【正文】 3年 11月，合肥市商業(yè)類商品房在售面積 94。城調(diào)城市和商業(yè)共同發(fā)展，相互促進(jìn)■本項(xiàng)目規(guī)劃集中商業(yè)的可行性論證從住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)的利弊比較來分析：對于綠城桂花園的三期規(guī)劃而言，其實(shí)只有兩種選擇，要么全部規(guī)劃為住宅，要么是底商與住宅結(jié)合，底商規(guī)劃成集中商業(yè)。稀缺性商業(yè)業(yè)態(tài) ＝ 項(xiàng)目所在區(qū)域急需產(chǎn)品 ＝ 未來項(xiàng)目所在區(qū)域需求產(chǎn)品商機(jī) ＝ 項(xiàng)目均衡點(diǎn) ＝ 商機(jī)規(guī)劃（ 8大原則）216。 技術(shù)先進(jìn)化戰(zhàn)略前瞻化：本項(xiàng)目首先要重視的規(guī)劃原則就是戰(zhàn)略前瞻化 ,這種前瞻性要求開發(fā)商和建筑規(guī)劃師善于運(yùn)用本項(xiàng)目所處的有發(fā)展?jié)摿Φ囟?,通過戰(zhàn)略的投資和科學(xué)的規(guī)劃 ,使項(xiàng)目的商業(yè)價值在未來數(shù)年內(nèi)得以倍數(shù)增長。現(xiàn)代購物中心的規(guī)劃設(shè)計，倡導(dǎo)集購物、休閑、餐飲、娛樂等多種功能于一體，讓顧客在消費(fèi)時獲得一站式消費(fèi)滿足，這也是和本項(xiàng)目規(guī)模類似的集中商業(yè)規(guī)劃的一大趨勢 . 成功案例 合肥元一時代廣場 元一時代廣場作為安徽省首家復(fù)合體驗(yàn)式時代歡樂主題購物公園，其中純商業(yè)經(jīng)營面積達(dá)到了 萬平米，百貨公司、量販超市、科技廣場、頂級名店、精致書城、風(fēng)味小吃、電影院、游戲場、KTV等在元一時代廣場一應(yīng)俱全，一站式多功能的消費(fèi)體驗(yàn)給顧客帶來一種全新的購物體驗(yàn)。烏魯木齊國際大巴扎買場社會化還應(yīng)具備實(shí)用的社會化功能 ,如：最短距離大交通、最優(yōu)留客小交通， 大交通的改善是指外部交通動線以距離最短為原則，小交通特別是商業(yè)內(nèi)街的設(shè)計也是如此 ,特別需要強(qiáng)化社會功能，這種社會功能的實(shí)現(xiàn)首先就要求行人從內(nèi)街通行的距離短于從市政道路通行的距離，這樣的內(nèi)街設(shè)計才具備社會功能和實(shí)用功能，如本項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)街的交通就可以朝最短化努力，圖示如下，至于商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的交通留線問題，則主要考慮一個如何留客聚客和形成回路的問題，同一朝向盡量減少出入口的數(shù)量等 .35層45層3層1層黃山路最短距離商業(yè)內(nèi)街消費(fèi)娛樂化：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃越來越重視顧客的娛樂體驗(yàn)，力求通過豐富的娛樂設(shè)施增加顧客的光臨次數(shù)、延長顧客的停留時間、提高顧客消費(fèi)數(shù)額、加強(qiáng)商場品牌魅力等目的。 成功案例 香港購物中心 香港由于地少人多，寸土寸金，購物中心開發(fā)成本非常高，因此一般開發(fā)商都嚴(yán)格控制商業(yè)規(guī)模來控制商業(yè)風(fēng)險，他們一般采取分階段開發(fā)和控制總建面積來使指標(biāo)保守化，因?yàn)榇笮途C合性商業(yè)進(jìn)入營運(yùn)階段后一般營運(yùn)成本都非常高，而且競爭壓力也大，從而控制開發(fā)指標(biāo)成為第一要務(wù)。合肥綠水雅客生態(tài)酒店稀缺價值高價化：最為一個商業(yè)建筑，雖然在設(shè)計之初都大力強(qiáng)調(diào)其均好性，但是實(shí)際所有的鋪面不可能是商業(yè)價值都一樣，商業(yè)資源最好的區(qū)域也是整個商業(yè)設(shè)施的稀缺價值所在，那么這些區(qū)域的商鋪如入口、電梯上下口、中庭附近就理應(yīng)實(shí)現(xiàn)價值最大化，以充抵那些商業(yè)資源缺乏區(qū)域的較低價值，從而人為地控制整個商業(yè)價值的均好性。整個球場及配套設(shè)施均按舉行國際賽事的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造。主要業(yè)態(tài)定位依據(jù)：，專業(yè)性市場定位也不可取對于本項(xiàng)目的區(qū)域特質(zhì)而言，首先排除的主要業(yè)態(tài)應(yīng)為大型超市、百貨業(yè)、專業(yè)市場（如服裝、電子、機(jī)電、汽車）等，因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)對本區(qū)域的消費(fèi)群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，而這些恰恰是本項(xiàng)目所在高新區(qū)大蜀山版塊所不具備的，而且一旦定位于以上業(yè)態(tài)，那就基本上是一種大眾消費(fèi)業(yè)態(tài)，和本項(xiàng)目本身所具備的高端定位優(yōu)勢相悖；親朋好友聚餐商務(wù)宴請本項(xiàng)目的餐飲業(yè)消費(fèi)者定位為商務(wù)宴請，正好符合項(xiàng)目特色，輻射范圍應(yīng)該是全市，特別是高新區(qū)、政務(wù)區(qū)和經(jīng)開區(qū)的企事業(yè)單位。商鋪投資者多為職業(yè)投資客，對回報率這一概念尤為關(guān)注，由專業(yè)公司統(tǒng)一操作根據(jù)租售的實(shí)際情況合理的確定租金和銷售價格，采取以租金支撐售價或是以售價帶動租金等靈活多樣的形式，使得租售之間相互促進(jìn)，將能夠順利的推進(jìn)各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 有利于協(xié)調(diào)各利益主體之間的關(guān)系 ；商業(yè)地產(chǎn)所涉的利益主體眾多，因而就難免有眾多的關(guān)系需要協(xié)調(diào)，理論上看來四個利益主體最少有六對矛盾（業(yè)主與發(fā)展商，商家與發(fā)展商，消費(fèi)者與發(fā)展商，業(yè)主與商家，業(yè)主與消費(fèi)者，消費(fèi)者與商家）需要協(xié)調(diào)。 萬科城風(fēng)情商業(yè)街部分商家社區(qū)配套私營店分布特色品牌店分布住宅篇1（綠城桂花園及綠城百合公寓住宅）一、 分析部分 （市場分析與項(xiàng)目分析）二、 戰(zhàn)略部分 （戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)品規(guī)劃）三、 定位部分 （客群研究與定位研究）四、 推廣部分 （形象建立與傳播推廣）五、 營銷部分 （價格體系與操盤措施）一、分析部分市場分析結(jié)論區(qū)域競爭市場分析項(xiàng)目分析市場分析結(jié)論總價控制市場 高檔房市場成交總量少高端住宅消費(fèi)市場未成氣候 各項(xiàng)目去化速度趨緩高端住宅市場競爭日趨激烈各項(xiàng)目所占市場份額進(jìn)一步變小消費(fèi)者對高端超前產(chǎn)品不認(rèn)可本項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期市場價值高端住宅市場容量不夠，競爭日趨激烈，本項(xiàng)目目前所實(shí)現(xiàn)的吸納率和開發(fā)商預(yù)期仍存在差距高端住宅市場需求不足本項(xiàng)目吸納率和預(yù)期存在差距２、區(qū)域競爭市場分析版 塊 在售樓 盤 數(shù)量 911月 總銷 售套數(shù) 單 個 項(xiàng) 目 單 月吸 納 率高新區(qū) 34 653 蜀山區(qū) 68 3037 包河區(qū) 58 1758 ■項(xiàng)目所在區(qū)域版塊市場平均份額分析注 :綠城桂花園所在區(qū)域版塊為高新區(qū)版塊 綠城百合公寓所在區(qū)域版塊為蜀山區(qū)版塊 綠城桐城南路項(xiàng)目所在區(qū)域版塊為包河區(qū)版塊 （數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）■項(xiàng)目所在區(qū)域版塊競爭市場分析區(qū)域 項(xiàng) 目名稱 總銷 售套數(shù)。即能達(dá)到管理的目的，也能夠有效的滿足商家的需求，同時也兼顧了各方面的利益，使得四贏格局能夠真正得以實(shí)現(xiàn)?！稣险猩虒I(yè)招商形象招商活動招商■租售策略快速回籠資金的售后返租形式需慎重；售后返租的形式雖然能迅速回收資金，但是操作實(shí)施困難，國家已明令禁止，分割式產(chǎn)權(quán)糾紛對于追求長遠(yuǎn)發(fā)展的品牌性企業(yè)不利，而且對商管公司要求很高，一旦承諾利益無法兌現(xiàn)，風(fēng)險將仍然會轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商身上；合理的租售結(jié)合形式同樣能保證資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，給客戶以信心；如果租售比例控制得當(dāng)，策略運(yùn)用得體，實(shí)際上仍然可以保障資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，如本項(xiàng)目就可以對客戶承諾只銷售 30%的商業(yè)， 70%的鋪面自營，這樣一方面，客戶直接就感到開發(fā)商的魄力和自信，從而信任開發(fā)商的統(tǒng)籌經(jīng)營，而且也相信物業(yè)的價值有保證，對于招商和銷售來講無疑是一劑最好的催化劑；另一方面，只銷售 30%的物業(yè)能達(dá)到物以稀為貴的效應(yīng)，有利于獲得高額利潤，而剩余非出售部分的 35%可以以較優(yōu)惠的出租給有品牌影響主力商戶，這部分處于保本狀態(tài)，另外的35%則可以出租給有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和銷售實(shí)力的商戶，以獲取較高租金回報。雖然別墅有天賦珍稀的價值，但是因總價均為 1000萬以上，自 05年開盤以來，銷售一直未有起色，針對目前的銷售現(xiàn)狀，項(xiàng)目對別墅價值的設(shè)計進(jìn)行了重新的梳理，并前瞻性地提出了 “ 買別墅 ，做高爾夫球場終身會員 ” 的主張，并對購買別墅的客戶發(fā)放高爾夫終身會員卡，實(shí)際上，整個產(chǎn)品價值的設(shè)計過程中，只是將終身的會員權(quán)益提前透支而以，卻對整個項(xiàng)目的營銷產(chǎn)生了質(zhì)的突破，成為未來價值現(xiàn)在化設(shè)計的典范。成功案例 南京德基廣場 地處新街口東北角的德基廣場營業(yè)面積達(dá) 2萬平方米，作為南京最新的引領(lǐng)時尚的頂級消費(fèi)場所，與 “ 新百 ” 、 “ 東方 ” 、 “ 金陵百貨 ” 構(gòu)筑完成新街口東北四角購物商圈，在近 10個月的試營業(yè)后，于 2023年 6月 26日正式營業(yè)至今，不僅在新街口商圈站穩(wěn)了腳跟，而且基本上從觀念上也顛覆了南京人跟深蒂固的 “ 金鷹 ” 觀點(diǎn)，當(dāng)范思哲、 ESCADA、 FERRE、 ETRO、 Max－ Mara、 GIADA、 BCBG等眾多頂級奢侈品牌出現(xiàn)在德基廣場時，才真正讓南京老百姓見識到了真正的頂級商場，由于這些享譽(yù)全球的國際品牌均是自主經(jīng)營，德基廣場的環(huán)境和服務(wù)得到了充分的保證。技術(shù)先進(jìn)化：由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的屬性決定了建筑場所是人流匯聚、信息匯聚、資源匯聚的焦點(diǎn)，這些焦點(diǎn)的形成要求開發(fā)商必須大量運(yùn)用各種新技術(shù)，以此避免在同質(zhì)化競爭中被提前淘汰出局；通常，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有令人難忘的造型，這些建筑的造型對建筑力學(xué)、建筑材料學(xué)提出了更高的要求，因此，對于本項(xiàng)目而言，如果有條件，應(yīng)該盡可能地運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)表現(xiàn)項(xiàng)目領(lǐng)先的潮流，領(lǐng)導(dǎo)時尚的個性特征，增加顧客的新鮮感。北美購物中心的娛樂化特征最突出，現(xiàn)在日本、泰國和中國各地新建的眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都在總體規(guī)劃中加入越來越多的娛樂元素，如華南 MALL。 時代百貨肯德基歡樂谷游藝場環(huán)球影城翼飛文化北京華聯(lián)超市國美電器大賣場招商銀行時代春天精品店歡樂頻道KTV城市花園咖啡店味來世界餐飲區(qū)音樂皇庭音響專賣元一時代廣場各業(yè)態(tài)各品牌的功能多元化例舉賣場社會化：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公共空間應(yīng)當(dāng)社會化，而不是僅僅是一個消費(fèi)場所，消費(fèi)只是它所提供的一種主要功能，也是本項(xiàng)目所需要特別注重的一個方面。 廣州天河城廣場布局人性化：本項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)力求簡單、人性化，以滿足人的細(xì)節(jié)需要為第一要旨。 布局人性化216。所以僅針對本項(xiàng)目的投入產(chǎn)出比而言，適當(dāng)性地規(guī)劃一部分集中商業(yè)實(shí)際上是不二選擇；但相對來說，規(guī)劃成集中商業(yè)也將面臨投資回收期較長、市場需要培育成長期等弊端，而且商業(yè)操作過程對開發(fā)商也具備一定挑戰(zhàn)性。排名 項(xiàng)目名稱 區(qū)屬 面積（平米） 金額（萬）1 安徽國際商務(wù)中心 包河區(qū) 2 金星商業(yè)城 經(jīng)濟(jì)區(qū) 3 安徽白馬服裝城二期 新站區(qū) 4 安徽白馬服裝城 新站區(qū) 5 頤和花園 蜀山區(qū) 　6 旺城大廈 蜀山區(qū) 7 信旺 瑤海區(qū) 6處： 七里塘 社 區(qū)級商業(yè)中心、三里街 社 區(qū)級商業(yè)中心、銅陵路 社 區(qū)級商業(yè)中心、站塘 社區(qū)級商業(yè)中心、鋼北 社 區(qū)級商業(yè)中心、化工廠地區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心 。用地面積控制在 。個人享受及服務(wù)性消費(fèi)所帶動的商品零售快速增長， 如化妝品類增長 %、金銀珠寶類增長 %、 休閑、娛樂市場增長 %、 電子出版物及音像制品類增長 %、文化辦公用品類增長 %、服裝鞋帽、針、紡織品類增長 %。整體價格變化趨勢預(yù)測：合肥的整體樓市價格雖然在 20232023有一次價格快速上漲的高峰期，但是從 02年至 06年的 5年時間價格上漲幅度才達(dá)到 1000元 /平米，應(yīng)該是全國中部省會城市的最低谷，這和合肥目前的經(jīng)濟(jì)快速增長階段明顯有悖，新的價格爆發(fā)期應(yīng)該很快就會到來，根據(jù)全國一般大中型城市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來看，幾乎所有城市都經(jīng)歷了 3年一次價格爆發(fā)階段。通過對前十名銷售熱點(diǎn)樓盤的分析，合肥樓市的總價控制市場特征表現(xiàn)很明顯，往往 具備競爭優(yōu)勢的高性價比產(chǎn)品大受市場歡迎 ，年度銷售前十名項(xiàng)目除去清溪苑小區(qū)是超低價入市和元一項(xiàng)目的品牌、規(guī)模優(yōu)勢，其余項(xiàng)目要么是產(chǎn)品創(chuàng)新、要么是總價競爭優(yōu)勢?，幒^(qū) l板 塊 內(nèi)有瑤海公園、生 態(tài) 公園自然生 態(tài)資 源，作 為 合肥的老城區(qū)，依靠合肥火 車 站和城市主干道，交通便利。 合肥房地產(chǎn)市場 2023年 111月份銷售前 10名項(xiàng)目分析板 塊 板 塊 介 紹蜀山區(qū) l 西 臨 大蜀山，自然 環(huán) 境 優(yōu) 越。另外，合肥房地產(chǎn)施工面積與竣工面積的比值在 2023年突然放大，說明目前房地產(chǎn)業(yè)處于低谷，房地產(chǎn)開發(fā)周期延長，不少企業(yè)甚至出現(xiàn)資金困境。 20232023合肥市房地產(chǎn)市場施工面積與竣工面積對比分析216。 2023年，合肥投資 36億元新建和改建 40條道路，為構(gòu)筑大合肥新的交通藍(lán)圖拉開了帷幕。上半年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長 %，與省會城市中最高增幅相差 ，差距比上年同期縮小了 ，增幅在省會城市的位次由上年同期的第 14位上升到第 9位。上半年合肥市投資需求強(qiáng)勁，連續(xù)幾月成倍增長。合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢及房地產(chǎn)政策影響分析合肥市建成區(qū)的中心部分由周長 城公園包圍 ,從中心分別向東、北、西南發(fā)展 ,形成 “ 三葉風(fēng)扇 ” 的形狀，目前建成區(qū)面積約 203平方公里，人口 244萬。綠城集團(tuán)合肥公司 07年度營銷策劃總案（ 2023年 12月 31日）市調(diào)篇：一、合肥市住宅商品房市場狀況及分析二、合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析商業(yè)篇：一、 產(chǎn)品部分 （城調(diào)、論址、規(guī)劃、組合）二、 經(jīng)營部分 （策劃、商圈、招商、管理）住宅篇：一、 分析部分 （市場分析與項(xiàng)目分析）二、 戰(zhàn)略部分 （戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)品規(guī)劃）三、 定位部分 （客群研究與定位研究）四、 推廣部分 （形象建立與傳播推廣）五、 營銷部分 （價格體系與操盤措施）合作篇：項(xiàng)目合作方式提議市調(diào)篇1合肥市住宅商品房市場合肥市房地產(chǎn)市場總結(jié)論合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢及房地產(chǎn)政策影響分析合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測合肥市房地產(chǎn)市場總結(jié)論城市大建設(shè) 行業(yè)新機(jī)遇 行業(yè)競爭者增加宏觀政策調(diào)控購房者持幣觀望銷售勢頭趨緩城市經(jīng)濟(jì)水平落后總價控制市場價格上漲乏力開發(fā)商市場意識不夠產(chǎn)品同質(zhì)化 低水平重復(fù)競爭市場需求不足 供大于求競爭壓力增加市場沒有經(jīng)歷高峰期直接進(jìn)入理性地產(chǎn)時代行業(yè)進(jìn)入平均利潤時代產(chǎn)品創(chuàng)新、客戶需求注重引導(dǎo)成為市場主流合肥是全國第一個全國科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市 ,在建中國第一個科學(xué)城 (國家科技創(chuàng)新型示范區(qū) )；世界科技城市聯(lián)盟中國只有兩個城市 , 合肥是其中之一。輕工之城 ：美菱冰箱、榮事達(dá)洗衣機(jī)