【正文】 6% 8% 91% 1% 東城 篁村 城區(qū) 塘夏 其它 1998年以后新開發(fā)的多層和小高層地域分布 虎門 商品房立項開發(fā)類型比例 [按開發(fā)建筑面積 ] 樟木頭 常平 14 預(yù)計到 2023年 , 每平方價格在 2500元以上的中高檔商品房將占據(jù)市場 86%的份額 描述 ? 東莞市商品房開發(fā)檔次逐步提高 ? 東莞市政府對城市進行總體規(guī)劃，改善居住環(huán)境，提升房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量 ? 由于政府嚴格控制土地批租 ,土地價格上升較快 ? 居民住宅消費觀念由商品住宅理念的接受者轉(zhuǎn)為理念的領(lǐng)導(dǎo)者 ,需求品位提高 ? 金融機構(gòu)對住房消費支持不斷增強、按揭條件放寬，刺激住房消費需求市場的增長 ? 東莞市新的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進入 2500以上的中高檔房地產(chǎn)市場的競爭 , 如 :新世紀豪園 , 新石竹 , 雍華庭 ,七寶一居等 13% 50% 20% 10% 2023 別墅 3500元以上 * 25003500元 * 2500元以下 * 總額 8% 60% 26% 6% 2023E 資料 來 源： 東莞市建委， 羅蘭 ?貝格 分析 * 除別墅外 商品住宅銷售總面積 [萬平方米 ] +% . 15 東莞房地產(chǎn)市場競爭格局可以從內(nèi)部競爭狀況等五個方面分析 消費者 潛在的進入者 房地產(chǎn)開發(fā) 專業(yè)服務(wù)提供者 替代品 ? 政策壁壘強 – 較強的地方保護主義，早期外來的房地產(chǎn)開發(fā)商和民營企業(yè)必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn) ? 經(jīng)濟壁壘弱 –房地產(chǎn)開發(fā)商尚未形成房地產(chǎn)開發(fā)的絕對成本 優(yōu)勢和先進的商品房差異化概念 ? 大多數(shù)消費者消費觀念尚處于商品住宅理念的接受者 ? 主力消費群不明顯 ? 商品住宅 50%為本地消費者， 30%為港澳臺消費者 , 20%為省內(nèi)和外地消費者 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃和廣告公司，提高商品房開發(fā)和營銷質(zhì)量 ? 聘請物業(yè)顧問公司，提高商品后續(xù)服務(wù)質(zhì)量 ? 商品房替代品幾乎不存在，安居房只占 1%的市場份額 內(nèi)部競爭狀況 ? 城區(qū)、常平和樟木頭集中了 70%的房地產(chǎn)開發(fā) ? 市場集中度高，市場領(lǐng)先者較為明顯，如：中信、光大等 ? 內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)比例逐年提高，由 1998年的 45%上升為 2023年的 67% 16 消費者購買商品房考慮的因素 價格 房型 地理位置和交通 開發(fā)商品牌 建筑物質(zhì)量 建筑物外觀 環(huán)境 配套設(shè)施 保安和物業(yè)服務(wù) 重要性 考慮因素 1 2 3 4 5 本地消費者 外地消費者 描述 ? 50%為本地消費者， 30%為港澳臺消費者， 20%為省內(nèi)和外地消費者；常平、樟木頭地區(qū)港澳臺消費者占 90% ? 東莞本地消費者在選購商品房時首先考慮環(huán)境和保安服務(wù)，其次是戶型，顯示了本地居民對自身安全和周邊環(huán)境 (包括教育 )較高的要求 ? 對于東莞本地人，自用房的建筑面積在 100130平方米的中大戶型較受歡迎；購買 80100平方米的小戶型，用于投資和出租的較多 ? 外地消費者在考慮購買商品房時，優(yōu)先考慮價格，其次是房型、交通的便利和物業(yè)管理，同時較重視開發(fā)商的品牌 ? 港澳臺和外國消費者把環(huán)境、地理位置、配套設(shè)施、保安和物業(yè)服務(wù)列在考慮購買商品房的首要因素，價格敏感性不高 ? 越來越多的消費者更加關(guān)注環(huán)境和配套設(shè)施 港澳臺和外國消費者 不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同 資料 來 源： 羅蘭 ?貝格訪談 17 由于開發(fā)商市場定位不準確，未能充分滿足消費者的需求，造成東莞市商品住宅的空置面積較大，并逐年上升 資料 來 源： 東莞市建委， 羅蘭 ?貝格 分析 東莞市商品住宅空置面積 [萬平方米 ] 描述 ? 商品住宅空置面積大， 2023年底達到 米 ? 商品住宅空置率高。 :20:4418:20:44January 29, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :20:4418:20Jan2329Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 29, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 29日星期日 6時 20分 44秒 18:20:4429 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 1月 29日星期日 6時 20分 44秒 18:20:4429 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , January 29, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 18:20:4418:20:4418:201/29/2023 6:20:44 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 下午 6時 20分 44秒 下午 6時 20分 18:20: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 1月 下午 6時 20分 :20January 29, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :20:4418:20:44January 29, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 6時 20分 :20January 29, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 6時 20分 44秒 下午 6時 20分 18:20: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 18:20:4418:20:4418:201/29/2023 6:20:44 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 18:20:4418:20:4418:20Sunday, January 29, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年，新推出商品房建筑面積為 178萬平方米，但平均銷售率只有 %，新增空置商品住宅面積 73萬平方米 ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，存在盲目批地、批項目和對商品房預(yù)售款監(jiān)控不嚴的現(xiàn)象，出現(xiàn)了太平廣場花園、灣景臺、崇商花園、世外桃源等“爛尾樓盤”，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ? 大量空置樓盤造成了建設(shè)資金沉淀，部分銀行貸款不能及時收回 1998 1999 2023 +% . 18 由于政府今后對土地批租的嚴格控制，短期內(nèi)商品住宅開發(fā)的增長空間有限 ? 將建立土地儲備中心， 嚴格控制土地審批 ? 規(guī)范土地交易行為，逐步實 現(xiàn)公開、公正、公平的土地交 易市場行為 ? 必須通過土地拍賣方式才可獲 得房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán) 商品住宅 開發(fā)增長 空間有限 ? 嚴格房地產(chǎn)立項程序，由房地產(chǎn)項目先立項后申報土地再規(guī)劃的程序改變?yōu)橄纫?guī)劃后取得土地在立項開發(fā) ? 根據(jù)積壓商品房數(shù)量和商品房銷售情況，嚴格控制新項目立項和開工，對除市、鎮(zhèn)中心區(qū)外，其它地方原則上不再審批新的房地產(chǎn)項目 ? 如果開發(fā)商積壓商品房面積超過企業(yè)近 3年累計竣工商品房面積的 20%，將停止審批該開發(fā)商新項目立項 土地批租 房地產(chǎn)立項 19 總體上說，推動?xùn)|莞房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素大于阻礙其發(fā)展的因素 20 東