【正文】 區(qū) （包括現(xiàn)高新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）l濱湖新區(qū) （ 312國道以南，滬蓉高速以東，南淝河以西，派河以北）。結(jié)論 :從拉動經(jīng)濟(jì)增長的 “ 三駕馬車 ” 投資、消費和進(jìn)出口的情況看，合肥市經(jīng)濟(jì)步入平穩(wěn)快速的發(fā)展軌道； 隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅增加 , 將進(jìn)一步拉動不動產(chǎn)的消費。合肥 GDP增速比上年同期前進(jìn) 4位，位次由上年同期的第 7位前進(jìn)到第 3位 。合肥市 GDP總量 ，居第 18位，保持上年水平；增長速度達(dá)到 %，比上年同期提升了 ，位次由上年同期的第 7位前進(jìn)到第 3位。 16月農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1839元，比上年同期增加 276元，位次由第 23位前進(jìn)到第 22位；同比增長 %，由第 13位前進(jìn)到第 6位。l 從 500天 1750萬平方米 “ 大拆違 ” 到 “ 大建設(shè) ” ，一個嶄新的 “ 大合肥 ” 即將橫空出世。結(jié)論 :政府在城市建設(shè)和交通改造上的大動作，是合肥房地產(chǎn)發(fā)展的政府背景，也是政府大力扶持房地產(chǎn)發(fā)展的有力見證；城市建設(shè)和交通設(shè)施的日新月異將全面提升各樓市版塊的區(qū)域價值。 20232023合肥市房地產(chǎn)市場成交均價走勢分析216。20232023全市住宅銷售均價 （數(shù)據(jù)來源：合肥市房產(chǎn)局）現(xiàn)階段住宅成交均價出現(xiàn)小幅震蕩：結(jié)論 : 20232023合肥全市的商品房成交均價基本上是一個持續(xù)走高的過程，其中在 20232023年有一個快速增長的爆發(fā)過程，至 202 2023增幅趨緩，特別是受國家宏觀政策調(diào)控影響一段時間內(nèi)，價格甚至出現(xiàn)下跌，到目前為止，價格基本上維持在 31003200之間徘徊，短時間內(nèi)房價攀升乏力。 20232023全市商品房竣工面積和銷售面積 （數(shù)據(jù)來源：合肥市房產(chǎn)局）合肥市空置商品房面積顯著上升： 結(jié)論 :施工面積與竣工面積的比值是房地產(chǎn)一個重要的前瞻性指標(biāo)。合肥市 “ 十一五 ” 規(guī)劃 “ 常住人口 300萬、人均住房面積 30平方米 ” 的目標(biāo)，也是當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀址康禺a(chǎn)行業(yè)所定下的政府目標(biāo)，隨著居民收入和生活質(zhì)量的提高，對房價上漲的承受力也在增強，為房地產(chǎn)行業(yè)的需求擴張也預(yù)留了較大市場空間。 合肥房地產(chǎn)市場 2023年 11月份銷售套數(shù)及銷售面積分析216。高新區(qū) l西 臨 大蜀山，自然 環(huán) 境好，合肥高檔住宅區(qū)l華東 最有影響力的高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 ，合肥最重要的科技旅游，高新技 術(shù) 研 發(fā) ，孵化和 產(chǎn)業(yè) 化基地包河區(qū) l位于合肥上 風(fēng) 口，自然 環(huán) 境好。雙 鳳 工 業(yè) 區(qū)的住宅開 發(fā)剛剛 啟 動 ，未來 還 有一定的上 漲 空 間 。合肥市樓市版塊分類及 2023年 11月價格等高線分布：4500400035003000400030002500 20234200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002023綠城百合公寓綠城桂花園 綠城桐城南路項目合肥樓市 2023年 11月價格等高線分布示意圖（廬陽、瑤海、新站、包河、蜀山、高新、政務(wù)、經(jīng)開八大版塊）瑤海、新站包河廬陽蜀山高新政務(wù)經(jīng)開結(jié)論 :從合肥樓市 2023年 11月的價格等高線分布狀況來看，以老城區(qū)環(huán)城河以內(nèi)的中心版塊為中心，基本形成一個多高點、多中心的價格分布特征，這些價格高點的形成要么依托老城區(qū)原有的發(fā)展基礎(chǔ)，要么以人文或景觀資源取勝，如 大蜀山畔的高新版塊、環(huán)天鵝湖的政務(wù)區(qū)版塊、長江西路和黃山路沿線的蜀山區(qū)、馬鞍山路沿線的包河區(qū)版塊及勝利路沿線的新站版塊 都處于各版塊價格等高線分布的最高點。 11月的銷售數(shù)據(jù)基本高于 2023年全年的平均水平，但是即使以 11月份的去化速度，而且在沒有新入網(wǎng)銷售房源的前提下， 消化目前的存量房源將至少需要 25個月 ，市場形勢比較嚴(yán)峻2023年 111月合肥市樓市銷售面積及成交價格分布： 結(jié)論： 從整個合肥市住宅類商品房銷售面積及成交均價的分布結(jié)構(gòu)來看 ,80120平米戶型面積的成交量占到了總量 59%,成交均價在 25003500元 /平米的商品房占到了總量的 49%,進(jìn)一步說明合肥是一個總價控制市場 ,主流消費客群仍然集中在面積控制合理 ,單價不高的需求段 . 另外， 4000元 /平米以上的高檔房只占到整個樓市的 %，除去別墅等更高端產(chǎn)品，高級公寓型產(chǎn)品所占有的市場份額更低，月成交量約 250套，進(jìn)一步說明合肥的高端房市場的市場需求不容樂觀。 需求市場趨勢預(yù)測216。整體供給市場趨勢預(yù)測：至 2023年 12月止，合肥市全市可售房源總面積為 1443萬平米，再加上今年新開工面積 1200萬平米，以及新開工面積年度 20%的平均增幅計算， 預(yù)計至 2023年合肥市房地產(chǎn)的市場供給總量在 4300萬平米以上 。 在各種利好因素的刺激下，合肥樓市有可能在 2023年也迎來第二個價格爆發(fā)期，但是由于合肥房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中供大于求和空置率上升的問題持續(xù)存在，即將到來的 07年實際上是機遇和憂患并存，要么樓市持續(xù)低迷，要么快速進(jìn)入上升期，價格爆發(fā)期的預(yù)期價格上漲幅度也將在 500元 /平米以上 。汽車類零售額同比增長 %。 餐飲業(yè)零售額占社會消費品零售總額的比重為 %，拉動零售總額增長 ，對零售總額增長的貢獻(xiàn)率達(dá) ％。業(yè)態(tài)以購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店等為主；商品品種齊全，能夠滿足消費者一次性購足購好的需求；還能為消費者提供文化娛樂、金融、郵政、信息、旅游等方面的服務(wù)，滿足消費者多層次、多方位消費需要。商業(yè)門類、品種較為齊全，以中高檔為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型超市、專賣店、專業(yè)店為主；商業(yè)設(shè)施比較先進(jìn)、購物環(huán)境較好；區(qū)級商業(yè)中心共規(guī)劃 8處。商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場、餐飲店為主體，同時配有一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)點。蜀山區(qū) 8處： 三里庵 社 區(qū)級商業(yè)中心、 高新區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心 、西七里塘 社 區(qū)級商業(yè)中心、昌河社 區(qū)級商業(yè)中心、西城 社 區(qū)級商業(yè)中心、青陽北路 社 區(qū)級商業(yè)中心、蓮花新村 社 區(qū)級商業(yè)中心、鄉(xiāng)村花園 社 區(qū)級商業(yè)中心 。各區(qū) 11月份成交套數(shù)及比例 各區(qū) 11月份成交面積及比例 06年 11月合肥市商業(yè)類商品房成交數(shù)據(jù)分析結(jié)論 :截至 2023年 11月，合肥市商業(yè)類商品房在售面積 94。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的金星商貿(mào)城在區(qū)域商業(yè)尚未成氣候的大環(huán)境下能生地飄紅，主要以低價及市場前景取勝；另一方面，目前成交的很大一部分商業(yè)類商品房以社區(qū)商業(yè)用房為主，說明規(guī)劃先進(jìn)并具備贏利能力的社區(qū)商業(yè)正逐步被看好。城調(diào)城市和商業(yè)共同發(fā)展，相互促進(jìn)■本項目規(guī)劃集中商業(yè)的可行性論證從住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)的利弊比較來分析：對于綠城桂花園的三期規(guī)劃而言，其實只有兩種選擇，要么全部規(guī)劃為住宅，要么是底商與住宅結(jié)合，底商規(guī)劃成集中商業(yè)。而本項目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺的優(yōu)勢其實是其他區(qū)域所不可比擬的，高端消費需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無論從廣域還是區(qū)域市場，高端消費的市場需求是存在的；從宏觀商業(yè)發(fā)展的大環(huán)境來分析：從目前合肥規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點布局來看，高新區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃政府已經(jīng)率先提出，在高新區(qū)發(fā)展適當(dāng)體量的商業(yè)中心也完全符合政府的長遠(yuǎn)規(guī)劃；從目前區(qū)域的商業(yè)小環(huán)境來分析：目前項目所在的區(qū)域周邊大部分都屬于新開發(fā)小區(qū)，居民素質(zhì)和人均收入水平均領(lǐng)先于合肥市平均水平，但是商業(yè)設(shè)施和布局卻處于較低水平，主要商業(yè)業(yè)態(tài)集中在銀行、通信、攝影、照相、超市、茶館、餐飲、醫(yī)療、美發(fā)美容、娛樂、洗浴、煙酒、五金摩配等行業(yè)，普遍規(guī)模都不大，一般都集中在 30－ 200平米范圍內(nèi)的一至二層臨街商鋪，規(guī)劃先進(jìn)的集中商業(yè)有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢和市場空間；從項目的商業(yè)體量規(guī)劃來分析：如果按照一個地區(qū)的集中商業(yè)規(guī)模來劃分這個地區(qū)的商業(yè)等級，一般可以分為市級商業(yè)中心、副市級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心三個檔次，一個副市級的輻射人群一般要達(dá)到周邊 3公里范圍內(nèi) 20萬人口的總量，目前本項目周邊綠城 稀缺性商業(yè)業(yè)態(tài) ＝ 項目所在區(qū)域急需產(chǎn)品 ＝ 未來項目所在區(qū)域需求產(chǎn)品商機 ＝ 項目均衡點 ＝ 商機規(guī)劃（ 8大原則）216。 功能多元化216。 技術(shù)先進(jìn)化戰(zhàn)略前瞻化：本項目首先要重視的規(guī)劃原則就是戰(zhàn)略前瞻化 ,這種前瞻性要求開發(fā)商和建筑規(guī)劃師善于運用本項目所處的有發(fā)展?jié)摿Φ囟?,通過戰(zhàn)略的投資和科學(xué)的規(guī)劃 ,使項目的商業(yè)價值在未來數(shù)年內(nèi)得以倍數(shù)增長。 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪牌坊入口牌坊入口威　威　步　行　街長度距離大于 1000米標(biāo)志可視化：商業(yè)地產(chǎn)項目的標(biāo)志應(yīng)當(dāng)充分滿足可視化原則，良好的可視化標(biāo)志設(shè)計能讓人在遠(yuǎn)處、近處都能感受到項目的吸引力，讓看到的人、路過的人，在不自覺中被吸引，商業(yè)地產(chǎn)項目作為商業(yè)交流和商品交易的場所，標(biāo)志的可視化是必須的要求；好的標(biāo)志應(yīng)是建筑的一部分，商業(yè)地產(chǎn)項目的圖像設(shè)計應(yīng)當(dāng)屬于建筑設(shè)計的范疇，如果建筑設(shè)計師不考慮到標(biāo)志的應(yīng)用和審美要求，對建筑的理解僅限于對建筑力學(xué)和建筑材料學(xué)的理解，缺乏商業(yè)理解和藝術(shù)思維，這類建筑規(guī)劃就不是一種成功的規(guī)劃 . 成功案例 廣州正佳廣場 任何商業(yè)地產(chǎn)項目都會追求標(biāo)志的可視化，只是應(yīng)用的程度有所不同?，F(xiàn)代購物中心的規(guī)劃設(shè)計，倡導(dǎo)集購物、休閑、餐飲、娛樂等多種功能于一體，讓顧客在消費時獲得一站式消費滿足，這也是和本項目規(guī)模類似的集中商業(yè)規(guī)劃的一大趨勢 . 成功案例 合肥元一時代廣場 元一時代廣場作為安徽省首家復(fù)合體驗式時代歡樂主題購物公園，其中純商業(yè)經(jīng)營面積達(dá)到了 萬平米，百貨公司、量販超市、科技廣場、頂級名店、精致書城、風(fēng)味小吃、電影院、游戲場、KTV等在元一時代廣場一應(yīng)俱全，一站式多功能的消費體驗給顧客帶來一種全新的購物體驗。本項目融合社會化功能的方向也同樣可以與旅游等進(jìn)行融合。烏魯木齊國際大巴扎買場社會化還應(yīng)具備實用的社會化功能 ,如：最短距離大交通、最優(yōu)留客小交通， 大交通的改善是指外部交通動線以距離最短為原則，小交通特別是商業(yè)內(nèi)街的設(shè)計也是如此 ,特別需要強化社會功能，這種社會功能的實現(xiàn)首先就要求行人從內(nèi)街通行的距離短于從市政道路通行的距離，這樣的內(nèi)街設(shè)計才具備社會功能和實用功能，如本項目商業(yè)內(nèi)街的交通就可以朝最短化努力，圖示如下，至于商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的交通留線問題，則主要考慮一個如何留客聚客和形成回路的問題，同一朝向盡量減少出入口的數(shù)量等 .35層45層3層1層黃山路最短距離商業(yè)內(nèi)街消費娛樂化：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃越來越重視顧客的娛樂體驗，力求通過豐富的娛樂設(shè)施增加顧客的光臨次數(shù)、延長顧客的停留時間、提高顧客消費數(shù)額、加強商場品牌魅力等目的。由于項目本身所具備的良好聚焦輻射條件，華南 MALL據(jù)此定位為集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動等功能于一體的超大型主題式購物公園，消費市場面向珠江三角洲地區(qū)。 成功案例 香港購物中心 香港由于地少人多，寸土寸金，購物中心開發(fā)成本非常高，因此一般開發(fā)商都嚴(yán)格控制商業(yè)規(guī)模來控制商業(yè)風(fēng)險，他們一般采取分階段開發(fā)和控制總建面積來使指標(biāo)保守化，因為大型綜合性商業(yè)進(jìn)入營運階段后一般營運成本都非常高，而且競爭壓力也大，從而控制開發(fā)指標(biāo)成為第一要務(wù)。結(jié)論 :綜上所述，在考慮商業(yè)布局時，要充分考慮多種商業(yè)元素的有機化搭配和系統(tǒng)構(gòu)成，要用系統(tǒng)的觀點來看待商業(yè)的組合。合肥綠水雅客生態(tài)酒店稀缺價值高價化：最為一個商業(yè)建筑，雖然在設(shè)計之初都大力強調(diào)其均好性，但是實際所有的鋪面不可能是商業(yè)價值都一樣，商業(yè)資源最好的區(qū)域也是整個商業(yè)設(shè)施的稀缺價值所在，那么這些區(qū)域的商鋪如入口、電梯上下口、中庭附近就理應(yīng)實現(xiàn)價值最大化，以充抵那些商業(yè)資源缺乏區(qū)域的較低價值，從而人為地控制整個商業(yè)價值的均好性。南京德基廣場未來價值現(xiàn)在化：衡量一個商業(yè)項目如何實現(xiàn)價值最大化的標(biāo)準(zhǔn)，時間價值的設(shè)計應(yīng)該是關(guān)鍵，這種時間價值的體現(xiàn)也就是未來價值現(xiàn)在化、現(xiàn)在透支將來。整個球場及配套設(shè)施均按舉行國際賽事的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造。合肥首個餐飲、娛樂、休閑三位一體的一站式綠色情景 MALL總體定位依據(jù)：合肥市最近的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃目前已經(jīng)很明朗，政府大力發(fā)展西區(qū)商業(yè)的計劃已經(jīng)啟動，如拓基城市廣場的開工，遠(yuǎn)景規(guī)劃及目前的配套措施建設(shè)將為本項目的運作提供可靠的保證； 隨著項目周邊高檔住宅小區(qū)的不斷建成和入住率的不斷提高，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成一個高端人群聚居區(qū)，再加上全市范圍內(nèi)高端消費的存在性需求，應(yīng)該對本項目的高端業(yè)態(tài)定位能起到很好的支撐；，處于市場空白由于本項目的總體方向是依托本區(qū)域眾多高檔社區(qū)強有力消費群體向全市輻射的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，項目周邊乃至全市和本項目類似的項目基本沒有，加上本項目具有一定的規(guī)模和輻射功能，所以本項目在定位的稀缺性上有比較強的競爭力；在本次的商業(yè)調(diào)研中，訪問了部分本項目將來可能引進(jìn)的一些知名的商業(yè)企業(yè)，從反饋的意見來看，大部分商業(yè)企業(yè)特別是餐飲、娛樂休閑類企業(yè)對于本項目都比較感興趣，同時對本項目的總體定位表示認(rèn)可；本項目西臨大蜀山人工湖，北連城市主干道黃山路，是合肥是不可多得的交通與環(huán)境兼?zhèn)涞纳仙现畢^(qū)，對高端客群的吸引力較大；項目具有規(guī)模優(yōu)勢，多業(yè)態(tài)組合具有較強的競爭優(yōu)勢 項目整體商業(yè)面積為 ，在合肥類似綜合業(yè)態(tài)商業(yè)項目中是規(guī)模較大的一個，目標(biāo)區(qū)域內(nèi)同等規(guī)模包含多業(yè)態(tài)的項目目前還沒有出現(xiàn)，從本項目綜合定位來講，本項目將成為合肥西部的商業(yè)亮點；項目周邊高含金量的客源為擬入住企業(yè)的經(jīng)營成功提供了保障 本