【正文】 合理的掌控租金和售價(jià)之間的均衡 ，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一個(gè)重要的特點(diǎn)是，租金和售價(jià)之間存在著一定的比例關(guān)系，并且二者之間的相互影響關(guān)系十分明顯。萬科城的商業(yè)街布局和綠城桂花園三期有很多相似之處，主要由五大部分組成：國(guó)際美食坊 — 中西美食街時(shí)尚購物中心 — 體驗(yàn)式購物、感受型消費(fèi)娛樂休閑廣場(chǎng) 12023平方米市政廣場(chǎng) 7000平米人工湖 萬科城風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)布局■萬科城風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)布局美食世界休閑娛樂風(fēng)情街區(qū)華潤(rùn)萬家超市、時(shí)尚百貨時(shí)尚走廊休閑娛樂風(fēng)情街區(qū)健身美容、汽車飾品社區(qū)配套街區(qū)鳥瞰圖■萬科城風(fēng)情商業(yè)街 LIVING MALL的打造“Livingmall” 的概念，最早來自臺(tái)北，是一種臺(tái)北溫情和商業(yè)娛樂的結(jié)合，主要強(qiáng)調(diào) “ 逛 ” 街的樂趣和一條龍的消費(fèi)體驗(yàn)， LIVING MALL這個(gè)生活方式，實(shí)際是暗合了現(xiàn)在的 “ 和諧社區(qū) ” ，也暗合了中國(guó)商業(yè)的發(fā)展國(guó)情，于是也就有了萬科所宣導(dǎo)的 “ 中國(guó)第一個(gè) LIVING MALL” 。商業(yè)街于 2023年 11月 20開街時(shí)，租售率已經(jīng)達(dá)到了 100%，取得了空前的成功。2種租售策略對(duì)比及經(jīng)濟(jì)估算：租售結(jié)合策略租售結(jié)合策略只售不租策略只售不租策略特色品牌店及社區(qū)配套店約10000平米出售，均為沿街商鋪，約占項(xiàng)目總量的 30%特大型餐飲主力店和超市按優(yōu)惠價(jià)格出租，約占項(xiàng)目總量的 35%其他休閑娛樂等次主力店按較高價(jià)格出租，約占項(xiàng)目總量的 35%出售的沿街商鋪約 12023平米以較高價(jià)格出售，約占項(xiàng)目總量的 35%出售的非沿街商鋪約 23000平米以一般價(jià)格出售，約占項(xiàng)目總量的 65%按 12023元 /平米均價(jià)計(jì)算，總計(jì)銷售額 按 40元 /平米 /月的出租價(jià)格計(jì)算，初始年度總收益 600萬按 70元 /平米 /月的出租價(jià)格計(jì)算，初始年度總收益 1050萬按 10000元 /平米均價(jià)計(jì)算，總計(jì)銷售額 按 6000元 /平米均價(jià)且銷售率達(dá)到 80%計(jì)算，總計(jì)銷售額 租金價(jià)格按保底 10%的速度遞增計(jì)算， 10年總收益 10年總收益注：以上數(shù)據(jù)僅為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算范例，僅供參考管理四贏三統(tǒng)一四贏：；；；。合肥首個(gè)餐飲、娛樂、休閑三位一體的一站式綠色情景 MALL總體定位依據(jù)：合肥市最近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃目前已經(jīng)很明朗，政府大力發(fā)展西區(qū)商業(yè)的計(jì)劃已經(jīng)啟動(dòng)，如拓基城市廣場(chǎng)的開工，遠(yuǎn)景規(guī)劃及目前的配套措施建設(shè)將為本項(xiàng)目的運(yùn)作提供可靠的保證； 隨著項(xiàng)目周邊高檔住宅小區(qū)的不斷建成和入住率的不斷提高，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成一個(gè)高端人群聚居區(qū)，再加上全市范圍內(nèi)高端消費(fèi)的存在性需求，應(yīng)該對(duì)本項(xiàng)目的高端業(yè)態(tài)定位能起到很好的支撐；，處于市場(chǎng)空白由于本項(xiàng)目的總體方向是依托本區(qū)域眾多高檔社區(qū)強(qiáng)有力消費(fèi)群體向全市輻射的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目周邊乃至全市和本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目基本沒有，加上本項(xiàng)目具有一定的規(guī)模和輻射功能，所以本項(xiàng)目在定位的稀缺性上有比較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力；在本次的商業(yè)調(diào)研中，訪問了部分本項(xiàng)目將來可能引進(jìn)的一些知名的商業(yè)企業(yè)，從反饋的意見來看，大部分商業(yè)企業(yè)特別是餐飲、娛樂休閑類企業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目都比較感興趣，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的總體定位表示認(rèn)可；本項(xiàng)目西臨大蜀山人工湖，北連城市主干道黃山路，是合肥是不可多得的交通與環(huán)境兼?zhèn)涞纳仙现畢^(qū)，對(duì)高端客群的吸引力較大；項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，多業(yè)態(tài)組合具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目整體商業(yè)面積為 ，在合肥類似綜合業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目中是規(guī)模較大的一個(gè)，目標(biāo)區(qū)域內(nèi)同等規(guī)模包含多業(yè)態(tài)的項(xiàng)目目前還沒有出現(xiàn)，從本項(xiàng)目綜合定位來講，本項(xiàng)目將成為合肥西部的商業(yè)亮點(diǎn)；項(xiàng)目周邊高含金量的客源為擬入住企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成功提供了保障 本項(xiàng)目周邊的高新區(qū)擁有眾多高消費(fèi)商務(wù)群體，同時(shí)周邊形成的高尚住宅區(qū)居住著大量的中高收入階層，同時(shí)，臨近的政務(wù)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也能為本項(xiàng)目帶來大量的客源，因此，本項(xiàng)目有著非常豐富的高含金量的潛在消費(fèi)群體，由于本項(xiàng)目綜合定位的獨(dú)特性，基本上能和拓基城市廣場(chǎng)的定位形成互部，將有機(jī)會(huì)填補(bǔ)合肥西部相關(guān)商業(yè)空缺；本項(xiàng)目未來成長(zhǎng)空間相對(duì)比較大本項(xiàng)目在建成之后，該區(qū)域內(nèi)除了針對(duì)某一種業(yè)態(tài)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，就本項(xiàng)目的綜合體定位而言，可以說在合肥西區(qū)本項(xiàng)目是沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的（休閑業(yè)銀灘綠洲競(jìng)爭(zhēng)較大）。南京德基廣場(chǎng)未來價(jià)值現(xiàn)在化：衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間價(jià)值的設(shè)計(jì)應(yīng)該是關(guān)鍵，這種時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)也就是未來價(jià)值現(xiàn)在化、現(xiàn)在透支將來。結(jié)論 :綜上所述，在考慮商業(yè)布局時(shí)，要充分考慮多種商業(yè)元素的有機(jī)化搭配和系統(tǒng)構(gòu)成，要用系統(tǒng)的觀點(diǎn)來看待商業(yè)的組合。由于項(xiàng)目本身所具備的良好聚焦輻射條件，華南 MALL據(jù)此定位為集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)等功能于一體的超大型主題式購物公園，消費(fèi)市場(chǎng)面向珠江三角洲地區(qū)。本項(xiàng)目融合社會(huì)化功能的方向也同樣可以與旅游等進(jìn)行融合。 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪牌坊入口牌坊入口威　威　步　行　街長(zhǎng)度距離大于 1000米標(biāo)志可視化：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)志應(yīng)當(dāng)充分滿足可視化原則，良好的可視化標(biāo)志設(shè)計(jì)能讓人在遠(yuǎn)處、近處都能感受到項(xiàng)目的吸引力，讓看到的人、路過的人，在不自覺中被吸引，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為商業(yè)交流和商品交易的場(chǎng)所，標(biāo)志的可視化是必須的要求；好的標(biāo)志應(yīng)是建筑的一部分，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的圖像設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)屬于建筑設(shè)計(jì)的范疇，如果建筑設(shè)計(jì)師不考慮到標(biāo)志的應(yīng)用和審美要求，對(duì)建筑的理解僅限于對(duì)建筑力學(xué)和建筑材料學(xué)的理解，缺乏商業(yè)理解和藝術(shù)思維，這類建筑規(guī)劃就不是一種成功的規(guī)劃 . 成功案例 廣州正佳廣場(chǎng) 任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)追求標(biāo)志的可視化，只是應(yīng)用的程度有所不同。 功能多元化216。而本項(xiàng)目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是其他區(qū)域所不可比擬的，高端消費(fèi)需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無論從廣域還是區(qū)域市場(chǎng)，高端消費(fèi)的市場(chǎng)需求是存在的；從宏觀商業(yè)發(fā)展的大環(huán)境來分析：從目前合肥規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局來看，高新區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃政府已經(jīng)率先提出，在高新區(qū)發(fā)展適當(dāng)體量的商業(yè)中心也完全符合政府的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；從目前區(qū)域的商業(yè)小環(huán)境來分析：目前項(xiàng)目所在的區(qū)域周邊大部分都屬于新開發(fā)小區(qū)，居民素質(zhì)和人均收入水平均領(lǐng)先于合肥市平均水平，但是商業(yè)設(shè)施和布局卻處于較低水平，主要商業(yè)業(yè)態(tài)集中在銀行、通信、攝影、照相、超市、茶館、餐飲、醫(yī)療、美發(fā)美容、娛樂、洗浴、煙酒、五金摩配等行業(yè)，普遍規(guī)模都不大，一般都集中在 30－ 200平米范圍內(nèi)的一至二層臨街商鋪，規(guī)劃先進(jìn)的集中商業(yè)有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)空間；從項(xiàng)目的商業(yè)體量規(guī)劃來分析：如果按照一個(gè)地區(qū)的集中商業(yè)規(guī)模來劃分這個(gè)地區(qū)的商業(yè)等級(jí)，一般可以分為市級(jí)商業(yè)中心、副市級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心三個(gè)檔次，一個(gè)副市級(jí)的輻射人群一般要達(dá)到周邊 3公里范圍內(nèi) 20萬人口的總量，目前本項(xiàng)目周邊綠城 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的金星商貿(mào)城在區(qū)域商業(yè)尚未成氣候的大環(huán)境下能生地飄紅，主要以低價(jià)及市場(chǎng)前景取勝；另一方面，目前成交的很大一部分商業(yè)類商品房以社區(qū)商業(yè)用房為主，說明規(guī)劃先進(jìn)并具備贏利能力的社區(qū)商業(yè)正逐步被看好。蜀山區(qū) 8處： 三里庵 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、 高新區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 、西七里塘 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、昌河社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、西城 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、青陽北路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、蓮花新村 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、鄉(xiāng)村花園 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。商業(yè)門類、品種較為齊全，以中高檔為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型超市、專賣店、專業(yè)店為主；商業(yè)設(shè)施比較先進(jìn)、購物環(huán)境較好；區(qū)級(jí)商業(yè)中心共規(guī)劃 8處。 餐飲業(yè)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為 %，拉動(dòng)零售總額增長(zhǎng) ，對(duì)零售總額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) ％。 在各種利好因素的刺激下，合肥樓市有可能在 2023年也迎來第二個(gè)價(jià)格爆發(fā)期，但是由于合肥房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中供大于求和空置率上升的問題持續(xù)存在，即將到來的 07年實(shí)際上是機(jī)遇和憂患并存，要么樓市持續(xù)低迷，要么快速進(jìn)入上升期，價(jià)格爆發(fā)期的預(yù)期價(jià)格上漲幅度也將在 500元 /平米以上 。 需求市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)216。合肥市樓市版塊分類及 2023年 11月價(jià)格等高線分布：4500400035003000400030002500 20234200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002023綠城百合公寓綠城桂花園 綠城桐城南路項(xiàng)目合肥樓市 2023年 11月價(jià)格等高線分布示意圖（廬陽、瑤海、新站、包河、蜀山、高新、政務(wù)、經(jīng)開八大版塊）瑤海、新站包河廬陽蜀山高新政務(wù)經(jīng)開結(jié)論 :從合肥樓市 2023年 11月的價(jià)格等高線分布狀況來看，以老城區(qū)環(huán)城河以內(nèi)的中心版塊為中心，基本形成一個(gè)多高點(diǎn)、多中心的價(jià)格分布特征，這些價(jià)格高點(diǎn)的形成要么依托老城區(qū)原有的發(fā)展基礎(chǔ)，要么以人文或景觀資源取勝，如 大蜀山畔的高新版塊、環(huán)天鵝湖的政務(wù)區(qū)版塊、長(zhǎng)江西路和黃山路沿線的蜀山區(qū)、馬鞍山路沿線的包河區(qū)版塊及勝利路沿線的新站版塊 都處于各版塊價(jià)格等高線分布的最高點(diǎn)。高新區(qū) l西 臨 大蜀山，自然 環(huán) 境好，合肥高檔住宅區(qū)l華東 最有影響力的高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 ，合肥最重要的科技旅游，高新技 術(shù) 研 發(fā) ，孵化和 產(chǎn)業(yè) 化基地包河區(qū) l位于合肥上 風(fēng) 口，自然 環(huán) 境好。合肥市 “ 十一五 ” 規(guī)劃 “ 常住人口 300萬、人均住房面積 30平方米 ” 的目標(biāo)，也是當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀址康禺a(chǎn)行業(yè)所定下的政府目標(biāo)，隨著居民收入和生活質(zhì)量的提高，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的承受力也在增強(qiáng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的需求擴(kuò)張也預(yù)留了較大市場(chǎng)空間。20232023全市住宅銷售均價(jià) （數(shù)據(jù)來源：合肥市房產(chǎn)局）現(xiàn)階段住宅成交均價(jià)出現(xiàn)小幅震蕩：結(jié)論 : 20232023合肥全市的商品房成交均價(jià)基本上是一個(gè)持續(xù)走高的過程，其中在 20232023年有一個(gè)快速增長(zhǎng)的爆發(fā)過程，至 202 2023增幅趨緩，特別是受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響一段時(shí)間內(nèi)，價(jià)格甚至出現(xiàn)下跌，到目前為止，價(jià)格基本上維持在 31003200之間徘徊，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)攀升乏力。結(jié)論 :政府在城市建設(shè)和交通改造上的大動(dòng)作，是合肥房地產(chǎn)發(fā)展的政府背景，也是政府大力扶持房地產(chǎn)發(fā)展的有力見證；城市建設(shè)和交通設(shè)施的日新月異將全面提升各樓市版塊的區(qū)域價(jià)值。 16月農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1839元，比上年同期增加 276元，位次由第 23位前進(jìn)到第 22位；同比增長(zhǎng) %，由第 13位前進(jìn)到第 6位。合肥 GDP增速比上年同期前進(jìn) 4位，位次由上年同期的第 7位前進(jìn)到第 3位 。以老城區(qū)為中心，伸展形成 8大發(fā)展板塊 :l老城區(qū) （環(huán)城路以內(nèi)）l東區(qū) （現(xiàn)瑤海區(qū)）l北區(qū) （老城區(qū)以外現(xiàn)廬陽區(qū)）l西區(qū) （現(xiàn)蜀山區(qū)大部，含政務(wù)文化新區(qū)）l南區(qū) （現(xiàn)包河區(qū)大部）l經(jīng)開區(qū) （ 312國(guó)道以南，滬蓉高速以西）l高新區(qū) （包括現(xiàn)高新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）l濱湖新區(qū) （ 312國(guó)道以南，滬蓉高速以東，南淝河以西，派河以北）。城市風(fēng)格 ：初步確定為江淮鄉(xiāng)鎮(zhèn)風(fēng)格，白墻黛瓦馬頭墻216。擁有中國(guó)科技大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府 13所，中國(guó)科學(xué)院合肥分院等各類科研機(jī)構(gòu) 200余所。l 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6217元， 同比增長(zhǎng) %， 在居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，娛樂文教服務(wù)支出和居住支出比重分別由去年的 %上升到 %、由 %上升到 %，而其他食品、衣著等六類比重均略有下降。 2023年上半年省會(huì)城市整體發(fā)展速度有所加快，除末位的蘭州市增長(zhǎng) %，比全國(guó)增速低 ，其他城市均高于全國(guó)平均增速。l 預(yù)計(jì) “ 十一五 ” 期間，合肥將在城市基礎(chǔ)設(shè)施上花費(fèi) 450億元 。 20232023合肥市新開工面積與施工面積對(duì)比分析216。結(jié)論 : 20232023年合肥是商品房竣工面積和銷售面積均增長(zhǎng)較快，一般當(dāng)年竣工面積均高于銷售面積 15個(gè)百分點(diǎn)以上，但從 2023年 19月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，首次出現(xiàn)銷售面積超過竣工面積，一方面說明 2023年樓市銷售勢(shì)頭看好，但另一方面，空置商品房面積的增加使得施工建設(shè)速度趨緩也是一個(gè)重要原因；僅從近兩年數(shù)據(jù)來看， 2023年 11月商品房空置面積為 ，到 2023年三季度商品房空置面積已經(jīng)達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %，市場(chǎng)形式還是比較嚴(yán)峻。 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 111月份銷售情況及蜀山（百合公寓）、高新（桂花園）、包河（新項(xiàng)目） 三區(qū)成交均價(jià)分析216。廬 陽區(qū) l合肥的老成區(qū)，人口眾多，周 邊 配套成熟。目前市場(chǎng)仍有 140915套（ ）房源可售。 價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)整體需求市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)：在合肥大交通、大拆圍和大建設(shè)的 “ 合肥提速 ” 的宏觀背景下，合肥的城市化進(jìn)程將在今后的幾年取得前所未有的大發(fā)展，按至 2023年市區(qū)人口 300萬人計(jì)算，人口規(guī)模相當(dāng)于在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻了一倍，由此產(chǎn)生的市場(chǎng)需求范圍也基本上將擴(kuò)大一倍，再加上城鎮(zhèn)人口可支配收入增加而產(chǎn)生的住房升級(jí)換代需求， 預(yù)計(jì)至 2023年合肥市房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求總量在 3000萬 5100萬平米之間 。家居類商品零售保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，建筑及裝潢材料類增長(zhǎng) %、家用電器和音像器材類增長(zhǎng)%、五金電類增長(zhǎng) %；汽車類零售的增長(zhǎng)和石油及制品類零售的快速增長(zhǎng)。以長(zhǎng)江路為軸，東、西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的 2平方公里范圍。居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心主要服務(wù)對(duì)象