【正文】 、芳草日化、開元輪胎、合肥海爾等在國內外享有盛譽。合肥市宏觀經濟走勢：經濟快速發(fā)展，投資消費兩旺全市投資增幅躍居全國省會城市首位根據(jù)合肥市統(tǒng)計部門公布的合肥 2023上半年主要經濟指標與省會、省內城市的比較。居民收入增幅上升到全國省會城市第 9位城鄉(xiāng)居民收入增長較快，位次前移。l 隨著合肥城市化進程的不斷推進，大合肥呈星形放射狀發(fā)展脈絡日益清晰。 20232023合肥市房地產市場銷售面積與竣工面積對比分析216。它反映 12年后現(xiàn)房供應量，其值小于 3倍，會出現(xiàn)供應短缺，大于 4倍， 1～ 2年內供應量將會供大于求。 合肥房地產市場 2023年 111月份銷售面積及成交價格結構性分布216。隨著北部老城區(qū)改造，并建 設 大體量商 業(yè) ，未來區(qū)域可塑性很 強 ，板 塊 內多超 級 大 盤新站區(qū) l依靠合肥火 車 站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服裝批 發(fā) 市 場 和 綜 合性批 發(fā) 市 場 ，交通非常方便。排名 區(qū)屬 項目名稱 年銷售 套數(shù) 均價 月度吸納率 面市時間 項目特點1 包河區(qū) 金地國際城 1494 4545 136 202309191. 產品創(chuàng)新（ 、錯層陽臺等）2. 面積控制合理總價優(yōu)勢3. 強強合作（世聯(lián)地產顧問；深圳毅華廣告 ）2 包河區(qū) 元一柏莊 1381 3206 126 20231213 3 新站區(qū) 元一名城 1279 3054 213 20230608 、4 蜀山區(qū) 清溪苑小區(qū) 792 2112 132 20230620 5 經開區(qū) 九溪江南園 751 2588 68 2023011錯層戶型 團購6 蜀山區(qū) 紅皖家園梵高向日葵 625 2410 156 20230725 7 經開區(qū) 名邦景秀年 華 584 2530 53 20230828 產品優(yōu)勢（板式挑高小戶型）總價低優(yōu)勢8 瑤海區(qū) 城市綠苑 573 3259 52 20230919 成熟區(qū)位、城熟配套 東區(qū)高性價比品質社區(qū)9 包河區(qū) 柏林春天 551 3462 50 20231213 包河區(qū)高性價比異域特色社區(qū)政府今年重點打造 “ 濱湖新區(qū) ” 的政策優(yōu)勢10 新站區(qū) 香江生態(tài)麗 景 525 2618 48 20231024 大環(huán)境公園生態(tài)景觀資源優(yōu)勢低單價和低總價的競爭優(yōu)勢合肥市樓市 2023年 111月住宅銷售前十名項目分析：結論 :合肥市 2023年 111月月均銷售套數(shù)為 3351套，目前現(xiàn)階段全市共有在售項目（入網(wǎng)備案） 440個，年度銷售前十名項目無論從銷售套數(shù)還是銷售面積、銷售金額均占到了總市場份額的 30—35% ，也就是說前十名的銷售量基本與剩下 430個項目的一半銷售體量相當，一方面可以明顯看出市場領導者的優(yōu)勢明顯 ,另一方面市場競爭的激烈程度也可見一斑。整體競爭市場趨勢預測：目前樓市供大于求的特征已經比較明顯，而且市場的供給總量的上升速度高于需求總量，這也使得競爭環(huán)境進一步惡化，市場競爭的層面已經提前進入產品競爭層面， 預計在今后的幾年激烈的競爭態(tài)勢仍然延續(xù)，而且有愈演愈烈之勢，能充分把握客戶需求的高性價比創(chuàng)新型產品將成為競爭法寶 。石油及制品類零售增長 %，這既有價格上漲因素，同時消費規(guī)模也在不斷擴大；糧油食品類由于價格上漲因素導致零售較快增長， 19月份累計食品、飲料、煙酒類零售同比增長 %，其中糧油類增長 %。8個區(qū)級商業(yè)中心： 區(qū)級商業(yè)中心建筑面積宜在 10萬平方米以上。社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃共有 25處，其分布如下：廬陽區(qū) 4處： 亳州路社區(qū)級商業(yè)中心、雙崗 社 區(qū)級商業(yè)中心、杏林小區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心、森林城社 區(qū)商業(yè)中心 。 54萬平米（ 10382套）， 11月份當月成交面積為 （ 490套），其中新站區(qū)獨占螯頭，高新區(qū)市場份額最低；新站區(qū)的商業(yè)地產繁榮和區(qū)域交通物流的便捷緊密關聯(lián)，另外，新站區(qū)以元一時代廣場為代表的新興區(qū)級商業(yè)中心也是目前規(guī)劃中的 8個區(qū)級商業(yè)中心中發(fā)展最好的，而高新區(qū)作為合肥的高端純住宅版塊，商業(yè)氛圍欠缺也是必然。對于純住宅的規(guī)劃而言，三期因為基本全部臨近黃山路，物業(yè)品質和居住的舒適度本身就大打折扣，而且投資回收也是一次性的；但是如果在住宅下部規(guī)劃一部分底商，從現(xiàn)有的市場規(guī)律來看，底商將至少是住宅價值的 23倍以上，如果是租售結合的話，出租部分的收益將是永續(xù)的，而且隨著商業(yè)的成熟度，其利潤回報往往是逐年倍增。 戰(zhàn)略前瞻化216。因為在快速發(fā)展的合肥 ,商業(yè)地產項目絕大多數(shù)是一種戰(zhàn)略投資 ,因此前瞻化的戰(zhàn)略規(guī)劃就顯得尤為重要 . 成功案例 廣州天河城廣場 第六屆全國運動會在廣州天河召開之前，天河城所處區(qū)域還是一片菜田，商業(yè)價值基本為零，但隨著六運會在廣州天河城的成功啟動，政府在此建成了天河體育中心和六運小區(qū)，天河城的開發(fā)商敏銳地感受到這一區(qū)域的商業(yè)潛力，于是前瞻性地在此規(guī)劃建成了總面積達 16萬平米的綜合商業(yè)，天河城的開發(fā)商能在一片菜地上建成當時中國規(guī)模最大的商業(yè)，并且在開業(yè)運營十年后仍然以其良好的商業(yè)規(guī)劃成為跟進者的標桿，這與開發(fā)商高瞻遠矚的戰(zhàn)略眼光是分不開的；1996年建成開業(yè)的廣州天河城目前已經成為全世界人流最旺的 MALL，日均客流量達到 30萬人以上，僅 2023年 5月 1日，天河城的日客流量就達到 81萬人次；同樣是 2023年 5月 1日，天河城的日客留量再次達到 83萬人次，黃金周七天，客流量總共突破 400萬人次；在開業(yè)后至今的 10年時間里，天河城的客流總量已經突破 10億人次，堪稱全世界人流最旺的購物中心。開業(yè)一年來，除服裝百貨業(yè)的經營因定位問題尚未形成氣候外，其它業(yè)態(tài)功能區(qū)的經營狀況都運行良好，給合肥大型綜合性商業(yè)的發(fā)展起到了很好的標桿作用 。眾多商業(yè)地產項目一般都會規(guī)劃數(shù)量不等的娛樂設施，相比而言，建于郊區(qū)的大型綜合性商業(yè)娛樂設施面積最大、設施種類最全、購物娛樂化特征體現(xiàn)得最明顯 . 成功案例 東菀華南 MALL消費娛樂化已經成為現(xiàn)代商業(yè)地產項目規(guī)劃的一個主流思想，眾多商業(yè)地產項目紛紛在總體規(guī)劃中設計更多的娛樂元素，以達到可持續(xù)經營的目的。所以香港的購物中心面積一般以幾萬平米的購物中心居多，只有少數(shù)區(qū)域超過 10萬平米，目前還沒有超過 20萬平米的。這種商鋪資源的最大化利用也就是商業(yè)項目稀缺價值高價化的一個重要體現(xiàn)。該項目還包括部分高爾夫別墅，別墅區(qū)占地面積約 1037畝，將圍繞或穿插在 2300畝球場周圍。? 調查結果顯示，不同的目標消費群體對菜肴口味的選擇都保持同樣的態(tài)度，首選都是川粵菜（ %），且遠遠領先于其次選擇的家常菜（ %）；? 從高檔餐飲企業(yè)的經營特色來看，海鮮和特色高檔餐飲所占比例較高，但是場所分布卻比較集中，基本上在環(huán)城路以內，環(huán)城路以外的區(qū)域基本上是經營空白，今年 7月開業(yè)的綠水雅客生意火暴，就能很好地解釋這一現(xiàn)象；? 高檔商務宴請還能為休閑娛樂業(yè)帶來更多的客源，從而達到客源的最大限度挖掘；? 一些具備較大品牌效應和經濟實力的本地和外地餐飲連鎖應該是本項目的重點招商對象，有些商家甚至具備自行購買經營的能力； 高檔商務宴請高檔商務宴請目前高檔商務中餐基本上和 “ 海鮮 ” 劃上了等號，高檔海鮮酒樓的成功在一定程度上取決于規(guī)模和檔次，根據(jù)目前沿海發(fā)達城市及合肥本地相關海鮮酒樓的規(guī)模，以及相關經營商戶的訪談來看，海鮮酒樓的經營面積應不低于 5000平米，但考慮到目前合肥西區(qū)尚無大型高檔酒樓，而且本項目周邊環(huán)境資源優(yōu)異，具備很大的輻射功能，本項目的餐飲主力店如果走特色餐飲或高檔海鮮酒樓的路線，在經營規(guī)模上可以考慮在 10000平米左右，甚至更高；對于本項目其他規(guī)劃的互補性質餐飲商家，則主要考慮特色經營和滿足社區(qū)配套功能為主，經營商家可以多，甚至可以規(guī)劃出特色小餐飲區(qū)，但經營面積需要控制，一般不超過 500平米；C. 餐飲業(yè)態(tài)經營面積規(guī)劃數(shù)據(jù)表明，合肥市商務群體休閑娛樂市場消費潛力巨大商務群體娛樂群體消費水平 個人休閑娛樂消費水平 人均費用： /人次 人均費用： /人次? 調查結果顯示，合肥的商務休閑消費呈快速增長之勢，是目前除餐飲業(yè)外的第二高速增長點；? 從目前的合肥較高端的休閑娛樂場所的經營情況來看，以規(guī)模和環(huán)境取勝基本上是普遍現(xiàn)象，以目前合肥生意火爆的經營場所來看，如銀灘綠洲、萬豪圣會、藍天白云、紅燕燕等，其經營規(guī)模都在 5000平米以上；? 本項目所在區(qū)域有著天然的經營優(yōu)勢，除附近的銀灘綠洲對本項目的休閑業(yè)態(tài)構成一定威脅外，娛樂業(yè)基本無競爭，而周邊特別是高新、政務和經開區(qū)高端商務群體的休閑娛樂需求卻大量存在；? 休閑娛樂業(yè)的主力店招商可以考慮溫泉會所、演藝酒吧和夜總會各引進一家； 商務休閑娛樂商務休閑娛樂■總體商業(yè)功能定位合肥目前的商務型綜合會所基本上是一個市場空白，存在著巨大的市場商機，它的存在是基于市場的需求和空白點而存在，而并不需要類似元一時代廣場購物 MALL的存在一樣需要人口基礎和商業(yè)基礎；基于高新區(qū)特別是項目周邊基礎配套缺乏的現(xiàn)狀，規(guī)劃一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)也同樣是一種必要；輻射全市的商務型綜合會所兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能■總體商業(yè)業(yè)態(tài)布局主力店 業(yè)態(tài)：特大型餐飲 1家、溫泉會所 1家、夜總會 1家、演藝酒吧 1家；次主力店 業(yè)態(tài)：中型超市 1家，較大規(guī)模美容、美發(fā)、健身館各 1家，通訊、銀行各 1家；特色品牌店 業(yè)態(tài)：食品、服飾、特色餐飲、家居、醫(yī)藥、煙酒、禮品、化妝品音像等；社區(qū)配套私營店 業(yè)態(tài)：便利店、餐飲、五金、洗衣店、蛋糕房、水果店、修理店等；35層45層3層1層餐飲區(qū)休閑娛樂區(qū)娛樂區(qū) 社區(qū)配套私營店黃山路沿街底層次主力店沿街底層次特色品牌店商業(yè)內街 沿街底層次中型超市? 規(guī)模：規(guī)模： 10000平米；平米；? 位置：西側沿黃山路樓二三四五層；位置：西側沿黃山路樓二三四五層；特大型餐飲特大型餐飲? 規(guī)模：共規(guī)模：共 12500平米；平米；? 位置：位置： L型樓體二三四五層及中段沿黃山路樓二、三層；型樓體二三四五層及中段沿黃山路樓二、三層；休閑娛樂休閑娛樂? 規(guī)模：規(guī)模： 2500平米；平米；? 位置：商業(yè)內街黃山路交匯處底一層；位置：商業(yè)內街黃山路交匯處底一層；中型超市中型超市? 規(guī)模：規(guī)模： 4000平米；平米；? 位置：商業(yè)內街兩側底商；位置：商業(yè)內街兩側底商；特色品牌店特色品牌店? 規(guī)模：規(guī)模： 6000平米；平米；? 位置：沿黃山路側純一層底商；位置：沿黃山路側純一層底商；社區(qū)配套店社區(qū)配套店參考目標商戶 源 自向陽漁港 寧波泰國村魚翅 新加坡金滿樓 合肥香格里拉 合肥東江海鮮酒樓 廣州天上人間俱樂部 北京諾亞方舟娛樂 福建世紀華翰文化娛樂 北京麥樂迪娛樂 北京餐 飲建議主力店：休閑娛樂參考目標商戶 源 自百樂門 上海名仕溫泉會所 香港皇馬月光城桑拿 深圳阿倫故事酒吧 成都美高美娛樂 南京阿波羅演藝 南京櫻花園桑拿會所 南京黃山大廈桑拿會所 合肥建議次主力店：休閑娛樂超 市 百勝超市 馬來西亞參考目標商戶 源 自小肥羊餐飲 內蒙古屈臣氏日用品 香港SASA化妝品 香港永和豆?jié){ 臺灣肥西老母雞 合肥上島咖啡 臺灣強生母嬰護理 上?？死蚪z汀蛋糕 上海一兆韋德健身 美國建議特色品牌店：商圈實現(xiàn)消費距離遠近強 弱弱強 核心商圈次級商圈邊緣商圈5公里 8公里 12公里游離商圈主要涵蓋高新區(qū)、政務區(qū)企事業(yè)單位主要涵蓋政務區(qū)、經開區(qū)及中心主城區(qū)企事業(yè)單位及個人高端消費需要主要涵蓋城北及城東部分企事業(yè)單位及個人高端消費需要主要涵蓋流動人口的隨機性消費及合肥郊區(qū)縣本項目的主流消費商圈將集中在高新、政務、中心老城區(qū)及經開區(qū)的商務群體消費招商■招商策略招商策略：主力店招商先行全面招商銷售同步1432關注主力店和品牌店效應控制招商節(jié)奏倡導差異化經營選擇好開業(yè)時間差別銷售和差異化經營：物業(yè)的可銷售部分在銷售時需要重視以后錯位經營的重要性，如果實行無差別的價高者得策略，后續(xù)一些經營能力差、業(yè)態(tài)重復的商鋪經營不善的現(xiàn)象肯定會出現(xiàn)，個別商鋪的經營不善同樣會影響到整體商業(yè)價值的提升；關注主力店和品牌店效應：對于集中式大商業(yè)招商和銷售而言，主力店和品牌店效應明顯，大的有影響力主力店和品牌店能全面提升整個商業(yè)物業(yè)的全面升值，因為其本身的聚客能力也是其他中小商戶的客源保障和經營信心保障；控制招商節(jié)奏：招商是商業(yè)物業(yè)營銷推廣鏈中最重要和附加值最高的環(huán)節(jié)，但是招商不同于銷售，商業(yè)項目最好能一氣呵成，招商時間特別不宜長，因為銷售是統(tǒng)一開售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點，要趁人氣最旺時期，至少沖到 80%90%，才能保證人氣的持續(xù)，使后期招商更為順利；選擇好開業(yè)時機：招商完成后，規(guī)劃好統(tǒng)一的開業(yè)時間就很重要了，一邊營業(yè)一邊裝修顯然達不到開業(yè)要求，具體的時間選擇上則以節(jié)假日為佳，因為商業(yè)物業(yè)的開業(yè)對人氣要求很高，為能有更多人烘托開業(yè)盛況，統(tǒng)一制造開業(yè)興奮點（利益點）也是必要的。每一個矛盾都將為項目的成功留下隱患，三統(tǒng)一的操作則可以有效的避免各種矛盾的發(fā)生； 有利于保證項目的持久繁榮 ，三統(tǒng)一操作模式下的管理涵蓋了商業(yè)管理和物業(yè)管理兩方面的內容，其最明顯的特點就是針對性較強，有這一特點作為基礎，將能夠極大的保證項目的持久繁榮； 三統(tǒng)一操作模式下的商業(yè)管理，以服務為主導 ，在業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃的基礎上，通過與商家簽定管理公約，服務協(xié)議等模式，針對商家的經營活動進行宏觀上的管理和微觀上的服務