【正文】 帶來巨大的發(fā)展空間。 54萬平米（ 10382套）， 11月份當(dāng)月成交面積為 （ 490套），其中新站區(qū)獨(dú)占螯頭，高新區(qū)市場份額最低；新站區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)繁榮和區(qū)域交通物流的便捷緊密關(guān)聯(lián)，另外，新站區(qū)以元一時(shí)代廣場為代表的新興區(qū)級(jí)商業(yè)中心也是目前規(guī)劃中的 8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心中發(fā)展最好的，而高新區(qū)作為合肥的高端純住宅版塊，商業(yè)氛圍欠缺也是必然。 商業(yè)篇1產(chǎn)品部分 （綠城桂花園三期商業(yè)）城調(diào)論址規(guī)劃組合商業(yè)地產(chǎn)異軍突起自 2023年起，合肥房地產(chǎn)市場的最大變化莫過于商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率、社會(huì)反響度均高于住宅，再加上合肥城市化進(jìn)程的全面提速，整個(gè)合肥無論是商業(yè)格局、還是商業(yè)業(yè)態(tài)都發(fā)生了革命性的變化，雖然目前合肥整體的大商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，但是傳統(tǒng)的一個(gè)中心的商業(yè)格局已經(jīng)基本打破，城市副中心迅速崛起，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在合肥存在著巨大的商機(jī)；新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在合肥經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，隨商業(yè)市場的不斷細(xì)分，新興業(yè)態(tài)也不斷涌現(xiàn)，專業(yè)市場、經(jīng)營品牌、連鎖的飲食、超市、服裝、娛樂等的出現(xiàn)極大地豐富了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化程度，同時(shí)也促成了更多的傳統(tǒng)商業(yè)類型轉(zhuǎn)型；如火車站附近服裝大市場集群和元一時(shí)代 SHOPPING MALL餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)成為合肥城市商業(yè)格局中零售業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍者近幾年，特別是今年餐飲業(yè) 19%和休閑娛樂業(yè) %的高速增長勢頭有目共睹，也是合肥城市發(fā)展和繁榮的一個(gè)有力見證；如金滿樓、香格里拉、蜀王等大型餐飲連鎖的快速擴(kuò)張。對(duì)于純住宅的規(guī)劃而言，三期因?yàn)榛救颗R近黃山路，物業(yè)品質(zhì)和居住的舒適度本身就大打折扣，而且投資回收也是一次性的；但是如果在住宅下部規(guī)劃一部分底商，從現(xiàn)有的市場規(guī)律來看，底商將至少是住宅價(jià)值的 23倍以上，如果是租售結(jié)合的話，出租部分的收益將是永續(xù)的，而且隨著商業(yè)的成熟度，其利潤回報(bào)往往是逐年倍增。桂花園、夢園小區(qū)、電建小區(qū)、園景天下、新加坡花園城、維多利亞別墅、城市風(fēng)景、蜀山名筑、瀾溪鎮(zhèn)等以及大蜀山腳下的部分居民合計(jì)長住人口約 3萬人，雖然入住率和硬件設(shè)施的改善還在迅速提高，但是構(gòu)建一個(gè)副市級(jí)商業(yè)中心在硬件條件上還存在很大差距，如果按照目前人均商業(yè)面積 （美國在 ），本項(xiàng)目目前的社區(qū)商業(yè)規(guī)模在 2萬平米應(yīng)屬合理，但如果考慮區(qū)域的后期發(fā)展和廣域輻射功能，本項(xiàng)目 該尚屬合理；結(jié)論 :所以，針對(duì)本項(xiàng)目而言，適度地規(guī)劃一些集中商業(yè)不僅是可行的，而且是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤最大化的最佳選擇。 戰(zhàn)略前瞻化216。 賣場社會(huì)化216。因?yàn)樵诳焖侔l(fā)展的合肥 ,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目絕大多數(shù)是一種戰(zhàn)略投資 ,因此前瞻化的戰(zhàn)略規(guī)劃就顯得尤為重要 . 成功案例 廣州天河城廣場 第六屆全國運(yùn)動(dòng)會(huì)在廣州天河召開之前，天河城所處區(qū)域還是一片菜田，商業(yè)價(jià)值基本為零，但隨著六運(yùn)會(huì)在廣州天河城的成功啟動(dòng)，政府在此建成了天河體育中心和六運(yùn)小區(qū)，天河城的開發(fā)商敏銳地感受到這一區(qū)域的商業(yè)潛力，于是前瞻性地在此規(guī)劃建成了總面積達(dá) 16萬平米的綜合商業(yè)，天河城的開發(fā)商能在一片菜地上建成當(dāng)時(shí)中國規(guī)模最大的商業(yè)，并且在開業(yè)運(yùn)營十年后仍然以其良好的商業(yè)規(guī)劃成為跟進(jìn)者的標(biāo)桿，這與開發(fā)商高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光是分不開的；1996年建成開業(yè)的廣州天河城目前已經(jīng)成為全世界人流最旺的 MALL，日均客流量達(dá)到 30萬人以上，僅 2023年 5月 1日，天河城的日客流量就達(dá)到 81萬人次；同樣是 2023年 5月 1日，天河城的日客留量再次達(dá)到 83萬人次，黃金周七天，客流量總共突破 400萬人次；在開業(yè)后至今的 10年時(shí)間里，天河城的客流總量已經(jīng)突破 10億人次，堪稱全世界人流最旺的購物中心。如廣州正佳廣場，其代表財(cái)富匯聚的標(biāo)志不僅應(yīng)用在各種平面媒體上，還在廣場主入口處設(shè)計(jì)了一尊標(biāo)志雕塑，具有很強(qiáng)的可視性，給人留下深刻的印象。開業(yè)一年來，除服裝百貨業(yè)的經(jīng)營因定位問題尚未形成氣候外，其它業(yè)態(tài)功能區(qū)的經(jīng)營狀況都運(yùn)行良好，給合肥大型綜合性商業(yè)的發(fā)展起到了很好的標(biāo)桿作用 。 成功案例 烏魯木齊國際大巴扎 烏魯木齊國際大巴扎總建面積 9萬平米，由 3大商業(yè)建筑、 1個(gè)露天巴扎和 1座清真寺組成，標(biāo)志性建筑為 1座 70余米高的觀景塔和 1個(gè)能容納千人的文藝表演廣場。眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般都會(huì)規(guī)劃數(shù)量不等的娛樂設(shè)施，相比而言，建于郊區(qū)的大型綜合性商業(yè)娛樂設(shè)施面積最大、設(shè)施種類最全、購物娛樂化特征體現(xiàn)得最明顯 . 成功案例 東菀華南 MALL消費(fèi)娛樂化已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的一個(gè)主流思想，眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛在總體規(guī)劃中設(shè)計(jì)更多的娛樂元素，以達(dá)到可持續(xù)經(jīng)營的目的。項(xiàng)目在娛樂元素的設(shè)計(jì)上，將動(dòng)感娛樂和閑娛樂相結(jié)合，創(chuàng)造了一個(gè)立體式的娛樂大空間，主力娛樂業(yè)態(tài)中有加拿大 IMAX巨幕電影、新加坡歡笑天地、英國 BBC天線寶寶、美國時(shí)代華納影院等全球知名商家陣營，而其中的新加坡歡笑天地則號(hào)稱中國最大的動(dòng)感娛樂街區(qū)。所以香港的購物中心面積一般以幾萬平米的購物中心居多，只有少數(shù)區(qū)域超過 10萬平米，目前還沒有超過 20萬平米的。商業(yè)篇2策劃商圈招商管理經(jīng)營部分 （綠城桂花園三期商業(yè)）策劃■商業(yè)策劃的核心在于尋找商業(yè)活動(dòng)中價(jià)值規(guī)律和構(gòu)建實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的價(jià)值鏈，通過三大價(jià)值規(guī)律，構(gòu)建一個(gè)需求強(qiáng)勁的、可實(shí)現(xiàn)的、全新的集餐飲、休閑、娛樂三位一體的一站式綠色情景 MALL。這種商鋪資源的最大化利用也就是商業(yè)項(xiàng)目稀缺價(jià)值高價(jià)化的一個(gè)重要體現(xiàn)。成功案例 南京鐘山國際高爾夫 鐘山國際項(xiàng)目坐落于紫金山腳下，是南京市惟一在市區(qū)內(nèi)的高爾夫球場別墅項(xiàng)目，占地面積達(dá) 3671畝。該項(xiàng)目還包括部分高爾夫別墅，別墅區(qū)占地面積約 1037畝，將圍繞或穿插在 2300畝球場周圍。針對(duì)餐飲和娛樂業(yè)態(tài)，西區(qū)目前還沒有更高品質(zhì)的項(xiàng)目面市，這也正是本項(xiàng)目所尋找的稀缺業(yè)態(tài)，而本項(xiàng)目更大的市場空間還在于它是一個(gè)各種高檔服務(wù)型業(yè)態(tài)的大規(guī)模綜合體。? 調(diào)查結(jié)果顯示，不同的目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)菜肴口味的選擇都保持同樣的態(tài)度，首選都是川粵菜（ %），且遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其次選擇的家常菜（ %）；? 從高檔餐飲企業(yè)的經(jīng)營特色來看，海鮮和特色高檔餐飲所占比例較高，但是場所分布卻比較集中，基本上在環(huán)城路以內(nèi)，環(huán)城路以外的區(qū)域基本上是經(jīng)營空白，今年 7月開業(yè)的綠水雅客生意火暴，就能很好地解釋這一現(xiàn)象；? 高檔商務(wù)宴請還能為休閑娛樂業(yè)帶來更多的客源，從而達(dá)到客源的最大限度挖掘；? 一些具備較大品牌效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地和外地餐飲連鎖應(yīng)該是本項(xiàng)目的重點(diǎn)招商對(duì)象，有些商家甚至具備自行購買經(jīng)營的能力； 高檔商務(wù)宴請高檔商務(wù)宴請目前高檔商務(wù)中餐基本上和 “ 海鮮 ” 劃上了等號(hào)，高檔海鮮酒樓的成功在一定程度上取決于規(guī)模和檔次，根據(jù)目前沿海發(fā)達(dá)城市及合肥本地相關(guān)海鮮酒樓的規(guī)模，以及相關(guān)經(jīng)營商戶的訪談來看，海鮮酒樓的經(jīng)營面積應(yīng)不低于 5000平米，但考慮到目前合肥西區(qū)尚無大型高檔酒樓，而且本項(xiàng)目周邊環(huán)境資源優(yōu)異，具備很大的輻射功能，本項(xiàng)目的餐飲主力店如果走特色餐飲或高檔海鮮酒樓的路線，在經(jīng)營規(guī)模上可以考慮在 10000平米左右，甚至更高；對(duì)于本項(xiàng)目其他規(guī)劃的互補(bǔ)性質(zhì)餐飲商家，則主要考慮特色經(jīng)營和滿足社區(qū)配套功能為主，經(jīng)營商家可以多，甚至可以規(guī)劃出特色小餐飲區(qū)，但經(jīng)營面積需要控制，一般不超過 500平米；C. 餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營面積規(guī)劃數(shù)據(jù)表明，合肥市商務(wù)群體休閑娛樂市場消費(fèi)潛力巨大商務(wù)群體娛樂群體消費(fèi)水平 個(gè)人休閑娛樂消費(fèi)水平 人均費(fèi)用： /人次 人均費(fèi)用： /人次? 調(diào)查結(jié)果顯示，合肥的商務(wù)休閑消費(fèi)呈快速增長之勢，是目前除餐飲業(yè)外的第二高速增長點(diǎn)；? 從目前的合肥較高端的休閑娛樂場所的經(jīng)營情況來看，以規(guī)模和環(huán)境取勝基本上是普遍現(xiàn)象，以目前合肥生意火爆的經(jīng)營場所來看，如銀灘綠洲、萬豪圣會(huì)、藍(lán)天白云、紅燕燕等，其經(jīng)營規(guī)模都在 5000平米以上；? 本項(xiàng)目所在區(qū)域有著天然的經(jīng)營優(yōu)勢，除附近的銀灘綠洲對(duì)本項(xiàng)目的休閑業(yè)態(tài)構(gòu)成一定威脅外，娛樂業(yè)基本無競爭，而周邊特別是高新、政務(wù)和經(jīng)開區(qū)高端商務(wù)群體的休閑娛樂需求卻大量存在；? 休閑娛樂業(yè)的主力店招商可以考慮溫泉會(huì)所、演藝酒吧和夜總會(huì)各引進(jìn)一家； 商務(wù)休閑娛樂商務(wù)休閑娛樂■總體商業(yè)功能定位合肥目前的商務(wù)型綜合會(huì)所基本上是一個(gè)市場空白，存在著巨大的市場商機(jī)，它的存在是基于市場的需求和空白點(diǎn)而存在，而并不需要類似元一時(shí)代廣場購物 MALL的存在一樣需要人口基礎(chǔ)和商業(yè)基礎(chǔ)；基于高新區(qū)特別是項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套缺乏的現(xiàn)狀，規(guī)劃一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)也同樣是一種必要；輻射全市的商務(wù)型綜合會(huì)所兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能■總體商業(yè)業(yè)態(tài)布局主力店 業(yè)態(tài)：特大型餐飲 1家、溫泉會(huì)所 1家、夜總會(huì) 1家、演藝酒吧 1家；次主力店 業(yè)態(tài)：中型超市 1家，較大規(guī)模美容、美發(fā)、健身館各 1家，通訊、銀行各 1家；特色品牌店 業(yè)態(tài)：食品、服飾、特色餐飲、家居、醫(yī)藥、煙酒、禮品、化妝品音像等；社區(qū)配套私營店 業(yè)態(tài)：便利店、餐飲、五金、洗衣店、蛋糕房、水果店、修理店等；35層45層3層1層餐飲區(qū)休閑娛樂區(qū)娛樂區(qū) 社區(qū)配套私營店黃山路沿街底層次主力店沿街底層次特色品牌店商業(yè)內(nèi)街 沿街底層次中型超市? 規(guī)模：規(guī)模： 10000平米；平米；? 位置：西側(cè)沿黃山路樓二三四五層；位置：西側(cè)沿黃山路樓二三四五層；特大型餐飲特大型餐飲? 規(guī)模：共規(guī)模：共 12500平米；平米；? 位置：位置： L型樓體二三四五層及中段沿黃山路樓二、三層；型樓體二三四五層及中段沿黃山路樓二、三層；休閑娛樂休閑娛樂? 規(guī)模：規(guī)模： 2500平米；平米；? 位置：商業(yè)內(nèi)街黃山路交匯處底一層；位置：商業(yè)內(nèi)街黃山路交匯處底一層；中型超市中型超市? 規(guī)模：規(guī)模： 4000平米；平米；? 位置：商業(yè)內(nèi)街兩側(cè)底商；位置：商業(yè)內(nèi)街兩側(cè)底商；特色品牌店特色品牌店? 規(guī)模：規(guī)模： 6000平米；平米；? 位置：沿黃山路側(cè)純一層底商；位置：沿黃山路側(cè)純一層底商；社區(qū)配套店社區(qū)配套店參考目標(biāo)商戶 源 自向陽漁港 寧波泰國村魚翅 新加坡金滿樓 合肥香格里拉 合肥東江海鮮酒樓 廣州天上人間俱樂部 北京諾亞方舟娛樂 福建世紀(jì)華翰文化娛樂 北京麥樂迪娛樂 北京餐 飲建議主力店：休閑娛樂參考目標(biāo)商戶 源 自百樂門 上海名仕溫泉會(huì)所 香港皇馬月光城桑拿 深圳阿倫故事酒吧 成都美高美娛樂 南京阿波羅演藝 南京櫻花園桑拿會(huì)所 南京黃山大廈桑拿會(huì)所 合肥建議次主力店：休閑娛樂超 市 百勝超市 馬來西亞參考目標(biāo)商戶 源 自小肥羊餐飲 內(nèi)蒙古屈臣氏日用品 香港SASA化妝品 香港永和豆?jié){ 臺(tái)灣肥西老母雞 合肥上島咖啡 臺(tái)灣強(qiáng)生母嬰護(hù)理 上海克莉絲汀蛋糕 上海一兆韋德健身 美國建議特色品牌店：商圈實(shí)現(xiàn)消費(fèi)距離遠(yuǎn)近強(qiáng) 弱弱強(qiáng) 核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈5公里 8公里 12公里游離商圈主要涵蓋高新區(qū)、政務(wù)區(qū)企事業(yè)單位主要涵蓋政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)及中心主城區(qū)企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要主要涵蓋城北及城東部分企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要主要涵蓋流動(dòng)人口的隨機(jī)性消費(fèi)及合肥郊區(qū)縣本項(xiàng)目的主流消費(fèi)商圈將集中在高新、政務(wù)、中心老城區(qū)及經(jīng)開區(qū)的商務(wù)群體消費(fèi)招商■招商策略招商策略：主力店招商先行全面招商銷售同步1432關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)控制招商節(jié)奏倡導(dǎo)差異化經(jīng)營選擇好開業(yè)時(shí)間差別銷售和差異化經(jīng)營：物業(yè)的可銷售部分在銷售時(shí)需要重視以后錯(cuò)位經(jīng)營的重要性，如果實(shí)行無差別的價(jià)高者得策略，后續(xù)一些經(jīng)營能力差、業(yè)態(tài)重復(fù)的商鋪經(jīng)營不善的現(xiàn)象肯定會(huì)出現(xiàn)，個(gè)別商鋪的經(jīng)營不善同樣會(huì)影響到整體商業(yè)價(jià)值的提升；關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)：對(duì)于集中式大商業(yè)招商和銷售而言，主力店和品牌店效應(yīng)明顯，大的有影響力主力店和品牌店能全面提升整個(gè)商業(yè)物業(yè)的全面升值，因?yàn)槠浔旧淼木劭湍芰σ彩瞧渌行∩虘舻目驮幢Ｕ虾徒?jīng)營信心保障；控制招商節(jié)奏：招商是商業(yè)物業(yè)營銷推廣鏈中最重要和附加值最高的環(huán)節(jié)，但是招商不同于銷售，商業(yè)項(xiàng)目最好能一氣呵成，招商時(shí)間特別不宜長，因?yàn)殇N售是統(tǒng)一開售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，要趁人氣最旺時(shí)期，至少?zèng)_到 80%90%，才能保證人氣的持續(xù)，使后期招商更為順利；選擇好開業(yè)時(shí)機(jī)：招商完成后，規(guī)劃好統(tǒng)一的開業(yè)時(shí)間就很重要了，一邊營業(yè)一邊裝修顯然達(dá)不到開業(yè)要求，具體的時(shí)間選擇上則以節(jié)假日為佳，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的開業(yè)對(duì)人氣要求很高，為能有更多人烘托開業(yè)盛況，統(tǒng)一制造開業(yè)興奮點(diǎn)（利益點(diǎn)）也是必要的。 三統(tǒng)一：統(tǒng)一招商；統(tǒng)一銷售；統(tǒng)一管理 。每一個(gè)矛盾都將為項(xiàng)目的成功留下隱患，三統(tǒng)一的操作則可以有效的避免各種矛盾的發(fā)生； 有利于保證項(xiàng)目的持久繁榮 ，三統(tǒng)一操作模式下的管理涵蓋了商業(yè)管理和物業(yè)管理兩方面的內(nèi)容，其最明顯的特點(diǎn)就是針對(duì)性較強(qiáng)，有這一特點(diǎn)作為基礎(chǔ)，將能夠極大的保證項(xiàng)目的持久繁榮； 三統(tǒng)一操作模式下的商業(yè)管理，以服務(wù)為主導(dǎo) ，在業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過與商家簽定管理公約，服務(wù)協(xié)議等模式，針對(duì)商家的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行宏觀上的管理和微觀上的服務(wù)相結(jié)合。萬科城風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)實(shí)景實(shí)際上，萬科在打造萬科城風(fēng)情商業(yè)街之前的情況和綠城很類似，之前也并沒有打造大型綜合性商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)， 從金色家園商業(yè)街，到四季花城廣場，到金域藍(lán)灣香堤坊，到東海岸直街，最后到萬科城風(fēng)情步行街，萬科也走過了一條典型的中國式商業(yè)發(fā)展，憑借萬科 15年來做建筑的 規(guī)劃優(yōu)勢、商街經(jīng)驗(yàn)、景觀人造能力、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和生活品位感，最終的萬科城商業(yè)也獲得