競爭對手，就本項目的綜合體定位而言，可以說在合肥西區(qū)本項目是沒有競爭對手的（休閑業(yè)銀灘綠洲競爭較大）。主要業(yè)態(tài)定位依據(jù)：，專業(yè)性市場定位也不可取對于本項目的區(qū)域特質(zhì)而言，首先排除的主要業(yè)態(tài)應為大型超市、百貨業(yè)、專業(yè)市場（如服裝、電子、機電、汽車）等，因為這些業(yè)態(tài)對本區(qū)域的消費群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，而這些恰恰是本項目所在高新區(qū)大蜀山版塊所不具備的，而且一旦定位于以上業(yè)態(tài)，那就基本上是一種大眾消費業(yè)態(tài)，和本項目本身所具備的高端定位優(yōu)勢相悖；親朋好友聚餐商務宴請本項目的餐飲業(yè)消費者定位為商務宴請，正好符合項目特色，輻射范圍應該是全市，特別是高新區(qū)、政務區(qū)和經(jīng)開區(qū)的企事業(yè)單位。2種租售策略對比及經(jīng)濟估算：租售結(jié)合策略租售結(jié)合策略只售不租策略只售不租策略特色品牌店及社區(qū)配套店約10000平米出售，均為沿街商鋪，約占項目總量的 30%特大型餐飲主力店和超市按優(yōu)惠價格出租，約占項目總量的 35%其他休閑娛樂等次主力店按較高價格出租，約占項目總量的 35%出售的沿街商鋪約 12023平米以較高價格出售，約占項目總量的 35%出售的非沿街商鋪約 23000平米以一般價格出售，約占項目總量的 65%按 12023元 /平米均價計算，總計銷售額 按 40元 /平米 /月的出租價格計算，初始年度總收益 600萬按 70元 /平米 /月的出租價格計算，初始年度總收益 1050萬按 10000元 /平米均價計算，總計銷售額 按 6000元 /平米均價且銷售率達到 80%計算，總計銷售額 租金價格按保底 10%的速度遞增計算， 10年總收益 10年總收益注：以上數(shù)據(jù)僅為標準計算范例，僅供參考管理四贏三統(tǒng)一四贏：；；；。商鋪投資者多為職業(yè)投資客，對回報率這一概念尤為關注，由專業(yè)公司統(tǒng)一操作根據(jù)租售的實際情況合理的確定租金和銷售價格，采取以租金支撐售價或是以售價帶動租金等靈活多樣的形式，使得租售之間相互促進，將能夠順利的推進各項目標的實現(xiàn)； 有利于協(xié)調(diào)各利益主體之間的關系 ；商業(yè)地產(chǎn)所涉的利益主體眾多，因而就難免有眾多的關系需要協(xié)調(diào)，理論上看來四個利益主體最少有六對矛盾（業(yè)主與發(fā)展商，商家與發(fā)展商，消費者與發(fā)展商，業(yè)主與商家，業(yè)主與消費者，消費者與商家）需要協(xié)調(diào)。商業(yè)街于 2023年 11月 20開街時，租售率已經(jīng)達到了 100%，取得了空前的成功。 萬科城風情商業(yè)街部分商家社區(qū)配套私營店分布特色品牌店分布住宅篇1（綠城桂花園及綠城百合公寓住宅）一、 分析部分 （市場分析與項目分析）二、 戰(zhàn)略部分 （戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)品規(guī)劃）三、 定位部分 （客群研究與定位研究）四、 推廣部分 （形象建立與傳播推廣）五、 營銷部分 （價格體系與操盤措施）一、分析部分市場分析結(jié)論區(qū)域競爭市場分析項目分析市場分析結(jié)論總價控制市場 高檔房市場成交總量少高端住宅消費市場未成氣候 各項目去化速度趨緩高端住宅市場競爭日趨激烈各項目所占市場份額進一步變小消費者對高端超前產(chǎn)品不認可本項目無法實現(xiàn)預期市場價值高端住宅市場容量不夠，競爭日趨激烈，本項目目前所實現(xiàn)的吸納率和開發(fā)商預期仍存在差距高端住宅市場需求不足本項目吸納率和預期存在差距２、區(qū)域競爭市場分析版 塊 在售樓 盤 數(shù)量 911月 總銷 售套數(shù) 單 個 項 目 單 月吸 納 率高新區(qū) 34 653 蜀山區(qū) 68 3037 包河區(qū) 58 1758 ■項目所在區(qū)域版塊市場平均份額分析注 :綠城桂花園所在區(qū)域版塊為高新區(qū)版塊 綠城百合公寓所在區(qū)域版塊為蜀山區(qū)版塊 綠城桐城南路項目所在區(qū)域版塊為包河區(qū)版塊 （數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）■項目所在區(qū)域版塊競爭市場分析區(qū)域 項 目名稱 總銷 售套數(shù)。萬科城的商業(yè)街布局和綠城桂花園三期有很多相似之處，主要由五大部分組成：國際美食坊 — 中西美食街時尚購物中心 — 體驗式購物、感受型消費娛樂休閑廣場 12023平方米市政廣場 7000平米人工湖 萬科城風情商業(yè)街街區(qū)布局■萬科城風情商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)布局美食世界休閑娛樂風情街區(qū)華潤萬家超市、時尚百貨時尚走廊休閑娛樂風情街區(qū)健身美容、汽車飾品社區(qū)配套街區(qū)鳥瞰圖■萬科城風情商業(yè)街 LIVING MALL的打造“Livingmall” 的概念，最早來自臺北，是一種臺北溫情和商業(yè)娛樂的結(jié)合，主要強調(diào) “ 逛 ” 街的樂趣和一條龍的消費體驗， LIVING MALL這個生活方式，實際是暗合了現(xiàn)在的 “ 和諧社區(qū) ” ，也暗合了中國商業(yè)的發(fā)展國情，于是也就有了萬科所宣導的 “ 中國第一個 LIVING MALL” 。即能達到管理的目的，也能夠有效的滿足商家的需求，同時也兼顧了各方面的利益，使得四贏格局能夠真正得以實現(xiàn)。四贏三統(tǒng)一的管理模式將真正有利于各利益主體： 有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項目定位 ，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟的今天，業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要性也正逐漸凸現(xiàn)，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將是招商工作和后繼經(jīng)營成功的一個基本保證； 有利于合理的掌控租金和售價之間的均衡 ，因為商業(yè)地產(chǎn)一個重要的特點是，租金和售價之間存在著一定的比例關系，并且二者之間的相互影響關系十分明顯。■整合招商專業(yè)招商形象招商活動招商■租售策略快速回籠資金的售后返租形式需慎重；售后返租的形式雖然能迅速回收資金，但是操作實施困難，國家已明令禁止，分割式產(chǎn)權糾紛對于追求長遠發(fā)展的品牌性企業(yè)不利，而且對商管公司要求很高，一旦承諾利益無法兌現(xiàn)，風險將仍然會轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商身上；合理的租售結(jié)合形式同樣能保證資金的有效運轉(zhuǎn)，給客戶以信心；如果租售比例控制得當，策略運用得體，實際上仍然可以保障資金的有效運轉(zhuǎn)，如本項目就可以對客戶承諾只銷售 30%的商業(yè)， 70%的鋪面自營，這樣一方面，客戶直接就感到開發(fā)商的魄力和自信，從而信任開發(fā)商的統(tǒng)籌經(jīng)營，而且也相信物業(yè)的價值有保證，對于招商和銷售來講無疑是一劑最好的催化劑；另一方面，只銷售 30%的物業(yè)能達到物以稀為貴的效應，有利于獲得高額利潤，而剩余非出售部分的 35%可以以較優(yōu)惠的出租給有品牌影響主力商戶，這部分處于保本狀態(tài)，另外的35%則可以出租給有經(jīng)濟實力和銷售實力的商戶，以獲取較高租金回報。因此，建議搶占市場制高點，搶占市場先機，爭取最大利潤，堅定不移地走走高端路線。雖然別墅有天賦珍稀的價值，但是因總價均為 1000萬以上，自 05年開盤以來，銷售一直未有起色，針對目前的銷售現(xiàn)狀，項目對別墅價值的設計進行了重新的梳理，并前瞻性地提出了 “ 買別墅 ，做高爾夫球場終身會員 ” 的主張，并對購買別墅的客戶發(fā)放高爾夫終身會員卡，實際上，整個產(chǎn)品價值的設計過程中，只是將終身的會員權益提前透支而以，卻對整個項目的營銷產(chǎn)生了質(zhì)的突破，成為未來價值現(xiàn)在化設計的典范。作為南京頂級的體育休閑運動與高端別墅相結(jié)合的項目，鐘山國際體育公園包括 2座 18洞 72桿國際標準高爾夫球場及與之配套的綜合娛樂項目，其中一個球場還作為十運會的高爾夫運動場。成功案例 南京德基廣場 地處新街口東北角的德基廣場營業(yè)面積達 2萬平方米，作為南京最新的引領時尚的頂級消費場所，與 “ 新百 ” 、 “ 東方 ” 、 “ 金陵百貨 ” 構(gòu)筑完成新街口東北四角購物商圈，在近 10個月的試營業(yè)后，于 2023年 6月 26日正式營業(yè)至今，不僅在新街口商圈站穩(wěn)了腳跟，而且基本上從觀念上也顛覆了南京人跟深蒂固的 “ 金鷹 ” 觀點，當范思哲、 ESCADA、 FERRE、 ETRO、 Max－ Mara、 GIADA、 BCBG等眾多頂級奢侈品牌出現(xiàn)在德基廣場時，才真正讓南京老百姓見識到了真正的頂級商場，由于這些享譽全球的國際品牌均是自主經(jīng)營，德基廣場的環(huán)境和服務得到了充分的保證。強勁的終端需求商業(yè)價值鏈廣泛多選的經(jīng)營者具備品牌優(yōu)勢的開發(fā)商與眾不同的經(jīng)營環(huán)境全新的業(yè)態(tài)組合商業(yè)價值規(guī)律 稀缺價值高價化未來價值現(xiàn)在化廣域價值區(qū)域化廣域價值區(qū)域化：作為一個區(qū)域性的商業(yè)中心，如果能夠?qū)⑾M圈定位為廣域范圍，那么將極大地擴大了客群，這也是區(qū)域大商業(yè)中心成功運營的關鍵所在，最后實現(xiàn)的商業(yè)價值有多大那就看輻射的廣域范圍有多廣。技術先進化：由于商業(yè)地產(chǎn)項目的屬性決定了建筑場所是人流匯聚、信息匯聚、資源匯聚的焦點，這些焦點的形成要求開發(fā)商必須大量運用各種新技術，以此避免在同質(zhì)化競爭中被提前淘汰出局；通常，商業(yè)地產(chǎn)項目都有令人難忘的造型，這些建筑的造型對建筑力學、建筑材料學提出了更高的要求，因此，對于本項目而言，如果有條件，應該盡可能地運用先進的技術表現(xiàn)項目領先的潮流，領導時尚的個性特征，增加顧客的新鮮感。華南 MALL娛樂設施指標保守化：商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)是一種戰(zhàn)略投資，要求開發(fā)商和建筑規(guī)劃師能清晰預見區(qū)域的消費能力和發(fā)展戰(zhàn)略，并迎合未來發(fā)展需求的戰(zhàn)略規(guī)劃。北美購物中心的娛樂化特征最突出，現(xiàn)在日本、泰國和中國各地新建的眾多商業(yè)地產(chǎn)項目都在總體規(guī)劃中加入越來越多的娛樂元素，如華南 MALL。在整體規(guī)劃中，烏魯木齊國際大巴扎充分體現(xiàn)了公共空間社會化的思想，不僅將國際大巴扎建設為一個民族商貿(mào)中心，也使它成為一個文化交流中心；烏魯木齊國際大巴扎建筑組團中的清真寺、露天巴扎和文藝表演廣場，創(chuàng)作了一個社會交流和宗教活動場所。 時代百貨肯德基歡樂谷游藝場環(huán)球影城翼飛文化北京華聯(lián)超市國美電器大賣場招商銀行時代春天精品店歡樂頻道KTV城市花園咖啡店味來世界餐飲區(qū)音樂皇庭音響專賣元一時代廣場各業(yè)態(tài)各品牌的功能多元化例舉賣場社會化：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目公共空間應當社會化，而不是僅僅是一個消費場所，消費只是它所提供的一種主要功能，也是本項目所需要特別注重的一個方面。但同時，也有很多商業(yè)地產(chǎn)項目在標志的可視化方面缺乏應用經(jīng)驗，致使建筑標志不能形成良好的品牌認知度，造成了項目最重要的無形資產(chǎn)缺失。 廣州天河城廣場布局人性化：本項目的規(guī)劃應當力求簡單、人性化，以滿足人的細節(jié)需要為第一要旨。 消費娛樂化216。 布局人性化216。■以商業(yè)功能判別商業(yè)價值打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的前提由于目前高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前合肥市成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項目來看，無一例外地是面向全市輻射，所以，對于本項目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個前提，而且是一種必須。所以僅針對本項目的投入產(chǎn)出比而言，適當性地規(guī)劃一部分集中商業(yè)實際上是不二選擇；但相對來說，規(guī)劃成集中商業(yè)也將面臨投資回收期較長、市場需要培育成長期等弊端，而且商業(yè)操作過程對開發(fā)商也具備一定挑戰(zhàn)性。城市化進程不斷創(chuàng)造商業(yè)機會隨著合肥城市化進程的提速和城市規(guī)模的迅速擴容，以此帶來的商業(yè)機會也不斷出現(xiàn)，甚至陌生地段的商業(yè)奇跡都在不斷涌現(xiàn)。排名 項目名稱 區(qū)屬 面積（平米） 金額（萬）1 安徽國際商務中心 包河區(qū) 2 金星商業(yè)城 經(jīng)濟區(qū) 3 安徽白馬服裝城二期 新站區(qū) 4 安徽白馬服裝城 新站區(qū) 5 頤和花園 蜀山區(qū) 　6 旺城大廈 蜀山區(qū) 7 信旺 目前的合肥商業(yè)格局將面臨巨大轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展，從國內(nèi)外大城市現(xiàn)狀以及城市發(fā)展的規(guī)律來看，合肥單一商業(yè)中心的格局必然打破，這一點，從合肥市近期出臺的商業(yè)中心專項規(guī)劃也能看出，舊城區(qū)的商業(yè)承載功能正在逐步減弱，新區(qū)域商業(yè)中心得益于良好的規(guī)劃和硬件優(yōu)勢將發(fā)展符合未來的先進業(yè)態(tài)，并將持續(xù)保持持續(xù)增長?，幒^(qū) 6處： 七里塘 社 區(qū)級商業(yè)中心、三里街 社 區(qū)級商業(yè)中心、銅陵路 社 區(qū)級商業(yè)中心、站塘 社區(qū)級商業(yè)中心、鋼北 社 區(qū)級商業(yè)中心、化工廠地區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心 。25個社區(qū)級商業(yè)中心：用地面積每千人 600—940 平方米；建筑面積每千人 700—910 平方米；商業(yè)面積不低于 2萬平方米。用地面積控制在 。合肥市整體商業(yè)環(huán)境消費增長迅速，服務業(yè)餐飲業(yè)發(fā)展創(chuàng)歷年新高合肥市城市近期商業(yè)網(wǎng)點專項規(guī)劃一個市級中心、 8個區(qū)級中心、 25個社區(qū)級中心一個市級商業(yè)中心：建筑面積 80萬平方米以上。個人享受及服務性消費所帶動的商品零售快速增長， 如化妝品類增長 %、金銀珠寶類增長 %、 休閑、娛樂市場增長 %、 電子出版物及音像制品類增長 %、文化辦公用品類增長 %、服裝鞋帽、針、紡織品類增長 %。今年合肥市社會消費品零售總額增幅已經(jīng)超過年初制定的 15％增長目標，全年增速將超過 17％。整體價格變化趨勢預測：合肥的整體樓市價格雖然在 20232023有一次價格快速上漲的高峰期，但是從 02年至 06年的 5年時間價格上漲幅度才達到 1000元 /平米，應該是全國中部省會城市的最低谷，這和合肥目前的經(jīng)濟快速增長階段明顯有悖，新的價格爆發(fā)期應該很快就會到來，根據(jù)全國一般大