【正文】 萬科城風情商業(yè)街街區(qū)實景實際上，萬科在打造萬科城風情商業(yè)街之前的情況和綠城很類似，之前也并沒有打造大型綜合性商業(yè)的經驗， 從金色家園商業(yè)街，到四季花城廣場，到金域藍灣香堤坊，到東海岸直街，最后到萬科城風情步行街，萬科也走過了一條典型的中國式商業(yè)發(fā)展，憑借萬科 15年來做建筑的 規(guī)劃優(yōu)勢、商街經驗、景觀人造能力、物業(yè)管理經驗和生活品位感，最終的萬科城商業(yè)也獲得了成功。 三統(tǒng)一：統(tǒng)一招商；統(tǒng)一銷售；統(tǒng)一管理 。針對餐飲和娛樂業(yè)態(tài)，西區(qū)目前還沒有更高品質的項目面市，這也正是本項目所尋找的稀缺業(yè)態(tài)，而本項目更大的市場空間還在于它是一個各種高檔服務型業(yè)態(tài)的大規(guī)模綜合體。成功案例 南京鐘山國際高爾夫 鐘山國際項目坐落于紫金山腳下，是南京市惟一在市區(qū)內的高爾夫球場別墅項目，占地面積達 3671畝。商業(yè)篇2策劃商圈招商管理經營部分 （綠城桂花園三期商業(yè)）策劃■商業(yè)策劃的核心在于尋找商業(yè)活動中價值規(guī)律和構建實現商業(yè)價值的價值鏈，通過三大價值規(guī)律，構建一個需求強勁的、可實現的、全新的集餐飲、休閑、娛樂三位一體的一站式綠色情景 MALL。項目在娛樂元素的設計上，將動感娛樂和閑娛樂相結合，創(chuàng)造了一個立體式的娛樂大空間，主力娛樂業(yè)態(tài)中有加拿大 IMAX巨幕電影、新加坡歡笑天地、英國 BBC天線寶寶、美國時代華納影院等全球知名商家陣營，而其中的新加坡歡笑天地則號稱中國最大的動感娛樂街區(qū)。 成功案例 烏魯木齊國際大巴扎 烏魯木齊國際大巴扎總建面積 9萬平米，由 3大商業(yè)建筑、 1個露天巴扎和 1座清真寺組成，標志性建筑為 1座 70余米高的觀景塔和 1個能容納千人的文藝表演廣場。如廣州正佳廣場，其代表財富匯聚的標志不僅應用在各種平面媒體上，還在廣場主入口處設計了一尊標志雕塑，具有很強的可視性，給人留下深刻的印象。 賣場社會化216。桂花園、夢園小區(qū)、電建小區(qū)、園景天下、新加坡花園城、維多利亞別墅、城市風景、蜀山名筑、瀾溪鎮(zhèn)等以及大蜀山腳下的部分居民合計長住人口約 3萬人，雖然入住率和硬件設施的改善還在迅速提高，但是構建一個副市級商業(yè)中心在硬件條件上還存在很大差距，如果按照目前人均商業(yè)面積 （美國在 ），本項目目前的社區(qū)商業(yè)規(guī)模在 2萬平米應屬合理，但如果考慮區(qū)域的后期發(fā)展和廣域輻射功能，本項目 該尚屬合理；結論 :所以，針對本項目而言，適度地規(guī)劃一些集中商業(yè)不僅是可行的，而且是本項目實現利潤最大化的最佳選擇。 商業(yè)篇1產品部分 （綠城桂花園三期商業(yè)）城調論址規(guī)劃組合商業(yè)地產異軍突起自 2023年起，合肥房地產市場的最大變化莫過于商業(yè)地產的異軍突起，由于商業(yè)地產投資回報率、社會反響度均高于住宅，再加上合肥城市化進程的全面提速，整個合肥無論是商業(yè)格局、還是商業(yè)業(yè)態(tài)都發(fā)生了革命性的變化，雖然目前合肥整體的大商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，但是傳統(tǒng)的一個中心的商業(yè)格局已經基本打破，城市副中心迅速崛起，商業(yè)地產的發(fā)展在合肥存在著巨大的商機；新興業(yè)態(tài)不斷涌現商業(yè)地產在合肥經過近幾年的快速發(fā)展，隨商業(yè)市場的不斷細分，新興業(yè)態(tài)也不斷涌現，專業(yè)市場、經營品牌、連鎖的飲食、超市、服裝、娛樂等的出現極大地豐富了商業(yè)地產的專業(yè)化程度，同時也促成了更多的傳統(tǒng)商業(yè)類型轉型；如火車站附近服裝大市場集群和元一時代 SHOPPING MALL餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)成為合肥城市商業(yè)格局中零售業(yè)態(tài)的領軍者近幾年，特別是今年餐飲業(yè) 19%和休閑娛樂業(yè) %的高速增長勢頭有目共睹，也是合肥城市發(fā)展和繁榮的一個有力見證；如金滿樓、香格里拉、蜀王等大型餐飲連鎖的快速擴張。合肥市商業(yè)格局變化合肥市 “ 十一五 ” 規(guī)劃中明確指出，未來 5年內，合肥市城市人口將從原來的 150萬增加到 300萬人；到 2023年，合肥市生產總值確保 1900億元，年均增長 %；力爭達到 2100億元，年均增長18%；人均地區(qū)生產總值比 2023年翻兩番以上，達到 5000美元；所有數據都在為合肥新一輪的商業(yè)地產大發(fā)展創(chuàng)造一個前所未有的發(fā)展良機；按照國際標準人均商業(yè) ，合肥未來 5年將發(fā)展 200萬平米以上的商業(yè)規(guī)模，如果加上舊商業(yè)的改造，經濟和人口的成倍增長將給合肥的商業(yè)地產發(fā)展帶來巨大的發(fā)展空間。其分布為：東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （瑤海區(qū)花沖公園附近）、 北區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （廬陽區(qū)公交四保場附近）、 西南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （南七附近）、 東南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （包河區(qū)葛大店附近）、 西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （蜀山區(qū)井崗鎮(zhèn)附近）、 新站區(qū)級商業(yè)中心 、 政務文化新區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 、 大學城區(qū)級商業(yè)中心 。恩格爾系數高達 %。合肥市商業(yè)地產市場結論合肥市整體商業(yè)環(huán)境合肥市近期商業(yè)網點專項規(guī)劃合肥市商業(yè)格局變化 06年 11月合肥市商業(yè)類商品房成交數據分析 06年 111月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名項目分析市調篇2合肥市商業(yè)地產市場合肥市商業(yè)地產市場總結論社會零售及消費增長迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好大交通、大拆違、大建設 商業(yè)地產硬件升級城市化進程加速 催生商業(yè)多中心格局住宅地產配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已被打破，新商業(yè)格局正在形成，倉賣市場和社區(qū)商業(yè)存在巨大發(fā)展空間從限額以上批發(fā)零售業(yè)零售統(tǒng)計數據看，拉動銷售增長的熱點大類商品基本上保持了穩(wěn)定增長的趨勢。 供給市場趨勢預測216。 月份 套數 面積 金額 均價一季度 6993 4月 3721 5月 3530 6月 3054 7月 3135 8月 3525 9月 3431 10月 4225 11月 5249 183529 總計 36863 2023年合肥市 111月住宅市場銷售情況（數據來源：合肥家園網）2023年 111月合肥市樓市銷售情況及蜀山、高新、包河三區(qū)成交均價分析：合肥房地產市場 1～ 10月份蜀山區(qū)住宅成交均價變動情況（數據來源：合肥家園網）合肥房地產市場 1～ 10月份高新區(qū)住宅成交均價變動情況（數據來源：合肥家園網）合肥房地產市場 1～ 10月份包河區(qū)住宅成交均價變動情況（數據來源：合肥家園網）結論 : 2023年 111月，合肥市住宅商品房市場累計銷售套數為 36863套（ 425萬平米），成交均價維持在 3150元 /平米左右，對于一個經濟尚不發(fā)達的內地省會城市來說， 口能有年均 4萬套的銷售速度，其本身也說明了一個城市的樓市活躍程度，但是在合肥樓市快速增長的大形勢下，全年成交均價的不溫不火，也說明了合肥樓市目前所處的 價格上漲乏力 的尷尬局面；從蜀山、高新、包河三區(qū)的整體成交均價來看，包河區(qū)成交均價最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河區(qū)郊區(qū)項目較少，大部分項目集中在馬鞍山路和望江路沿線的城區(qū)版塊，而蜀山區(qū)項目分布范圍較廣，一些郊遠區(qū)項目使得整個蜀山區(qū)的成交價格有所下浮，實際各版塊中心區(qū)的成交均價為蜀山區(qū)和高新區(qū)最高，包河其次；從蜀山、高新、包河三區(qū)的不同物業(yè)類型的成交均價變化情況來看，除高新區(qū)外，蜀山、包河等其他版塊的多層成交均價均低于同版塊內的高層或小高層均價，但是這并不能說明合肥同區(qū)域內的多層價格就低于高層或小高層，究其原因主要是因為各版塊中心高價區(qū)域已經基本沒有多層，多層的分布往各版塊中心區(qū)外圍發(fā)展的趨勢已經越來越明顯，這也是合肥目前樓市進化的一個重要特征之一。l交通便利，配套成熟 齊備 ，人文 環(huán) 境（合工大，城建學院）、學區(qū)佳。20232023全市人均住房建筑面積 （數據來源：合肥市房產局）合肥市城鎮(zhèn)居民人均建筑面積持續(xù)增加：合肥市房地產市場發(fā)展現狀216。另安徽省及合肥市一些單位合作建房和集體購房至少 2萬套（總面積約在 200萬平方米左右），由于收入相對較高的人群大也多集中在這些單位，對樓市銷量造成了較大的沖擊。合肥市房地產宏觀經濟走勢：大交通、大拆違、大建設將成為合肥房地產發(fā)展的加速器，宏觀方面的市場需求將得到進一步的放大合肥市房地產市場發(fā)展進程216。 l 合肥市 “ 十一五 ” 規(guī)劃及 2023年遠景發(fā)展戰(zhàn)略表明： 到 2023年合肥ＧＤＰ要超過 2023億元 ，合肥中心城區(qū)面積約 ，人口 360萬人。投資總量由上年同期的第 14位升至第 11位，增幅躍居省會城市首位，合肥市整體經濟發(fā)展活力和后勁明顯增強、速度持續(xù)加快，部分經濟指標增勢創(chuàng)近年之最，在省內，中心城市地位更加突出。 合肥的發(fā)展方向是：接軌滬寧，聯動長江的先發(fā)城市；立足皖中，引領全省的中心城市；強化科研，輻射全國的創(chuàng)新城市；優(yōu)勢獨具，合作發(fā)展的產業(yè)城市；依山傍水，濱湖通江的生態(tài)城市。支柱產業(yè) ：汽車及工程機械、家用電器、化工及新型建材216。科技之城 ：全國四大科教基地之一，全國三個技術創(chuàng)新試點城市之一。 合肥市城市總體規(guī)劃：根據合肥市統(tǒng)計局提供資料：2023年前三季度，合肥市多項經濟指標創(chuàng)造了自 1998年同期以來新的 “ 合肥速度 ”l ， 同比增長 %l 固定資產投資 ， 同比增長 82％ l 城鎮(zhèn)單位在崗職工前三季度人均工資為 14606元， 同比增長 %l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 8217元， 同比增長 %l 農民人均現金收入 2896元， 同比增長 25%l 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 ， 比年初增長 % l 累計實現進出口 ， 同比增長 ％ l 社會消費品零售總額 ， 同比增長 %。全市 GDP增速躍居全國省會城市第三位全市 GDP增速比上年同期前進 4位，其中三產業(yè)增速位次都有不同程度的前移。未來 15年，合肥將推行城鎮(zhèn)化、產業(yè)化和生態(tài)發(fā)展三大戰(zhàn)略，打造省會經濟圈，強化產業(yè)支柱，構建生態(tài)和諧的節(jié)約型社會，向特大城市邁進。 20232023合肥市全社會固定資產投資與房地產開發(fā)投資對比分析216。充足的供應量與并不強勁的需求也造成了房價無法持續(xù)高攀的局面。 合肥樓市版塊分類及 2023年 11月份價格等高線分布216。政 務 區(qū) l規(guī) 劃中合肥的新城區(qū)， 規(guī) 劃科學， 環(huán) 境 優(yōu) 美，配套 齊 全（超市， 購 物中心，學校，體育 館 ， 藝術館 ，公園，寫字樓）升 值 潛力 較 大。合肥市樓市 2023年 11月銷售套數及銷售面積分析：合肥房地產市場 11月份銷售套數變動情況（數據來源：合肥家園網）合肥房地產市場 11月份銷售套數變動情況（數據來源：合肥家園網）結論 :截至 2023年 11月 26日，合肥在售樓盤 447家，當月累計銷售 4858套（ ）。 市場競爭趨勢預測216。今年合肥市社會消費品零售總額增幅已經超過年初制定的 15％增長目標，全年增速將超過 17％。合肥市整體商業(yè)環(huán)境消費增長迅速，服務業(yè)餐飲業(yè)發(fā)展創(chuàng)歷年新高合肥市城市近期商業(yè)網點專項規(guī)劃一個市級中心、 8個區(qū)級中心、 25個社區(qū)級中心一個市級商業(yè)中心：建筑面積 80萬平方米以上。25個社區(qū)級商業(yè)中心：用地面積每千人 600—940 平方米；建筑面積每千人 700—910 平方米；商業(yè)面積不低于 2萬平方米。目前的合肥商業(yè)格局將面臨巨大轉型，傳統(tǒng)商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展，從國內外大城市現狀以及城市發(fā)展的規(guī)律來看，合肥單一商業(yè)中心的格局必然打破，這一點，從合肥市近期出臺的商業(yè)中心專項規(guī)劃也能看出，舊城區(qū)的商業(yè)承載功能正在逐步減弱，新區(qū)域商業(yè)中心得益于良好的規(guī)劃和硬件優(yōu)勢將發(fā)展符合未來的先進業(yè)態(tài)，并將持續(xù)保持持續(xù)增長。城市化進程不斷創(chuàng)造商業(yè)機會隨著合肥城市化進程的提速和城市規(guī)模的迅速擴容，以此帶來的商業(yè)機會也不斷出現，甚至陌生地段的商業(yè)奇跡都在不斷涌現?！鲆陨虡I(yè)功能判別商業(yè)價值打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實現本項目商業(yè)價值的前提由于目前高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前合肥市成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項目來看，無一例外地是面向全市輻射，所以，對于本項目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個前提，而且是一種必須。 消費娛樂化216。但同時，也有很多商業(yè)地產項目在標志的可視化方面缺乏應用經驗，致使建筑標志不能形成良好的品牌認知度，造成了項目最重要的無形資產缺失。在整體規(guī)劃中，烏魯木齊國際大巴扎充分體現了公共空間社會化的思想，不僅將國際大巴扎建設為一個民族商貿中心，也使它成為一個文化交流中心；烏魯木齊國際大巴扎建筑組團中的清真寺、露天巴扎和文藝表演廣場，創(chuàng)作了一個社會交流和宗教活動場所。華南 MALL娛樂設施指標保守化：商業(yè)地產項目開發(fā)是一種戰(zhàn)略投資，要求開發(fā)商和建筑規(guī)劃師能清晰預見區(qū)域的消費能力和發(fā)展戰(zhàn)略，并迎合未來發(fā)展需求的戰(zhàn)略規(guī)劃。強勁的終端需求商業(yè)價值鏈廣泛多選的經營者具備品牌優(yōu)勢的開發(fā)商與眾不同的經營環(huán)境全新的業(yè)態(tài)組合商業(yè)價值規(guī)律 稀缺價值高價化未來價值現在化廣域價值區(qū)域化廣域價值區(qū)域化：作為一個區(qū)域性的商業(yè)中心，如果能夠將消費圈定位為廣域范圍，那么將極大地擴大了客群，這也是區(qū)域大商業(yè)中心成功運營的關鍵所在，最后實現的商業(yè)價值有多大那就看輻射的廣域范圍有多廣。作為南京頂級的體育休閑運動與高端別墅相結合的項目，鐘山國際體育公園包括 2座 18洞 72桿國際標準高爾夫球場及與之配套的綜合娛樂項目，其中一個球場還作為十運會的高爾夫運動場。因此，建議搶占市場制高點，搶占市場先機，爭取最大利潤，堅定不移地走走高端路線。四贏三統(tǒng)一的管理模式將真正有利于各利益主體： 有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項目定位 ，在商業(yè)地產發(fā)展日趨成熟的今天，業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要性也正逐漸凸現，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將是招商工作和后繼經營成功的一個基本保證； 有利于