【正文】 項(xiàng)目周邊的高新區(qū)擁有眾多高消費(fèi)商務(wù)群體，同時(shí)周邊形成的高尚住宅區(qū)居住著大量的中高收入階層，同時(shí)，臨近的政務(wù)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也能為本項(xiàng)目帶來大量的客源，因此，本項(xiàng)目有著非常豐富的高含金量的潛在消費(fèi)群體，由于本項(xiàng)目綜合定位的獨(dú)特性，基本上能和拓基城市廣場(chǎng)的定位形成互部，將有機(jī)會(huì)填補(bǔ)合肥西部相關(guān)商業(yè)空缺；本項(xiàng)目未來成長(zhǎng)空間相對(duì)比較大本項(xiàng)目在建成之后，該區(qū)域內(nèi)除了針對(duì)某一種業(yè)態(tài)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，就本項(xiàng)目的綜合體定位而言，可以說在合肥西區(qū)本項(xiàng)目是沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的（休閑業(yè)銀灘綠洲競(jìng)爭(zhēng)較大）。主要業(yè)態(tài)定位依據(jù)：，專業(yè)性市場(chǎng)定位也不可取對(duì)于本項(xiàng)目的區(qū)域特質(zhì)而言，首先排除的主要業(yè)態(tài)應(yīng)為大型超市、百貨業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)（如服裝、電子、機(jī)電、汽車）等，因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)對(duì)本區(qū)域的消費(fèi)群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，而這些恰恰是本項(xiàng)目所在高新區(qū)大蜀山版塊所不具備的，而且一旦定位于以上業(yè)態(tài)，那就基本上是一種大眾消費(fèi)業(yè)態(tài)，和本項(xiàng)目本身所具備的高端定位優(yōu)勢(shì)相悖；親朋好友聚餐商務(wù)宴請(qǐng)本項(xiàng)目的餐飲業(yè)消費(fèi)者定位為商務(wù)宴請(qǐng)，正好符合項(xiàng)目特色，輻射范圍應(yīng)該是全市，特別是高新區(qū)、政務(wù)區(qū)和經(jīng)開區(qū)的企事業(yè)單位。2種租售策略對(duì)比及經(jīng)濟(jì)估算：租售結(jié)合策略租售結(jié)合策略只售不租策略只售不租策略特色品牌店及社區(qū)配套店約10000平米出售，均為沿街商鋪，約占項(xiàng)目總量的 30%特大型餐飲主力店和超市按優(yōu)惠價(jià)格出租，約占項(xiàng)目總量的 35%其他休閑娛樂等次主力店按較高價(jià)格出租，約占項(xiàng)目總量的 35%出售的沿街商鋪約 12023平米以較高價(jià)格出售，約占項(xiàng)目總量的 35%出售的非沿街商鋪約 23000平米以一般價(jià)格出售，約占項(xiàng)目總量的 65%按 12023元 /平米均價(jià)計(jì)算，總計(jì)銷售額 按 40元 /平米 /月的出租價(jià)格計(jì)算，初始年度總收益 600萬按 70元 /平米 /月的出租價(jià)格計(jì)算，初始年度總收益 1050萬按 10000元 /平米均價(jià)計(jì)算，總計(jì)銷售額 按 6000元 /平米均價(jià)且銷售率達(dá)到 80%計(jì)算，總計(jì)銷售額 租金價(jià)格按保底 10%的速度遞增計(jì)算， 10年總收益 10年總收益注：以上數(shù)據(jù)僅為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算范例，僅供參考管理四贏三統(tǒng)一四贏：；；；。商鋪投資者多為職業(yè)投資客，對(duì)回報(bào)率這一概念尤為關(guān)注，由專業(yè)公司統(tǒng)一操作根據(jù)租售的實(shí)際情況合理的確定租金和銷售價(jià)格，采取以租金支撐售價(jià)或是以售價(jià)帶動(dòng)租金等靈活多樣的形式，使得租售之間相互促進(jìn)，將能夠順利的推進(jìn)各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 有利于協(xié)調(diào)各利益主體之間的關(guān)系 ；商業(yè)地產(chǎn)所涉的利益主體眾多，因而就難免有眾多的關(guān)系需要協(xié)調(diào)，理論上看來四個(gè)利益主體最少有六對(duì)矛盾（業(yè)主與發(fā)展商，商家與發(fā)展商，消費(fèi)者與發(fā)展商，業(yè)主與商家，業(yè)主與消費(fèi)者，消費(fèi)者與商家）需要協(xié)調(diào)。商業(yè)街于 2023年 11月 20開街時(shí)，租售率已經(jīng)達(dá)到了 100%，取得了空前的成功。 萬科城風(fēng)情商業(yè)街部分商家社區(qū)配套私營店分布特色品牌店分布住宅篇1（綠城桂花園及綠城百合公寓住宅）一、 分析部分 （市場(chǎng)分析與項(xiàng)目分析）二、 戰(zhàn)略部分 （戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)品規(guī)劃）三、 定位部分 （客群研究與定位研究）四、 推廣部分 （形象建立與傳播推廣）五、 營銷部分 （價(jià)格體系與操盤措施）一、分析部分市場(chǎng)分析結(jié)論區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析結(jié)論總價(jià)控制市場(chǎng) 高檔房市場(chǎng)成交總量少高端住宅消費(fèi)市場(chǎng)未成氣候 各項(xiàng)目去化速度趨緩高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈各項(xiàng)目所占市場(chǎng)份額進(jìn)一步變小消費(fèi)者對(duì)高端超前產(chǎn)品不認(rèn)可本項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值高端住宅市場(chǎng)容量不夠，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，本項(xiàng)目目前所實(shí)現(xiàn)的吸納率和開發(fā)商預(yù)期仍存在差距高端住宅市場(chǎng)需求不足本項(xiàng)目吸納率和預(yù)期存在差距２、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析版 塊 在售樓 盤 數(shù)量 911月 總銷 售套數(shù) 單 個(gè) 項(xiàng) 目 單 月吸 納 率高新區(qū) 34 653 蜀山區(qū) 68 3037 包河區(qū) 58 1758 ■項(xiàng)目所在區(qū)域版塊市場(chǎng)平均份額分析注 :綠城桂花園所在區(qū)域版塊為高新區(qū)版塊 綠城百合公寓所在區(qū)域版塊為蜀山區(qū)版塊 綠城桐城南路項(xiàng)目所在區(qū)域版塊為包河區(qū)版塊 （數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）■項(xiàng)目所在區(qū)域版塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析區(qū)域 項(xiàng) 目名稱 總銷 售套數(shù)。萬科城的商業(yè)街布局和綠城桂花園三期有很多相似之處，主要由五大部分組成：國際美食坊 — 中西美食街時(shí)尚購物中心 — 體驗(yàn)式購物、感受型消費(fèi)娛樂休閑廣場(chǎng) 12023平方米市政廣場(chǎng) 7000平米人工湖 萬科城風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)布局■萬科城風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)布局美食世界休閑娛樂風(fēng)情街區(qū)華潤(rùn)萬家超市、時(shí)尚百貨時(shí)尚走廊休閑娛樂風(fēng)情街區(qū)健身美容、汽車飾品社區(qū)配套街區(qū)鳥瞰圖■萬科城風(fēng)情商業(yè)街 LIVING MALL的打造“Livingmall” 的概念，最早來自臺(tái)北，是一種臺(tái)北溫情和商業(yè)娛樂的結(jié)合，主要強(qiáng)調(diào) “ 逛 ” 街的樂趣和一條龍的消費(fèi)體驗(yàn)， LIVING MALL這個(gè)生活方式，實(shí)際是暗合了現(xiàn)在的 “ 和諧社區(qū) ” ，也暗合了中國商業(yè)的發(fā)展國情，于是也就有了萬科所宣導(dǎo)的 “ 中國第一個(gè) LIVING MALL” 。即能達(dá)到管理的目的，也能夠有效的滿足商家的需求，同時(shí)也兼顧了各方面的利益，使得四贏格局能夠真正得以實(shí)現(xiàn)。四贏三統(tǒng)一的管理模式將真正有利于各利益主體： 有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項(xiàng)目定位 ，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟的今天，業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要性也正逐漸凸現(xiàn)，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將是招商工作和后繼經(jīng)營成功的一個(gè)基本保證； 有利于合理的掌控租金和售價(jià)之間的均衡 ，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一個(gè)重要的特點(diǎn)是，租金和售價(jià)之間存在著一定的比例關(guān)系，并且二者之間的相互影響關(guān)系十分明顯?！稣险猩虒I(yè)招商形象招商活動(dòng)招商■租售策略快速回籠資金的售后返租形式需慎重；售后返租的形式雖然能迅速回收資金，但是操作實(shí)施困難，國家已明令禁止，分割式產(chǎn)權(quán)糾紛對(duì)于追求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的品牌性企業(yè)不利，而且對(duì)商管公司要求很高，一旦承諾利益無法兌現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)將仍然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商身上；合理的租售結(jié)合形式同樣能保證資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，給客戶以信心；如果租售比例控制得當(dāng)，策略運(yùn)用得體，實(shí)際上仍然可以保障資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，如本項(xiàng)目就可以對(duì)客戶承諾只銷售 30%的商業(yè)， 70%的鋪面自營，這樣一方面，客戶直接就感到開發(fā)商的魄力和自信，從而信任開發(fā)商的統(tǒng)籌經(jīng)營，而且也相信物業(yè)的價(jià)值有保證，對(duì)于招商和銷售來講無疑是一劑最好的催化劑；另一方面，只銷售 30%的物業(yè)能達(dá)到物以稀為貴的效應(yīng)，有利于獲得高額利潤(rùn)，而剩余非出售部分的 35%可以以較優(yōu)惠的出租給有品牌影響主力商戶，這部分處于保本狀態(tài)，另外的35%則可以出租給有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和銷售實(shí)力的商戶，以獲取較高租金回報(bào)。因此，建議搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，搶占市場(chǎng)先機(jī)，爭(zhēng)取最大利潤(rùn)，堅(jiān)定不移地走走高端路線。雖然別墅有天賦珍稀的價(jià)值，但是因總價(jià)均為 1000萬以上，自 05年開盤以來，銷售一直未有起色，針對(duì)目前的銷售現(xiàn)狀，項(xiàng)目對(duì)別墅價(jià)值的設(shè)計(jì)進(jìn)行了重新的梳理，并前瞻性地提出了 “ 買別墅 ，做高爾夫球場(chǎng)終身會(huì)員 ” 的主張，并對(duì)購買別墅的客戶發(fā)放高爾夫終身會(huì)員卡，實(shí)際上，整個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的設(shè)計(jì)過程中，只是將終身的會(huì)員權(quán)益提前透支而以，卻對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的營銷產(chǎn)生了質(zhì)的突破，成為未來價(jià)值現(xiàn)在化設(shè)計(jì)的典范。作為南京頂級(jí)的體育休閑運(yùn)動(dòng)與高端別墅相結(jié)合的項(xiàng)目，鐘山國際體育公園包括 2座 18洞 72桿國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)及與之配套的綜合娛樂項(xiàng)目，其中一個(gè)球場(chǎng)還作為十運(yùn)會(huì)的高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。成功案例 南京德基廣場(chǎng) 地處新街口東北角的德基廣場(chǎng)營業(yè)面積達(dá) 2萬平方米，作為南京最新的引領(lǐng)時(shí)尚的頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所，與 “ 新百 ” 、 “ 東方 ” 、 “ 金陵百貨 ” 構(gòu)筑完成新街口東北四角購物商圈，在近 10個(gè)月的試營業(yè)后，于 2023年 6月 26日正式營業(yè)至今，不僅在新街口商圈站穩(wěn)了腳跟，而且基本上從觀念上也顛覆了南京人跟深蒂固的 “ 金鷹 ” 觀點(diǎn)，當(dāng)范思哲、 ESCADA、 FERRE、 ETRO、 Max－ Mara、 GIADA、 BCBG等眾多頂級(jí)奢侈品牌出現(xiàn)在德基廣場(chǎng)時(shí)，才真正讓南京老百姓見識(shí)到了真正的頂級(jí)商場(chǎng)，由于這些享譽(yù)全球的國際品牌均是自主經(jīng)營，德基廣場(chǎng)的環(huán)境和服務(wù)得到了充分的保證。強(qiáng)勁的終端需求商業(yè)價(jià)值鏈廣泛多選的經(jīng)營者具備品牌優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商與眾不同的經(jīng)營環(huán)境全新的業(yè)態(tài)組合商業(yè)價(jià)值規(guī)律 稀缺價(jià)值高價(jià)化未來價(jià)值現(xiàn)在化廣域價(jià)值區(qū)域化廣域價(jià)值區(qū)域化：作為一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心，如果能夠?qū)⑾M(fèi)圈定位為廣域范圍，那么將極大地?cái)U(kuò)大了客群，這也是區(qū)域大商業(yè)中心成功運(yùn)營的關(guān)鍵所在，最后實(shí)現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值有多大那就看輻射的廣域范圍有多廣。技術(shù)先進(jìn)化：由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的屬性決定了建筑場(chǎng)所是人流匯聚、信息匯聚、資源匯聚的焦點(diǎn)，這些焦點(diǎn)的形成要求開發(fā)商必須大量運(yùn)用各種新技術(shù)，以此避免在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中被提前淘汰出局；通常，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有令人難忘的造型，這些建筑的造型對(duì)建筑力學(xué)、建筑材料學(xué)提出了更高的要求，因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，如果有條件，應(yīng)該盡可能地運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)表現(xiàn)項(xiàng)目領(lǐng)先的潮流，領(lǐng)導(dǎo)時(shí)尚的個(gè)性特征，增加顧客的新鮮感。華南 MALL娛樂設(shè)施指標(biāo)保守化：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一種戰(zhàn)略投資，要求開發(fā)商和建筑規(guī)劃師能清晰預(yù)見區(qū)域的消費(fèi)能力和發(fā)展戰(zhàn)略，并迎合未來發(fā)展需求的戰(zhàn)略規(guī)劃。北美購物中心的娛樂化特征最突出，現(xiàn)在日本、泰國和中國各地新建的眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都在總體規(guī)劃中加入越來越多的娛樂元素，如華南 MALL。在整體規(guī)劃中，烏魯木齊國際大巴扎充分體現(xiàn)了公共空間社會(huì)化的思想，不僅將國際大巴扎建設(shè)為一個(gè)民族商貿(mào)中心，也使它成為一個(gè)文化交流中心；烏魯木齊國際大巴扎建筑組團(tuán)中的清真寺、露天巴扎和文藝表演廣場(chǎng)，創(chuàng)作了一個(gè)社會(huì)交流和宗教活動(dòng)場(chǎng)所。 時(shí)代百貨肯德基歡樂谷游藝場(chǎng)環(huán)球影城翼飛文化北京華聯(lián)超市國美電器大賣場(chǎng)招商銀行時(shí)代春天精品店歡樂頻道KTV城市花園咖啡店味來世界餐飲區(qū)音樂皇庭音響專賣元一時(shí)代廣場(chǎng)各業(yè)態(tài)各品牌的功能多元化例舉賣場(chǎng)社會(huì)化：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公共空間應(yīng)當(dāng)社會(huì)化，而不是僅僅是一個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所，消費(fèi)只是它所提供的一種主要功能，也是本項(xiàng)目所需要特別注重的一個(gè)方面。但同時(shí)，也有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在標(biāo)志的可視化方面缺乏應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，致使建筑標(biāo)志不能形成良好的品牌認(rèn)知度，造成了項(xiàng)目最重要的無形資產(chǎn)缺失。 廣州天河城廣場(chǎng)布局人性化：本項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)力求簡(jiǎn)單、人性化，以滿足人的細(xì)節(jié)需要為第一要旨。 消費(fèi)娛樂化216。 布局人性化216。■以商業(yè)功能判別商業(yè)價(jià)值打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的前提由于目前高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項(xiàng)目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項(xiàng)目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前合肥市成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項(xiàng)目來看，無一例外地是面向全市輻射，所以，對(duì)于本項(xiàng)目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個(gè)前提，而且是一種必須。所以僅針對(duì)本項(xiàng)目的投入產(chǎn)出比而言，適當(dāng)性地規(guī)劃一部分集中商業(yè)實(shí)際上是不二選擇；但相對(duì)來說，規(guī)劃成集中商業(yè)也將面臨投資回收期較長(zhǎng)、市場(chǎng)需要培育成長(zhǎng)期等弊端，而且商業(yè)操作過程對(duì)開發(fā)商也具備一定挑戰(zhàn)性。城市化進(jìn)程不斷創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì)隨著合肥城市化進(jìn)程的提速和城市規(guī)模的迅速擴(kuò)容，以此帶來的商業(yè)機(jī)會(huì)也不斷出現(xiàn)，甚至陌生地段的商業(yè)奇跡都在不斷涌現(xiàn)。排名 項(xiàng)目名稱 區(qū)屬 面積（平米） 金額（萬）1 安徽國際商務(wù)中心 包河區(qū) 2 金星商業(yè)城 經(jīng)濟(jì)區(qū) 3 安徽白馬服裝城二期 新站區(qū) 4 安徽白馬服裝城 新站區(qū) 5 頤和花園 蜀山區(qū) 　6 旺城大廈 蜀山區(qū) 7 信旺 目前的合肥商業(yè)格局將面臨巨大轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展，從國內(nèi)外大城市現(xiàn)狀以及城市發(fā)展的規(guī)律來看，合肥單一商業(yè)中心的格局必然打破，這一點(diǎn)，從合肥市近期出臺(tái)的商業(yè)中心專項(xiàng)規(guī)劃也能看出，舊城區(qū)的商業(yè)承載功能正在逐步減弱，新區(qū)域商業(yè)中心得益于良好的規(guī)劃和硬件優(yōu)勢(shì)將發(fā)展符合未來的先進(jìn)業(yè)態(tài)，并將持續(xù)保持持續(xù)增長(zhǎng)。瑤海區(qū) 6處： 七里塘 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、三里街 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、銅陵路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、站塘 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、鋼北 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、化工廠地區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。25個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心：用地面積每千人 600—940 平方米；建筑面積每千人 700—910 平方米；商業(yè)面積不低于 2萬平方米。用地面積控制在 。合肥市整體商業(yè)環(huán)境消費(fèi)增長(zhǎng)迅速，服務(wù)業(yè)餐飲業(yè)發(fā)展創(chuàng)歷年新高合肥市城市近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃一個(gè)市級(jí)中心、 8個(gè)區(qū)級(jí)中心、 25個(gè)社區(qū)級(jí)中心一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心：建筑面積 80萬平方米以上。個(gè)人享受及服務(wù)性消費(fèi)所帶動(dòng)的商品零售快速增長(zhǎng)， 如化妝品類增長(zhǎng) %、金銀珠寶類增長(zhǎng) %、 休閑、娛樂市場(chǎng)增長(zhǎng) %、 電子出版物及音像制品類增長(zhǎng) %、文化辦公用品類增長(zhǎng) %、服裝鞋帽、針、紡織品類增長(zhǎng) %。今年合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅已經(jīng)超過年初制定的 15％增長(zhǎng)目標(biāo)，全年增速將超過 17％。整體價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)：合肥的整體樓市價(jià)格雖然在 20232023有一次價(jià)格快速上漲的高峰期，但是從 02年至 06年的 5年時(shí)間價(jià)格上漲幅度才達(dá)到 1000元 /平米，應(yīng)該是全國中部省會(huì)城市的最低谷，這和合肥目前的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段明顯有悖，新的價(jià)格爆發(fā)期應(yīng)該很快就會(huì)到來，根據(jù)全國一般大