【正文】 各方股東的利益，確保公司的發(fā)展不會(huì)偏離股東財(cái)富增值的目標(biāo)。自1993年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來，經(jīng)過十年的發(fā)展，金地已經(jīng)從深圳福田區(qū)的一家區(qū)域性地產(chǎn)公司，發(fā)展成為具有相當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模、跨區(qū)域發(fā)展、品牌影響力顯著的全國性房地產(chǎn)公司。早在1994年5月，經(jīng)深圳市體改辦批準(zhǔn)，公司就成為了“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革”的試點(diǎn)企業(yè)，并于1996年2月完成股份制改造。金地的董事會(huì)是長期激勵(lì)計(jì)劃的管理機(jī)構(gòu)，并下設(shè)薪酬與考核委員會(huì)負(fù)責(zé)長期激勵(lì)制度的實(shí)施。經(jīng)過幾年的摸索，金地已經(jīng)形成了一套貫穿產(chǎn)品開發(fā)全過程的科學(xué)的開發(fā)體系。金地將近60人的中高層管理團(tuán)隊(duì)在公司平均的服務(wù)年限超過5年，董事長凌克與總裁張華綱在公司服務(wù)的年限都在10年以上。為了充分把握行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，金地從2000年起開始實(shí)施了全國性的擴(kuò)張戰(zhàn)略。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對重慶、成都、沈陽等區(qū)域中心城市進(jìn)行了充分的研究和考查，并且正在尋找合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟(jì)圈之外的投資比重將有所提高。該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)建國路北側(cè)，東西兩側(cè)為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務(wù)區(qū)（CBD板塊），與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對。因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購買者的追捧?！　。?）上海格林世界　　■該項(xiàng)目是金地集團(tuán)與上海的浦發(fā)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有49%的權(quán)益,并擁有經(jīng)營管理權(quán)。項(xiàng)目總建筑面積約17萬平米，分成二期。該項(xiàng)目的一期A1組團(tuán)在04年11月預(yù)售，首次推出的458套房源，當(dāng)天就成交了442套，%，創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。該項(xiàng)目從05年起將持續(xù)為集團(tuán)提供利潤貢獻(xiàn)?！　∨c房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)　　金地在長期專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域的同時(shí)，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務(wù)的拓展。三方通過設(shè)立合資公司，以折扣價(jià)購買了中國建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)，然后通過各種方式變現(xiàn)獲得收益。一個(gè)長期增長的故事　　我們認(rèn)為，1998年下半年開始的住房制度改革是中國住宅產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的開端。我們認(rèn)為，在未來一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當(dāng)累積加息幅度超過100個(gè)基點(diǎn)之后，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。從從房價(jià)收入比的角度來看，當(dāng)前的倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到了16倍左右，不僅超過了97年的高點(diǎn)，從在全國范圍內(nèi)來看，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均水平。我們認(rèn)為，政府的一系列調(diào)控措施終會(huì)起到成效，上海房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。從圖中可以看到，供應(yīng)的變化呈現(xiàn)明顯的周期性變動(dòng)，而從2003年開始市場已經(jīng)進(jìn)入了供應(yīng)減少、吸納存量的周期。展望未來，奧運(yùn)工程帶動(dòng)北京的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京土地供應(yīng)日趨規(guī)范，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場都是正面的，我們對北京住宅市場持樂觀的看法。因此，從房價(jià)收入比的情況來看，北京的房價(jià)收入比已經(jīng)從1997年的23倍降到了2003年的11倍，這意味著北京居民對房價(jià)的承受能力在加強(qiáng)。2003年的住宅平均售價(jià)仍舊在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當(dāng)?shù)刈≌目傮w品質(zhì)較低?！　臍v史數(shù)據(jù)來看，武漢的住宅消費(fèi)起步于2001年，但20002002年間的房地產(chǎn)投資增速一直維持在10%—15%之間的溫和增長，在過去的四年間，銷售面積始終大于當(dāng)年的竣工面積。以下的項(xiàng)目預(yù)測均以目前公司已經(jīng)擁有的項(xiàng)目為基礎(chǔ)，尚未考慮公司未來新增項(xiàng)目或收購股權(quán)可能帶來的盈利增長　　六、房地產(chǎn)上市公司比較　　區(qū)域發(fā)展模式　　目前，中國的房地產(chǎn)上市公司大至可以分為三類：全國性、區(qū)域性和以項(xiàng)目為主的公司?！　≡诜康禺a(chǎn)上市公司中，對自身所開發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實(shí)屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行客戶定位，尚不具備從滿足目標(biāo)客戶需求的角度去尋找項(xiàng)目、并有針對性地進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的意識和能力。從表面上看，公司的總資產(chǎn)收益率似乎略低于行業(yè)平均水平，這主要是因?yàn)楣拘略龅耐恋貎?chǔ)備較多而且在建項(xiàng)目的結(jié)算大多要到2004年以后。無形資產(chǎn)價(jià)值因此，我們在評估前先對公司的凈資產(chǎn)值做了相應(yīng)的調(diào)整。綜合來看，金地的估值相對于其他房地產(chǎn)公司而言，也被明顯低估。我們得出的評估結(jié)果是：公司的未售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的的重估增值（扣除少數(shù)股東的權(quán)益后）。對于有形資產(chǎn)的評估，有兩種基本的方法：第一、現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即將公司未來可以從所開發(fā)項(xiàng)目中獲得的現(xiàn)金收入現(xiàn)值，減去未來必須支付的投資、費(fèi)用、稅收和利息等各項(xiàng)成本的現(xiàn)值，即可得到各個(gè)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，最后將這些項(xiàng)目的價(jià)值與公司其他資產(chǎn)價(jià)值相加之后即得到有形資產(chǎn)的總價(jià)值。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面，金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)平均值，這主要是由于公司的土地儲(chǔ)備較多。在這方面，金地又表現(xiàn)出了“快人一步”的意識?！　∧壳?，在上市公司中，除了萬科是公認(rèn)的全國性開發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國性的布局，并從2004年起進(jìn)入收獲期。　　五、盈利預(yù)測和財(cái)務(wù)分析　　基本假設(shè)　　■　　舊改力度加大，推動(dòng)住宅消費(fèi)　　從2003年開始，為了改善城市形象，武漢市的舊城改造力度相當(dāng)大?！胁恐劓?zhèn)，潛力無窮　　武漢歷來是中部地區(qū)的交通樞紐和工業(yè)重鎮(zhèn)，由于各種原因武漢的發(fā)展?jié)摿σ恢睕]有得到充分的發(fā)揮。其后幾年，房地產(chǎn)投資增速逐年回落，市場逐步回歸理性，并于經(jīng)濟(jì)增長速度相匹配。由于市場的整體規(guī)模的逐步提高，近三年空置量的絕對值比較高，但銷售率從2001年起已經(jīng)逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經(jīng)得到遏制。深圳住宅價(jià)格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價(jià)的漲幅，因此，房價(jià)收入比總體上是處于逐年下降的。一方面，上海市動(dòng)拆遷政策改變后，動(dòng)拆遷量已經(jīng)大幅下降，而自實(shí)行招標(biāo)以后，土地供應(yīng)的節(jié)奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放緩?！　≈饕獏^(qū)域住宅市場分析　　上海第四，從居住質(zhì)量的角度，中國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計(jì)劃也將推動(dòng)多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等新的領(lǐng)域積累經(jīng)驗(yàn)和人才。實(shí)際上，香港、新加坡的大型地產(chǎn)公司往往采取了類似的經(jīng)營模式，其業(yè)務(wù)范圍涉及到：地產(chǎn)開發(fā)、投資物業(yè)、房地產(chǎn)信托管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)領(lǐng)域，并具有逐步向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域滲透的趨勢。北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項(xiàng)目?！　。?）武漢格林小城